АРЕНДА ЗДАНИЙ СООУРЖЕНИЙ, АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 20Следующая ⇒

ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Источники правовго регулирования.

ГК

- $ 4 главы 34 (договор аренды зданий и сооружений)

- $ 1 главы 34 (Общие положения об аренде) ст. 625 ГК РФ

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

ФЗ:

- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;

- ФЗ «О гос. каджастре недвижимости» 2007

Судебная практика

-Постановление Пленума ВАС 17 ноября 2011 года № 73.

-Инф. письмо Президиума ВАС от 11 января 2002 года;

-Инф. письмо Президиума ВАС от 01 июня 2000 года (против Лужкова).

-Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Понятие и признаки.

Аренда зданий и сооружений – договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязу e тся использовать имущество в соотвтетсвие с услоивями договора, уплатить за него арендную плату и вернуть его (п.1 ст. 650 ГК).

Признаки:

1) консенсуальный

2) возмездный (2 встречных предоставления: имущество и деньги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

Стороны

АРЕНДОДАТЕЛЬ – собственник имущества или иное уполномоченное лицо (субъект ОВП, субарендатор).

АРЕНДАТОР – любое лицо.

Форма.

Зависит от срока:

1) менее 1 года – письменная (один документ, подписанный сторонами) (п.1 ст. 651 ГК) – несоблюдение => недействительность;

2) 1 год и более 1 года – письменная + государственная регистрация (п.2 ст. 651 ГК) несоблюдение => недействительность.

Т.е. не подлежат ~~госудраственно регистрации~~:

1. менее 1 года (п.1 ст. 651 ГК)

2. договор, заключённый на неопределённый срок

3. договор продлённый на такой же срок после окончания предыдущего договора (11 месяец + 11 месяцев, напрмиер) (п.10 Инф. письма 2001 года)

4. договор, возобновлённый на неопределённый срок (п.11 Инф. письма 2001 года)

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ (абз. 2 ч.1 ст. 432, п.3 ст. 607)

Только нежилые строения (если жилые для ФЛ, то будет найм ЖП, если жилые для ЮЛ для проживания граждан, то общие положения об аренде), относящиеся к недвижимости:

1) здание

2) сооружение

3) часть здания или сооружения (нежилое помещение)

Отличать от ларьков, палаток и т.д., которые не являются недвижимостью, т.к. возможно их отделение от земли в связи с тем, что они явлюются съёмными конструкциями.

Общий признак предмета: разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования.

Идентификация: д.б. указаны данные позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК) => нужно указать: адрес (расположение на земельном участке), наименование, назначение, кадастровый номер.

2 вида передачи:

1) во владение и пользование (аренда здания)

2) в пользование (аренда ЛЭП)

Также предмет - права на земельный участок, на котором находится здание/сооружение:

Одновременно со зданием/сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.1 ст. 652 ГК):

А. Если арендодатель = собственник, то арендатору предоставляется :

а) право аренды земельного участка (абз.1 п.2 ст. 652 ГК)

или

б) предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право (ссуда, безвозмездное срочное пользование ст. 23 ЗК) на соответствующий земельный участок (абз.1 п.2 ст. 652 ГК).

или

в) если ~~в договоре не предусмотрено конкретное право~~ , то право пользования земельным участком (абз.1 п.2 ст. 652 ГК) – право пользования не предусмотрено ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, но оно легитимно, т.к. п.1 ст. 25 ЗК (права на земельные участки возникают по оснваним предусмотренным ГК).

Б. Если арендодатель не ~~собственник~~,то договор аренды возможен без ~~согласия собственника~~, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (абз. 2 п.2 ст. 652 ГК) => право пользования. Если собственник против => нужно было предусматривать в договоре, нельзя без согласия собственника сдавать в арнеду здание и предоставлять право пользования.

Право пользования следует за участком (ст. 653), т.е. при смене собственника участка, у арендатора остаются все права на этот участок.

2. ЦЕНА (РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ) (п.1 ст. 654 ГК)

Установленная в договоре арендная плата является платой за пользование зданием/сооруженим + земельным участком, на котором оно стоит (п.2 ст. 654 ГК).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.3 ст. 654 ГК).

3. СРОК (?) (т.к. госрегистрация зависит от срока)

(?) Если срок не определён, то неопределённый срок (п.1 ст. 610 ГК).

Любая сторона предупредив за 3 месяца может отказаться от договора.

Содержание.

Особенности:

1) особенности оформления передачи здания/сооружений

Передача имущества арендатору, возвращение имущества арендодателю осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (абз. 1 п.1 и п.2 ст. 655 ГК).

2) момент исполнения обязательства арендодателя предать имущество (абз. 2 и 3 п.1 ст. 655 ГК)

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство передать исполненным после:

а) предоставления его арендатору во владение или пользование

б) подписания сторонами передаточного акта.

У клонение одной из сторон от подписания документа о передаче => отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Основания прекращения.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ.

Источники правового регулирования.

ГК

- $ 5 главы 34 (аренда предприятий) п.2 ст. 650 ГК РФ

- $ 4 главы 34 (договор аренды зданий и сооружений)

- $ 1 главы 34 (Общие положения об аренде) ст. 625 ГК РФ

- главы 27-29 (Общие положения о договоре)

- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)

- главы 9 (Общие положения о сделках)

ФЗ:

- ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество»

Понятие и признаки договора.

Аренда зданий и сооружений – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, а также имущественные права, связанные с предприятеим, а арендатор обязу e тся использовать имущество в соотвтетсвие с услоивями договора, уплатить за него арендную плату и вернуть его (п.1 ст. 650 ГК).

Признаки:

1) консенсуальный

2) возмездный (2 встречных предоставления: имущество и деньги)

3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)

Стороны

АРЕНДОДАТЕЛЬ – собственник предприятия.

1) КОМ ЮЛ

2) НЕКОМ ЮЛ

3) ИП

АРЕНДАТОР – лицо, имеющее право заниматься п/д.

1) КОМ ЮЛ

2) НЕКОМ ЮЛ

3) ИП

Форма.

Ст. 658 ГК: письменная (один документ, подписанный сторонами) + государственная регистрация.

Несоблюдение => недействительность (п.3 ст. 658 ГК)

Существенные условия.

1. ПРЕДМЕТ

Предприятие как имущественный комплекс (п.1 ст. 656 ГК):

1) здания, сооружения, земельный участки, оборудование (элементы классической аренды – основные фонды предприятия, и.-о. непортребляемые вещи);

2) сырьё, материалы, денежные средства (элементы займа – оборотные средства, родовые потребляемые вещи);

3) перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя (элементы цессии и перевода долга);

4) предоставление прав пользования исключительными правами (элементы коммерческой концессии (франчайзинга)).

Обычно перед заключением договора проводят полную инвентаризацию + проводят оценку независимым аудитором.

Документы:

· акт инвентаризации,

· бухгалтерский баланс,

· заключение независимого аудитора о стоимости предприятия,

· перечень долгов, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требования.

Нельзя ~~передавать~~ те П и О, которые связаны с лицензией (п.2 ст. 656 ГК)

2. ЦЕНА (РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ) (п.1 ст. 654 ГК)

Также как и в аренде зданий и сооружений

3. СРОК - общие положения

Содержание.

Обязанности арендодателя (особенности)

1) передать предприятие (ст. 659 ГК)

Осуществляется по передаточному акту , который готовит арендодатель за свой счёт.

2) возмещать стоимость неотделимых улучшений (ст. 662 ГК)

Особенность: арендатор имеет право на возмещение улучшений независимо от разрешения арендодателя.

3) письменно уведомлять кредиторовоб аренде предприятий (ст. 657)

До передачи вещи кредиторы д.б. уведомлены арендодателем о передче в аренду предприятия (п.1 ст. 657 ГК)

Если кредитор не дал ~~письменного согласия~~, то он вправе в течение 3 месяцев с момента уведомления о передаче (п. 2 ст. 657 ГК):

а) требовать прекращения обязательств

б) досрочного исполнения обязательств + возмещения причиненных этим убытков.

Непредупреждение кредитора => можно требовать прекарщения или досрочного исполнения в течение 1 года (п.3 ст. 657 ГК). Арендатор и арендодатель будут нести солидарнуюответственность перед кредитором.

Обязанности арендатора (особенности)

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (ст. 660 ГК)

Материальные ценности (кроме земли и др. природных ресурсов):

Арендатор вправе без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено в договоре + не влечет ~~уменьшения~~ стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы,

б) сдавать их в субаренду,

в) передавать свои П и О по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу (перенаём)

Земля и иные природные ресурсы:

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

2) поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт + нести расходы на содержание (расходы по эксплуатации + страхованию) (ст. 661 ГК);

3) вернуть предприятие в надлежащем состоянии в надлежащий срок (ст. 664 ГК);

Осуществляется по передаточному акту , которыйсоставляет арендатор за свой счёт

Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!