Договор найма из публичного фонда
Если ЖП предоставляется в соответствие зак-вом субъектов из гос. или м/с фонда жилья отдельным категориям по договору найма, то к нанимателю предоставляются особые требования (признание нуждающимся, постановка на учёт ст. 28 Закона Москвы 2006:
1) жителям города Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;
2) жителям города Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире, если квартира освободилась и в ней не осталось нуждающихся, т.е. все обеспечены по норме предоставления
3) участникам городских жилищных программ.
Форма
Письменная (ст. 674 ГК, ст. 63 и п.7 ст. 100 ЖК)
Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)
Существенные условия.
1. ПРЕДМЕТ (ст. 673 ГК,)
Частный фонд.
Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания:
1. квартира
2. жилой дом
3. комната
ЖП д.б. изолированным (отдельный вход) + пригодным для проживания (пригодность определяется в жилищном зак-ве => Пост. Прав-ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).
Нормы по площади на коммерческий найм не распространяются и благоустроенность
Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290 ГК):
Совокупность всех ЖП, для коммерческого использования составляет жилищный фонд коммерческого использования (м.б. как частным, так и государственным или м/с ст. 19 ЖК).
|
|
|
Если иные объекты, используемые для проживания, но не ЖП: садовые домики, летние дачи, вагончики и т.д. => догвор аренды.
Публичный фонд.
Должна быть соблюдена норма предоставления 18 м2 на чел-ка (ч.3 ст. 20 Закона Москвы «Об обеспечении»)
2. ЦЕНА (ст. 682 ГК)
Размер:
п.1 ст. 682 ГК => плата устанавливается в договоре (если в коммерческий найм сдаёт гос-во или м/с, то цена по их правилам).
В законе м.б. установлен max размер платы, но пока нет такого закона.
п. 3 ст. 424 – теоретически случайное условие.
Срок внесения платы:
1) в договоре
2) если нет в договоре => как в соцнайме – не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (п. 3 ст. 682 ГК, п. 1 ст. 155 ЖК).
3. СРОК (ст. 683 ГК)
а) определён в догворе, но не более 5 лет
б) если не определён в догворе => 5 лет.
Более жёсткие правила для договора найма, на срок менее 1 года (п.2 ст. 683 ГК):
1.наниматель не пользуется правом на вселение в помещение постоянных жильцов (п. 2 ст. 677 ГК),
2. наниматель не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК),
3. наниматель не может сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК),
4. наниматель не может заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК),
|
|
|
5. наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК).
Содержание договора.
Обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ
1) передать свободное ЖП в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК) (не требуется благоустроенности);
Ответственность:
ст. 398 – можно истребовать если свободно, если уже занято, то только возмещение убытковю
2) осуществлять капитальный ремон ЖП (п.2 ст. 681 ГК)
Иное можно предусмотреть в договоре.
Ответственность:
ст. 393 – возмещение убытков либо расторжение договора + возмещение убытков.
3) предложить нанимателю залючить договор на тех же условиях либо предупредить об отказе, если прекращеает сдавать в наём ЖП (ч.2 ст. 684 ГК) – только в долгосрочном:
Срок предупреждения – 3 месяца до окончания срока договора, в аренде нет.
2 варианта:
1. наймодатель должен предложить заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях;
2. наймодатель должен предупредить об отказе заключать договор (в связи с прекращением сдавать ЖП а наём) => не имеет права заключать догворы найма ЖП в течение 1 года со дня окночания договора.
|
|
|
Неисполнение:
1. Если наймодатель не предупредил об отказе или не предложил заключить догвор за 3 месяца , а наниматель не откажется от продления догвора, то догвор считается продлённым на тех же условиях, на тот же срок (ч.2 ст. 684 ГК).
2. Если в течение 1 года после отказа заключать договор, был заключен договор ЖП с др. лицом => наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещенияубытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч.4 ст. 684 ГК) –> ИДИОТИЗМ, Т.К. в аренде можно требовать перевода на себя, а здесь возмещаются убытки и делается гадость другому нанимателю.
Обязанности НАНИМАТЕЛЯ.
1) использовать ЖП только для проживания, обеспечивать сохранность ЖП и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч.1 ст. 678 ГК)
Неисполнение (нанимателем + лицами, за которых он отвечает):
1. За разрушение и порчу ЖП => наймодатель может требовать расторжения договора (абз. 3 п.2 ст. 687 ГК).
2. Если используют ЖП не по назначению =>
3. Если нарушают права соседей =>
=> наймодатель прдеупреждает об устранении нарушения, если не устраняют, то можно требовать расторжения договора (п. 4 ст. 687 ГК)
!!! Суд может дать срок до 1 года для устарнения нарушения. Если нарушение не устранено, то суд расторгает договор по повторному обращению наймодателя.По просьбе нанимателя можно отсрочить исполнение на срок до 1 года (абз. 4 п.2 ст. 687 ГК).
|
|
|
2) своевременно вносить плату за ЖП (ч.3 ст. 678 ГК, ст. 682 ГК)
Неисполнение:
Наймодатель может требовать расторжение договора в судебном порядке (абз.2 п.2 ст. 687 ГК):
а) долгосрочный найм: невнесение платы за 6 месяцев, если более длительный срок не усановлен в договоре;
б) краткосрочный найм (до 1 года): невнесение платы более 2 раз после установленного срока внесения платы.
Просто просрочка => % по ст. 395
3) вносить коммунальные платежи, если иное не предусмотренов в договоре (ч.3 ст. 678 ГК)
Ответственность:
По договору оказания услуг наймодатель не является стороной => собственник отвечает перед услугодателем.
Наниматель возмещает убытки наймодателю за неуплату (ст. 393 ГК) – т.е. возмещает пени, неуплаты за коммунальные платежи.
4) производить текущий ремонт (п.1 ст. 681 ГК);
Если иное не предусмотрено в договоре
Неисполнение:
ст. 393 – возмещение убытков.
5) вернуть ЖП (ст. 673).
Ответственность:
ст. 393 – возмещение убытков.
Прекащение договора.
Способы:
ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ
Наниматель может отказаться, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК) => но можно съехать сразу, но платить 3 месяца.
2. РАСТОРЖЕНИЕ В СУДЕ (последствие => выселение на основании решения суда ст. 688)
С любой стороны (п.3 ст. 687 ГК)
Если ЖП перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
Со стороны наймодателя
По вине нанимателя:
1) За разрушение и порчу ЖП (абз. 3 п.2 ст. 687 ГК).
2) За невнесение платы (абз.2 п.2 ст. 687 ГК):
а) долгосрочный найм: невнесение платы за 6 месяцев, если более длительный срок не усановлен в договоре;
б) краткосрочный найм (до 1 года): невнесение платы более 2 раз после установленного срока внесения платы.
+
3) Если используют ЖП не по назначению =>
4) Если нарушают права и интересы соседей =>
=> наймодатель прдеупреждает об устранении нарушения, если не устраняют, то можно требовать расторжения договора(п. 4 ст. 687 ГК)
Без вины нанимателя:
Если ЖП перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п.3 ст. 687 ГК);
!!! Суд может дать срок до 1 года для устарнения нарушения. Если нарушение не устранено, то суд расторгает договор по повторному обращению наймодателя.По просьбе нанимателя можно отсрочить исполнение на срок до 1 года (абз. 4 п.2 ст. 687 ГК).
Иные основания
1. изменение целевого назначения ЖП => невозможность исполнения (416 ГК)
2. истечение срока краткосрочного найма
3. смерть нанимателя, если 1 проживал либо временные жильцы.
СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ
Публично-правовые предпосылки заключения договора найма
Догвор социального найма в отличие от коммерческого найма практически полностью регулируется нормами ЖК, а не ГК.
ЖП предосавляются из гос. и м/с жилищного фонда (ч.1 ст. 49 ЖК).
Основания предоставления:
1) признание гражданина нуждающимся в ЖП (ч. 2 ст. 49 ЖК):
I нужно быть малоимущим (орган м/с признают в соответствие с законом субъекта РФ исходя из дохода на каждого члена семьи + имущества в собственности, подлежащего налогообложению) - Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях".
+
Основания для признания нуждающимся в ЖП (ст. 51 ЖК)
а) НЕТ ЖИЛЬЯ;
б) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО МЕНЕЕ УЧЁТНОЙ НОРМЫ;
в) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЁ;
г) (ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО ПРОЖИВАЕТ БОЛЬНОЙ)
+
Долгосрочность постоянного проживания (постоянная регистрация) – Москве и СПб: 10 лет (ст. 7 Закона Москвы 2006) (пробовали обжаловать в ВС, но не смогли доказать).
II Иные категории граждан, призанные нуждающимися в ЖП в соответствии с ФЗ, Указом Президента или законом субъекта (ч. 3 ст. 49 ЖК) – ИЗ ФЕДЕРАЛЬЕРНОГО ФОНДА:
-судьи военных судов (ч.4 ст. 31 ФКЗ «О военных судах»);
-судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (ч.3 ст. 19 Закона РФ «О статусе судей»);
-военнослужащие, уволенные с военной службы (ст. 23 ФЗ «О статусе военнослужащих»);
-пенсионеры с заслугами;
и т.д.
Из гос. фонда по общим правилам, а из м/с фонда, только при наличии специальных услвоий.
2) постановка на учёт органом м/с в порядке установленном законом субъекта (п.1 ст. 52 ЖК)
При наличие вышеуказанных оснований, гражданин подаёт заявление о постановке на учёт в качестве нуждающихся в ЖП (п.2) + документы, подтверждающие право состоять на учёте (п.4) в орган м/с, осуществляющий приём на учёт .
Решение о постановке на учёт принимается в течение 30 дней с момента предоставления документов (п. 5).
С момета принятию на учёт между гражданином и органом м/с возникает жилищное правоотношение (административное) – ПРАВО СОСТОЯТЬ НА УЧЁТЕ, которое подтверждается документом о принятии на учёт, выдаваемое в течение 3 дней после принятия на учёт.
Предоставление ЖП после принятия на учёт осуществляется в порядке очерёдности исходя их фактических возможностей предоставитьЖП (3 очереди: общая, вне очереди).
Вне очереди (п.2 ст. 57 ЖП) – на практике в течение 1 года:
1) гражданам, ЖП которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (т.е. ПОДЛЕЖАТ СНОСУ);
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в Перечне.
Решение о предоставлении ЖП, принятое органом м/с влечёт прекращение жилищного правоотношения (административного), возникшего при постановке на учёт => возникает новое правоотношение, по которому наймодатель должен предоставить нанимателю ЖП в месте жительства нанимателя, т.е. в пределах населённого пункта (п.4 и 5 ст. 57 ЖК).
ст. 21 Закона Москвы: 3 раза отказались – снимают с программы; 2 раза отказались – предоставляют автоматически 3ий раз.
Источники правовго регулирования.
ГК
- некоторые положения главы 35 (наём ЖП) п.3 ст. 672 ГК (форма, сохранение соцнайма при смене собственника, временные жильцы, обязанности нанимателя, поднаём и т.д.).
Жилищное зак-во:
Федеральное зак-во:
а) ЖК (раздел III);
б) Закон РФ «О приватизации жилищного фонда»;
в) Указы Президента
г) Постановления Прав-ва:
- Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2006 г.;
- Правила пользования ЖП от 21 января 2006 г. N 25;
- Порядок предоставления коммунальных услуг граждан 2011 г.
- Правила содержания имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г.;
- Положение о признании помещения ЖП, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 28 января 2006 г.;
- Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от 14 декабря 2005
Жилищное зак-во субъектов:
-Закон города Москвы «Основы жилищной политики» 2010 г.
-Закон города Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на ЖП» 2006 № 29.
-Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях"=> Постановление Прав-ва Москвы 06.06.2006 о реализации.
Иные положения ГК, если не противоречат жилищному зак-ву (п.3 ст. 672 ГК).
- иные положения главы 35 (наём ЖП)
- главы 27-29 (Общие положения о договоре)
- главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)
- главы 9 (Общие положения о сделках)
Судебная практика:
Поставновление Пленума ВС «О применении ЖК РФ»;
Поставновление Пленума ВС 1993 «О применении Закона о приватизации»;
Разъяснения судебной коллегии ВС 2000 «О расторжении соцнайма».
Понятие и признаки
Социальный найм – договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения публичного жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), нуждающемуся в улучшении жилищных условиях, благоустроенное ЖП в постоянное владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (п.1 ст. 60 ЖК), а наниматель обязуется использовать ЖП по назанчению.
Признаки:
1) консенсуальный
2) возмездный (пп.5 ч.3 ст. 67 ЖК)/безвозмездный (ч.9 ст. 156 ЖК – освобождение малоимущих, только от платы за наём, но не за коммунальные услуги)
3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)
4) бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК => близок к ОВП)
Стороны
НАЙМОДАТЕЛЬ – публичный собственник ЖП (от имени собственника действует гос. оргна или орган м/с) или управомоченное им лицо.
Обычно госорганы или органы м/с осздают для эксплуатации жилищного фонда специальные ЮЛ, управомоченные на заключение договоров соцнайма:
а) ЖЭК (жилищно-эксплуатационные конторы);
б) ЖЭО (жилищно-эксплуатационный орган)
в) ДЭЗ (дирекции эксплуатации зданий)
г) ДЕЗ (дирекции единого заказчика)
и т.д.
Также наймодателем может выступить:
а) унитарные предприятия;
б) учреждения.
Право следования (характерно для ОВП) => при смене собственника, субъекта ХВ и ОУ соцнайм ЖП сохраняется (ст. 64 ГК).
НАНИМАТЕЛЬ – лицо, которе получает во владение и пользование ЖП для проживания.
Только ФЛ, гражданин РФ, в отношении которого принято решение о предоставлении ЖП (из него делается голубая выписка):
Ещё обладают правом пользования:
1) лицо, постоянно проживающие = сонанематели
а) лица, указанные в выписке из решения и в договоре соцнайма – те же права, что и у нанимателя + обязанности => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ч.2 ст. 69 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.
· члены семьи (дети, родители, супруг – бесспорные члены семьи пп.а) п.25 Постанолвения Пленума ВС 2009) +
· спорные члены семьи (нетрудоспособные иждивенцы или другие родственники, ведущее совместное хозяйство) ч.1 ст. 69 ЖК
· иные лица в исключительных случаях (признаются в судебном порядке),
б) лица, вселившиеся после => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ст. 70 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.
· супруг, дети, родители с согласия членов семьи (для своих несовершеннолетних детей не нужно согласие);
· остальные лица с согласия членов семьи + с согласия наймодателя
2) лица, временно проживающие (приоритет норм ст. 680 ГК + ст. 80 ЖК)
с предварительного уведомления наймодателя + членов семьи (в т.ч. и временно отсутствующих) (ст. 80 ЖК);
Срок проживание не может превышать 6 месяце подряд (ч.2 ст. 80 ЖК).
Необходимо соблюдение нормы площади на 1 чел-ка (ч.1 ст. 80 ЖК).
Временные жильцы не обладают самостотятельным правом пользования ЖП (ч.3 ст. 80 ЖК).
Ответственность за них несёт наниматель и члены семьи.
3) поднаниматели (ст. 685 ГК, ст. 76-79 ЖК) с согласия членов семьи + с согласия наймодателя
Отличия от поднайма в коммерческом найме:
а) Письменная форма (ч.1 ст. 77 ЖК)
б) Если срок не указан => то срок 1 год (ч.3 ст. 77 ЖК, ч.6 ст. 79 ЖК).
в) Новые основания прекращения (ч.4 ст. 79 ЖК):
-использует не по назначению
-нарушает интересы соседей
-разрушает или повреждает ЖП
г) Нельзя сдавать в поднайм, если живёт больной с хроническим заболеванием (ч.4 ст. 76 ЖК)
Форма
Письменная (ст. 63 ЖК)
Кол-во экземпляров – 2 (п.14 типового договора).
Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)
Типовой договор соцнайма утверждён Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".
Существенные условия.
1. ПРЕДМЕТ (ст. 62 ЖК,)
Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания, благоустроенное, норма предоставления:
1. квартира
2. жилой дом
3. комната
ЖП д.б. изолированным (отдельный вход ч.2 ст. 62 ЖК) + пригодным для проживания (пригодность определяется в жилищном зак-ве => Пост. Прав-ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).
Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290 ГК):
Совокупность всех ЖП, для соцнайма составляет жилищный фонд социального использования (м.б. государственным или м/с ст. 19 ЖК).
2. ЦЕНА
Размер:
Определяется в административном порядке собственником ЖП,исходя:
а) из занимаемой общей площади ЖП или комнаты (ч.2 ст. 156 ЖК).
б) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч.4 ст. 156 ЖК).
Малоимущие освобождаются от внесения платы за наём (ч.9 ст. 156 ЖК)
Срок внесения платы:
Не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (ч. 1 ст. 155 ЖК).
3. СРОК
Договор соцнайма бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК)
Содержание договора.
Обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ
Источник: Обязанности предумсотрены в ч.2 ст. 65 ЖК + иные обяазнности, предусмотреныне в ФЗ и договоре соцнайми=> в типовом договоре соцнайма тоже есть обязанности (Постановление Прав-ва «Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г № 315.»).
1) передать нанимателю ЖП (ч.2 ст. 65 ЖК)
1.1) свободное от прав 3-их лиц ЖП (ч.2 ст. 65 ЖК);
1.2) передать нанимателю по АКТУ в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания ЖП в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям (пп.а) п. 5 Типового договора)
Передать благоустроенное ЖП
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 120; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!