Квалификация договора купли-продажи будущей вещи с условием о внесении предоплаты

⇐ ПредыдущаяСтр 159 из 176Следующая ⇒

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Исходя из содержания указанной статьи, данный договор не порождает каких-либо иных обязательств. Ввиду этого на практике возникает вопрос о правомерности установления в предварительном договоре обязанности будущего покупателя внести оплату за товар до заключения основного договора.

16.1. Вывод из судебной практики: Договор, поименованный сторонами как предварительный и содержащий условие о выплате всей цены будущей недвижимости или ее существенной части до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

"...8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 по делу N А32-4823/2010 (акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017))

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в результате разделения принадлежащего должнику земельного участка с разрешенным использованием для жилищного строительства с кадастровым номером 23:43:0107001:700 площадью 554 786 кв. м образовано более двухсот земельных участков, в том числе участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328 (далее - спорные участки).

08.04.2010 должник заключил предварительные договоры купли-продажи названных участков с Рассказовым Леонидом Павловичем и Рассказовым Олегом Леонидовичем (договоры N 700/1327 и N 700/1328), по условиям которых должник обязался передать покупателям земельные участки и заключить основные договоры купли-продажи. Факт оплаты в кассу должника 640 000 рублей во исполнение условий договоров подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 08.04.2010 N 48 и N 49.

По договорам уступки права (требования) от 18.02.2015 и от 20.02.2015 покупатели уступили Вольнову О.В. права (требования) к должнику по предварительным договорам купли-продажи.

Полагая, что спорные участки незаконно включены конкурсным управляющим в конкурсную массу, а также что они подлежат передаче в собственность покупателю, Вольнов О.В. обратился в суд с настоящим заявлением.

Суды квалифицировали указанные выше предварительные договоры купли-продажи земельных участков как основные договоры по продаже будущей недвижимой вещи, поскольку они содержали условие о предварительной оплате земельных участков. Указав на то, что покупатель по таким договорам имеет право требовать передачи вещи, суды отметили, что реализация участков в конкурсном производстве не может быть осуществлена без нарушения прав покупателя, в связи с чем исключили данное имущество из конкурсной массы.

Принимая во внимание положения статьи 126 Закона о банкротстве, суды на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратили производство в части требования о признании права собственности Вольнова О.В. на спорные участки, сославшись на неподведомственность спора арбитражному суду.

Впоследствии названные выводы поддержал суд округа.

Между тем судами не учтено следующее.

Сторонами заключены договоры, поименованные ими как предварительные, купли-продажи земельных участков, которые содержали условие о предварительной оплате. Таким образом, суды, учтя разъяснения, изложенные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), правильно квалифицировали данные соглашения как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи..."

Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-165

"...7 апреля и 28 июля 2006 года между истицей и ответчиком были заключены предварительные договоры, предметом которых являлась обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи соответственно машиноместа 359 стоимостью <...> руб. и машиноместа 360 стоимостью <...> руб. в строящемся доме по адресу: <...>.

По условиям заключенных договоров основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности ответчика на указанные объекты, но не позднее четвертого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами.

Во исполнение условий предварительных договоров истцом приобретены два простых векселя ЗАО "Траст-Инвест" на сумму <...> руб. и <...> руб. со сроком платежа - по предъявлении, но не ранее 5 декабря 2008 г., что предполагало срок их оплаты не позднее 5 декабря 2009 г.

Ответчиком право собственности на указанные выше машиноместа (их номера изменены на 377 и 388) зарегистрировано 10 мая 2011 г. и 29 сентября 2010 г. соответственно, однако обязательства по заключению основных договоров с истцом не исполнены, в том числе несмотря на вступившее в силу решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 17 января 2013 г., которым на ответчика возложена обязанность по заключению этих договоров.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако данный вывод суда сделан без учета того, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.01.2017 N Ф03-5676/2016 по делу N А37-362/2015

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.06.2013 стороны заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646, принадлежащее наследнику Кима А.В. - Ким Е.Ф., на основании завещания и заявления о принятии наследства.

По условиям сделки истец передает ответчику аванс (предоплату) в сумме 6 000 000 руб. в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку. Цена сделки составляет 12 000 000 руб., с учетом аванса, перечисленного 03.06.2013 со счета истца на счет ответчика в ОАО "Россельхозбанк".

Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя Ким Е.Ф., но не позднее 10.12.2013 (соглашением к договору от 11.12.2013 данный срок изменен на 10.03.2014). При отказе продавца без уважительных причин от продажи нежилого помещения он возвращает Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100 процентов от суммы аванса, а при отказе покупателя от покупки нежилого помещения сумма аванса остается в собственности Ким Е.Ф.

Платежным поручением от 03.06.2013 N 994 ИП Постоенко Л.С. перечислила ИП Ким Е.Ф. 8 000 000 руб. в качестве залоговой суммы по договору. Впоследствии ИП Постоенко Л.С. заняла у ИП Ким Е.Ф. 2 000 000 руб. для развития предприятия, о чем выдала расписку от 10.06.2013. Оставшаяся сумма (6 000 000 руб.) зачтена в счет оплаты аванса по данной сделке.

15.11.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение с обременением - ипотека в пользу ЮНИАСТРУМ БАНК.

Получив согласие залогодержателя на продажу объекта недвижимости, ответчик неоднократно предлагал истцу заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, однако до настоящего времени сделка сторонами не оформлена.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Постоенко Л.С. в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор, предусматривает передачу аванса, суды, верно квалифицировали ее как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи которая по своей правовой природе не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2017 N Ф04-6770/2016 по делу N А27-13934/2016

"...Из материалов дела следует (с учетом приобщенных апелляционным судом документов), что между обществом "СтройФинанс" (продавец) и обществом "УК "Серебряный бор" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 15.01.2015 N N 1/н-ж/2015 (далее - предварительный договор), по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель купить в собственность нежилое помещение площадью 209,53 кв. м, обозначенное в приложении N 1 к договору, расположенное в надстроенной части паркинга по адресу: город Кемерово, проспект Шахтеров, 72Б, с разрешенным использованием - размещение объектов обслуживания населения.

Пунктом 1.2 предварительного договора стороны определили, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение.

Предварительным договором предусмотрено, что цена договора в размере 10 476 500 рублей, в том числе 18% НДС оплачивается покупателем авансовым платежом до 28.02.2015 путем перечисления на расчетный счет продавца (пункты 2.1, 2.2 предварительного договора). Цена договора подлежит перерасчету на дату подписания основного договора в случае изменения предмета договора (пункт 2.5 предварительного договора).

Ответчик перечислил истцу 8 000 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 15.01.2015 N 621, от 20.01.2015 N 636 с указанием в назначении платежа на оплату по предварительному договору.

Дополнительным соглашением от 09.02.2016 к предварительному договору стороны изменили цену договора, установив ее в размере 8 000 000 рублей.

Между обществом "СтройФинанс" (продавец) и обществом "УК "Серебряный бор" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2016 (далее - договор купли-продажи). По условиям договора купли-продажи стороны увеличили размер стоимости недвижимого имущества до 10 476 500 рублей, указав, что 8 000 000 рублей уже оплачено покупателем (пункты 2.1, 2.2 договора), а оставшиеся 2 476 500 рублей покупатель обязался оплатить в течение двух месяцев после подписания договора. При этом договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи (пункт 4.1 договора купли-продажи).

Наличие задолженности в указанной сумме подтверждается и актом сверки, составленным сторонами по состоянию на 31.05.2016 (подписан и скреплен печатями сторон).

Неисполнение обществом "УК "Серебряный бор" обязательства по оплате недвижимого имущества в полном объеме, послужило основанием для обращения общества "СтройФинанс" в суд с настоящим иском.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного постановления (пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Судебными инстанциями не были учтены указанные разъяснения, что повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами.

Заключенный между истцом и ответчиком договор от 15.01.2015, поименованный предварительным договором купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность общества "УК "Серебряный бор" внести денежные средства авансом до 28.02.2015 на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Таким образом, между сторонами сложились правоотношения по поводу купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате в момент заключения предварительного договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2018 N Ф05-18473/2016 по делу N А40-129453/2016

"...Как установлено судами, между ЗАО "Флэйнер-Сити" и Компанией "Ай.И.Эс. ИМПЕРИЯ ЭСТЕЙТ СЕРВИСЕС ЛТД" были заключены следующие предварительные договоры купли-продажи машино-мест, в соответствии с которыми ЗАО "Флэйнер-Сити" приняло на себя обязательства и гарантировало сдачу государственной комиссии и ввод в эксплуатацию машино-мест не позднее 31.12.2015: N 45 от 15.11.2010 (на 30 машино-мест) с суммой договора, эквивалентной 3 000 000 долларов США, и N 63 от 16.08.2011 (на 25 машино-мест) с суммой договора, эквивалентной 2 667 500 долларов США.

Из материалов дела следует, что Компанией с ограниченной ответственностью "Ай.И.Эс. ИМПЕРИЯ ЭСТЕЙТ СЕРВИСЕС ЛТД" по условиям предварительного договора N 63 от 16.08.2011 до заключения основного договора оплачено 100% стоимости недвижимого имущества, что составило 2 667 500 долларов США, а по условиям предварительного договора N 45 от 15.11.2010 - 90% стоимости имущества, что составило 2 970 000 долларов США.

В связи с неисполнением должником принятых на себя обязательств по предварительным договорам N 45 от 15.11.2010 и N 63 от 16.08.2011 кредитор обратился в суд с требованием о включении в реестр пени в размере 72 870 776 руб., начисленных на основании пунктов 1.6 и 2.3.1 договоров.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Как правильно установлено судами, заключенные КОО "Ай.И.Эс. ИМПЕРИЯ ЭСТЕЙТ СЕРВИСЕС ЛТД" и должником договоры N 45 от 15.11.2010 и N 63 от 16.08.2011, поименованные предварительными договорами купли-продажи машино-места, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку предусматривали не только обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи машино-мест, но и обязанность кредитора по их оплате, что было исполнено Компанией надлежащим образом в полном объеме в соответствии с условиями заключенных договоров.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судами как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2017 N Ф05-18473/2016 по делу N А40-129453/16

"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 15.11.2010 ЗАО "Флэйнер-Сити" и Компанией был заключен предварительный договор N 46 купли-продажи машино-мест, согласно которому ЗАО "Флэйнер-Сити" приняло на себя обязательства и гарантировало сдачу государственной комиссии и ввод в эксплуатацию машино-мест в количестве 30 (тридцати) штук не позднее 31.12.2015 (пункт 1.4.9 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 30.05.2014 года к предварительному договору купли-продажи машино-мест N 46 от 15.11.2010 года).

Сумма договора согласно пункту 2.1 Договора составляет сумму, эквивалентную 3 300 000,00 долларов США. Согласно п. 2.2.1 денежная сумма, составляющая, с учетом НДС, в размере 2 970 000 долларов США, оплачивается в качестве обеспечительного платежа авансом.

В соответствии с пунктами 2.1 предварительного договора ЗАО "Флэйнер-Сити" перечислило Компании обеспечительный платеж в размере 2 970 000 долларов США, что подтверждается платежными поручениями, однако до настоящего времени основной договор не заключен, денежные средства кредитора не возвращены.

16.08.2011 ЗАО "Флэйнер-Сити" и Компанией был заключен Предварительный договор N 64 купли-продажи машино-мест, согласно которому ЗАО "Флэйнер-Сити" приняло на себя обязательства и гарантировало сдачу государственной комиссии и ввод в эксплуатацию машино-мест в количестве 25 (двадцати пяти) штук не позднее 31.12.2015 (пункт 1.4.9 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 30.05.2014 года к предварительному договору купли-продажи машино-мест N 64 от 16.08.2011).

Сумма договора согласно пункту 2.1 договора составляет сумму, эквивалентную 2 667 500,00 долларов США.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора Компанией в пользу ЗАО "Флэйнер-Сити" был перечислен обеспечительный платеж в размере 2 667 500 долларов США, что подтверждается платежными поручениями, однако до настоящего времени основной договор не заключен, денежные средства кредитора не возвращены.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции, предварительные договоры N 46 от 15.11.2010, N 64 от 16.08.2011 предусматривали не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машино-мест (что является предметом предварительного договора), но и обязанность кредитора по их оплате, что было исполнено Компанией надлежащим образом в полном объеме, а также ответственность за нарушения условий предварительных договоров.

Таким образом, коль скоро у сторон отсутствовала обязанность по заключению основного договора, неустойка за просрочку заключения основного договора (пункт 2.3.1 договора) установлена за просрочку исполнения несуществующего обязательства.

Обратный вывод суда апелляционной инстанции противоречит обстоятельствам дела (в том числе условиям договора), а также нормам материального права (ст. ст. 309, 310, 330 ГК РФ)..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2014 N Ф05-305/2014 по делу N А40-30582/13

"...Индивидуальный предприниматель Каледин Олег Владимирович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Компания СТАТУС" (далее - ЗАО "Компания СТАТУС") о взыскании 563 010 руб. неустойки, предусмотренной пунктом 4.6 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К, ссылаясь на неправомерное уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, указанного в предварительном договоре от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, предметом заключенного между ЗАО "Компания СТАТУС" (продавец) и Калединым О.В. (покупатель) предварительного договора купли-продажи от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К является нежилое помещение ориентировочной общей площадью 114,7 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по строительному адресу: г. Москва, район Кожухово, мкр. 2-3, корпус 3 АК, секция 2 (помещение), указанное в приложении N 1 к договору, цена которого согласована сторонами в размере 5 620 300 руб. (исходя из стоимости 1 кв. м в размере 49 000 руб.) и подлежит уплате в срок до 25.03.2008 г. в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением N 2 к договору.

Согласно пункту 1.3 договора от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К договор купли-продажи помещения подлежит подписанию сторонами в течение 2 (двух) месяцев с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение.

Согласно пункту 4.6 договора от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К в случае нарушения срока заключения договора купли-продажи помещения, указанного в пункте 1.3, с виновной стороны могут быть взысканы пени в размере 0,01% от цены договора купли-продажи помещения за каждый день просрочки, но не более 10% от цены договора купли-продажи помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного Постановления.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости, в связи с чем предусмотренная пунктом 4.6 договора от 04.12.2007 г. N Кож-2/3-3-114-К неустойка за просрочку заключения основного договора не может быть взыскана, так как установлена за просрочку исполнения несуществующего обязательства.

Ошибочный вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении с 04.12.2008 г. действия договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2008 г. N Кож-2/3-3-114-К не привел к принятию неправильного решения, поэтому не может служить основанием для отмены обжалуемых истцом судебных актов..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 N Ф06-21137/2017 по делу N А55-16807/2016

"...Между обществом и ООО "Гурман-3" заключен предварительный договор купли-продажи от 17.09.2014, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее - основной договор) земельного участка, общей площадью 25 520 кв. м, кадастровый номер 63:01:0330004:8, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Красный Пахарь, где ООО "Гурман-3" выступало бы продавцом, а общество покупателем имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.2 предварительного договора сумма в размере 108 460 долларов США по курсу Банка России на день оплаты перечисляется истцом ответчику в течение 5 дней в момента подписания настоящего договора, а сумма в размере 2 060 740 долларов США по курсу Банка России на день оплаты - в течение 5 дней с момента подписания основного договора.

Общество в соответствии с пунктом 2.2.1 предварительного договора платежными поручениями от 22.09.2014 N 881, от 24.09.2014 N 885, от 25.09.2014 N 891 перечислило ответчику в качестве аванса сумму в размере 4 162 695 руб., эквивалентную 108 460 долларам США по курсу Банка России на день оплаты.

29.02.2016 ответчик направил обществу соглашение о расторжении предварительного договора, а также платежным поручением от 01.03.2016 N 14 возвратил истцу задаток в сумме 4 162 695 руб., что эквивалентно 54 844,50 долларам США.

Поскольку ответчик не возвратил остаток задатка в размере 53 615,50 долларов США, а также не возвратил задаток в двойном размере, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Учитывая, что условия договора от 17.09.2014 (п. 2.2) предусматривают оплату стоимости имущества в течение 5 (пяти) дней с момента его подписания, данное соглашение следует квалифицировать как договор купли-продажи вещи в будущем.

Платежными поручениями от 22.09.2014 N 881, от 24.09.2014 N 885, от 25.09.2014 N 891 общество произвело оплату в размере 4 162 695 руб., при этом в качестве основания оплаты указало именно "частичную оплату за земельный участок".

Таким образом, исходя из условий договора и действий сторон следует исходить из того, что в рамках договорных отношений общество выступило покупателем, осуществило частичную оплату стоимости земельного участка, о чем также свидетельствует указанное в платежных документах основание платежа.

Поскольку требования истца были основаны на возврате двойной суммы задатка, в иске отказано правомерно..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.2017 N Ф07-13264/2016 по делу N А56-4269/2015

"...Евтушенко С.Н. (покупатель) и Общество (продавец) 17.05.2013 заключили предварительный договор купли-продажи N 18 (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались не позднее 30.06.2014 заключить основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме, предметом которого является передача в собственность покупателя квартиры с вышеуказанными характеристиками по цене 3 042 200 руб.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора покупатель обязался в срок до 17.05.2013 внести в кассу продавца или перечислить на его счет обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., а также 500 000 руб. в порядке оплаты стоимости квартиры; оставшаяся сумма подлежала уплате равными частями - по 1 021 100 руб. в два этапа - до 30.06.2013 и до 30.12.2013.

Евтушенко С.Н. передал Обществу 2 021 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 17.05.2013 N 1 на сумму 500 000 руб., от 21.05.2013 N 2 на сумму 500 000 руб., от 07.08.2013 N 1 на сумму 1 021 000 руб.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Евтушенко С.Н. просил включить в реестр требований о передаче жилых помещений требование о передаче жилого помещения с вышеуказанными характеристиками, а также признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в размере 366/3610.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав условия предварительного договора, руководствуясь положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", обоснованно квалифицировали предварительный договор как договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате.

Суды, разрешая требование Евтушенко С.Н., правомерно признали за ним статус участника строительства и констатировали обоснованность заявленного к включению в реестр требования.

В связи с изложенным основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2014 N Ф07-853/2014 по делу N А56-18013/2013

"...Как следует из материалов дела, ООО "Г.С.К.", действующее от имени общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК - компания N 1" (в настоящее время Общество) (продавец) и Сысоев Д.Л., Обуховская Т.Л. (покупатели) заключили предварительный договор от 10.03.2008 N К5145-Е-ШО/25А_II-18 купли-продажи жилого помещения с характеристиками, указанными в пункте 1.1 договора, в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, квартал Шувалово-Озерки, квартал 25А (пр. Просвещения, д. 43, лит. А), II очередь.

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии полного исполнения покупателями обязательств по внесению платежа заключить основной договор купли-продажи в редакции, изложенной в пункте 4 предварительного договора.

Пунктом 2.1.1 основного договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателям квартиру по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента полной оплаты покупателями предусмотренной договором суммы.

Согласно пункту 5 предварительного договора покупатели в качестве обеспечения исполнения своих обязательств вносят денежную сумму, равную продажной стоимости квартиры, в размере 148 198 у.е. в порядке и сроки, установленные пунктом 5.1 предварительного договора.

Дополнительными соглашениями от 10.03.2008 подтверждено исполнение покупателями обязательства по оплате квартиры на общую сумму 4 001 346 руб. Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком.Проанализировав условия предварительного договора от 10.03.2008 N К5145-Е-ШО/25А_II-18, суды правомерно в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

Так как по истечении указанного срока недвижимое имущество покупателям не передано и уплаченные за него в марте 2008 года денежные средства фактически не возвращены, суды правомерно в соответствии со статьями 395, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования о взыскании процентов за период, начиная с 02.04.2010, и по день рассмотрения спора.

При таком положении кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2017 N Ф09-4017/17 по делу N А07-19429/2016

"...Между главой КХ Пиксаевым (продавец) и Мухаметрахимовым З.Х. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2013 (т. 1, л. д. 62 - 64, оригинал), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи 2/5 доли (69 200 кв. м) земельного участка общей площадью 173 000 кв. м, кадастровый номер 02:55:051016:61, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (п. 1.1 договора).

Согласованная сторонами цена земельного участка составляет 5 129 104 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 1.3 договора).

Сумму в размере 5 129 104 руб. покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в полном объеме в день подписания настоящего договора (п. 2.1 договора).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 18.08.2016 N 6 с требованием в семидневный срок с момента получения претензии выплатить неустойку в размере 8 000 000 руб. в связи с уклонением от исполнения предварительного договора купли-продажи от 26.02.2013 (т. 1, л. д. 40).

В связи с невыплатой ответчиком истцу указанной неустойки истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. 3, 4 ст. 487 указанного Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 3, 5 названного постановления.

Таким образом, суды обоснованно квалифицировали спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С учетом изложенного, применительно к установленным в п. 4.4 договора нарушениям, связанным с отказом продавца, уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка, данная неустойка за просрочку заключения основного договора установлена за просрочку исполнения несуществующего обязательства (по заключению основного договора).

При таких обстоятельствах оснований для взыскания неустойки с главы КХ Пиксаева В.П. не имеется, в удовлетворении требований отказано правомерно.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2016 N Ф10-4103/2016 по делу N А84-1747/2015

"...Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 22.12.2014 между ЖСК "ТАВРИКА" (Покупатель) и ООО "ОМЕГА-НВ" (Продавец) заключен предварительный договор N 22/12/14 купли-продажи недвижимого имущества (далее - Предварительный договор). Согласно пункту 1.1 договора, Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить недвижимое имущество: 300 (триста) кв. м, помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27 (кадастровый номер 91:02:001002:207, кадастровый паспорт от 21.10.2014 N 91/12/14-6092), возводимом на земельном участке площадью 982 кв. м, кадастровый номер 91:02:001002:405 (кадастровый паспорт от 25.11.2014 N 91/12/14-13891), именуемом далее по тексту договора - "недвижимое имущество".

Согласно пункту 1.2 договора, объект незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения хозяйственного суда города Севастополя от 23.06.2008 года по делу N 5020-12/237 и зарегистрирован КП "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского совета 10 июля 2008 года.

По согласованию сторон недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, оценивается и продается за 300000,00 долларов США (пункт 1.3 договора). Оплата недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, производится в национальной валюте Российской Федерации по курсу, установленному ЦБ РФ на день оплаты суммы, указанной в п. 1.3 настоящего договора (пункт 1.4 договора).

Согласно подпункту 1.5.1 пункта 1.5 договора, стороны обязуются в течение пяти рабочих дней после введения в эксплуатацию Объекта незавершенного строительства с назначением - торговый комплекс с гостиничными номерами местоположение: город Севастополь, пляж Омега, 27 (кадастровый номер 91:02:001002:207, кадастровый паспорт от 21.10.2014 N 91/12/14-6092), возводимый на земельном участке площадью 982 квадратных метра кадастровый номер 91:02:001002:405 (кадастровый паспорт от 25.11.2014 N 91/12/14-13891), в котором расположено недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена недвижимого имущества составит сумму, перечисленную Покупателем Продавцу в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что Покупатель в доказательство заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора и в обеспечение его исполнения обязуется оплатить Продавцу в счет причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи полную стоимость недвижимого имущества, указанную в п. 1.3 договора, в российских рублях в срок до 26.02.2015 на реквизиты, указанные Продавцом.

Согласно пункту 4.3 договора Покупатель визуально произвел осмотр приобретаемого недвижимого имущества, всех необходимых документов, и согласен на его приобретение в данном состоянии и при данных условиях.

Во исполнение пункта 3.1 предварительного договора купли-продажи 25.02.2015 ЖСК "Таврика" перечислило ООО "ОМЕГА-НВ" денежные средства в сумме 19 052 490,00 рублей.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума N 54.

Согласно части 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом..."

Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 154 155 156 157 158159160 161 162 163 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!