Расторжение договора купли-продажи в связи с неисполнением обязанности по оплате

⇐ ПредыдущаяСтр 144 из 176Следующая ⇒

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда покупатель не оплачивает товар, в связи с чем продавец обращается в суд с требованием расторгнуть договор, ссылаясь на существенное нарушение его условий (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации неоплаты (неполной оплаты) товара в качестве существенного нарушения договора, влекущего право продавца требовать его расторжения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Неоплата либо неполная оплата товара является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения.

Судебная практика:

Примечание: В ряде приведенных ниже Постановлений суды ссылаются на правовую позицию, изложенную в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно этой позиции регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером <...> общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: Московская область <...>

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

"...8. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала данный вывод противоречащим положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 1999/14 по делу N А40-43310/13

"...Судами установлено, что 30.01.2012 между обществом "НЭФ - новая экономика" (продавцом) и Быковским С.Е. (покупателем) заключен договор купли-продажи доли в размере 100 процентов в уставном капитале общества "ИР-Лизинг", в этот же день удостоверенный нотариусом.

В связи с неоплатой покупателем проданной доли общество "НЭФ - новая экономика" 23.05.2012 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о расторжении договора купли-продажи и признании за ним права собственности на упомянутую долю.

Между тем судом кассационной инстанции неправильно истолкована правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 N 5950/11, и не приняты во внимание выводы, содержащиеся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2009 N 4651/09.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судами установлено, что Быковский С.Е. в нарушение статей 309 и 310 Гражданского кодекса до сих пор не исполнил своих обязательств по оплате перешедшей к нему доли в размере, установленном договором, ни на расчетный счет общества "НЭФ - новая экономика", ни в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса.

При этом в силу части 12 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" проданная обществом "НЭФ - новая экономика" доля перешла к Быковскому С.Е. с момента нотариального удостоверения договора, то есть с 30.01.2012.

Общество "НЭФ - новая экономика" не получило того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, а именно оплату проданной им доли в размере 40 000 000 рублей в течение 90 дней, начиная с 30.01.2012.

Следовательно, неоплата Быковским С.Е. проданной ему доли является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что внесение оплаты в депозит нотариуса со значительной просрочкой срока исполнения обязательства не является надлежащим исполнением, поскольку доказательства невозможности передачи денежных средств непосредственно продавцу отсутствуют.

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 N 4651/09 по делу N А12-11675/08-С63

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.09.2007 между Просвировым С.Г. (продавцом) и Грицишиным А.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале общества, по условиям которого покупатель обязуется принять долю и оплатить ее стоимость в течение 30 календарных дней с момента подписания договора.

Грицишин А.М. оплатил стоимость приобретенной доли с просрочкой путем внесения 08.08.2008 соответствующей суммы в депозит нотариуса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, - в депозит суда, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В настоящем деле отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие указанных обстоятельств до предъявления иска о расторжении договора, поэтому внесение денежных средств в депозит нотариуса после предъявления иска не может считаться исполнением обязательства покупателем.

При названных условиях суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном характере нарушения договора ответчиком и удовлетворил иск в части расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса..."

Определение ВАС РФ от 10.04.2012 N ВАС-3535/12 по делу N А50-5628/2011

"...Общество "Пермсельстрой" полагает, что суды необоснованно посчитали неоплату товара покупателем существенным нарушением условий договора, являющимся основанием для его расторжения, и ссылается на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает специальной нормы о расторжении договора купли-продажи в случае такого нарушения. Заявитель также ссылается на то, что истцом не был соблюден претензионный порядок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь указанной нормой, оценив представленные сторонами доводы и доказательства, установив, что продавцом исполнены обязательства по передаче проданного имущества согласно условиям договора купли-продажи, а покупателем в срок, установленный заключенным между ними договором, оплата не осуществлялась, при этом покупатель не производил оплату в течение длительного периода (около трех лет), и доказательств того, что им предпринимались или предпринимаются какие-либо действия по исполнению данного обязательства не имеется, суд первой инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, пришел к выводу, что неоплата покупателем имущества является существенным нарушением договорного обязательства, которое лишило другую сторону договора того, на что она была вправе рассчитывать при заключении этого договора.

Исходя из содержания условий заключенного между сторонами договора о порядке оплаты продаваемой недвижимости, суды первой и кассационной инстанции применили положения статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что указанные обстоятельства были установлены судами и уже получили свою оценку, доводы общества, приведенные в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебного акта, направлены по существу на исследование обстоятельств дела и их переоценку. Однако установление фактических обстоятельств дела и их оценка не входит в компетенцию суда надзорной инстанции, установленную статьями 292 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009

"...Как установлено судом, между обществом "Октавия" (продавец) и обществом "СК-Магнит" (покупатель) 28.03.2007 заключен договор купли-продажи трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 11. По условиям названного договора продавец обязался в тридцатидневный срок с даты его заключения передать имущество покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, суд признал не доказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Данный вывод суда соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в заявлении, в том числе о наличии оплаты за спорное имущество, были предметом исследования в судах апелляционной и кассационной инстанций и получили их соответствующую правовую оценку..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.05.2015 N Ф01-1198/2015 по делу N А31-9199/2014

"...Как видно из документов и установил суд, Сайгидов О.М. (продавец) и Селяков Н.И. (покупатель) заключили договор от 11.11.2013 купли-продажи части доли в уставном капитале Общества, удостоверенный нотариусом Гороховой С.Р., временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы Агамирова Н.И., и зарегистрированный в реестре за N 1-2449. В соответствии с условиями договора продавец продал покупателю часть доли от принадлежащей ему доли в уставном капитале ООО "Товленд".

Размер принадлежащей продавцу доли в уставном капитале Общества составляет 50 процентов.

Размер отчуждаемой части составляет 25 процентов.

В установленный срок оплата доли Селяковым Н.И. не проведена.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.04.2014 с требованием не позднее 10 дней с момента получения последним данного уведомления осуществить подписание соглашения сторон о расторжении договора и возвратить предмет договора - часть доли в уставном капитале Общества.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций учли длительное уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств, игнорирование претензии истца об оплате части доли от 01.04.2014 и совершение обязанных действий лишь по истечении нескольких месяцев после предъявления претензии о расторжении договора, пришли к обоснованному выводу о существенном характере нарушения договора ответчиком и удовлетворили иск в части расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

"...Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО "Переработка" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд установил, что ООО "Переработка" передало ответчику имущество по акту приема-передачи от 16.06.2008, последний произвел частичную оплату имущества в размере 2 651 874 рублей 12 копеек, при этом из условий договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 усматривается, что цена имущества составляет 4 905 103 рубля 09 копеек, а из условий дополнительного соглашения от 17.06.2008 стоимость имущества составляет 10 927 000 рублей, и пришел к правомерному выводу о возникновении у ответчика денежного обязательства, которое исполнено частично.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО "Комилесзаготпром" нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2015 N Ф02-2787/2015 по делу N А19-14454/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Виноградовой Е.А. (продавец) и Виноградовой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи ценных бумаг (акций) от 15.04.2013 N 15042013, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя акции КБ "Байкалкредобанк", а покупатель - уплатить продавцу стоимость ценных бумаг и принять их в собственность. Одновременно с передачей ценных бумаг продавец передает (уступает) покупателю всю совокупность прав, удостоверенных ценными бумагами.

Согласно пункту 5.1 договора договор расторгается по соглашению сторон; по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В претензии, полученной ответчиком 14.07.2014, Виноградова Е.А. предложила расторгнуть договор купли-продажи ценных бумаг (акций) от 15.04.2013 N 15042013 в связи с невыполнением Виноградовой А.А. обязательств по оплате акций.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В рассматриваемом случае ответчик выкупную стоимость ценных бумаг в предусмотренном договором порядке и в установленный срок не уплатил.

Данное обстоятельство с учетом изложенных норм и условий пункта 5.1 договора 15.04.2013 правильно расценено судами как существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения.

При этом суды обоснованно указали на соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка расторжения договора, поскольку претензией, полученной ответчиком 14.07.2014, последний был уведомлен о намерении Виноградовой Е.А. расторгнуть договор..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2011 по делу N А19-10958/09

"...Полагая, что ЗАО "Иртехком" ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006 по оплате полученного по договору имущества, ЗАО "Иркутский автоцентр "КАМАЗ" обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении стороной условий договора.

Судебные инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ЗАО "Иркутский автоцентр "КАМАЗ" в материалы дела доказательства, установили, что ЗАО "Иртехком" ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006, и не оплатило товар (объекты недвижимости), переданный последнему по договору купли-продажи. ЗАО "Иртехком" не представлены доказательства, подтверждающие оплату по договору.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно удовлетворили требования ЗАО "Иркутский автоцентр "КАМАЗ" о расторжении договора купли-продажи от 26.10.2006 и обязали ответчика возвратить одноэтажное нежилое здание площадью 569,10 кв. м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200720 и одноэтажное нежилое здание площадью 1317,50 кв. м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200730, расположенные по адресу г. Иркутск, ул. Блюхера, 12а..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2014 N Ф03-2476/2014 по делу N А59-4421/2013

"...Закрытое акционерное общество Фирма "Снабженец" (ОГРН 1026500535555, ИНН 6501091923, адрес (место нахождения): 693008, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Победы, 81; далее - ЗАО "Снабженец", истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Параллель" (ОГРН 1086501011475, ИНН 6501202520, адрес (место нахождения): 693007, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Победы, 24; далее - ООО "Параллель", ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 26.11.2010 и возврате переданного по договору имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.11.2010 между ЗАО "Снабженец" (продавец) и ООО "Параллель" (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым продавец передал покупателю следующие объекты недвижимости: здание склада общей площадью 925,7 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 64:401:001:000055110:0002:20000, литер Б; производственное помещение, общей площадью 1200,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-39, инвентарный номер 64:401:001:000055110:0002:20000, расположенное в производственном здании, этажность 1, литер А; здание проходной, общей площадью 37,1 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 64:401:001:000055110:0002:20000, литер В, расположенные на земельном участке площадью 23 412 кв. м, кадастровый номер 65:01:0310001:0014, предоставленном под производственно-складскую базу, находящемся по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 95, южная сторона, а также земельный участок площадью 2487 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602001:58, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственное здание и расположенное на нем производственное здание, общей площадью 545,8 кв. м, этажность 2, инвентарный номер 64:401:001:000026170, литер А, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 384-Б (далее - спорное имущество).

Переход права собственности от покупателя продавцу на спорное имущество был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2011.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ и проанализировав установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом конкретной правовой ситуации невнесение покупателем платежей по договору купли-продажи может быть признано существенным нарушением условий договора купли-продажи, влекущим его расторжение.

В обоснование такого вывода апелляционным судом положен факт длительного более чем трехлетнего пользования ответчиком недвижимым имуществом без внесения какой-либо оплаты за него и непредставления ООО "Параллель" каких-либо доказательств наличия причин неисполнения договора.

Оценив все приведенные обстоятельства в их совокупности, апелляционный суд, признав существенным нарушение ООО "Параллель" условий договора, правомерно удовлетворил исковые требования ЗАО "Снабженец"..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд признал законным требование продавца о расторжении договора в связи с неоплатой проданного товара. При этом суд учел, что на момент предъявления указанных требований в отношении продавца была введена процедура конкурсного производства.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.10.2013 по делу N А46-33356/2012

"...Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Омский завод металлоизделий" (далее - ООО ПКФ "Омский завод металлоизделий", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автомаркет" (далее - ООО "Автомаркет", ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2009 N 1 и обязании ответчика возвратить истцу здание котельной, общей площадью 192,7 кв. м, инвентарный номер 113305, литер Б, расположенной по адресу: Омская область, Омский район, с. Андреевка, ул. Зеленая, N 4 А.

Судами установлено, что 23.03.2009 между ООО ПКФ "Омский завод металлоизделий" (продавец) и ООО "Автомаркет" (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор), в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: здание котельной, общей площадью 192,7 кв. м, инвентарный номер 113305, литер Б, расположенной по адресу: Омская область, Омский район, с. Андреевка, ул. Зеленая, N 4 А (пункт 1.1 договора).

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что цена продаваемого имущества составляет 300 000 руб., установлена по соглашению сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет производится покупателем в срок до 31.12.2009.

По акту приема-передачи от 23.03.2009 недвижимое имущество было передано покупателю.

Ввиду оставления ответчиком предложения о расторжении договора без ответа ООО ПКФ "Омский завод металлоизделий" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами установлено, что ответчик действий по произведению оплаты до подачи истцом данного иска (29.12.2012) и в период его рассмотрения (21.03.2013 - дата вынесения решения суда первой инстанции) не произвел.

Указанные денежные средства предприятия-должника, в отношении которого введено конкурсное производство, в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при их получении от покупателя подлежат направлению на удовлетворение требований кредиторов. Следовательно, уклонение ответчика от оплаты приобретенного имущества при установленных судами обстоятельствах является существенным нарушением условий договора.

Поскольку неоплата покупателем имущества ООО ПКФ "Омский завод металлоизделий", находящегося на стадии банкротства, является существенным нарушением договорного обязательства, суды правомерно удовлетворили требования о расторжении договора.

Довод ответчика о применении к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 486 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку судами оценены представленные в материалы дела доказательства и установлено обстоятельство того, что продавец обосновал неоплату как существенное нарушение договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2011 по делу N А27-14116/2010

"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между ООО "ПромПроект" (продавцом) и ООО "Сибирский Сантехпроект" (покупателем) договором купли-продажи N 29 от 01.10.2008 продавец передал в собственность покупателя часть отдельно стоящего нежилого производственного здания общей площадью 824,40 м2, находящегося по вышеуказанному адресу.

Поскольку реализованный истцом объект недвижимости ответчиком был оплачен неполностью, вследствие чего имеет место быть существенное нарушение договора, ООО "ПромПроект" предъявило настоящий иск.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора купли-продажи, суды исходили из отсутствия доказательств полной оплаты ответчиком суммы по договору.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А26-10005/2010

"...Как следует из материалов дела, ООО "Профитек-плюс" (продавец) и ООО "ВИП-консалтинг" (покупатель) 14.08.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: гидротехнических сооружений, 1-этажных (подземных этажей - 1), общей площадью 159 кв. м, газопроводной сети, назначение: газовые сооружения, протяженностью 180 м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, территория завода "Авангард".

В связи с нарушением ответчиком условий договора об оплате имущества истец 03.11.2009 направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате объектов.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что ООО "ВИП-консалтинг" не произвело оплату объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи от 14.08.2009.

Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, суды пришли к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14.08.2009 в судебном порядке.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2011 по делу N А44-5307/2010

"...Брейтвейт Валерий Станиславович обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Локтеву Александру Николаевичу о расторжении договора от 25.06.2009 купли-продажи долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Юрга", место нахождения: 173003, Новгородская область, Великий Новгород, Большая Санкт-Петербургская улица, дом 39, ОГРН 1055301040585 (далее - ООО "Юрга", Общество).

Ссылаясь на неисполнение покупателем в течение длительного времени после заключения спорного договора обязательства по оплате приобретенной доли, что повлекло последствия, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судами установлено, что продавец свои обязательства по договору исполнил, что подтверждается внесением в учредительные документы Общества и в ЕГРЮЛ изменений, касающихся состава участников Общества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что Локтев А.Н. не исполнил свои обязательства по уплате стоимости приобретаемой доли в уставном капитале Общества, и пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении Локтевым А.Н. условий договора. Вывод судов соответствует материалам дела.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные истцом требования..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2011 по делу N А05-11212/2010

"...Между ООО "Стройсервис" (правопредшественник ООО "СеверКонсалтинг") (продавец) и Чистяковым А.П. (покупатель) 16.01.2008 заключен договор купли-продажи (далее - Договор), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает долю в уставном капитале Общества в размере 16% по цене 152 470 руб. 59 коп.

Ссылаясь на неисполнение покупателем в течение длительного времени после заключения Договора обязательства по оплате приобретенной доли, что повлекло последствия, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ООО "СеверКонсалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Чистяков А.П. не исполнил свои обязательства перед продавцом по Договору - не уплатил стоимость приобретаемой доли в уставном капитале Общества.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о существенном характере нарушения Чистяковым А.П. условий Договора и правомерно удовлетворили заявленные истцом требования..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2015 N Ф08-2705/2015 по делу N А32-14114/2014

"...Судами установлено, что ЗАО "Кубаньгазстрой" (продавец) и ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой" (покупатель) заключили договоры купли-продажи строительной техники и транспортных средств от 02.02.2011 N 406/11, от 27.01.2011 N 401/10, от 27.01.2011 N 404/10, от 27.01.2011 N 398/10, от 24.02.2011 N 81/11, от 24.02.2011 N 79/11, от 24.02.2011 N 77/11 и договор купли-продажи МБП на сумму 45 тыс. рублей по счету-фактуре от 05.03.2011 N 59 и накладной от 05.03.2011 N 13.

Расчет между сторонами произведен на основании акта зачета взаимных требований от 03.05.2011 N 1.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2014 по делу N А32-22637/2011 акт зачета взаимных требований от 03.05.2011 N 1, заключенный ЗАО "Кубаньгазстрой" и ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой", признан недействительным.

Поскольку ответчик обязательства по оплате переданного по названным договорам имущества не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела. В данном случае суды установили, что покупатель не оплатил в срок стоимость проданного имущества, акт зачета взаимных требований от 03.05.2011 N 1 в судебном порядке признан недействительным.

Учитывая содержание предложения о расторжении договоров (л.д. 48 - 53), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования пункта 2 статьи 452 Кодекса о досудебном порядке расторжения договора продавцом соблюдены (уведомление направлено ответчику 14.03.2014), и обоснованно расторг спорные договоры купли-продажи..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2015 N Ф08-1394/2015 по делу N А32-14090/2014

"...ЗАО "Кубаньгазстрой" обратилось с иском в суд к ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой" о расторжении договора от 01.02.2011 N 14/2011 купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, и о возврате истцу следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, ст. Кущевская, ул. Красногвардейская, 74:

- земельный участок общей площадью 22 900 кв. м с кадастровым номером 23:17:1403013:5;

- административное здание общей площадью 517,7 кв. м;

- сооружение - топливозаправочный пункт общей площадью 9,5 кв. м;

- помещение для водителей общей площадью 14,6 кв. м.

01 февраля 2011 года ЗАО "Кубаньгазстрой" (продавец) и ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка по адресу: Краснодарский край, ст. Кущевская, ул. Красногвардейская, 74, и находящихся на нем административного здания, топливозаправочного пункта, помещения для водителей. Имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 01.02.2011.

Стоимость спорных объектов недвижимости - 33 149 513 рублей (пункт 2.1 договора).

Неоплата проданного имущества послужила основанием для обращения с иском в суд.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 названного Кодекса).

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой право собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты отчужденного ему недвижимого имущества, суды правомерно удовлетворили требования истца..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 по делу N А32-18799/2012

"...Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что неоплата имущества покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи от 19.05.2009 и не может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (судом по требованию продавца), ошибочен.

В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.09.2011 по делу N А53-24839/2010

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 22.01.2009 Дегтярев Д.А. (продавец) и Бабко Е.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале общества.

Поскольку оплата отчужденной доли ответчиком не произведена, истец 25.10.2010 направил ответчику требование о расторжении договора. Неисполнение ответчиком указанного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик не исполнил свои обязательства перед истцом по договору - не уплатил стоимость приобретаемой доли в уставном капитале общества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение обязанности по оплате доли в уставном капитале общества в течение длительного срока соответствует указанному критерию и является существенным нарушением условий договора. Доказательств невозможности расторжения договора по каким-либо иным причинам ответчик не представил.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном характере нарушения ответчиком условий договора и правомерно удовлетворил заявленные истцом требования..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2013 N Ф09-2160/13 по делу N А50-15545/2012

"...Как установлено судами и материалами дела подтверждено, между обществом "СтройДом" (продавец) и обществом "Камир" (покупатель) 22.07.2009 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить долю в уставном капитале общества, составляющую 90%.

Согласно п. 2 договора согласованная сторонами цена доли равна номинальной стоимости доли и составляет 9000 руб. 00 коп., которые должны быть уплачены в течение 20 рабочих дней с момента подписания договора.

Ссылаясь на то, что общество "Камир" не исполнило обязательство по договору купли-продажи от 22.07.2009 по уплате стоимости приобретаемой доли в уставном капитале общества, общество "СтройДом" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные требования, исходя при этом из следующего.

Подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что с момента заключения договора купли-продажи от 22.07.2009 до обращения общества "СтройДом" с рассматриваемым иском в суд общество "Камир" не оплатило приобретенную им у общества "СтройДом" долю в уставном капитале общества, пришли к выводу о том, что в связи с неоплатой обществом "Камир" приобретенной у общества "СтройДом" доли, последний лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, что, в свою очередь, является существенным нарушением условий договора.

Поскольку судами установлено и подтверждается материалами дела, что проданная в кредит обществом "Строй-Дом" обществу "Камитр" доля в уставном капитале общества "Индустрия" не была оплачена покупателем в установленный договором срок (просрочка оплаты составила более трех лет), требования продавца о расторжении договора купли продажи и о возврате в его собственность указанной доли следует признать правомерными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.12.2011 N Ф09-8146/11 по делу N А50-5628/2011

"...Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что общество "Пермсельстрой" оплату имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 25.01.2008, не произвело. Доказательств того, что им предпринимались или предпринимаются какие-либо действия по исполнению обязательства по оплате приобретенного имущества, обязательство не исполнено по не зависящим от него обстоятельствам, в деле не имеется.

На основании п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неприменение судом апелляционной инстанции указанных норм в данном случае необоснованно.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, признав подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора купли-продажи от 25.01.2008, сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности возвратить переданное ему и не оплаченное имущество..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2010 N Ф09-8905/10-С3 по делу N А76-3275/2010-48-54

"...Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из обоснованности заявленных истцом требований, указав на то, что обязательство по оплате товара исполнено ответчиком ненадлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу указанных норм нарушение условий об оплате товара является существенным нарушением договора купли-продажи.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи от 31.12.2008 N 02/12-2008 заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; истец во исполнение обязательств по договору передал, а ответчик принял указанный в договоре товар, однако в установленный срок оплату не произвел; доказательств полной или частичной оплаты трактора ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска в части требований о расторжении договора купли-продажи..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что неоплата товара в течение длительного времени является существенным нарушением договора.

Постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2011 по делу N А64-1524/2010

"...Садовников В.В. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Дворяшину В.В. о расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО Финансово-промышленная компания "Артель" (далее - Общество) от 06.11.2007.

Гражданским законодательством предусмотрен ряд последствий неисполнения покупателем обязанности по оплате переданного товара, в том числе: право продавца потребовать оплаты товара (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации); уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса на просроченную сумму со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его изменения или расторжения (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

15 ноября 2007 года Садовников В.В. выведен из состава учредителей, а 20.02.2008 в ЕГРЮЛ внесены изменения, согласно которым Дворяшин В.В. является участником Общества с долей в уставном капитале 7 568 руб.

Вместе с тем, доказательств оплаты доли ответчиком суду не представлено.

Надлежащих доказательств оплаты полученной по Договору доли ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Неоплата покупателем приобретенного имущества в течение длительного периода времени (более 2,5 лет) является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2011 по делу N А23-1477/10Г-16-79

"...Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом сделки купли-продажи являлось недвижимое имущество, которое в ходе исполнения сделки было передано покупателю, зарегистрировавшему свои права на приобретенное имущество в установленном законом порядке.

Вместе с тем, в определенный сторонами сделки срок, оплата недвижимого имущества покупателем не произведена.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При заключении Договора от 05.06.2006 покупатель рассчитывал получить встречное предоставление в виде денежных средств в сумме 7 919 496 руб. (пункт 2.1 Договора).

Вместе с тем, до настоящего времени оплата недвижимого имущества не произведена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд обоснованно посчитал неоплату полученного по сделке недвижимого имущества существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора..."

Позиция 2. Неоплата товара либо неполная оплата товара не является существенным нарушением договора, поэтому продавец не вправе требовать его расторжения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5978/10-С4 по делу N А76-40716/2009-15-764/123

"...Довод истца о том, что отсутствие со стороны ответчика оплаты приобретенной по договору от 08.08.2006 доли является для продавца существенным нарушением условий договора купли-продажи и, следовательно, основанием для его расторжения, также верно оценен судами с учетом положений гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации как не являющийся существенным нарушением договора, влекущим его расторжение в судебном порядке. Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 названного Кодекса. Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.). Кроме того, с момента заключения договора (более трех лет) истец не заявлял претензий или требований об оплате доли, что не может свидетельствовать о существенности для него факта нарушения ответчиком обязательств по ее оплате..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27

"...Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е.С., Виноградовой Н.М. либо ее супругу Виноградову А.А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н.М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н.М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е.С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е.С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Кудиновой Е.С. и Виноградовой Н.М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции, так как выводы суда кассационной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А63-3574/2010

"...ООО "АВТО-ГАЛАС" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Имени С.М. Кирова" о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2009 объекта незавершенного строительства...

ООО "АВТО-ГАЛАС", считая, что ООО "Имени С.М. Кирова" не исполнило обязательство по оплате недвижимого имущества, обратилось к нему с претензиями от 11.03.2010 и от 12.04.2010 о расторжении договора купли-продажи (т. 1, л.д. 10 - 11).

ООО "АВТО-ГАЛАС" не получив ответа на претензии, обратилось в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется..."

Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, на момент принятия арбитражным судом решения ответчик произвел оплату спорной доли.

Постановление ФАС Уральского округа от 06.04.2011 N Ф09-1639/11-С4 по делу N А60-9606/2010-С4

"...Багаряков А.В. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Лаврову Н.И. о расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале общества "Финансовые решения" от 12.10.2007, о понуждении Лаврова Н.И. возвратить Багарякову А.В. долю в уставном капитале общества "Финансовые решения" в размере 100% номинальной стоимостью 10 000 руб., свободную от прав третьих лиц и иных обязательств, о признании права Багарякова А.В. на указанную долю.

Между Багаряковым А.В. (продавец) и Лавровым Н.И. (покупатель) 12.10.2007 заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале общества "Финансовые решения" в соответствии с п. 1.1, 1.2 которого продавец передает на условиях настоящего договора в собственность покупателя долю в размере 100% уставного капитала общества "Финансовые решения" номинальной стоимостью 10 000 руб., а покупатель обязуется уплатить продавцу стоимость указанной доли в сумме 10 000 руб. и принять ее в собственность.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора от 12.01.2007, суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из следующего.

Довод истца о неоплате Лавровым Н.И. доли в размере 100% уставного капитала общества "Финансовые решения" как основании для расторжения договора от 12.10.2007 оценен и обоснованно отклонен судами обеих инстанций.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, прямо предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Ни положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения сторон по договору купли-продажи, ни договором купли-продажи доли от 12.10.2007 не установлены условия, при которых договор купли-продажи может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в связи с неоплатой товара (доли) в установленном порядке.

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 названного Кодекса. Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (в том числе принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства).

Таким образом, наличие задолженности по оплате товара при отсутствии доказательств того, что продавцу в результате такого неисполнения был причинен какой-либо ущерб, само по себе не является достаточным основанием для расторжения договора.

Доказательств, свидетельствующих о причинении истцу значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, Багаряковым А.В. не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Факт неоплаты Лавровым Н.И. доли по договору от 12.10.2007 не является существенным нарушением условий договора, поскольку, как правильно отмечено судом первой инстанции, не влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор от 12.10.2007 не подлежит расторжению, являются правильными. В удовлетворении требований о расторжении договора от 12.10.2007 отказано правомерно.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены или изменения судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."

12.2. Вывод из судебной практики: Если покупатель оплатил товар частично, внеся более половины его стоимости, то неоплата оставшейся части не является существенным нарушением договора купли-продажи, на основании которого продавец вправе требовать его расторжения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А03-4522/2009

"...В связи с тем, что ответчик не предпринял действий по погашению задолженности, истец направил в его адрес письмо от 02.02.2009 N 129-ю с предложением о расторжении договора.

Поскольку ЗАО "Гео-Центр" отказался (письмо от 25.02.2009) расторгнуть договор в добровольном порядке, ОАО "Геофизика" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (указанная позиция отражена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В данном случае ни условиями договора, ни законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества.

ЗАО "Гео-Центр" не допущено существенных нарушений условий договора, являющихся основанием к его расторжению, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку покупателем было оплачено за проданное имущество более половины его стоимости, продавец не имеет право на отказ от исполнения упомянутого договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, заявленные ОАО "Геофизика" требования о расторжении договора по тем основаниям, что ЗАО "Гео-Центр" не выполнило обязательства по оплате недвижимого имущества, не подлежат удовлетворению..."

12.3. Вывод из судебной практики: Уклонение продавца от получения оплаты за товар является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"

"...9. Уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора.

В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.

Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму.

Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора..."

12.4. Вывод из судебной практики: При расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате товара имущество может быть истребовано продавцом путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Примечание: По вопросу о порядке истребования имущества из чужого незаконного владения см. также пункты 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

"...Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность - 5/1 (далее - спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанций об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат..."

12.5. Вывод из судебной практики: Если договор купли-продажи расторгнут и имущество возвращено продавцу, то покупатель вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений данного имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.12.2014 N Ф01-5282/2014 по делу N А39-5754/2013

"...Корпорация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 01.10.2010 без номера, по условиям которого Корпорация обязалась передать в собственность Общества объекты недвижимости, расположенные по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Осипенко, 91. Предметом сделки явилось следующее недвижимое имущество: склад площадью 467,1 квадратного метра, инвентарный номер 4846/6 стоимостью 1 421 028 рублей; склад общей площадью 50,8 квадратного метра, инвентарный номер 4846/8, стоимостью 148 356 рублей; часть складского помещения площадью 2177, стоимостью 3 006 070 рублей; склады инертных материалов общей площадью 1465,1 квадратного метра, инвентарный номер 4846/4, стоимостью 2 227 580 рублей; гараж на пять автомашин площадью 238 квадратных метров, инвентарный номер 4846/58, стоимостью 631 845 рублей; забор стоимостью 479 060 рублей; земельный участок площадью 13 143 квадратных метра, стоимостью 209 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 договора покупная цена указанного имущества составила 7 913 939 рублей, земельного участка - 209 000 рублей, общая стоимость отчуждаемого имущества - 8 122 939 рублей 20 копеек. Указанную сумму покупатель обязался оплатить в течение 36 месяцев, начиная с октября 2010 года по 30.09.2013 путем ежемесячного перечисления продавцу денежных средств в размере 225 637 рублей.

По передаточному акту от 01.10.2010 имущество передано покупателю. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 27.10.2010 с обременением права в пользу Корпорации на 36 месяцев.

В связи с невнесением покупателем платежей, обусловленных договором, Корпорация обратилась в суд с иском в том числе о расторжении договора и возврате неоплаченного имущества.

Вступившим в законную силу решением суда от 27.08.2012 по делу N А39-1603/2012 договор купли-продажи от 01.10.2010, заключенный между Обществом и Корпорацией, расторгнут, суд обязал Общество возвратить Корпорации имущество, полученное по акту приема-передачи от 01.10.2010, находящееся по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Осипенко, 1.

Посчитав, что спорное имущество было передано ответчику в измененном виде в связи с произведенными истцом улучшениями, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, истец вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений на момент прекращения пользования.

Стоимость фактически выполненных на указанном объекте работ в ценах третьего квартала 2011 года равна 2 556 940 рублей. Указанные в актах о приемке выполненных работ работы являются неотделимыми улучшениями объектов: здания склада площадью 467,1 квадратного метра, гаража на пять автомашин площадью 238 квадратных метров, части склада площадью 2770 квадратных метров, склада инертных материалов площадью 1465,1 квадратного метра, расположенных по адресу: город Саранск, улица Осипенко, 91.

Экспертное заключение признано судом соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аргумент заявителя о том, что истец, пользуясь недвижимым имуществом с 01.10.2010 по 14.12.2012 и не оплачивая цену договора, производя улучшения, действовал на свой страх и риск, так как понимал, что имущество находится в залоге и в случае неисполнения договора может быть возвращено продавцу, судом округа признан несостоятельным, поскольку после передачи имущества Обществу и до регистрации перехода права собственности у Общества возникло право владения и пользования этим имуществом, поэтому какого-либо согласования на производство улучшений не требовалось.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 289; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 139 140 141 142 143144145 146 147 148 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!