Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 454 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

Пример, подтверждающий возможность применения норм о купле-продаже к отношениям по поставке товара

Ситуация

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании с поставщика суммы предварительной платы за непоставленный товар и процентов за пользование денежными средствами. Суд, установив, что предоплата была внесена, а товар поставщик не передал, удовлетворил заявленные требования.

Применение ст. 454 ГК РФ в этой ситуации

Суд определил, что заявленные требования основаны на ст. 487 ГК РФ, согласно которой покупатель, перечисливший сумму предварительной оплаты и не получивший товар в установленный срок, вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной платы за товар, не переданный продавцом. Поскольку на суммы внесенной предварительной оплаты товар не был поставлен, суд удовлетворил исковые требования.

Ссылка поставщика на невозможность применения ст. 487 ГК РФ отклонена судом, поскольку при рассмотрении споров, связанных с заключением и исполнением договора поставки, и отсутствии соответствующих норм в § 3 гл. 30 ГК РФ следует исходить из норм, закрепленных в § 1 гл. 30 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

(Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2006, 29.06.2006 N 09АП-6754/2006-ГК по делу N А40-6764/06-82-68)

Статья 455. Условие договора о товаре

См. также: Важнейшая практика по ст. 455 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 455 ГК РФ

1. Возможность заключения договора купли-продажи в отношении отдельных объектов >>>

2. Согласование существенных условий в документах, предусмотренных договором купли-продажи или прилагающихся к нему >>>

3. Согласование существенных условий в накладной или иных документах при отсутствии договора купли-продажи >>>

4. Способы согласования наименования товара в договоре купли-продажи >>>

5. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 455 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

Возможность заключения договора купли-продажи в отношении отдельных объектов

В соответствии с п. 1 ст. 455 ГК РФ объектом купли-продажи могут быть только вещи. Конструктивный элемент здания, часть помещения, а также часть здания представляют собой часть вещи. В связи с этим возникает вопрос: может ли такое имущество являться объектом купли-продажи?

Кроме того, на практике возникают споры по вопросу отнесения того или иного имущества к конструктивным элементам здания.

1.1. Вывод из судебной практики: Технологическое оборудование, установленное в здании, не является его конструктивным элементом или принадлежностью и может быть самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2010 по делу N А56-5466/2009

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.04.2008 между ООО "МАКРОМИР" (продавец) и ООО "ФинСтройЛизинг" (покупатель) заключен Договор, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает технологическое оборудование для обеспечения систем дымоудаления, вентиляции, водоснабжения, теплоснабжения и холодоснабжения ТРК "Сити Молл" по адресу г. Санкт-Петербург, Приморский район, пр. Испытателей, д. 5, лит. А.

Перечень (а именно, системы вентиляции, дымоудаления, водоснабжения и канализации, отопления и теплоснабжения, холодоснабжения) и технические характеристики приобретаемого имущества приведены в приложениях N 1 и 2 к Договору.

Возражения ответчика против иска сводились к тому, что поскольку товаром явилось технологическое оборудование, представляющее собой конструктивные элементы здания, а не самостоятельную вещь, Договор ничтожен.

Исходя из положений статей 129 и 455 ГК РФ, суд апелляционной инстанции признал, что спорное технологическое оборудование может свободно отчуждаться на основании гражданско-правовых договоров, в связи с чем указал на необоснованность выводов суда первой инстанции о нарушении норм статьи 455 ГК РФ и ничтожности Договора.

Также апелляционный суд не согласился с данным судом в решении толкованием статьи 135 ГК РФ.

В соответствии с названной нормой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Отметив диспозитивный характер нормы, суд сделал вывод о том, что здание и технологическое оборудование не связаны общим назначением и могут существовать отдельно друг от друга.

Исследовав содержание технического паспорта здания и ссылаясь на положения Общероссийского классификатора основных фондов, апелляционный суд признал неподтвержденным материалами дела вывод суда первой инстанции о том, что спорное технологическое оборудование является неотъемлемой частью здания и его конструктивными элементами.

Кроме того, апелляционный суд учел то, что Договор был заключен во исполнение договоров финансовой аренды (лизинга) от 18.04.2008 N 2008-150 и N 2008-151 (листы дела 70 - 101, том 1) и что в данном случае речь идет не о фактическом отделении технологических систем от здания, их демонтаже, но об обязании ответчика исполнить обязательства по юридическому оформлению передачи имущества в собственность покупателя в порядке, согласованном сторонами в Договоре.

Аргументы подателя жалобы о том, что спорное оборудование не может являться самостоятельным объектом права, не убедительны..."

1.2. Вывод из судебной практики: Часть нежилого помещения или здания не может быть объектом договора купли-продажи, за исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.05.2018 N Ф04-1376/2018 по делу N А45-7444/2017

"...Как видно из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Телефотосервис" (арендатор) 08.06.2009 заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору для использования под бытовые услуги за плату на срок до 08.06.2014 нежилые помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Никитина, 68. Общая площадь арендуемого объекта недвижимости составляет 31,20 кв. м, в том числе этаж 31,20 кв. м, подвал 0,00 кв. м, цоколь 0,00 кв. м.

В последующем между названными сторонами 24.09.2014 заключен новый договор аренды помещений общей площадью 31,2 кв. м сроком действия с 01.10.2014 по 01.09.2015, а затем 24.03.2016 вновь заключен договор аренды сроком с 01.04.2016 по 01.03.2017 спорного помещения общей площадью 31,2 кв. м.

Письмом от 14.03.2017 мэрия уведомила ООО "Телефотосервис" о том, что арендуемое им нежилое помещение продается в порядке приватизации, аукцион объявлен на 14.04.2017.

Общество 20.03.2017 направило в мэрию заявление, в котором выразило намерение приватизировать арендуемое имущество и просило приостановить процедуру проведения торгов, на которое мэрия 13.04.2017 сообщила заявителю об отсутствии возможности предоставить преимущественное право приобретения арендуемого имущества, поскольку рабочей группой по формированию объектов муниципальной собственности, созданной при Департаменте земельных и имущественных отношений, установлено отсутствие технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости из арендуемого обществом помещения. В связи с этим объект недвижимости площадью 69,1 кв. м, в состав которого входит спорное помещение, включен в Прогнозный план приватизации муниципального имущества и объявлен открытый аукцион.

По результатам состоявшегося 14.04.2017 аукциона с победителем торгов ИП Соломатиным П.В. заключен договор от 21.04.2017 N 2644 купли-продажи нежилых помещений.

Полагая, что действия мэрии по приватизации помещения площадью 69,1 кв. м путем проведения аукциона являются незаконными, ООО "Телефотосервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь названными нормами права, а также пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что техническая возможность формирования самостоятельного объекта недвижимости из арендуемого обществом помещения отсутствует, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного обществом требования о признании незаконными действий по продаже в порядке приватизации арендованного имущества.

Принимая во внимание, что в кассационных жалобах не содержится указаний на достоверные доказательства, опровергающие выводы суда апелляционной инстанции, которые не противоречат упомянутым нормам материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-10219/10 по делу N А43-14220/2009-19-239

"...Завод (арендодатель) и общество (арендатор) 01.09.2003 заключили договор аренды N 6/2003 с последующим выкупом спорного помещения, являющегося частью производственного корпуса N 3, по условиям которого арендодатель передает арендатору указанное помещение для использования его в целях решения производственных задач арендатора, сроком с 01.09.2003 по 01.09.2008. Выкупную цену арендуемого помещения стороны определили в сумме 745 719 руб., включающую в себя стоимость произведенных арендных платежей по договору.

Иск мотивирован исполнением обязательств по уплате выкупной цены спорного помещения обществом в полном объеме, при том, что завод уклонился от осуществления государственной регистрации права собственности общества на это помещение.

Исходя из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

При этом суд указал, что спорный договор не соответствует положениям пункта 3 статьи 609, статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в спорном договоре его предметом части помещения, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что эта часть помещения является самостоятельным объектом, не соответствует положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска по настоящему делу судом было отказано.

...в передаче дела N А43-14220/2009-19-239 Арбитражного суда Нижегородской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.04.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 20.04.2010 N ВАС-4127/10 по делу N А76-24571/2008-6-612/558

"...Общество 08.09.2008 обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, находящихся в зданиях, расположенных по названным адресам, на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, исходя из предусмотренных этой законодательной нормой условий, наличия у заявителя действующих договоров аренды указанных объектов недвижимого имущества.

Кроме того, суды, исходя из того, что арендатор занимает лишь определенные нежилые помещения в указанных зданиях, учли и разъяснения, содержащиеся в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым объектами купли-продажи могут являться объекты недвижимости, прошедшие государственный кадастровый учет, в результате которого части зданий были выделены в самостоятельные объекты.

...в передаче дела N А76-24571/2008-6-612/558 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов отказать..."

Определение ВАС РФ от 07.04.2010 N ВАС-3295/10 по делу N А56-9463/2009

"...В пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Заявитель в процессе рассмотрения дела ссылался на то, что был проведен технический учет спорных нежилых помещений.

Однако ссылка заявителя на такое обстоятельство не признана судами в качестве основания для удовлетворения заявленных требований с учетом названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которым необходимо проведение в установленном законом порядке кадастрового учета помещений в здании как самостоятельных объектов недвижимости..."

Определение ВАС РФ от 02.04.2010 N ВАС-664/10 по делу N А76-6118/2009-57-167

"...Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что по смыслу названного Федерального закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку доказательств того, что спорные нежилые помещения на день обращения общества в комитет представляли собой обособленный объект, сформированный в порядке кадастрового учета, на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, заявителем не представлено, правовых оснований для реализации обществом в отношении указанного объекта права приобретения его в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом, не имелось..."

Определение ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09 по делу N А12-5158/2009

"...При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Товары для дома" с ноября 1999 на основании договора аренды арендует 270 кв. м торговой площади, которая составляет часть нежилого помещения общей площадью 1027, 6 кв. м, имеющего определенный кадастровый номер, являющегося муниципальной собственностью, расположенного в жилом доме по адресу: Волгоградская область, г. Фролово, ул. Фроловская, д. 16/2.

На день обращения заявителя в администрацию по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части торговой площади указанная часть нежилого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

Выводы судов о том, что собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи, основаны на нормах действующего законодательства и не противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

"...8. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.04.2017 N Ф02-1483/2017 по делу N А58-4029/2016

"...Арбитражными судами установлено и следует из материалов дела, что 20.09.2010 предприниматель (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, поселок Усть-Нера, улица Андрианова, дом 7, подъезд N 2, общей площадью 216,8 кв. м.

Предприниматель 21.04.2015 обратилась в администрацию с заявлением о приватизации арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 мая 2016 года по делу N А58-1001/2016 отказ в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендованного имущества признан незаконным. Суд обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления о преимущественном праве на приобретение (выкуп) арендованного имущества.

Администрация во исполнение указанного решения арбитражного суда, рассмотрев заявление предпринимателя от 21.04.2016, письмом N 579 от 27.05.2016 отказала в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендованного имущества по следующим причинам: реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении арендуемых помещений, являющихся частью нежилого помещения, не допускается; спорное нежилое помещение не сформировано как самостоятельный обособленный объект недвижимого имущества по правилам Закона N 221-ФЗ; инженерные коммуникации внутридомовых систем центрального отопления, электроснабжения, стояки холодного и горячего водоснабжения, регулирующие вентили, канализационные общедомовые лежаки для сброса фекальных вод, расположенные в арендуемом помещении и предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, входят в состав общего имущества многоквартирного дома; отсутствуют самостоятельные входы, выходы из помещения, вход возможен только через коридор - помещение общего пользования; спорное помещение является техническим этажом, и без воли собственника право на реализацию преимущественного права приобретения (выкупа) у субъектов предпринимательства отсутствует.

Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Руководствуясь изложенными разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе письмо РЦТИ от 15.07.2016, апелляционный суд установил, что осуществление раздела нежилого помещения с кадастровым номером 14:22:050001:4995 (частью которого является арендуемое предпринимателем помещение) технически возможно, так как осуществляется по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа здания, в котором данное помещение расположено, то есть не осуществляются снос, замена, возведение строительных конструкций, а помещения, образуемые в результате такого раздела, имеющие самостоятельные входы (в том числе отделенные от жилой части дома) и разделенные между собой капитальными стенами, соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона N 221-ФЗ. Поскольку имеется возможность осуществления раздела нежилого помещения с кадастровым номером 14:22:050001:4995 в соответствии с требованиями законодательства и выделения из него спорного нежилого помещения, которое может быть сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и являться предметом договора купли-продажи, а из условий договора аренды от 20.09.2010 и акта приема-сдачи к данному договору следует, что предметом аренды является находящееся в муниципальной собственности обособленное нежилое помещение, а не его часть, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии препятствий для реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Поскольку требования части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ администрацией выполнены не были, а приведенные в письме N 579 от 27.05.2016 основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения признаны необоснованными, апелляционной суд мотивировано признал оспариваемый отказ администрации незаконным, требования предпринимателя - подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2009 по делу N А19-8877/09

"...Письмом от 04.03.2009 N 505-70-2131/9 администрация г. Иркутска отказала предпринимателю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения в связи тем, что помещение не является обособленным, входит в общую площадь помещения равную 258,9 кв. м. Администрация г. Иркутска также указала, что отсутствует техническая возможность выделить данное помещение как самостоятельный объект и зарегистрировать право муниципальной собственности.

Считая действия администрации г. Иркутска нарушающими преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель Яшкова И.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Суды двух инстанций, признавая отказ администрации незаконным, в нарушение требований статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предложили сторонам представить относимые и допустимые доказательства и не включили в предмет исследования вопрос о том, является ли арендуемая заявителем часть муниципального нежилого помещения тем объектом, в отношении которого возможна реализация преимущественного права его приобретения в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о преждевременных и недостаточно мотивированных выводах судов по данным обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, возможна ли в данном случае реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения, арендуемого предпринимателем, возможна ли реализация этого права совместно с другими субъектами малого предпринимательства и в каком порядке..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2009 по делу N А19-8871/09

"...Письмом от 04.03.2009 N 70-2130/9 администрация г. Иркутска отказала в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения в связи тем, что оно не является обособленным, техническая возможность его выдела в качестве самостоятельного объекта отсутствует.

Считая действия администрации г. Иркутска нарушающими преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, признавая отказ администрации незаконным, не предложили сторонам представить относимые и допустимые доказательства и не включили в предмет исследования обстоятельства, является ли арендуемая заявителем часть муниципального нежилого помещения объектом, в отношении которого возможна реализация преимущественного права его приобретения в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о преждевременных и недостаточно мотивированных выводах судов по данному обстоятельству.

В этой связи суд кассационной инстанции признает, что в судебных актах в нарушение части 4 статьи 170 Арбитражного кодекса Российской Федерации не приведены достаточные мотивы и подтверждающие их доказательства, в силу которых суды установили изложенные обстоятельства, что свидетельствует о нарушении норм процессуального права, влекущем согласно части 3 статьи 288 Кодекса отмену судебных актов..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.06.2010 N Ф03-4056/2010 по делу N А16-1380/2009

"...Указывая на чинимые препятствия со стороны администрации в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу этого же закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Апелляционный суд, руководствуясь статьей 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 (абзац 2) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, пришел к выводу о том, что помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Учитывая, что дело рассмотрено апелляционным судом полно и всесторонне, выводы суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены принятого по делу постановления и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.03.2010 N Ф03-1158/2010 по делу N А51-20524/2009

"...В ходе разрешения спора арбитражный суд установил, что ООО Компания "Л-Трейд" как арендатор государственного имущества соответствует всем требованиям, установленным нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимым для реализации субъектом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества. Отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп государственного имущества по формальным основаниям признан судом создающим препятствия в реализации положений вышеназванного Закона и лишающим добросовестного арендатора права на предоставленную ему льготу.

В связи с этим, признав доказанным наличие условий, предусмотренных статьей 198 АПК РФ для признания незаконным решения государственного органа, суд удовлетворил требования ООО Компания "Л-Трейд" в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ.

Между тем выводы суда сделаны без учета следующего.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как видно из материалов дела, по договору аренды Компании были выделены нежилые помещения N 2, 3, 6 - 11, 16, 18, 20, 21 общей площадью 188,7 кв. м на первом этаже двухэтажного здания с подвалом (лит. 10, баклаборатория, прачечная).

Признавая отказ Департамента незаконным, арбитражный суд в нарушение требований статьи 200 АПК РФ не предложил сторонам представить относимые и допустимые доказательства и не включил в предмет исследования вопросы о том, имеется ли техническая возможность выделить спорные помещения, определить их как самостоятельный объект и, как следствие, является ли арендуемая заявителем часть государственного нежилого помещения тем объектом, в отношении которого возможна реализация преимущественного права его приобретения в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указанное свидетельствует о преждевременных и недостаточно мотивированных выводах суда по данным обстоятельствам.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права и выводы сделаны без полной оценки всех обстоятельств дела, на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 АПК РФ и исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2011 по делу N А06-418/2009

"...Как усматривается из материалов дела, 13.05.2003 распоряжением Комитета N 113 "О сдаче в аренду нежилых помещений ПБОЮЛ Бокову Ю.А." ПБОЮЛ Бокову Ю.А. предоставлено в аренду на срок с 01.05.2003 по 25.04.2004 нежилое помещение в здании-памятнике "Жилой дом, 1937 г.", расположенном по ул. Советская/М. Аладьина, 25/10 г. Астрахани, общей площадью 59 кв. м, для использования под торговую деятельность продуктами питания и хлебобулочными изделиями.

Спорное помещение (59,0 кв. м) является частью помещения площадью в 120,9 кв. м, поставленного на кадастровый учет под условным номером 30-30-01/054/2008-797.

Во исполнение определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 предприниматель при отсутствии возражений со стороны Управления муниципального имущества администрации города Астрахани, представил в материалы дела заключение общества с ограниченной ответственностью "Архитектурное бюро Форма", г. Астрахань от 28.02.2011 N 8 о технической возможности сформирования из нежилого помещения литер А, по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Советская/М. Аладьина, 25/10, площадью 120,9 м2 двух самостоятельных офисных помещений площадью 59 и 61,9 м2 подлежащих постановке на государственный кадастровый учет. Заключение мотивировано тем, что в помещении площадью 120,9 м есть два самостоятельных отдельных выхода и для разделения помещений по офисам N 1 (ПБОЮЛ Любин Ю.А.) и N 2 (общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Родна") требуется заложить один смежный между офисами проем и обустроить санитарный узел для офиса N 2 в помещении N 4 по плану БТИ. Предлагаемое архитектурно-планировочное решение обеспечивает требования СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения" и СНиП 35-01-2003 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения". Как указано в заключении, все изменения, связанные с планировкой помещений офисов, не нарушают несущей способности здания и не создают угрозу жизни и здоровью людей.

При таких обстоятельствах, как указал суд, арендуемое ПБОЮЛ Любин Ю.А. нежилое помещение, площадью 59 кв. м может являться предметом договора купли-продажи и право на него может быть зарегистрировано в установленном законом порядке, также оно может являться объектом кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

С учетом всех обстоятельств дела апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, что предприниматель соответствовал установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ условиям, в связи с чем, признает незаконным и нарушающим преимущественное право Любина Ю.А. отказ на приобретение арендуемого спорного недвижимого имущества, выраженный в письме комитета от 11.02.2009 N 01-29658/08-1 в предоставлении ПБОЮЛ Любину Ю.А. преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, общей площадью 59 кв. м, расположенного на I этаже здания-памятника "Жилой дом, 1937 г." по ул. Советская/М.Аладьина, 25/10 г. Астрахани..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.11.2010 по делу N А72-2063/2010

"...Общество с ограниченной ответственностью "Унидент" (далее - ООО "Унидент", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) Комитету по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в здании по адресу: г. Ульяновск, бульвар Пензенский, дом 22, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Кассационная инстанция считает, что предыдущие суды правомерно удовлетворили заявленные требования в силу следующего.

Согласно пункту 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Также правомерно отклонены доводы Комитета о том, что право на спорные помещения как на обособленный объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (объект считается не сформированным) по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Однако Информационным письмом от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации установлено исключение для указанных случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно материалам дела (в том числе плана арендуемых ООО "Унидент" площадей) следует, что арендуемое помещение может быть сформировано как обособленный объект: используется заявителем для оказания медицинских услуг, имеет отдельный вход. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Исходя из этого, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно обязали Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2010 по делу N А57-23464/2009

"...Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221) и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В данном случае согласно материалам дела 25.11.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-64-01/330/2005-161 о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Город Саратов" на нежилое помещение площадью 186,7 кв. м по адресу: г. Саратов, первый Станционный проезд, д. 9.

При этом, как видно из имеющейся в деле копии поэтажного плана указанного здания, арендуемые заявителем помещения площадью 57,5 кв. м расположены на первом этаже этого здания и состоят из помещений N 4 площадью 23,5 кв. м, N 5 площадью 1 кв. м, N 13 площадью 11,8 кв. м, N 15 площадью 21,2 кв. м, обособлены от других помещений указанного здания, и, соответственно, могут являться предметом договора купли-продажи и право на них может быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Они также могут являться объектом кадастрового учета в соответствии с упомянутым Законом N 221.

Учитывая, что заявитель относится к субъектам малого предпринимательства, соответствует условиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, Комитет необоснованно отказал ему в реализации права на выкуп арендованного имущества..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2018 N Ф07-5054/2018 по делу N А56-18582/2017

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Капитал-Сервис" (правопредшественником Общества; арендатором) заключен договор от 09.07.2012 N 08-А001967 аренды части здания общей площадью 276,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:9112:0:58 - части помещений 1, 2, 3, 4, 5, 6 помещения 1-Н площадью 90,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красное Село, Можайский, Советская ул., д. 6, лит. А, сроком по 08.07.2013.

Как следует из письма Комитета от 12.04.2016 N 33321-32 и кадастрового паспорта от 03.11.2015 N 78/201/15-283951, арендуемая Обществом часть здания - части помещений 1-6 помещения 1-Н, была переформирована в самостоятельное нежилое помещение 1-Н площадью 89,5 кв. м, которое поставлено на государственный кадастровый учет 14.09.2012 с присвоением кадастрового номера 78:40:0009112:84.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.11.2016 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта - нежилого помещения 1-Н площадью 89,5 кв. м, ссылаясь на положения Закона N 159-ФЗ.

В письме от 23.12.2016 N 138482-32 Комитет сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения, сославшись на следующие обстоятельства: объектом аренды является часть здания, которая не признана самостоятельным объектом недвижимости, не имеет присвоенного кадастрового номера, не внесена в реестр собственности Санкт-Петербурга и на нее не зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга; по состоянию на 24.11.2016 у Общества имеется задолженность по договору; заявителем не представлены документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи помещения и подтверждают наличие у заявителя статуса субъекта малого и среднего предпринимательства.

Общество, считая данный отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендуемое Обществом нежилое помещение 1-Н является недвижимой вещью, оно сформировано как обособленный объект и 14.09.2012 поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:40:0009112:84.

В связи с этим суды сделали правомерный вывод о том, что обстоятельства, указанные Комитетом в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.01.2018 N Ф07-14488/2017 по делу N А42-7540/2016

"...Как следует из материалов дела, по договору от 30.12.2009 N 132/09 Учреждение администрации по управлению муниципальным имуществом ЗАТО г. Полярный передало в аренду шести предпринимателям помещение общей площадью 208,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания торгового павильона по адресу: Мурманская обл., г. Полярный, ул. Гаджиева, д. 11, в том числе Акининой Т.Г. - помещение общей площадью 59,6 кв. м (включая площадь торгового зала 27,14 кв. м), Мамедову А.Г. оглы - помещение общей площадью 29,8 кв. м (включая площадь торгового зала 13,57 кв. м), для торговли продовольственными товарами сроком по 30.12.2019.

27.04.2011 арендаторы торгового павильона, в том числе предприниматели Акинина Т.Г. и Мамедов А.Г. оглы, обратились в Управление муниципальной собственностью с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Предприниматели, полагая, что Администрация незаконно отказала им в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Как разъяснено в пункте 8 данного Информационного письма, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на него осуществляются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"). В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что предприниматели оспаривают отказы Администрации в отношении определенных помещений с номерами на поэтажном плане строения 2, 3, 6, 7 (арендуемых Акининой Т.Г.) и 15, 16 (арендуемых Мамедовым А.Г. оглы). Проанализировав представленные в дело доказательства, в том числе заключение специалиста от 24.01.2017, суд пришел к выводу о возможности формирования на основе этих помещений обособленных объектов недвижимого имущества, которые могут выступать предметом договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А56-42305/2009

"...Общество 16.02.2009 обратилось в Управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору от 03.03.2008 N 15-А005639 помещения.

Письмом от 18.02.2009 N 325-15 Управление сообщило Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение данных помещений, поскольку по договору от 03.03.2008 Общество арендует только часть помещения 6-Н, тогда как отчуждение части объекта недвижимости невозможно в силу закона.

Полагая, что Закон N 159-ФЗ позволяет приобрести в собственность арендуемое имущество, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как видно из материалов дела, по договору от 03.03.2008 N 15-А005639 Общество арендует часть помещения 6Н в составе комнат 2, 3, 4, 6, 7, 9 площадью 36,5 кв. м цокольного этажа и комнат 1, 10, 11, 12, 13 площадью 147,2 кв. м первого этажа. При этом указанные помещения не сформированы в качестве обособленных объектов недвижимости, которые могут выступать объектами гражданских прав. Комнаты 5 и 8 в помещении 6Н, не находящиеся во владении Общества, не имеют самостоятельного входа и расположены в противоположных частях помещения 6Н.

При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 по делу N А66-3578/2009

"...Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

Как видно из материалов дела, по договору от 14.12.99 N 936 Общество арендует нежилые помещения общей площадью 1604,7 кв. м, расположенные на первом и в подвальном этажах здания. При этом помещения первого этажа площадью 739,9 кв. м и подвального этажа площадью 864,8 кв. м не сформированы в качестве обособленных объектов недвижимости, которые могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Названной нормой не установлена обязанность органа местного самоуправления в случае, если площадь арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения превышает установленное предельное значение, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, а также внести изменения в договор аренды, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате разделения, арендуемого по измененному договору. При таких обстоятельствах основания считать обжалуемый отказ Департамента не соответствующим положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2009 по делу N А13-8523/2009

"...Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание. Как видно из материалов дела, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право муниципальной собственности с обременением в виде аренды в отношении нежилых помещений общей площадью 1592,7 кв. м, представляющих собой в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" самостоятельный объект недвижимости.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Названной нормой не установлена обязанность органа местного самоуправления в случае, если площадь арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения превышает установленное предельное значение, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате разделения. На момент обращения предпринимателя к органу местного самоуправления с соответствующим заявлением обособленные объекты на основании частей нежилого помещения не были сформированы, поэтому основания считать обжалуемый отказ Администрации не соответствующим положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отсутствуют..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 08.06.2010 по делу N А09-2064/2009

"...Кроме того, в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Суд первой инстанции не проверил сформированы ли спорные помещения как объекты недвижимости и можно ли их рассматривать как обособленные, поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ продажа частей (долей) зданий не предусмотрена.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, приведенным в обоснование своих требований и возражений, с учетом представленных доказательств разрешить спор в соответствии с действующим законодательством..."

Дата добавления: 2019-11-16; просмотров: 187; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 22 23 24 25 262728 29 30 31 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!