Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 1.
Таблица 1. - Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
| Стоимость 1 кв.м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл. | 366,7 |
| Надбавка за ремонт на 1 кв.м. долл. | 50 |
| Стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений, долл. | 416,7 |
| Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв.м. | 163,9 |
| Площадь отремонтированных помещений, кв.м. | 207,4 |
| Общая стоимость объекта оценки, долл. | 146535 |
| Общая стоимость объекта оценки, руб. | 4 643 693 |
3.5 Согласование результатов оценки
Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:
· Затратный подход – 3 448 181 рублей.
· Доходный подход– 4 539 042 рублей.
· Сравнительный подход – 4 643 693 рублей.
Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа автор присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительному подходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.
Итоговый расчет производится по формуле:
РС = S(РCi х Ri/SR) (12)
где:
РСi – рыночная стоимость каждым методом
Ri – рейтинговый вес метода
SR – сумма рейтинговых весов всеми методами.
Таблица 2. - Согласование результатов
| Метод | РСi, руб. | R | (РCi х Ri/SRi), руб. |
| Затратный подход | 3 448 181 | 2 | 1 149 394 |
| Сравнительный подход | 4 643 693 | 3 | 2 321 846 |
| Доходный подход | 4 539 042 | 1 | 756 507 |
| ИТОГО: | 6 | 4 227 747 |
|
|
|
Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемого помещения составляет: 4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.
Заключение
Как следует из положений Стандартов «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
Каждый из использованных в данной работе методов имеет свои достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных для оценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненные мультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить к существенным ошибкам.
|
|
|
Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии.
В рамках данной работы автором рассмотрены практические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости с использованием трех основных подходов в оценочной деятельности.
В процессе работы автором был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
|
|
|
Обобщая выше изложенное автор сделал вывод: Рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27.) по состоянию на дату оценки составляет: 4 200 000 рублей.
Стоит отметить, что рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.
Список использованной литературы
1. Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2001.
2. И. Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.2003.
3. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
4. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).1999г.
5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,1995г.
6. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М., 1999г.
7. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
|
|
|
8. Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. – М., 2000г.
9. Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru
10. Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р
11. Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России.- М., 2000г.
12. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 1998г.
13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2000г.
14. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство "Энергия", 1971.
15. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с
16. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с
17. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС"- М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
18. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519
19. Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 1970.
20. Справочник КемСЦена. 2004г. Издательство Кеминформцентр.
21. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-1997.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 175; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!