Определение поправки на ремонт
Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:
К= СР-СЭ(4)
где:
К – поправка на ремонт
СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)
СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессе ремонта
Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным заказчиком. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют среднерыночным ценам по городу, которые получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит
СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.
Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:
(5)
где:
ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).
Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.
Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.
dиэ – доля замененных элементов.
Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет
|
|
|
ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.
Определение износа
Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:
(6)
где:
Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения
Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения
Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.
Физический износ
Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Расчет устранимого физического износа
Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:
(7)
где:
- устранимый физический износ, %,
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..
- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта
- коэффициент износа элемента, %
Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:
|
|
|
(8)
где:
- коэффициент износа всех внутренних инженерных систем
- коэффициент износа j - й инженерной системы.
- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».
Коэффициент 
определяется формуле:
(9)
где:
- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)
- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).
Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.
Расчет неустранимого износа
Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
|
|
|
(10)
где:
- неустранимый физический износ, руб.
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.
– фактический срок жизни объекта
– срок экономической жизни объекта
Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
По результатам расчетов неустранимый износ составляет
Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 350; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!