Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет
РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.
3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта
Выбор модели денежного потока
В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.
Выбор горизонта прогноза
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.
По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.
Определение арендных ставок
Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)
|
|
|
Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.).
|
|
|
Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м.
Определение действительного валового дохода
|
|
|
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 168; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!