Определение рыночной стоимости нежилого помещения
(части здания)
Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С целью получения банковского кредита под залог.
Состояние оцениваемого помещения
Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.
К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.
К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.
В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.
|
|
|
Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.
3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:
|
|
|
· для участка земли как свободного;
· для участка земли с существующими улучшениями.
Анализ возможностей использования участка, как свободного
При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:
· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
· ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
· текущее использование земельного участка.
Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 131; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!