Расчет полного физического износа
Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле
(11)
Величина полного физического износа по результатам расчета составляет
Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.
Функциональный износ
Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.
При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю
Внешний износ
Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.
|
|
|
Общий износ
Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.
Расчет стоимости замещения
По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет
СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.
Определение стоимости земельного участка
В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.
|
|
|
Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна
Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.
Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда
ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.
По результатам расчетов стоимость земли составляет
З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 152; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!