Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом
Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.
Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.
Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов
При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.
Коэффициент прибыли инвестора
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.
|
|
|
Индекс пересчета
Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:
|
|
|
(3)
где:
I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 * 1,04 = 1,23
I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28,35.
I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" равным 1,06.
По результатам расчета индекс перехода составляет
I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91
Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки
По результатам расчета восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет
ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.
Восстановительная стоимость оцениваемого помещения
Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) - 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м.
|
|
|
Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет
ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.
Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 189; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!