Определение действительной прибыли
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.
Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88.
Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
|
|
|
Определение чистой прибыли и чистого дохода
Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.
Определение ставки дисконтирования
Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.
Расчет величины реверсии
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет
FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.
Расчет стоимости объекта
При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Подбор аналогов
При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика, сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости.
|
|
|
Поправки к стоимости продажи
Поскольку аналоги расположены в разных районах города, требуется поправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится в доходном подходе.
Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый автором, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут несколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, автор счел возможным не корректировать исходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такой поправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность, по мнению автора, находится в пределах общей погрешности оценки.
Расчет цены 1 кв.м. помещений
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такой подход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому автор принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв.м. помещений без ремонта составила 366,7 долларов.
|
|
|
Для расчета стоимости 1 кв.м. помещений, в которых был выполнен ремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подхода стоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415 руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу на дату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночных данных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост цены недвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньше затрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенных элементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка на ремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб. (или 96 долларов на 1 кв.м. отремонтированных помещений). Второй причиной является тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтировать помещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показывает анализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортных материалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял в качестве поправки на ремонт.
|
|
|
Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 129; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!