Анализ вариантов использования оцениваемых помещений
Использование, как производственных помещений
Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.
Использование помещений, как торговых
С учетом планировки помещения, которое разделено на множество комнат разного размера, автор считает осуществимым использование помещения для размещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).
Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме того, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, что помещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места для вместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудование оцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.
|
|
|
Использование помещений в качестве склада
Не вызывает технических трудностей использование помещения в качестве склада, однако, такое использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.
Использование помещений в качестве офисных
В результате приведённого анализа автором по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.
|
|
|
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.
3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Определение восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:
(1)
где:
ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
Πki – произведение корректирующих поправок.
Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).
I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
Базовая восстановительная стоимость
Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:
(2)
где:
Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки
В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.
Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.
Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания составляет
ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.
Корректирующие поправки
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 196; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!