Капитальный ремонт многоквартирных домов.

В отчетном году Уполномоченным по правам человека выявлены массовые нарушения прав граждан, при установлении платы за капитальный ремонт многоквартирных домов, признанных объектами культурного наследия. Многие из этих жилых зданий находятся в аварийном состоянии и нуждаются в срочном ремонте, но его стоимость, значительно выше, чем обычного многоквартирного дома, так как нужно обеспечить сохранение историко-культурной ценности объекта. При этом дополнительных средств на капитальный ремонт домов-памятников истории и культуры не выделяется ни из регионального, ни из федерального бюджетов. Данная проблема актуальна на всей территории Российской Федерации. Органы исполнительной власти Курской области своеобразно подошли к ее решению, посчитав справедливым восстанавливать дома, являющиеся объектами культурного наследия, за счет их жильцов. Приведем пример.

К Уполномоченному обратился житель Суджанского района Л.,который посчитал неправомерным установление на территории Курской области дифференцированных минимальных размеров взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в зависимости от включения домов в реестр объектов культурного наследия.

Со слов заявителя, он проживает в доме, признанном объектом культурного наследия. В 2018 году, в соответствии с Постановлением Администрации Курской области от 30.11.2017 N 972-па "Об установлении на территории Курской области минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2018 год", жители многоквартирных домов, отнесенных к объектам культурного наследия, должны были платить в месяц 8,07 руб. за 1 кв. метр, а собственники, проживающие в домах, не являющихся таковыми – на 19 копеек меньше.

По результатам проверки жалобы Уполномоченный пришел к выводу, что исполнительная власть региона фактически возложила на собственников помещений в многоквартирных домах, внесенных в реестр объектов культурного наследия, дополнительные обязанности по оплате работ, проводимых в целях сохранения объектов культурного наследия. Тогда как Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" сохранение данных объектов относит к полномочиям органов власти, при этом определяя, что все необходимые работы должны финансироваться за счет бюджетных средств.

В администрацию Курской области омбудсменом было направлено заключение о нарушенном праве, в котором рекомендовано отменить принятый с нарушением законодательства пункт 2 Постановления Администрации Курской области от 30.11.2017 N 972-па с момента вступления этого нормативно-правового документа в силу, а также принять исчерпывающие меры для перерасчета платы за капитальный ремонт всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия. Органы власти к мнению Уполномоченного не прислушались, посчитав его ошибочным.

Согласно доводам комитета строительства Курской области, собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия не только в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта, как это определено в части 2 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", но и должен осуществлять весь комплекс работ, включаемых в понятие «сохранения объекта культурного наследия», предусмотренное данным Законом, в том числе консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования.

Дифференциацию в размерах взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов и домов, являющихся объектами культурного наследия, администрация региона обосновала тем, что Постановлением от 30.11.2017 года №971-па на территории Курской области установлен размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на 2018 год. Предельная стоимость была сформирована на основании заключения проектной организации ООО «Энергокомфорт» в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными приказом Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации от 07.09.2017г. №1202/пр.

Сочтя дальнейший диалог бессмысленным, Уполномоченный по правам человека обратился к прокурору Курской области. Но оснований для принятия мер прокурорского реагирования прокуратура не нашла. Надзирающий орган ответил, что повышенный размер взноса на капитальный ремонт для многоквартирных домов, отнесенных к объектам культурного наследия, установлен обосновано, так как часть 8.1 статьи 156 ЖК РФ позволяет дифференцировать взносы на капремонт в зависимости от типа МКД.

Прокуратура, как и исполнительная власть, указала на то, что больший размер взноса для домов – объектов культурного наследия, продиктован не только необходимостью разработки проектной документации, но и проведения ее государственной историко-культурной экспертизы, а также выполнения дополнительного объема строительно-монтажных работ. При этом обязанность по сохранению историко-культурной ценности объектов, по мнению прокуратуры, подразумевает оплату собственниками указанного перечня работ, тем более что выделение денежных средств из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на капитальный ремонт многоквартирных домов, отнесенных к объектам культурного наследия, которые находятся в частной собственности, не предусмотрено.

Ни с доводами администрации Курской области, ни с выводами региональной прокуратуры Уполномоченный согласиться не может.

Статьей 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что понятие «сохранение объекта культурного наследия» подразумевает как обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия, так и меры, направленные на сохранение его историко-культурной ценности, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ, технический и авторский надзор за проведением работ.

Положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования введены Жилищным кодексом Российской Федерации, и, следовательно, подчиняются основным началам жилищного законодательства, среди которых признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений. Кодекс вообще не содержит понятия о многоквартирных домах как объектах культурного наследия.

Статья 166 ЖК РФ определяет исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет взносов на капремонт. Данный перечень включает:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома.

Как видно, сюда не входят работы, связанные с сохранением историко-культурной ценности многоквартирных домов.

Однако это исчерпывающий перечень работ, которые направлены на обеспечение физической сохранности многоквартирных домов, и которые должен оплачивать каждый собственник жилья, в том числе и в доме, являющемся объектом культурного наследия. Такая обязанность полностью отвечает требованиям части 2 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, согласно которой собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия только в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии.

Кроме того, собственники жилых помещений в МКД вне зависимости от того, являются дома объектами культурного значения или нет, используют свои квартиры непосредственно для проживания, а не как памятники истории или культуры, поэтому обязательство по содержанию общего имущества может быть возложено на них исключительно в рамках жилищного законодательства, что установлено статьями 36, 39 и 158 ЖК РФ.

Сохранение историко-культурной ценности объекта выходит за рамки определенных жилищным законодательством обязанностей собственников жилья и отнесено федеральным законодателем исключительно к обязательствам органов власти.

Установление администрацией Курской области дифференцированного размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД в зависимости от включения их в реестр объектов культурного наследия является незаконным еще и в связи с тем, что субъектом превышены полномочия, предоставленные жилищным законодательством в вопросах капитального ремонта, из-за чего нарушен конституционный принцип равенства всех перед законом.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Проводя проверку, прокуратура Курской области указала на то, что часть 8.1 статьи 156 ЖК РФ позволяет дифференцировать взносы на капитальный ремонт в зависимости от типа многоквартирного дома, в связи с чем размер взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, отнесенных к объектам культурного наследия, установлен в большем размере. Это суждение в корне неверно. Отнесение многоквартирного дома к объектам культурного наследия не является его типом.

В соответствии с Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр "Об утверждении методических рекомендаций по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия" за основу типологии может быть принят период постройки, конструктивная схема, материал стен, конструкция и покрытие крыши, тип фундамента, отделка фасада, степень оснащенности инженерным оборудованием, этажность зданий либо иные критерии или их сочетания, характерные для объектов жилищного фонда конкретного субъекта Российской Федерации.

Указанный Приказ исходит из основ архитектурной типологии зданий и сооружений, которая систематизирует основные принципы формирования типов зданий с учетом их основных характеристик и особенностей. Отличительными принципами типологии жилых зданий являются: функциональное назначение (жилые дома, общежития, гостиницы, интернаты), этажность (малоэтажные, средней этажности, многоэтажные и, соответственно, лифтовые-без лифтовые), материал стен (дерево, кирпич, бетон, железобетон) или основных несущих конструкций (панельные, каркасные, крупноблочные монолитные), объемно-планировочное решение (одноквартирные, блокированные, секционные, коридорные, галерейные, смешанной структуры).

Основы архитектурной типологии жилых домов не включают такого типа зданий как объект культурного наследия.

Из всего вышесказанного следует, что действия администрации Курской области по возложению в 2018 году на собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по софинансированию работ, связанных с сохранением его историко-культурной ценности как объекта культурного наследия, и увеличение на этом основании минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах – объектах культурного наследия, являются незаконными.

Учитывая, что на 2019 год размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД установлен администрацией региона в сумме 8,04 рубля в месяц за 1 кв. метр общей площади помещений без его дифференциации в зависимости от включения домов в реестр объектов культурного наследия, можно сделать вывод, что здравый смысл восторжествовал.

Уполномоченный по правам человека рекомендует администрации Курской области вернуться к данному вопросу и принять меры для осуществления заявителю и всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, перерасчета незаконно установленной платы за капитальный ремонт за 2018 год.

 Кроме того, необходимо рассмотреть возможность установления на территории области минимального размера взноса на капитальный ремонт с учетом наличия/отсутствия лифта, являющегося инженерным элементом здания. Такая дифференциация в полной мере будет отвечать принципам разумности и справедливости и требованиям жилищного законодательства.

В другом случае Уполномоченному удалось не допустить нарушения прав граждан, проживающих в доме, признанном объектом культурного наследия.

В заявлении на имя Уполномоченного гражданка З., указала, что многоквартирный дом №… по улице Горького города Курска, в котором она проживает, в 2006 году был признан аварийным и подлежащим сносу. Ряд квартир администрация города расселила по муниципальной программе, а потом дом признали объектом культурного наследия регионального значения, и жильцы оставшихся квартир оказались в неопределенном положении.

В июне 2018 года администрация города Курска (далее - Администрация) письменно уведомила (письмо от 13.06.2018г. №4337/07.01-14) проживающих в доме граждан, что им будет направлено письмо по поводу рассмотрения на общем собрании собственников жилых помещений вопроса о проведении работ по капитальному ремонту кровли и их софинансировании.

Исходя из доводов, изложенных в указанном письме Администрации, основанием для вынесения вопроса о капитальном ремонте крыши на обсуждение собственников послужила положительная резолюция главы города Курска на обращение городского управления по учету и распределению жилья о проведении ремонта выселенных муниципальных квартир для последующего их использования в качестве маневренного жилого фонда.

С учетом того, что в муниципальной собственности находится значительно большее количество квадратных метров жилых и нежилых помещений, чем у оставшихся проживать в доме граждан, а, следовательно, и значительно большее количество голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принять «необходимое» для администрации города Курска решение общего собрания не составило бы труда.

Не ставя под сомнение нуждаемость города в маневренном жилье, Уполномоченный не мог согласиться со средствами, используемыми Администрацией для решения данного вопроса.

Из системного толкования пункта 1 статьи 158 и пункта 2 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на собственников помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества не распространяется.

Более того, сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия выходит за рамки определенных жилищным законодательством обязанностей собственников жилья в многоквартирных домах и отнесено федеральным законодателем исключительно к обязательствам органов власти. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" данные виды работ должны финансироваться из бюджетных средств.

Ремонтные, реставрационные и иные работы по сохранению объекта культурного наследия должны проводиться за счет собственников помещений в многоквартирных домах, только если данное требование с перечнем видов необходимых работ указано органом охраны объектов культурного наследия в охранном обязательстве собственника.

Таким образом, в рассматриваемом случае возложение на собственников жилья в МКД обязанности по софинансированию работ, связанных с сохранением его историко-культурной ценности как объекта культурного наследия, также является незаконным.

В целях предупреждения нарушения граждан, Уполномоченный направил в адрес главы города Курска письмо, в котором просил принять меры по недопущению направления городским комитетом ЖКХ письма о вынесении вопроса капитального ремонта кровли и его софинансирования на рассмотрение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме №… по улице Горького города Курска.

Городские власти приняли во внимание рекомендации омбудсмена. Согласно полученному ответу указанный вопрос был снят.

По информации заявителя, впоследствии администрация Курской области приняла решение о реконструкции объекта.

Нужно сказать, что нарушения прав допускались и со стороны должностных лиц регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области, которые должным образом не реагировали на обращения граждан. В нескольких случаях меры были приняты только после ходатайства омбудсмена. Приведем пример.

В адрес Уполномоченного по правам человека в Курской области поступило обращение жителей многоквартирного дома по улице Ольшанского города Курска по вопросу капитального ремонта крыши дома.

Заявители рассказали, что верхние этажи заливает уже на протяжении нескольких лет, от постоянной сырости на стенах квартир появился грибок. Неоднократные обращения в управляющую организацию ООО «УК ПАРТНЕР», государственную жилищную инспекцию Курской области и региональный комитет строительства результатов не принесли. В ответах гражданам сообщалось, что перенести срок проведения капитального ремонта крыши дома, который был запланирован на 2026-2028 годы, на более ранний период возможно только при погашении собственниками жилых помещений задолженности по взносам на капитальный ремонт.

Обратившись к официальному сайту регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области, Уполномоченный установил, что начисления по взносам на капитальный ремонт по данному дому на 22.11.2018 года составили 1 084 052,79 рублей, собственниками оплачено 723 552,03 рублей, задолженность – 360 500,76 рублей. При этом большая ее часть – 307 170,30 рублей числится за помещением, находящимся в собственности коммерческой организации ООО «Катран+», и только 48 535,03 рублей – за собственниками жилых помещений.

Таким образом, многолетняя проблема жильцов могла быть давно решена, если бы Фонд капитального ремонта своевременно принял меры по взысканию задолженности с юридического лица.

Для скорейшего принятия мер по капитальному ремонту крыши в многоквартирном доме по улице Ольшанского города Курска Уполномоченный направил в администрацию Курской области ходатайство, в котором попросил в судебном порядке взыскать с собственников помещений в этом доме долги по взносам на капитальный ремонт.

В итоге омбудсмена уведомили, что Фондом капитального ремонта была проведена претензионная работа по взысканию задолженности за капитальный ремонт с ООО «Катран+», а также подготовлено исковое заявление в Арбитражный суд Курской области. После принятия судом решения, органом местного самоуправления будет рассмотрен вопрос о переносе срока проведения капитального ремонта кровли дома на более ранний период.

Житель города Курска И. в жалобе Уполномоченному указал, что не может получить как ветеран труда компенсацию за оплату взносов на капитальный ремонт, так как за ним числится задолженность.

В сентябре 2017 года гражданин приобрел квартиру, бывшие собственники которой имели задолженность по оплате за капремонт, однако региональный оператор фонда капитального ремонта эту задолженность с них уже взыскал в судебном порядке.

Тем не менее при неоднократных обращениях в Фонд заявителю было отказано в списании уже взысканного с прежних хозяев жилья долга с его лицевого счета.

Уполномоченный был вынужден направить обращение И. с контролем генеральному директору Фонда. Согласно полученной информации гражданину отделом начисления и учета взносов на капремонт был произведен перерасчет.

Не всегда жильцы многоквартирных домов остаются довольны качеством выполненных работ по капитальному ремонту, чаще всего эти претензии обоснованны.

Например, гражданка Р. обратилась к Уполномоченному по правам человека по поводу наличия дефектов после проведенного капремонта дома.

Региональным оператором фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области была проведена проверка, в результате которой выявлены факты залития квартир в период проведения ремонта кровли, о чем составлены соответствующие акты. Кроме того, региональным оператором было принято решение о выполнении демонтажных работ облицовки фасада цоколя с последующими ремонтно-восстановительными работами силами подрядной организации.

В целях недопущения нарушений прав граждан Уполномоченный рекомендует региональному оператору фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области уделить особое внимание контролю качества работ на всех этапах выполнения капитального ремонта многоквартирных домов.

---

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 73; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!