Глава 16. КОНТРОЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Эту главу мы посвятим теме контроля над деятельностью застройщика. Верен принцип "доверяй, но проверяй". Давайте рассмотрим имеющиеся у инвестора механизмы проверки исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором.
Есть несколько видов контроля застройщика. О них инвестору полезно иметь хотя бы общее представление, чтобы знать, когда и какие действия он может предпринимать при задержке строительства или при проблемах с качеством построенной недвижимости.
Контроль застройщика может быть частным - со стороны инвестора, общественным - со стороны саморегулируемой организации (СРО), а также публичным - со стороны органов государственной власти и местного самоуправления. В этой главе книги мы рассмотрим все виды такого контроля.
16.1. Частный контроль
Частный контроль инвестора за деятельностью застройщика возможен, если это предусмотрено условиями договора застройщика и инвестора, а также законом. Он может выражаться в предоставлении застройщиком отчетов или иных документов инвестору, а также в тех или иных действиях застройщика в адрес инвестора. Например, периодический допуск инвестора на строительный объект в определенное время для контроля динамики строительства.
Чаще всего в договорах с застройщиками отсутствуют какие-либо условия контроля инвестором исполнения договора застройщиком. Обычно инвестору выдается юридическая гарантия о завершении строительства здания к определенному сроку. На этом все. Таким образом, исходя из условий договора, инвестор, как правило, вправе отслеживать срок исполнения контракта со стороны застройщика, не более. В законе также практически нет положений, позволяющих инвестору контролировать деятельность застройщика в частном порядке.
|
|
|
Вместе с тем инвестор вправе осуществлять информационный контроль над деятельностью застройщика, о чем я подробнее расскажу чуть далее.
16.2. Контроль СРО
Если застройщик самостоятельно без привлечения подрядчиков будет осуществлять работы, влияющие на безопасность строящегося здания, то он обязан вступить в саморегулируемую организацию строителей (СРО) и получить допуск на выполнение таких работ. При отсутствии у застройщика данного допуска к работам, выданного СРО, ведение строительства считается незаконным.
СРО - это некоммерческая организация, основанная на членстве, создаваемая субъектами предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) или объединяющая субъектов профессиональной деятельности определенного вида <152>.
|
|
|
<152> См.: ст. 3 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ.
СРО получает свой юридический статус только после внесения записи об этом в специальный государственный реестр СРО <153>, который ведет уполномоченный орган государственной власти (Ростехнадзор) <154>.
<153> См.: ст. 55.18 Градостроительного кодекса РФ.
<154> См.: Постановление Правительства РФ от 19.11.2008 N 864.
Для получения статуса СРО должно соответствовать трем ключевым требованиям:
- количество строительных организаций - членов СРО не менее чем сто;
- наличие компенсационного фонда СРО - сумма вклада каждого из членов строительного СРО - 1000000 рублей (без страхования гражданской ответственности) и 300000 рублей (со страхованием гражданской ответственности);
- наличие утвержденных внутренних нормативных документов СРО (требования к выдаче свидетельств о допуске к строительным работам; правила контроля в области саморегулирования; порядок дисциплинарного воздействия за несоблюдение требований к выдаче свидетельств о допуске к строительным работам) <155>.
<155> См.: часть 2 ст. 55.4 Градостроительного кодекса РФ.
Указанные выше внутренние нормативные документы СРО обычно являются публичными, их можно найти на сайте СРО.
|
|
|
Зачем, собственно, государству потребовались СРО? Дело в том, что ранее строительная деятельность подлежала обязательному лицензированию. Ведение строительства при отсутствии лицензии влекло уголовную и административную ответственность. Лицензии выдавались специально созданными федеральными лицензионными центрами (ФЛЦ). Процесс выдачи лицензий содержал в себе массу возможностей для коррупции. При этом лицензия практически не защищала интересы потребителей строительных продуктов. В 2008 году принято и реализовано стратегическое решение государства о замене лицензионного контроля на систему СРО, которая считается более либеральной, но и более дорогой системой для ее участников.
При саморегулировании строительства деятельность члена СРО контролирует не государство в лице ФЛЦ, а органы управления СРО. Залог такого контроля - инстинкт самосохранения. В случае существенных нарушений членами СРО своих обязанностей СРО может утратить свой статус и не сможет выдавать допуски к выполнению работ. Деятельность всех СРО контролируется со стороны уполномоченного государственного органа власти (Ростехнадзор). Таким образом, идеологи реформы рассчитывают, что в борьбе за собственное выживание на строительном рынке СРО будут гораздо жестче контролировать отдельных участников строительного рынка, чем ранее это делало государство.
|
|
|
Для чего нужны компенсационные фонды СРО? За их счет СРО осуществляет выплаты потребителям в случае причинения кем-либо из членов СРО вреда потребителю по причине недостатков выполненных строительных (проектных, изыскательских) работ.
Тем самым государство усиливает за счет средств частного бизнеса защиту прав потребителей строительных работ, которые теперь могут предъявлять требования о возмещении вреда не только к непосредственному виновнику вреда, но также и в субсидиарном порядке в адрес СРО <156>, в котором он состоит.
<156> См.: ст. 399 Гражданского кодекса РФ.
Потребители строительных продуктов вправе направлять свои жалобы в СРО, членом которого является строительная организация, в любом из случаев, когда нарушены их права и производитель работ не соблюдает:
- требования технических регламентов;
- требования к выдаче свидетельств о допуске;
- правила контроля в области саморегулирования;
- утвержденные стандарты СРО;
- установленные правила саморегулирования <157>.
<157> См.: часть 2 ст. 55.14 Градостроительного кодекса РФ.
Кроме того, потребители строительных продуктов вправе запрашивать информацию о производителе строительных работ в СРО, в частности получать подтверждение о выдаче ему того или иного допуска к выполнению работ, влияющих на безопасность строительства.
Ежегодно СРО обязано проводить внутренние проверки своих членов на предмет соответствия их деятельности требованиям закона и локальным актам СРО.
СРО уведомляет Ростехнадзор и предпринимает локальные меры к производителю работ вплоть до исключения его из членов СРО <158> в любом из следующих случаев:
<158> См.: ст. 55.7 Градостроительного кодекса РФ.
- по факту нарушения требований технического регламента;
- по факту нарушения требований проектной документации при строительстве.
Правда, если производитель работ будет исключен из СРО и его допуски к работам аннулированы, это не препятствует ему вступить в новую СРО с получением нового допуска к работам. Следует учитывать, что утрата производителем работ допусков СРО может негативно повлиять на сроки реализации строительного проекта.
16.3. Публичный контроль
С целью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов граждан государство ужесточило свой контроль над деятельностью застройщиков по привлечению долевых инвестиций в строительство. Под сферу государственного контроля подпадают застройщики, продающие квартиры в новостройках через ДДУ.
От имени федеральных властей нормативно-правовое регулирование деятельности застройщиков по состоянию на момент создания этой главы осуществляет Минрегионразвития РФ <159>. Фактический инвестиционный контроль над деятельностью застройщиков осуществляет специальный орган власти регионального уровня. В Москве, например, эти функции исполняет Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - "Мосинвестконтроль") <160>.
<159> См.: Постановление Правительства РФ от 30.04.2013 N 392.
<160> См.: Постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП.
В чем заключается инвестиционный контроль над деятельностью застройщиков? Функции контролирующих органов прямо предусмотрены Законом. К ним, в частности, относятся:
- контроль над целевым использованием застройщиками денежных средств, полученных от участников долевого строительства;
- получение от застройщиков ежеквартальной отчетности;
- рассмотрение жалоб долевых инвесторов;
- направление застройщикам предписаний, связанных с устранением выявленных нарушений законодательства в сфере долевого строительства;
- принятие мер для привлечения виновных лиц к административной ответственности за допущенные правонарушения;
- обращение в суд в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства и т.д. <161>.
<161> См.: ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
К правам контролирующих органов законодатель отнес право контролировать целевое использование застройщиками денежных средств, полученных от граждан по ДДУ.
Технология контроля со стороны контролирующих органов за целевым расходованием застройщиками денежных средств долевых инвесторов четко не определена. На деловых форумах ходили разговоры о введении специального банковского счета, на котором застройщик будет обязан аккумулировать долевые инвестиции граждан. Так, предлагалось отделить целевые инвестиции от иных средств застройщика в финансовом смысле. Однако изменений в законодательство РФ в этой части пока не внесено.
Застройщики, привлекающие долевые инвестиции по ДДУ, обязаны предоставлять в контролирующие органы ежеквартально отчетность, которая состоит из трех стандартных форм:
- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств от участников долевого строительства;
- сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемым) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
- сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства.
В случае задержки застройщиком предоставления в контролирующий орган отчетности более чем на 30 дней его деятельность по привлечению долевых инвестиций может быть приостановлена в судебном порядке.
Если застройщик осуществляет привлечение денежных средств с нарушением требований закона, контролирующие органы в целях защиты прав долевых инвесторов вправе обращаться в суды с требованиями о применении реституции <162> по таким сделкам.
<162> См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
Когда со стороны застройщиков допущены административные правонарушения, контролирующие органы вправе принимать необходимые меры для привлечения таких застройщиков к административной ответственности.
Напомним, что застройщики могут быть привлечены к административной ответственности в следующих случаях:
- в случае привлечения застройщиком от граждан денежных средств в долевое строительство с нарушением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 500000 до 1000000 рублей) <163>;
<163> См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
- в случае опубликования, размещения или предоставления застройщиком неполной или недостоверной информации, обязанность опубликовывать, размещать или предоставлять которую предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 200000 до 400000 рублей) <164>;
<164> См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
- в случае непредставления застройщиком в установленный срок отчетности в контролирующий орган (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50000 до 200000 рублей) <165>.
<165> См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Инвесторы при наличии нарушений своих прав вправе обращаться в контролирующие органы для привлечения застройщиков к ответственности. Однако следует иметь в виду, что в этом случае инвесторы будут фактически своими руками создавать дополнительные препятствия застройщику в реализации строительного проекта, в который вложены их средства. То есть действовать подобным образом стоит, когда уже нет никаких надежд на своевременное завершение строительства застройщиком с должным качеством.
Публичный контроль над застройщиками со стороны государства минимален, если между застройщиком и инвестором не заключался ДДУ, а инвестиции привлекаются:
- через пай в жилищном кооперативе;
- через жилищные сертификаты;
- путем заключения договоров купли-продажи будущей недвижимости;
- путем заключения ПДКП и оформления векселей.
Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в этой ситуации не подлежат применению, и указанные выше крупные административные штрафы не взимаются.
16.4. Строительный надзор
Обязанность осуществления государственного строительного надзора (ГСН) за строительством здания возложена на органы Ростехнадзора по закону. К предмету ГСН относится проверка соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и оборудования, а также результатов работ:
- требованиям технических регламентов;
- требованиям проектной документации;
- требованиям оснащения построенного здания приборами учета энергопотребления <166>.
<166> См.: часть 2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ.
Кроме того, Ростехнадзор вправе проверить наличие у застройщика разрешения на строительство, а также наличие у фактических производителей работ допусков СРО на выполнение работ.
Проверки застройщиков органами Ростехнадзора проводятся в соответствии с требованиями законодательства РФ <167>. В случае выявления по результатам проверки застройщика нарушения требований закона, застройщик может быть привлечен к административной ответственности.
<167> См.: часть 5 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, а также Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.
Если работы выполняются с нарушением требований технических регламентов или проектной документации на застройщика, являющегося юридическим лицом, может быть наложен административный штраф от 100000 до 300000 рублей.
Когда застройщик, являющийся юридическим лицом, осуществляет строительство при отсутствии у него разрешения на строительство, на него может быть наложен административный штраф от 500000 до 1000000 рублей, либо его деятельность может быть приостановлена на срок до 90 суток.
Если будет установлено, что застройщик ведет работы, влияющие на безопасность здания при отсутствии у него допуска СРО на выполнение таких работ, на застройщика может быть наложен административный штраф в размере от 40000 до 50000 рублей.
После того как строительство здания будет завершено, органы Ростехнадзора осуществляют окончательную проверку соответствия построенного зданиям требованиям действующего законодательства РФ. По результатам такой проверки оформляется заключение о соответствии объекта (ЗОС), при отсутствии которого застройщик не сможет обеспечить ввод здания в эксплуатацию <168>.
<168> Подпункт 9 части 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
16.5. Информационный контроль
Мы живем в эпоху стремительных изменений. При вложении крупных инвестиций в новостройки важно, что называется, держать руку на пульсе и отслеживать "информационное поле" строительного проекта, в который вложены деньги. Инвесторам необходимо знать, насколько успешно реализуется проект, какие существенные события, связанные со строительством их здания происходят, какие возникают новые риски, которых не было ранее, и т.д. Но для этого потребуется прилагать определенные усилия.
Под "информационным полем" проекта я понимаю собственно любые события, связанные с реализацией проекта, а также с застройщиком и его ключевыми деловыми партнерами (генподрядчик, поставщики, кредиторы и т.д.).
Давайте разберемся, каким образом инвестор может контролировать информацию о застройщике и его строительном проекте.
Если долевые инвестиции в новостройки вкладываются путем приобретения паев в жилищном кооперативе, то инвестор, ставший членом кооператива, имеет право на получение достоверной информации о деятельности органов управления кооперативом <169>.
<169> См.: пункт 1 ст. 11 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1.
Речь может идти о получении инвестором протоколов органов управления кооперативом, а также финансово-бухгалтерской документации кооператива за период членства инвестора в кооперативе. Для этого необходимо направить в правление кооператива соответствующее заявление инвестора. Если добровольно информация инвестору не предоставляется, то такая информация может быть получена инвестором принудительно через суд.
Законодательство не обязывает органы управления кооперативом письменно информировать своих членов о ходе реализации строительного проекта. Впрочем, это не отменяет право инвесторов на направление запросов в правление кооператива.
Когда помещения в новостройки продаются по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) или по договорам купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН), то в этом случае позиции инвестора по информационному контролю над застройщиком на первый взгляд слабее, чем при инвестировании путем оплаты кооперативных паев.
Однако если инвестор является физическим лицом и приобретает помещение для личных нужд, то в данном случае могут применяться нормы законодательства РФ о защите прав потребителя. В этом случае инвестор имеет право на получение от застройщика следующей информации:
- сведения об основных потребительских свойствах помещения;
- правила и условия эффективного и безопасного использования помещения;
- срок службы или срок годности помещений для использования по назначению, а также сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях при невыполнении таких действий, если товары (работы) по истечении указанных сроков представляют опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя или становятся непригодными для использования по назначению;
- информация о подрядчиках и поставщиках материалов и оборудования <170>.
<170> См.: пункт 2 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1.
Те же правила в принципе работают и при заключении с застройщиком ДДУ <171>. Более того, в целях информирования общественности застройщик при продажах помещений в новостройках путем заключения ДДУ обязан публиковать проектную декларацию с информацией о застройщике и проекте строительства и ежеквартально вносить в нее изменения <172>.
<171> См.: пункт 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<172> См.: ст. ст. 19 - 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Таким образом, право на наиболее полный информационный контроль над деятельностью застройщика получают те инвесторы, которые заключили с застройщиком ДДУ.
Кроме того, ничто не препятствует обращаться инвесторам в органы государственной власти и местного самоуправления, а также в СРО с запросами о предоставлении той или иной информации о застройщике.
В последнее время существенно стали развиваться публичные информационные онлайн-сервисы в сети Интернет. В частности, инвестор может получать краткую информацию в режиме онлайн по следующим вопросам:
1) по сведениям из ЕГРЮЛ на застройщика и его деловых партнеров - на сайте ФНС <173>;
<173> http://egrul.nalog.ru/
2) по сведениям на недвижимость (земля, объект незавершенного строительства) - на сайте Росреестра <174>;
<174> https://rosreestr.ru/wps/portal/
3) по судебным делам застройщика - на сайтах арбитражных судов, в картотеке арбитражных дел <175>;
<175> http://kad.arbitr.ru/
4) по деятельности застройщика как юридического лица - на сайте единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц <176>;
<176> http://www.fedresurs.ru/
5) по государственному реестру СРО - на сайте Ростехнадзора <177>;
<177> https://sro.gosnadzor.ru/
6) по исполнительным производствам в отношении застройщика - на сайте федеральной службы судебных приставов РФ <178>;
<178> http://www.fssprus.ru/iss/?s=debts_info
7) по схемам территориального планирования - на сайте Минрегионразвития <179>.
<179> http://fgis.minregion.ru/fgis/
Более того, инвестор может за плату заказать мониторинг информации СМИ в любом из информационных агентств. Наиболее известный на рынке вариант - Агентство по мониторингу и аналитике СМИ Prime Time <180>.
<180> http://www.prime-time.ru/services/digest
Всю информацию, полученную о застройщике и проекте строительства, рекомендуется фиксировать и организовать упорядоченное хранение. Это в дальнейшем поможет принимать верные решения в случае юридического конфликта с застройщиком.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 225; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!