Глава 15. РАЗДЕЛ ПРАВ ИНВЕСТОРА ПРИ РАСТОРЖЕНИИ БРАКА
В этой главе мы рассмотрим с юридических позиций проблему раздела права требования инвестора к застройщику в связи с расторжением брака и разделом общего имущества супругов.
В практике довольно часто встречаются подобные споры между супругами, которые могут длиться годами. Проблема возникает при наличии следующих обстоятельств:
1) супруги разводятся и не достигли соглашения по разделу общего имущества;
2) договор с застройщиком заключен и исполнен одним из супругов в качестве инвестора в период брака за счет общего имущества супругов;
3) режим общего имущества супругов не урегулирован брачным договором.
Возьмем классический случай: супруг заключил с застройщиком в период брака ДДУ, оплатил инвестиции (здание в стадии строительства). Далее супруги приходят к решению оформить развод. При этом другой супруг претендует на долю в праве инвестора по договору с застройщиком, инициирует судебную тяжбу. По каким принципам разрешается данный спор?
Ранее я уже отмечал, что право требования инвестора к застройщику, несмотря на отсутствие выраженной материальной формы, является имущественным правом. Иными словами, оно относится к имуществу точно так же, как автомобиль <148>. Это, по своей сути, право на будущую квартиру, право на будущее имущество. По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не установлен иной правовой режим имущества <149>.
|
|
|
<148> Статья 128 Гражданского кодекса РФ.
<149> См.: часть 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ.
К общему имуществу супругов относятся:
1) доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;
2) полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие);
3) приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
4) любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства <150>.
<150> См.: часть 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ.
Как видим, если право требования к застройщику нажито в период брака, есть основания полагать, что оно относится к совместной собственности супругов независимо от того, на кого именно из супругов оформлен договор с застройщиком, а также независимо от того, кем из них оплачены инвестиции застройщику. Подчеркну, что имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. В этом случае второй супруг не вправе претендовать на него.
|
|
|
Внесенные по договору с застройщиком личные сбережения супруга, приобретенные им до вступления в брак либо полученные им в дар или в порядке наследования, считаются его личным имуществом. В этом случае право инвестора по договору с застройщиком разделу между супругами не подлежит.
Если же при разрешении спора не будет доказано иного, суд обычно исходит из того, что долевые инвестиции вносились за счет общего имущества супругов. В этой ситуации обычно принимается решение о разделе имущественного права требования к застройщику между супругами и признании второго супруга соинвестором в равных долях с первым супругом. Если между супругами заключается брачный договор, лучше заранее оговорить в нем распределение между ними прав требований к застройщику.
|
|
|
Когда объектом раздела являются права инвестора по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), на основании судебного решения супруги и застройщик подписывают дополнительное соглашение к ДДУ. Предметом соглашения является вступление в ДДУ на стороне инвестора второго супруга. При этом ДДУ после заключения соглашения считается заключенным со множеством лиц на стороне инвестора. Это соглашение вступает в юридическую силу после его государственной регистрации в Росреестре.
На стадии приемки квартиры, каковая осуществляется с одной стороны супругами, с другой стороны застройщиком, передаточный акт подписывается обоими супругами. После этого супруги подают в Росреестр заявления на оформление права общей долевой собственности.
Если объектом раздела являются права инвестора по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), а также вексель застройщика, то юридическая схема оформления документов несколько изменяется. К ПДКП подписывается такое же соглашение, что и к ДДУ, о вступлении в контракт второго супруга, а вексель при согласии застройщика переоформляется на обоих супругов. При отсутствии согласия застройщика вексель переоформляется застройщиком на обоих супругов по судебному решению. Проблема в том, что если ДДУ регистрируется в Росреестре, то второму супругу легче выявить этот общий актив, чем когда оформлен ПДКП и вексель, которые нигде не регистрируются. То есть второй супруг об этих документах первого супруга может просто не знать.
|
|
|
Соглашение к ПДКП не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу от даты его подписания. После того как застройщик оформит свое право собственности на квартиру, он уведомляет супругов о готовности заключить основной договор купли-продажи (ОДКП). Эта сделка подписывается обоими супругами на стороне покупателя. Далее оба супруга подают заявления в Росреестр на оформление общей долевой собственности.
В ситуации, когда объектом раздела является пай в жилищном кооперативе (ЖК), схема оформления документации принципиально иная. При разногласиях супругов сначала должен вступить в силу судебный акт о признании общей долевой собственности супругов на пай. При этом к участию в судебном процессе в качестве третьего лица необходимо привлечь ЖК. Затем второй супруг подает в правление ЖК заявление о вступлении в члены кооператива с приложением судебного акта.
Правление созывает общее собрание членов ЖК, на котором принимается решение о вступлении второго супруга в члены кооператива. Ему выдается членская книжка, подтверждающая его долю в праве общей собственности на пай. Если еще не все паевые взносы к тому моменту внесены, второй супруг совместно с первым супругом по общему правилу в равных долях оплачивает паевые взносы за общий пай. После оплаты пая в полном объеме и завершения строительства правление ЖК передает квартиру обоим супругам и выдает им справки об оплате пая и иные документы, с которыми супруги обращаются в Росреестр для оформления права общей долевой собственности на квартиру.
Бывает, что супруги договариваются друг с другом во внесудебном порядке. В этом случае они оформляют обычно с помощью нотариуса соглашение о разделе общего имущества, включая раздел имущественного права инвестора к застройщику. Если заключены ДДУ и ПДКП, то изменения в них вносятся по соглашению с застройщиком на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов. Если объектом раздела является пай в ЖК, то на основании такого нотариально удостоверенного соглашения супругов второй супруг выполняет необходимые действия для вступления в члены ЖК <151>.
<151> Порядок действий см. выше.
Не исключено, что брак может быть расторгнут супругами в период, когда инвестор получил квартиру от застройщика по передаточному акту, но еще не оформил на нее право частной собственности. Что делать второму супругу в этом случае? Если во внесудебном порядке не получается урегулировать проблему раздела общего имущества, необходимо в судебном порядке требовать включения второго супруга в контракт с застройщиком на стороне инвестора, а также в передаточный акт на квартиру. После переоформления документов на их основе второй супруг сможет зарегистрировать свою долю в общей собственности на квартиру. Если объектом раздела является пай, то необходимо требовать вступления в члены ЖК, а также переоформления передаточного акта с включением в него на стороне инвестора второго супруга.
Чтобы не допустить необратимых юридических ошибок при оформлении документов, лучше, прежде чем совершать те или иные юридически значимые действия, проконсультироваться с опытным юристом, специализирующимся на подобного рода делах.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!