Глава 19. ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
В этой главе мы рассмотрим ключевые вопросы ввода здания в эксплуатацию. Здание в целом, равно как и помещение в нем, считается введенным в эксплуатацию от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (далее - РНВЭ) здания в целом. Ввод в эксплуатацию здания юридически подтверждает, что здание, в том числе помещение, построено:
1) в соответствии с выданным ранее разрешением на строительство;
2) в соответствии с выданным ранее градостроительным планом земельного участка (далее - ГПЗУ), на котором построено здание;
3) в соответствии с утвержденной проектной документацией.
В случае отсутствия выданного застройщику РНВЭ построенное здание эксплуатировать нельзя. Во-первых, это будет небезопасно для пользователей, так как здание может иметь те или иные строительные недоделки. Кроме того, использование не введенного в эксплуатацию здания или помещения неправомерно и влечет ответственность в случае причинения кому-либо убытков в результате этого. Право на получение РНВЭ имеет застройщик, который ранее оформлял разрешение на строительство, а также имеет права на земельный участок, на котором построено здание.
Для получения РНВЭ застройщик должен обратиться с заявлением <200> в уполномоченный орган власти. Ответ на вопрос, куда именно ему обращаться, зависит от статуса здания. Обычно РНВЭ выдает тот орган власти, который выдавал ранее застройщику разрешение на строительство. Например, если строится здание местного значения на муниципальной или частной земле, то застройщик обращается в уполномоченные органы местного самоуправления.
|
|
|
<200> См.: Приложение N 2 к Приказу Министерства регионального развития РФ от 02.07.2009.
К своему заявлению застройщик прикладывает документы, перечень которых строго ограничен законом <201>. Среди документов значится так называемый ЗОС. Это важный документ - заключение органа государственного строительного надзора (Ростехнадзор) о соответствии построенного здания требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Оно выдается застройщику по его заявлению в соответствии с действующими правилами до начала процедуры получения РНВЭ. Без данного документа застройщик не сможет ввести здание в эксплуатацию.
<201> См.: часть 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Долевые инвесторы к вводу здания в эксплуатацию прямого отношения не имеют. Это техническая и юридическая процедура, которая контролируется застройщиком. К моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик обязан уже провести технические обмеры здания в целом, определить его общую площадь и иные ключевые технические характеристики.
|
|
|
Вместе с тем к дате ввода в эксплуатацию по закону "привязаны" существенные юридические последствия. Например, после ввода здания в эксплуатацию застройщик уже не вправе привлекать долевые инвестиции в строительство здания по ДДУ <202>. В этом случае инвестиции в построенные помещения могут привлекаться по договорам купли-продажи недвижимости.
<202> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Во-вторых, именно после ввода здания в эксплуатацию возникает обязанность застройщика передать построенное помещение инвестору, если отношения между ними оформлены путем заключения ДДУ <203>.
<203> См.: пункт 1 ст. 4 и пункты 2 - 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В-третьих, начиная от даты ввода здания в эксплуатацию, помещение считается находящимся в залоге у долевого инвестора <204>.
<204> См.: пункт 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В-четвертых, без РНВЭ право собственности на помещение в таком здании за долевым инвестором зарегистрировано быть не может <205>. Застройщик обязан передать в Росреестр РНВЭ в течение 10 дней, исчисляемых от даты его получения от органа публичной власти.
|
|
|
<205> См.: пункт 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
К моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик должен определить управляющую организацию, которая будет по договору с застройщиком осуществлять эксплуатацию здания. Такая своего рода промежуточная эксплуатация осуществляется начиная от даты ввода здания в эксплуатацию.
Передача здания в эксплуатацию осуществляется на основании передаточного акта, который подписывается либо между генподрядчиком и управляющей компанией, либо между застройщиком и управляющей компанией. В практике чаще всего составляется трехсторонний передаточный акт с участием застройщика. При приемке здания от генподрядчика управляющая компания:
1) проверяет работоспособность всех инженерных систем в здании и смонтированного оборудования, в том числе лифтов, а также качество смонтированных конструкций;
2) фиксирует выявленные строительные недоделки и недостатки в дефектной ведомости;
3) принимает исполнительную и иную техническую документацию на здание, включая схемы инженерных коммуникаций, сертификаты и технические паспорта на смонтированное оборудование и материалы, гарантийные документы, инструкции по эксплуатации и т.д.
|
|
|
Этот акт подписывается эксплуатирующей организацией на основании отдельного договора на управление зданием, заключаемого между застройщиком и управляющей компанией.
От даты ввода помещения в эксплуатацию до даты его передачи долевому инвестору все расходы, связанные с содержанием помещения по общему правилу, несет застройщик. Однако довольно часто застройщики включают в условия договоров с долевыми инвесторами условия компенсации таких расходов застройщикам долевыми инвесторами.
Вместе с тем такие условия договоров могут признаваться недействительными в судебном порядке либо не исполняться долевыми инвесторами, так как они противоречат законодательству и судебной практике. Долевой инвестор несет бремя содержания помещения начиная от даты его приемки по акту приема-передачи от застройщика <206>.
<206> См.: пункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Решением данной проблемы может быть включение планируемых издержек застройщика на содержание помещения в этот период в цену помещения при заключении ДДУ с инвестором.
Без ввода здания в эксплуатацию невозможен государственный кадастровый учет здания и помещений в нем, кадастровому инженеру для подготовки технических планов необходимы сведения, указанные в РНВЭ <207>. Более подробно об этом в следующей главе.
<207> См.: пункт 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ N 221-ФЗ.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 214; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!