Глава 23. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ИНВЕСТОРА
Государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру в новостройке является кульминацией инвестиционного проекта. Конечно, многое зависит от мотивов инвестора. Они могут быть различны. Если инвестиции вложены с целью выгодно продать имущественные права требования к застройщику до ввода здания в эксплуатацию, то кульминацией проекта будет перечисление денег, вырученных от этой продажи, на счет инвестора.
Однако в случаях, когда квартира приобретается инвестором для личного пользования или для сдачи в аренду или даже для продажи на вторичном рынке недвижимости, процесс оформления права собственности на квартиру имеет для инвестора важнейшее значение.
В этой главе мы рассмотрим две основные стратегии оформления права собственности. Первый вариант - оформление в добровольном внесудебном порядке в соответствии с договорными условиями. Второй вариант - оформление права собственности инвестора на квартиру в судебном порядке.
Также здесь мы остановимся подробнее на причинах судебного варианта оформления прав, а также на сопутствующих этому процессу юридических рисках. Кроме этого, уделим наше внимание ситуации, когда инвестор владеет недвижимостью при отсутствии права собственности на основании передаточного акта, подписанного с застройщиком.
23.1. Внесудебный порядок оформления права собственности
Начнем с главного. По общему правилу право собственности на квартиру считается возникшим у инвестора только после государственной регистрации такого права. Оно регистрируется в Росреестре.
|
|
|
Если застройщик продал квартиру инвестору по ДДУ, для государственной регистрации права собственности инвестора на квартиру достаточно кроме заявления застройщика и инвестора и документа об оплате госпошлины предоставить в Росреестр следующие документы:
1) ДДУ в оригинале;
2) передаточный акт на квартиру, подписанный сторонами ДДУ, в оригинале;
3) кадастровый паспорт на квартиру в новостройке <239>.
<239> Примечание. По закону может не представляться, если квартира поставлена на ГКУ, но в некоторых управлениях Росреестра могут требовать.
Если земельный участок находится в публичной (государственной или муниципальной) собственности, то регистратор может требовать дополнительно:
1) инвестиционный контракт с органами власти, на основании которого реализовывался застройщиком строительный проект;
2) акт о реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту, подписанный всеми его сторонами, из которого следует, что квартира входит в имущественную долю застройщика в проекте;
|
|
|
3) разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
4) распорядительный акт местных властей о присвоении зданию почтового адреса;
5) правоустанавливающие документы на застроенный земельный участок.
Разумеется, у инвестора этих документов может не быть. Обычно их представляет в Росреестр застройщик на стадии так называемого открытия адреса <240>. Таким образом, при государственной регистрации права собственности на вторую и последующие квартиры в здании эти документы повторно регистратор от заявителей не требует, так как они уже имеются в регистрационном деле по зданию в целом.
<240> Примечание. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в построенном здании.
Одной из проблем до недавнего времени была необходимость для застройщика до получения кадастрового паспорта на квартиру сначала получить кадастровый паспорт на построенное здание в целом. Это создавало задержки в оформлении прав собственности на новостройки, поскольку кадастровый учет здания был отдельной дополнительной процедурой.
С 01.10.2013 в результате изменений в законодательстве РФ <241> оформление кадастрового паспорта на здание и кадастровых паспортов на помещения в здании допускается выполнять параллельно. Это существенно ускоряет процедуру оформления права собственности инвесторов на квартиры за счет оптимизации действий по кадастровому учету созданной недвижимости.
|
|
|
<241> См.: Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ.
Вопрос о государственной регистрации права собственности инвестора на квартиру решается в течение месяца. Этот процесс может быть приостановлен на срок не более одного месяца по решению регистратора и, при необходимости, на срок не более трех месяцев - по заявлению любой из сторон ДДУ.
В случае если после истечения срока приостановления государственной регистрации препятствия для регистрации права собственности не будут устранены, в регистрации права будет отказано. Правда, отказ не означает запрета на повторную подачу в будущем документов в Росреестр снова.
Если застройщик продал квартиру инвестору по ПДКП и векселю, то ситуация с оформлением права собственности инвестора на квартиру несколько усложняется. Сначала необходимо, чтобы застройщик зарегистрировал свое право собственности на квартиру как будущий продавец квартиры. После государственной регистрации права собственности застройщика на квартиру, инвестор и застройщик заключают основной договор купли-продажи (ОДКП) на квартиру. Застройщик передает инвестору квартиру по передаточному акту. В практике бывает, что передача квартиры происходит даже на стадии ПДКП. Далее инвестор и застройщик оформляют ОДКП и подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к инвестору. Их состав следующий:
|
|
|
1) заявление от продавца и покупателя;
2) документ об оплате госпошлины;
3) все экземпляры договора купли-продажи квартиры;
4) передаточный акт на квартиру.
Кадастровый паспорт обычно на данной стадии подавать не требуется, так как он уже ранее был предоставлен застройщиком на стадии регистрации права собственности застройщика на квартиру.
Если застройщик продал квартиру инвестору через ЖК, ЖНК или ЖСК, то обычно в Росреестр предоставляется следующий пакет документов:
1) заявление инвестора;
2) документ об оплате госпошлины;
3) передаточный акт на квартиру, подписанный кооперативом и инвестором;
4) справка кооператива о выплате паевых взносов за квартиру (кооператив);
5) кадастровый паспорт на квартиру (если ранее не была поставлена на ГКУ);
6) учредительные и регистрационные документы на кооператив (кооператив);
7) разрешение на ввод здания в эксплуатацию (кооператив);
8) правоустанавливающие документы на земельный участок (кооператив);
9) распорядительный акт местных властей о присвоении зданию почтового адреса (кооператив).
При отсутствии у регистратора документов по пунктам 6 - 9 государственная регистрация права собственности инвестора может быть приостановлена. Поэтому лучше получить заверенные копии этих документов от кооператива заблаговременно для передачи в Росреестр.
Обычно кооперативы-застройщики предоставляют их в Росреестр при открытии адреса на здание. В этом случае пайщику достаточно предоставить в Росреестр РФ документы по пунктам 1 - 5.
По закону член кооператива, выплативший пай за квартиру полностью, приобретает право собственности на квартиру в силу закона <242>. То есть в данном случае государственная регистрация права собственности в Росреестре будет носить не правообразующее, а правоподтверждающее значение. Однако, не имея такой регистрации, инвестор, получивший квартиру путем оплаты паев в кооперативе, не вправе распоряжаться квартирой путем ее отчуждения. До момента государственной регистрации права собственности инвестора на нее квартира не имеет способности к легальному обороту. Хотя инвестор вправе владеть и пользоваться ею, в том числе несет бремя ее содержания как собственник, должен оплачивать коммунальные расходы и т.д.
<242> См.: пункт 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.
23.2. Судебный порядок оформления права собственности
В практике довольно часто возникают ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, застройщик передал квартиру инвестору, однако право собственности инвестора на квартиру во внесудебном порядке по различным причинам зарегистрировать нельзя.
Чаще всего подобную ситуацию можно наблюдать по строительным проектам, реализованным на землях публичной собственности. В этом случае в качестве одного из участников проекта выступают органы местной власти. Поэтому, пока застройщик и органы власти не согласуют и не подпишут акт о реализации инвестиционного проекта (далее - Акт), регистратор в Росреестре отказывается регистрировать права собственности инвесторов на квартиры в построенном здании. Процесс согласования Акта может затягиваться и в некоторых случаях длится годами. Разумеется, все это время инвесторы вынуждены ждать пока эта ситуация разрешится. Однако, когда терпение заканчивается, инвесторы приходят на консультацию к адвокатам, которые предлагают за относительно небольшую плату "решить вопрос" в суде. Речь идет о предъявлении к застройщику иска о признании права собственности на квартиру. Для подачи иска инвестору кроме услуг адвоката потребуется оплатить госпошлину, которая по закону не может превышать 60000 рублей <243>. И хотя фактического спора между застройщиком и инвестором о праве собственности на квартиру нет, суд вынужден в силу процессуального закона рассмотреть этот спор и решить его по существу.
<243> См.: ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ и подпункт 1 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.
В случае положительного решения для инвестора суд выносит судебное решение о признании за инвестором права собственности на квартиру в новостройке. Далее инвестор предоставляет это решение в Росреестр регистратору, который обязан на основании этого судебного акта зарегистрировать за инвестором право собственности на квартиру. Судебный процесс в зависимости от степени противодействия застройщика и квалификации представителей сторон в суде может длиться до полугода, а в случае активного противодействия застройщика - и более.
Иск предъявляется в суд общей юрисдикции по месту нахождения новостройки. Судьи в большинстве случаев склонны удовлетворять подобные исковые требования граждан, тем более когда застройщик активно не возражает против иска и не оспаривает права истца на квартиру. Обычно для положительного судебного решения необходимо подтверждение следующих фактов:
- ввод здания в эксплуатацию;
- кадастровый учет квартиры;
- наличие между инвестором и застройщиком договора;
- полная оплата инвестором по договору цены квартиры;
- передача квартиры застройщиком инвестору по передаточному акту;
- оплата инвестором коммунальных расходов за квартиру.
Если здание построено на публичной земле также необходимо, чтобы квартира инвестора согласно протоколу распределения площадей по инвестиционному контракту, подписанному между застройщиком и органами местной власти, относилась к имущественной доле застройщика.
Вместе с тем перспективы судебного дела во многом будут зависеть от юридической схемы продажи. В случае заявления иска пайщиком кооператива, который полностью выплатил свой пай, вероятность удовлетворения иска судом высокая. Если между застройщиком и инвестором заключен ДДУ, то вероятность положительного исхода при разрешении судебного дела также весьма велика. Когда стороны заключили ПДКП и инвестор получил от застройщика вексель, ситуация несколько сложнее. ПДКП не дает инвестору иного права, кроме права на заключение с застройщиком ОДКП, а вексель не дает инвестору иного права, кроме получения денег по векселю.
Еще хуже ситуация, когда инвестор заключил ПДКП не с застройщиком, а с соинвестором, который не владел правами на застраиваемый участок и не участвовал в инвестиционном контракте с органами местной власти. В этом случае довольно высок риск отказа в иске инвестору. Суд может заявить, что инвестор в данном случае вправе требовать возмещения убытков от контрагента, но не признания своих прав на квартиру. При судебных разбирательствах многое будет зависеть от той судебной практики, которая сложилась в конкретном регионе. В лесу всегда легче идти по протоптанной тропинке. Поэтому рекомендуется выяснить, зарегистрировал ли кто-либо из других инвесторов право собственности на квартиру в здании или нет. Если ответ положительный - шансы на оформление права собственности через суд существенно увеличиваются. Суды обычно последовательны в своих решениях и удовлетворяют иски, заявленные по одному и тому же предмету в схожих обстоятельствах, а также предпочитают придерживаться сформированной ранее судебной практики по аналогичным делам.
Суды общей юрисдикции пока довольно часто встают на сторону инвесторов в подобных спорах. Этого нельзя сказать о системе арбитражных судов по спорам между предпринимателями. В июле 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда России принял Постановление от 11.07.2011 N 54, регулирующее правоприменительную практику по спорам о признании права собственности на недвижимость в новостройке.
Согласно этому документу инвестор вправе предъявить к застройщику иск о понуждении к передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, если квартира:
- имеется в натуре (есть кадастровый паспорт);
- находится в собственности застройщика;
- не передана инвестору по передаточному акту.
Инвестор также вправе предъявить к застройщику иск о государственной регистрации перехода права собственности в том случае, если квартира:
- имеется в натуре (есть кадастровый паспорт);
- находится в собственности застройщика;
- передана инвестору по передаточному акту.
Если у застройщика отсутствует право собственности на квартиру либо квартира передана застройщиком другому лицу, то в этом случае инвестор не вправе требовать в арбитражном суде признания права собственности на квартиру. Он вправе тогда только претендовать на возмещение своих убытков <244>.
<244> См.: пункт 5 Постановления Президиума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
Совместным Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 установлено, что иск о признании права собственности на недвижимость удовлетворяется, если представлены доказательства возникновения этого права <245>. Если их нет, иск о признании права собственности считается неприемлемым способом защиты и отклоняется. Напомним, что право собственности на недвижимое имущество считается возникшим от даты его государственной регистрации либо без таковой в случаях, прямо указанных законом <246>.
<245> См.: пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.
<246> См.: ст. ст. 8.1 и 131 Гражданского кодекса РФ.
Тем не менее потребность в признании права собственности на квартиру в суде может возникнуть у инвестора в некоторых случаях до ввода здания в эксплуатацию. Речь идет о ситуации, когда застройщик не может достроить здание, а также в случае банкротства застройщика до завершения строительства. Причина иска - стремление инвестора заранее юридически зафиксировать свои права на квартиру, устранить риск юридических претензий на его квартиру со стороны других инвесторов, вложивших инвестиции в строительство здание.
Поскольку здание не достроено, его в юридическом смысле не существует, равно как и квартиры в здании. Есть объект незавершенного строительства (ОНС). Соответственно, признать право собственности на квартиру как таковую в ОНС в этом случае нельзя. Что делать? Какой иск предъявлять в суд?
Один из довольно распространенных способов защиты интересов инвестора в этой ситуации - признание права собственности на долю в праве общей собственности на здание. Этот вариант с точки зрения доктрины вещного права нельзя назвать безупречным, и он встречает активное сопротивление в арбитражной практике. В практике судов общей юрисдикции бывали случаи удовлетворения подобных исков инвесторов.
По смыслу действующего инвестиционного законодательства РФ "незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг" <247>.
<247> См.: ст. 21 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ и пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1.
Подтверждая свои права на долю в общей собственности на здание в судебном порядке, инвестор получает своего рода дополнительную юридическую гарантию защиты своих прав на будущую квартиру перед своими возможными текущими <248> или будущими конкурентами.
<248> Примечание. Речь о случае двойной продажи одной и той же квартиры двум различным инвесторам со стороны недобросовестного застройщика.
Вместе с тем данный подход имеет определенные юридические пороки. Например, доля в общей собственности с точки зрения доктрины гражданского права - величина абсолютная. Материализация доли наступает только в случае раздела общего имущества в натуре <249>. А такой раздел невозможен до завершения строительства здания. Также обычно для него требуется согласие других инвесторов - имеющих права общей долевой собственности на ОНС. Кроме того, есть сложности с расчетом этой доли. В практике суды удовлетворяли подобные требования инвесторов с формулировкой: "признать право собственности на долю в общей долевой собственности в виде квартиры...". Однако будем объективны, этот подход, хоть и справедлив по сути, но не имеет приемлемой нормативной почвы.
<249> См.: пункт 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.
Как видим, юридическая проблема довольно глубока. Законодатель предложил разрешать споры, связанные с признанием прав инвесторов на ОНС в рамках процедуры банкротства. Более подробно мы это уже рассматривали ранее в этой книге <250>. Напомню, что в этом случае инвесторы заявляют в рамках процедуры банкротства имущественные требования на квартиру в ОНС. Далее, после принятия решения о достройке здания, на общем собрании инвесторов - кредиторов застройщика образуется ЖСК, в паевой фонд которого инвесторы вносят дополнительные денежные взносы. ЖСК за счет дополнительных взносов инвесторов достраивает здание и передает квартиры в собственность инвесторам - членам ЖСК.
<250> См.: глава 18 "Банкротство застройщика".
Однако если в отношении застройщика процедура банкротства не возбуждена, то вопрос выборе способа судебной защиты права инвестора выбирается юристами в зависимости от фактической ситуации <251>.
<251> См.: ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Если же в отношении застройщика на момент разрешения судебного спора возбуждена процедура банкротства, суды обычно разрешают спор с учетом законодательства РФ о банкротстве застройщиков. То есть в иске инвестора должен последовать отказ с предложением инвестору предъявлять свои требования к застройщику в рамках процедуры банкротства.
Следует подчеркнуть, что в случае неверного выбора способа защиты своих прав в иске инвестора к застройщику может быть отказано. Поэтому инвесторам важно сотрудничать с опытными юристами, которые успешно сопровождали ранее подобные дела в судах.
Известны в практике также случаи, когда застройщик сам предлагает подобные услуги инвесторам как своим клиентам. То есть иск заявляется от имени инвестора, но контролируется специалистами застройщика. Какой для застройщика в этом интерес? С одной стороны, застройщик такими действиями повышает лояльность своих клиентов. С другой стороны, застройщик экономит свои судебные издержки. Так, одним из условий сотрудничества инвесторов с застройщиком по этому вопросу является прощение инвесторами застройщику его долга в виде судебных издержек, связанных с таким судебным процессом.
23.3. Владение квартирой в новостройке без права собственности
Некоторые инвесторы, желая, очевидно, сэкономить на налогах, а также на иных платежах, сознательно не спешат оформлять свою собственность на квартиры в новостройках по причинам, не зависящим от застройщиков. Такие инвесторы получают квартиры по передаточным актам от застройщиков. Далее оформления права собственности не происходит по инициативе самих инвесторов.
Этот подход имеет ряд очевидных минусов, преимуществ же инвестору практически не дает. Во-первых, по закону независимо от наличия права собственности на квартиру инвесторы обязаны нести бремя ее содержания от даты приемки от застройщика по передаточному акту <252>. Во-вторых, не имея права собственности на квартиру, инвесторы не вправе ею распоряжаться, в том числе продавать, сдавать в наем за плату и т.д. В случае смерти инвестора у наследников будут проблемы с включением квартиры в наследственную массу, так как права собственности на нее по закону у наследодателя не возникло.
<252> См.: подпункт 6 пункта 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
В-третьих, инвестор без права собственности не может обеспечить своим детям по месту их жительства получение тех или иных социальных услуг, на которые они имеют право по закону, в том числе прикрепить своих детей в местные школы, детские сады, а также в местные детские медицинские учреждения.
Относительно распространенного мнения об экономии на налогах. Действительно, налог на имущество начисляется инвестору от даты возникновения права собственности на квартиру. Однако этот налог пока не так высок, так как рассчитывается не от кадастровой стоимости квартиры, а от инвентаризационной стоимости БТИ <253>. Кроме того, инвестор рискует оказаться в ситуации обвинения в совершении налогового правонарушении. Ведь если не имеется объективных причин зарегистрировать право собственности на квартиру, его бездействие может квалифицироваться налоговыми органами как уклонение от оплаты налога.
<253> Примечание. Более подробно об этом см. главу 25 "Налоговые последствия инвестиций в новостройки".
Таким образом, я бы не рекомендовал инвесторам искусственно затягивать процесс оформления права собственности на свои квартиры в новостройках. Если у инвестора есть все необходимые документы, ему лучше зарегистрировать в Росреестре свое право на квартиру чем раньше, тем лучше.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 346; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!