Глава 20. КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОСТИ
Государственный кадастровый учет (ГКУ) помещения - это процесс внесения сведений о технических параметрах помещения в специальный государственный кадастр недвижимости (ГКН). При наличии такой записи в ГКН считается, что помещение как объект недвижимости в юридическом смысле существует. Это своего рода модернизированный аналог прежней процедуры технического учета помещения в БТИ. При отсутствии ГКУ помещения на него по закону нельзя зарегистрировать право собственности. Ведь объектом права собственность может быть только индивидуально определенная недвижимая вещь, которая юридически зафиксирована в таком качестве.
Всякому объекту недвижимости при внесении записи в ГКН присваивается уникальный кадастровый номер, по которому его можно юридически отделить от других объектов недвижимости. ГКУ здания и помещений в нем осуществляется после завершения строительства здания. Долевые инвесторы к этому процессу прямого отношения не имеют, заказывает работы по ГКУ здания застройщик. Тем не менее им рекомендуется представлять хотя бы в общих чертах правила ГКУ помещения, в том числе знать зачем, когда и как осуществляется этот процесс. ГКУ помещения нужен не только для регистрации права собственности на помещение, но также для определения его итоговых технических характеристик, в том числе для фиксации окончательной площади построенного помещения. Напомню, что обычно исходя из площади рассчитывается цена помещения на рынке недвижимости. Таким образом, важность ГКУ помещения для инвестора на самом деле крайне высока.
|
|
|
Ранее до 01.01.2013 функции по ГКУ недвижимости выполняли специальные государственные предприятия (БТИ). Однако теперь этим занимается ФГУ "ФКП Росреестра" (кадастровая палата) на основании документов, подготовленных аттестованными кадастровыми инженерами, работающими в частном порядке. Процесс ГКУ помещения в новостройке обычно выглядит следующим образом:
1) застройщик и кадастровый инженер заключают договор на выполнение кадастровых работ по зданию и расположенным в нем помещениям;
2) застройщик авансирует выполнение работ;
3) кадастровый инженер выполняет кадастровые работы, составляет и утверждает технические планы на здания и помещения в нем;
4) кадастровый инженер подает заявление на ГКУ и технические планы на здание и помещения в кадастровую палату Росреестра;
5) сотрудники кадастровой палаты вносят запись в ГКН о ГКУ здания и помещений, готовят и предоставляют кадастровому инженеру кадастровые паспорта на помещения;
6) кадастровый инженер передает кадастровые паспорта на помещения застройщику.
|
|
|
Далее все зависит от того, кто будет регистрировать право собственности на помещение. Если такие услуги инвестору оказывает застройщик, то застройщик самостоятельно предъявляет кадастровый паспорт в Росреестр в составе иных документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на помещение. Если инвестор намерен без помощи застройщика регистрировать право собственности самостоятельно, то застройщик передает ему кадастровый паспорт на помещение при передаче помещения по акту приема-передачи.
Технические обмеры здания кадастровый инженер должен выполнить фактически до оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Это необходимо, чтобы внести в разрешение на ввод здания в эксплуатацию достоверные сведения о площади построенного здания в целом. Важно, чтобы между сведениями о площади здания, указанными в разрешении на ввод в эксплуатацию здания, и техническим планом на здание не было противоречий. Иначе в дальнейшем возможны проблемы с оформлением прав на помещения в здании.
Окончательная площадь помещения, зафиксированная кадастровым инженером, может существенно отличаться от площади помещения, указанной ранее в проектной документации и в договоре застройщика и инвестора. В этом случае после ГКУ помещения застройщик и инвестор обязаны сделать перерасчет в соответствии с условиями договора. Если площадь помещения по данным ГКУ увеличилась, то инвестор доплачивает застройщику денежную сумму, составляющую цену дополнительно построенных метров помещения. Если площадь помещения по данным ГКУ уменьшилась, соответственно, застройщик возвращает неосновательно полученные ранее от инвестора денежные средства.
|
|
|
При кадастровом учете помещения инвестор несет риски кадастровой ошибки, так как не контролирует процесс фактических обмеров помещения кадастровым инженером, осуществляемых по заказу застройщика. Речь о том, что фактическая площадь помещения может не соответствовать сведениям о площади помещения, указанным в кадастровом паспорте помещения.
Чтобы снизить этот риск, инвестор может при приемке помещения от застройщика за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения независимого от застройщика обмера помещения. Если результат независимого обмера, организованного инвестором, совпадает с данными ГКУ на помещение, то проблем нет. Если не совпадает, то потребуется повторный вызов кадастрового инженера застройщиком и оформление нового технического плана помещения с повторной подачей всех документов в кадастровую палату.
|
|
|
Допущенные кадастровые ошибки могут задержать процесс передачи помещения ориентировочно на один-два месяца. При этом инвестор может не принять помещение с фактической площадью, которая не соответствует площади, указанной в кадастровом паспорте на помещение, либо решить этот вопрос по соглашению с застройщиком путем соответствующей корректировки цены договора.
Кадастровый инженер должен соответствовать следующим требованиям:
1) быть гражданином РФ;
2) не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления;
3) иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определяемых органом власти, контролирующим деятельность кадастровых инженеров <208>, либо высшее образование, полученное в образовательном учреждении, имеющем государственную аккредитацию;
<208> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2009 N 34.
4) иметь квалификационный аттестат кадастрового инженера, который не аннулирован;
5) быть включенным в государственный реестр кадастровых инженеров.
Квалификационный аттестат кадастрового инженера может быть аннулирован специальной квалификационной комиссией <209>.
<209> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 22.01.2010 N 23.
Государственный реестр кадастровых инженеров ведется кадастровой палатой Росреестра. Сведения данного реестра являются общедоступными <210>.
<210> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 444.
Если инвестор владеет помещением, он вправе заключить с кадастровым инженером договор подряда на выполнение кадастровых работ, оплатить такие работы и принять результат кадастровых работ. Наличие права собственности на помещение, в отношении которого будет проведен ГКУ, для заключения договора с кадастровым инженером не требуется. Достаточно факта законного владения помещением. В результате исполнения этого договора кадастровый инженер подготовит технический план <211> помещения. На основании указанного документа в дальнейшем осуществляется ГКУ помещения. Инвестор по результатам всех работ получит кадастровый паспорт помещения с площадью и иными техническими параметрами помещения. В случае спора между застройщиком и инвестором по вопросу признания права собственности на помещение, если не был проведен ГКУ помещение, он может быть выполнен по ходатайству инвестора на основании определения суда <212>.
<211> Статья 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
<212> Пункт 2 ст. 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 189; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!