Глава 21. ПРИЕМКА ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
В этой главе мы рассмотрим процедуру приемки инвестором помещения от застройщика и вопросы, сопутствующие этому процессу. Приемка помещения - один из ключевых этапов процесса долевого инвестирования в строительство. Если инвестор заключил с застройщиком ДДУ, то его права при приемке помещения защищены Федеральным законом <213>.
<213> См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В счет исполнения ДДУ застройщик после ввода здания в эксплуатацию направляет инвестору письменное уведомление о готовности помещения к передаче. В этом уведомлении застройщик указывает дату и время явки инвестора в построенное здание для осмотра помещения, а в дальнейшем и в офис застройщика для подписания акта приема-передачи помещения. Процедура приемки помещения со стороны застройщика обычно строго регламентирована, так как осуществляется постоянно в отношении большого количества инвесторов.
В интересах инвестора привлечь к процессу осмотра помещения доверенного инженера, так как далеко не все инвесторы обладают глубокими инженерными знаниями в сфере строительства. Осмотр построенного помещения проводится обычно двусторонней комиссией. При осмотре помещения могут присутствовать представитель эксплуатирующей организации, представитель подрядчика и представитель застройщика.
Инвестору в момент осмотра необходимо зафиксировать явные строительные недостатки в помещении, если таковые выявлены при осмотре, в специальной дефектной ведомости. Это требуется, чтобы юридически подтвердить факт наличия недостатков в помещении в случае дальнейшего юридического конфликта с застройщиком.
|
|
|
Если застройщик признает факт наличия строительных недостатков в помещении, обычно он берет "тайм аут" на устранение таких недостатков и намечает дату и время проведения повторного осмотра помещения. В особо сложных случаях привлекается независимая экспертная организация для экспертизы выявленных строительных недостатков в помещении. Обычно процесс строительной экспертизы помещения контролирует застройщик. Инвестору важно также принять участие в этом контроле, чтобы гарантировать для себя объективность экспертного заключения. Для этой цели необходимо выяснить, кто будет экспертом, провести с ним переговоры, принять совместно с экспертом участие в осмотре помещения.
По результатам проведенной экспертизы эксперт готовит и передает застройщику как заказчику работ экспертное заключение о характере и объемах строительных недостатков, а также о видах и объемах работ, необходимых для их устранения. С формальной точки зрения результаты экспертизы по недостаткам квартиры могут не предоставляться инвестору, так как он не является стороной договора на оказание экспертных услуг. Однако направлению застройщику официальных просьб о предоставлении таких документов ничто не препятствует. Кроме того, желательно еще на стадии заключения договора включить в договор условие о передаче копии такого заключения в договор.
|
|
|
После фиксации строительных недостатков актом осмотра помещения, а при необходимости и результатами строительной экспертизы, застройщик обязан приступить к устранению выявленных недостатков. Обычно для этих целей он привлекает подрядчиков, выполнявших ранее работы по строительству помещения. После завершения работ застройщик направляет инвестору письменное уведомление о проведении повторного осмотра помещения.
Если при повторном осмотре помещения инвестор удостоверяется, что выявленные ранее строительные недостатки устранены, он обычно в назначенную дату и время приезжает в офис застройщика для подписания акта приема-передачи помещения. В этот документ застройщик обычно включает фразы из серии "претензий не имею". Нужно понимать, что, подписав подобный документ добровольно, инвестор в дальнейшем утрачивает право на устранение каких-либо явных недостатков. Впрочем, это не касается так называемых скрытых недостатков, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре помещения, но проявляют себя в период его дальнейшей эксплуатации. О каких скрытых недостатках идет речь? Например, строители положили утеплитель в стены с нарушением технологии либо вовсе забыли положить его. В результате этого стены помещения промерзают зимой - такой случай, кстати, был в моей юридической практике. Данный недостаток застройщиком был устранен добровольно без вынесения решения судом.
|
|
|
В случае выявления скрытых недостатков инвестору необходимо письменно заявить о них застройщику. После получения такого заявления застройщик организует повторный осмотр помещения с участием экспертов и своих представителей. Если факт наличия скрытого недостатка в помещении подтверждается, застройщик должен такой недостаток устранить своими силами и за свой счет. Далее - повторный осмотр помещения и юридическая фиксация факта устранения строительного недостатка и отсутствия претензий со стороны инвестора.
Ситуация осложняется, если, например, инвестор приобрел квартиру в новостройке в целях продажи и продал ее другому лицу. Новый собственник квартиры стал ее эксплуатировать, и выявились скрытые недостатки. В этой ситуации новый собственник квартиры не вправе требовать устранения недостатков от застройщика, так как у него нет договорных отношений с застройщиком. Свои претензии он обязан направлять продавцу квартиры, а тот, соответственно, будучи реальным инвестором строительства - предъявлять их "по цепочке" застройщику в счет реализации своего права на гарантию качества по ДДУ. Напомню, что, если квартира в новостройке приобреталась по ДДУ, гарантийный срок на нее составляет пять лет, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которое законом установлен специальный срок гарантии качества в три года <214>.
|
|
|
<214> См.: часть 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Теперь давайте рассмотрим подробнее ситуации, когда инвестор входит с застройщиком в юридический конфликт при приемке помещения в новостройке. Довольно часто застройщик задерживает срок передачи квартиры инвестору. Если задержка превысит два месяца, то у инвестора возникает право расторгнуть ДДУ и требовать возврата денег с процентами <215>.
<215> См.: часть 1 - 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Обычно инвесторы редко пользуются этим правом, так как на рынке цены на недвижимость преимущественно растут. Если бы цены на недвижимость снижались, возможно, случаев расторжения ДДУ по требованию инвесторов по причине просрочки передачи помещения в здании было бы намного больше. Многие из инвесторов годами ждут свои квартиры, отказываясь от перспективы расторжения ДДУ в надежде все-таки получить от застройщика построенное жилье.
Допустим, инвестор не намерен расторгать ДДУ с застройщиком по причине задержки передачи помещения в новостройке. У него при этом остается право требования процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки <216>. В этой ситуации инвестор соглашается принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи с задержкой, но выставляет застройщику требование об оплате процентов за задержку передачи помещения.
<216> См.: часть 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Другая причина юридического конфликта с застройщиком - наличие в помещении строительных недостатков. При наличии строительных недостатков в помещении долевой инвестор имеет три варианта требований к застройщику по закону:
- безвозмездно устранить недостатки;
- уменьшить цену ДДУ на денежную сумму, необходимую для устранения недостатков;
- возместить свои расходы на устранение недостатков.
Первый вариант требований обычно наиболее приемлем как для застройщика, так и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между застройщиком и инвестором споров по стоимости таких работ.
Второй вариант требований применяется инвесторами значительно реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого потребуется специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость таких работ, подтвержденную экспертом, может быть уменьшена цена ДДУ. Однако для этого необходимо подписать соответствующее дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут.
Третий вариант требований может быть применен при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Устранение недостатков инвестором самостоятельно возможно, разумеется, только после приемки помещения от застройщика, а также получения отказа застройщика устранить их своими силами и за свой счет.
Кстати, об этом отказе. Он является одним из наиболее распространенных оснований для юридического конфликта между застройщиком и инвестором. Довольно часто застройщик напрямую не отказывается от исправительных работ, но уклоняется их выполнять, затягивает сроки и т.д., одним словом, тянет резину.
В этом случае инвестору необходимо любым возможным способом письменно или путем видеозаписи зафиксировать недостатки и направить застройщику официальную претензию об их устранении с разумным сроком. Можно требовать от застройщика передать копию акта осмотра помещения, если такой документ составлялся, а также технические документы на помещение, подтверждающие наличие недостатков. Уже на начальной стадии потребуется помощь юриста в составлении претензии и фиксации доказательств ее получения застройщиком. Если претензия инвестора оставлена без ответа либо получен неприемлемый ответ, придется готовить иск. У инвестора априори есть право на судебную защиту своих прав.
После отправки застройщику иска можно подождать еще какое-то время в ожидании приемлемой реакции от застройщика. Если ее нет, придется обращаться с иском на застройщика в суд и нести судебные расходы, которые в случае положительного исхода будут взысканы с застройщика. Разумеется, рекомендуется привлекать к ведению судебного процесса профессионального юриста в качестве доверенного лица. Необходимо учитывать, что многие юридические конфликты разрешаются до вынесения судом решения по существу спора путем заключения мирового соглашения. В этом случае потребуется желание и способность идти на компромисс от обеих сторон конфликта.
При приемке помещения, кроме контроля недостатков, важно также контролировать реальную площадь передаваемого помещения. В юридическом смысле площадь помещения фиксируется кадастровым паспортом на помещение, однако к моменту осмотра помещения он еще может быть не оформлен. В этой ситуации необходимо запросить у застройщика копию технического плана, на основании которого в дальнейшем кадастровый инженер формирует кадастровый паспорт помещения. Площадь помещения, заявленная застройщиком и подтверждаемая техническим планом, нужно проверить (доверяй, но проверяй) путем собственноручного обмера помещения. Если данные обмеров кадастрового инженера и Ваши собственные не совпадают, это повод для уточнения площади помещения с приглашением кадастрового инженера, который выполнял подготовку технического плана помещения. Если Ваши обмеры окажутся верными, кадастровому инженеру придется переделывать технический план помещения. Следует помнить, что площади балконов, лоджий, веранд и террас не входят в площадь квартиры по закону <217>. Таким образом, если застройщик включает их в площадь квартиры, данные действия являются незаконными.
<217> См.: часть 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
Некоторые застройщики идут на маленькую хитрость, продавая помещения в новостройках без межкомнатных стен. Долевому инвестору необходимо знать, что в случае самостоятельного возведения таких межкомнатных стен реальная площадь помещения может сократиться за счет площади, на которой такие стены будут размещены. В результате этого снизится рыночная цена помещения, которая определяется в зависимости от его площади. Кроме того, подобные действия квалифицируются как перепланировка, которую нужно согласовывать с местными властями, иначе она будет считаться незаконной и может повлечь для собственника административную ответственность <218>. Правда, штрафы за это правонарушение являются пока символическими.
<218> См.: ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Если между застройщиком и инвестором нет юридического конфликта и акт приема-передачи помещения подписан без претензий со стороны инвестора, ему остается только получить ключи от квартиры. Выдачей ключей обычно занимается эксплуатирующая организация, которая в обмен на ключи требует заключения договора на управление многоквартирным домом. На основании этого договора инвестор должен будет нести расходы на эксплуатационное обслуживание как своего помещения, так и здания в целом. Нужно подчеркнуть, что с юридической точки зрения инвестор обязан оплачивать расходы на содержание помещения от даты приемки помещения от застройщика по акту приема-передачи, в том числе расходы на коммунальные услуги по тарифам, утверждаемым местными властями <219>.
<219> См.: часть 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Однако некоторых владельцев помещений в новостройке могут не устраивать тарифы эксплуатирующей организации на техническое обслуживание и текущий ремонт здания, которые являются коммерческими, то есть определяются эксплуатирующей организацией. В этом случае придется решать, что важнее: ключи от квартиры или экономия своих средств.
Получив ключи, инвестор сможет приступить к отделке квартиры и иным подготовительным работам в ней, предшествующим заселению, но будет обязан платить по тарифам эксплуатирующей организации. Чаще всего инвесторы подписывают этот договор на условиях эксплуатирующей организации и получают доступ в квартиру, надеясь в дальнейшем сменить эксплуатирующую организацию, тарифы которой их не устраивают путем проведения общего собрания собственников здания <220>. Более подробно об этом я расскажу в другой главе этой книги <221>.
<220> См. более подробно об этом в главе 23.
<221> См.: глава 24.
При приемке помещения от застройщика рекомендуется получить от застройщика копию схемы инженерных систем в помещении с точками ввода, чтобы в дальнейшем выполнить необходимые инженерные работы внутри помещения с соблюдением требований технической безопасности.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 219; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!