Глава 14. НАСЛЕДОВАНИЕ ПРАВ ИНВЕСТОРА
В этой главе мы рассмотрим вопрос о наследовании прав требования инвестора к застройщику в ситуации, когда инвестор умирает до завершения исполнения инвестиционной сделки с застройщиком. Под завершением исполнения следует понимать оформление права собственности инвестора на помещение в новостройке.
Итак, если инвестором заключен с застройщиком ДДУ, то предметом наследования будут права требования по ДДУ. В случае заключения инвестором с застройщиком предварительного договора купли-продажи (ПДКП) или основного договора купли-продажи (ОДКП) предметом наследования будут права требования по этим сделкам.
Если финансирование строительства осуществлялось путем покупки векселя застройщика, кроме прав требования по ПДКП наследники также наследуют вексель застройщика. Если инвестор был пайщиком жилищного кооператива (ЖК), то наследники наследуют его пай.
Во всех указанных выше случаях с юридической точки зрения речь идет о наследовании имущественных прав инвестора, которые по закону считаются разновидностью имущества <135>. Если наследников несколько и они все примут наследство, то получат общую долевую собственность на наследуемое имущественное право <136>.
<135> См.: ст. ст. 128 и 1112 Гражданского кодекса РФ.
<136> См.: глава 16 и ст. 1164 Гражданского кодекса РФ.
Если наследуется право по ДДУ или по ПДКП, или по ОДКП, то наследники входят в контракт на стороне инвестора, о чем оформляется дополнительное соглашение к контракту с застройщиком. Если наследуется пай, то наследники становятся членами ЖК в отношении этого пая. После завершения всех юридических формальностей распоряжение этим активом будет осуществляться по согласию всех наследников.
|
|
|
Состав наследников зависит от того, оставил инвестор завещание или нет. Это проверяется путем направления соответствующего запроса нотариусу по месту жительства наследодателя (место открытия наследства).
Если оформлено завещание, то наследники имущественных прав по ДДУ определяются в соответствии с завещанием. Если завещание не оформлялось, то имущественные права по ДДУ вправе наследовать в силу закона наследники первой очереди (дети, супруг, родители). При этом внуки и последующие потомки наследодателя вправе наследовать по праву представления <137>.
<137> См.: ст. ст. 1142, 1146 Гражданского кодекса РФ.
При отсутствии наследников первой очереди имущественные права по ДДУ наследуются наследниками второй очереди (полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как по отцовской, так и по материнской линии). При этом племянники и племянницы наследодателя наследуют по праву представления <138>.
|
|
|
<138> См.: ст. 1143 Гражданского кодекса РФ.
При отсутствии наследников первой и второй очереди имущественные права по ДДУ наследуются наследниками третьей очереди (полнородные и неполнородные дяди и тети наследодателя). При этом двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления <139>.
<139> См.: ст. 1144 Гражданского кодекса РФ.
Для наследования имущественных прав наследники должны соблюсти ряд юридических формальностей:
- принять наследство;
- получить свидетельство о праве на наследство;
- заключить с застройщиком дополнительное соглашение к контракту или вступить в члены ЖК (если наследуется пай);
- заключить с банком дополнительные соглашения о вступлении в кредитный договор и в договор ипотеки вместо наследодателя (если привлекался ипотечный кредит для оплаты квартиры);
- исполнить сделки в части оплаты квартиры или пая, если они еще не исполнены.
Принятие наследства необходимо для получения свидетельства о праве на наследство. Для этого наследники обязаны в пределах срока принятия наследства (шесть месяцев, исчисляемых от даты открытия наследства <140>) передать нотариусу по месту открытия наследства (место жительства наследодателя) заявление о принятии наследства.
|
|
|
<140> См.: пункт 1 ст. 1154 Гражданского кодекса РФ.
Если квартира построена и передана наследодателю застройщиком по акту приема-передачи, принятие наследства может осуществляться путем вселения наследников в квартиру и оплаты расходов на ее содержание. В последнем случае наследники представляют нотариусу доказательства принятия наследства, в том числе квитанции об оплате коммунальных услуг и иные документы, подтверждающие вселение в квартиру, а также заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Нотариус принимает решение о включении заявителей в состав наследников и после получения от наследников правоустанавливающей документации (ДДУ, или ПДКП, или ОДКП, или членской книжки ЖК) выдает наследникам свидетельства о праве на наследство.
На основании таких свидетельств наследники обращаются к застройщику с заявлением о вступлении в сделку с ним вместо прежнего инвестора. Вступление наследников в ДДУ, или ПДКП, или ОДКП оформляется путем подписания между застройщиком и наследниками дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей от прежнего инвестора к наследникам в порядке универсального правопреемства.
|
|
|
При этом, если прежний инвестор заключал кредитный договор и договор ипотеки с банком, наследники также вступают в эти договоры в порядке наследования <141>, что оформляется путем совершения соответствующих дополнительных соглашений к таким сделкам.
<141> См.: пункт 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и пункт 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Дополнительные соглашения к ДДУ и к договору ипотеки подлежат государственной регистрации в Росреестре, иначе не будут иметь юридической силы. Дополнительное соглашение к кредитному договору, а также к ПДКП или ОДКП вступает в юридическую силу от даты его подписания.
Вступление в члены ЖК наследниками осуществляется путем подачи заявления о вступлении в члены ЖК в правление ЖК с приложением свидетельства о праве на наследство. Далее правление созывает общее собрание пайщиков, которое исключает из членов ЖК прежнего инвестора и принимает в члены ЖК его наследников. Для наследников - физических лиц при вступлении в ЖК важно, чтобы им уже исполнилось 16 лет, - таковы требования закона.
Документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ и к договору ипотеки подают застройщик и наследники. Чаще всего эти функции берет на себя по доверенности от наследников застройщик за небольшую плату, освобождая наследников от бремени выполнения юридических формальностей.
После государственной регистрации дополнительного соглашения к ДДУ о замене инвестора наследники обязаны оплатить застройщику долги наследодателя при их наличии соразмерно своим долям на наследство. При наследовании в силу закона доли наследников, как правило, считаются равными <142>, а при наследовании по завещанию определяются в соответствии с завещанием.
<142> См.: пункт 2 ст. 1141 Гражданского кодекса РФ.
При наследовании имущественных прав по ДДУ, или ПДКП, или ОДКП, приобретенных наследодателем в кредит, наследники соразмерно своим долям обязаны погасить кредит, оформленный наследодателем.
Довольно часто бывает, что, приняв наследство и узнав об имеющихся долгах наследодателя, наследники понимают, что не способны по тем или иным причинам за счет своих средств погасить кредит за наследодателя перед банком.
В этой ситуации в качестве решения может быть предложена продажа наследниками имущественных прав третьим лицам.
Если наследовались права по ДДУ, то такая продажа в случае наличия долга наследодателя перед застройщиком по ДДУ возможна только с одновременным переводом долга на нового инвестора. Кроме того, продажа права требования к застройщику по закону не допускается, если между наследодателем и застройщиком подписан передаточный акт на помещение в новостройке <143>.
<143> См.: ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Если наследовались права по ПДКП и ОДКП, то продажа прав по ним допускается: по ПДКП - до даты прекращения ПДКП <144>, по ОДКП - до даты оформления собственности на помещение в новостройке в пользу наследодателя.
<144> См.: ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Вырученные от продажи имущественных прав денежные средства обычно распределяются между наследниками соразмерно их долям в наследстве, если иное не установлено отдельным соглашением наследников между собой.
В случае, когда наследники приняли решение не продавать имущественные права, а оформить в свою собственность построенную квартиру, они обязаны после ввода жилого дома в эксплуатацию принять квартиру от застройщика. При этом, если с застройщиком заключен ДДУ, они обладают всеми правами и гарантиями, установленными законом для участников долевого строительства.
После приемки квартиры от застройщика наследники самостоятельно либо с помощью застройщика подают заявление в Росреестр о государственной регистрации права общей долевой собственности наследников на квартиру.
После государственной регистрации права общей долевой собственности наследников на квартиру они вправе ею распоряжаться, пользоваться и владеть по соглашению между ними.
В практике возникают ситуации, когда смерть инвестора наступает в период после передачи ему квартиры застройщиком по акту приема-передачи, но до государственной регистрации за ним права собственности на нее. Подчеркнем, что в этом случае наследники уже не вправе продать имущественные права по ДДУ, так как законом это прямо не допускается <145>.
<145> См.: пункт 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В этой ситуации наследники:
- принимают наследство;
- получают свидетельство о праве на наследство;
- оформляют с застройщиком изменения в ДДУ в части замены наследодателя на наследников;
- подают заявление в Росреестр о государственной регистрации права общей долевой собственности наследников на построенную квартиру.
После государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру наследники вправе по своему соглашению <146> продать квартиру любому третьему лиц по договору купли-продажи либо распорядиться ею иным законным способом.
<146> См.: ст. 246 Гражданского кодекса РФ.
Доходы, получаемые в порядке наследования, в том числе имущественные права по сделкам с застройщиком и паи, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в силу закона <147>.
<147> См.: пункт 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 211; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!