Глава 9. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ С ЗАСТРОЙЩИКОМ
В этой главе мы кратко рассмотрим варианты расчетов с застройщиком. Обычно будущая недвижимость оплачивается застройщику либо единовременно, либо в рассрочку. При единовременной оплате застройщику сразу оплачивается 100% денежных средств. При этом в случае заключения с застройщиком ДДУ и нарушения срока оплаты более чем на два месяца застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
При оплате в рассрочку инвестиции перечисляются застройщику частями в течение периода, согласованного сторонами сделки. Рассрочка платежей является одним из способов снижения рисков инвестора. В России рассрочка платежей всецело зависит от фактической договоренности между застройщиком и инвестором. Правила рассрочки платежей законом не регулируются и устанавливаются исключительно договором.
При длительной рассрочке инвестор получает возможность отслеживать темпы строительства объекта. Рассрочку платежей при покупке квартир в новостройках предлагают лишь некоторые застройщики, и в большинстве предложений срок рассрочки платежей не превышает полгода <99>.
<99> См.: Хитрые ходы // Известия. 24.02.2011.
Крупные застройщики, работающие на федеральном уровне, редко идут на уступки по вопросу снижения цены и рассрочки платежей. У них, как правило, есть возможность рефинансировать свои проекты за счет средств акционеров либо за счет финансовых потоков с других проектов.
|
|
|
Средние и малые застройщики, работающие на региональном и местном уровне, могут проводить более гибкую политику сбыта, так как постоянно нуждаются в дополнительных инвестициях и не так активно кредитуются в банках, как их более крупные конкуренты. Поэтому в сделках с такими застройщиками шанс получить рассрочку платежей существенно выше.
Следует помнить, что в случае рассрочки платежей по ДДУ у застройщика по закону есть право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ в любом из следующих случаев:
1) в случае нарушения срока оплаты платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев;
2) в случае просрочки оплаты очередного платежа более чем на два месяца <100>.
<100> См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в текущей редакции.
При вложении инвестиций путем участия инвестора в жилищных кооперативах расчет с кооперативом за будущую квартиру инвестор в большинстве случаев осуществляет в рассрочку. При этом платежи оплачиваются в виде периодических паевых взносов на счет кооператива в порядке, предусмотренном документами кооператива.
Даже если в некоторых случаях застройщик соглашается на рассрочку оплаты квартиры, он обычно повышает на нее цену, закладывая в цену свои дополнительные риски, связанные с задержкой поступления платежей.
|
|
|
Инвестор, если он не имеет статуса индивидуального предпринимателя, вправе оплатить приобретаемую квартиру в новостройке наличными. В этом случае денежные средства за квартиру передаются в кассу застройщика в обмен на кассовый чек, подтверждающий получение застройщиком наличных денежных средств от инвестора. Правда, Минфин России вот уже несколько лет планирует ввести ограничения на расчеты наличными средствами при покупке недвижимости. В частности, с 01.01.2014 планировалось ввести ограничение на расчеты наличными в размере 600000 рублей, а с 01.01.2015 - в размере 300000 рублей <101>.
<101> http://www.audit-it.ru/news/finance/653717.html
При безналичной форме расчетов денежные средства на основании платежного поручения инвестора перечисляются с его счета на счет застройщика.
Чтобы исключить риск неисполнения со стороны инвестора своих обязательств по оплате квартиры, некоторые застройщики применяют механизм аккредитивных расчетов при реализации квартир путем заключения с инвесторами ДДУ.
Схема N 6. Расчеты по ДДУ через аккредитив
┌────────────┐
|
|
|
┌──┤ Банк ├──┐
│ └────────────┘ │
2 4,5 │ │
│ │
1 │ │
┌───────┴──┐ ┌───┴──────┐
│ Инвестор ├───────────┤Застройщик│
└───────┬──┘ └───┬──────┘
│ │
3 3 │ │
│ │
│ │
│ ┌────────────┐ │
└──┤ Росреестр ├──┘
└────────────┘
Описание действий по схеме:
1) подписание между инвестором и застройщиком ДДУ;
2) открытие инвестором аккредитива в банке в пользу застройщика на сумму ДДУ;
3) государственная регистрация ДДУ;
4) предоставление застройщиком в банк зарегистрированного ДДУ;
5) выплата банком суммы аккредитива застройщику.
Аккредитив - это своего рода безналичный аналог банковской ячейки <102>. Денежные средства поступают к застройщику при аккредитивной форме расчетов после регистрации ДДУ, а не до этого момента, а также не напрямую от долевого инвестора, а через банк, выполняющий функции финансового посредника.
|
|
|
<102> См.: Абгафоров В. Сделка: оплата через ячейку или счет в банке. Чем грозит отмена наличных покупателям и продавцам? Причины нелюбви к "виртуальным" средствам: налоги, комиссия, психология // http://www.metrinfo.ru/articles/94912.html.
Минус расчетов по аккредитиву в том, что цена сделки возрастает на сумму комиссии банка. Кроме того, оформление аккредитивов в банке - более сложная процедура, чем оплата в безналичном или наличном порядке со счета инвестора на счет застройщика.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!