Глава 3. ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА
Репутация застройщика - один из важных факторов при выборе помещения в новостройке. Процесс капитальных вложений может длиться несколько лет. За это время вероятно существенное изменение как юридической, так и финансовой ситуации. Юридические гарантии застройщика с уставным капиталом в 10000 рублей и гарантии респектабельного застройщика с внушительными активами и успешной деловой историей имеют различную значимость для инвестора. До вложения существенных инвестиций рекомендуется выполнить проверку застройщика. При этом необходимо:
1) изучить портфолио проектов, его проектный бэкграунд;
2) проверить юридическую информацию о застройщике;
3) проверить финансовое состояние застройщика;
4) собрать информацию о его деловых партнерах;
5) выполнить event-анализ.
В завершение главы мы рассмотрим такой инструмент фиксации данных, как чек-лист на застройщика.
3.1. Портфолио застройщика
Первое, что следует сделать инвестору, - проверить историю предпринимательской деятельности застройщика, так называемое "портфолио" его прежних строительных проектов. Новичкам на рынке инвестиций в новостройки работать сложно. Инвесторы предпочитают доверять свои деньги хорошо зарекомендовавшим себя застройщикам либо строительным компаниям с известным именем (брендом).
Новый застройщик, у которого нет "в обойме" успешно построенных объектов, воспринимается как "темная лошадка". К нему существенно ниже доверие инвесторов. Его проекты непредсказуемы. Проект неизвестного на рынке недвижимости застройщика может быть очень удачным, а может оказаться полным провалом.
|
|
|
Инвестору необходимо выяснить, какие проекты застройщик реализовал, а также все ли проекты завершены в срок и с должным качеством. Окажутся весьма полезными отзывы прежних и текущих клиентов застройщика. Такие отзывы можно получить от прежних клиентов застройщика, а также из средств массовой информации или в Интернете на тематических форумах <22>. Впрочем, информацию из сети Интернет следует фильтровать, так как она в силу ее анонимной природы обладает исходно низкой степенью достоверности. Ее необходимо тщательно перепроверять в других источниках.
<22> См.: www.vdolevke.ru и другие подобные форумы.
Полезно не ограничиваться так называемыми "кабинетными" исследованиями, а выехать "в поле", посмотреть завершенные строительные проекты застройщика, а также текущие стройки, пообщаться с местными жителями, по возможности - с рабочим персоналом на стройке. Информация, полученная в ходе "полевых" исследований, может существенно отличаться от той, что инвесторам демонстрирует застройщик на рекламном буклете.
|
|
|
3.2. Юридическая информация
При юридической проверке застройщика рекомендуется получить ответы на следующие вопросы:
1) имеет ли застройщик право вести подобную предпринимательскую деятельность; чем такое право подтверждается;
2) каково содержание учредительных документов застройщика; есть ли там ограничения, препятствующие сделке с застройщиком;
3) кто является акционерами (участниками) застройщика; есть ли между ними корпоративные споры;
4) кто вправе от имени застройщика заключать сделки с инвестором, чем такое право подтверждается; требуется ли одобрение сделки со стороны других органов управления застройщика;
5) находится ли застройщик по своему юридическому адресу или нет; если нет, то почему;
6) есть ли у застройщика судебные споры с третьими лицами; если да, то каков предмет этих споров и динамика конфликта;
7) находится ли застройщик в процессе реорганизации или банкротства?
Застройщик должен быть в установленном порядке зарегистрирован органами Федеральной налоговой службы России (ФНС России) в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Он обязан иметь основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН), а также утвердить учредительные документы, исходя из которых он вправе заниматься привлечением инвестиций в строительство.
|
|
|
Наличие у застройщика ОГРН и ИНН подтверждается свидетельствами ФНС России о государственной регистрации застройщика как юридического лица <23>, а также о постановке его на налоговый учет <24>. Эти данные позволяют идентифицировать застройщика и отделить его в юридическом смысле от других зарегистрированных предприятий.
<23> См.: приложение N 11 к Постановлению Правительства РФ от 19 июня 2002 г.
<24> См.: приложение N 1 к Приказу ФНС России от 11 августа 2011 г. N ЯК-7-6/488@.
Учредительные документы застройщика можно получить для ознакомления как от самого застройщика, так и от ФНС России за плату <25>. Для этой цели необходимо обратиться в соответствующую инспекцию ФНС России по месту нахождения застройщика. Основная регистрационная информация о застройщике также может быть получена в электронном виде через Интернет <26>. Важно также установить, кто именно вправе от имени застройщика в качестве единоличного исполнительного органа (ЕИО) заключать договоры с инвесторами.
|
|
|
<25> См.: пункт 2 ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ.
<26> См.: Приказ ФНС России от 31 марта 2009 года N ММ-7-6/148@.
Полномочия ЕИО подтверждаются протоколом общего собрания участников (акционеров) застройщика либо протоколом совета директоров. Этот документ следует запросить у застройщика для проверки полномочий ЕИО. Если ЕИО утвержден решением совета директоров, необходимо удостовериться, что совет директоров имеет соответствующие полномочия, то есть избран в соответствии с решением собрания акционеров (участников). Какой именно из органов управления застройщика вправе назначать ЕИО, зависит от содержания учредительных документов застройщика.
Публичным подтверждением данных по ЕИО застройщика являются сведения ЕГРЮЛ. Чтобы проверить полномочия ЕИО застройщика, инвестор вправе получить за плату в ФНС России выписку из ЕГРЮЛ <27>, в которой обычно указывается, кто на дату получения выписки из ЕГРЮЛ выполняет функции ЕИО застройщика.
<27> См.: Приложение N 5 к Правилам ведения ЕГРЮЛ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438.
Очень часто от имени застройщика сделку с инвестором заключает какой-либо сотрудник компании-застройщика по доверенности. В этой ситуации инвестор несет более высокие риски, так как доверенность может быть аннулирована застройщиком или считаться недействительной.
Необходимо проверить наличие оригинала такой доверенности и ее юридическую состоятельность, что может выполнить профессиональный юрист. Ранее, до 01.09.2013 доверенность на заключение сделки обычно составлялась в простой письменной форме и заверялась подписью ЕИО и печатью застройщика. В связи с реформой Гражданского кодекса РФ с 01.09.2013, например, при регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в Росреестре РФ могут потребовать нотариального удостоверения подобной доверенности <28>.
<28> См.: пункт 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Кроме этого, любая доверенность должна иметь дату составления, иначе она будет считаться недействительной <29>. Доверенности, выданные застройщиком до 01.09.2013, в обязательном порядке также должны иметь срок действия. Доверенности, выданные после 01.09.2013, могут срока действия не иметь. В этом случае они будут считаться действующими в течение года от даты составления доверенности <30>.
<29> См.: пункт 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ.
<30> См.: пункт 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ.
В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица на подписание от имени застройщика сделки, а также необходимо наличие указания о том, что передача полномочий в порядке передоверия не допускается. Я обычно запрашиваю письменное подтверждение со стороны генерального директора застройщика о том, что доверенность, на основании которой заключается сделка, не отозвана и сохраняет юридическую силу.
Если от имени застройщика договор подписывается директором филиала (представительства) застройщика, рекомендуется кроме доверенности на директора филиала и иных указанных выше документов проверить содержание Положения о соответствующем филиале (представительстве), утвержденного уполномоченными органами управления застройщика.
Также в этом случае потребуется удостовериться в государственной регистрации филиала (представительства) и постановке его на налоговый учет в ФНС России по месту нахождения филиала (представительства) путем получения выписки из ЕГРЮЛ на представительство (филиал). Следует подчеркнуть, что в случае заключения договора с представительством (филиалом) застройщика ответственность за его действия несет застройщик <31>.
<31> См.: ст. 55 Гражданского кодекса РФ.
Одним из признаков низкой надежности застройщика является нахождение его по адресу, который отличается от юридического адреса, указанного в учредительных документах застройщика и в ЕГРЮЛ. Такой адрес считается так называемым фактическим адресом. Рекомендуется сверять адрес застройщика с перечнем адресов массовой регистрации юридических лиц, доступным на сайте ФНС России <32>. Если юридический или фактический адрес застройщика включен в этот "криминальный" перечень, не рекомендуется доверять такому застройщику долевые инвестиции. Это косвенный признак так называемой фирмы-однодневки, через которую недобросовестные предприниматели могут принимать долевые инвестиции без намерения реально реализовать строительный проект.
<32> http://www.n46.ru/adres_mas.htm
При проверке застройщика следует убедиться, что застройщик не находится в процессе реорганизации или ликвидации. Данные об этом обычно содержатся в ЕГРЮЛ <33>. Получение и проверка выписки из ЕГРЮЛ на застройщика позволяют выполнить проверку подобных рисков. Если застройщик находится в процессе реорганизации или ликвидации, разумеется, рискованно оплачивать ему инвестиции до завершения этого процесса.
<33> См.: пункт 1 ст. 13.1 и пункт 2 ст. 20 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ (в редакции от 28 июля 2012 г.).
Информацию о том, находится застройщик в процессе банкротства или нет, можно получить путем выявления судебных актов о возбуждении процедуры банкротства в отношении застройщика на сайтах арбитражных судов <34>, а также в базах данных правовой информации.
<34> http://kad.arbitr.ru/
Таким же путем проверяется наличие судебных споров застройщика с третьими лицами, которые могут оказать негативное влияние на строительство конкретного здания, в которое вкладываются долевые инвестиции.
Следует обратить внимание на судебную активность застройщика. Если застройщик часто судится со своими прежними клиентами, это свидетельствует о наличии проблем с досудебным урегулированием претензий его клиентов. Конечно, это плохой сигнал. Если же застройщик часто судится со своими деловыми партнерами, то это свидетельствует о наличии проблем с организацией бизнеса и выбором деловых партнеров.
Наличие возбужденных в отношении застройщика в качестве должника исполнительных производств можно проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов <35>.
<35> http://www.fssprus.ru/iss/?s=debts_info
3.3. Информация о финансовом состоянии
Проверка финансовой информации о застройщике сводится к анализу его публичной финансовой отчетности. К таковой при продажах квартир по ДДУ по закону <36> относятся:
<36> См.: подпункты 5 - 6 пункта 2 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
1) бухгалтерский баланс за три года;
2) отчет о прибылях и убытках за три года;
3) аудиторское заключение за последний год.
Эти виды финансовых документов являются открытой информацией, которую инвесторы вправе запросить у застройщика для изучения. Если квартиры продаются через ЖСК, пока в отношении подобных застройщиков таких требований закона не установлено.
При анализе судебных споров застройщика рекомендуется отдельно обращать внимание на его споры с налоговыми органами. Если они есть, это свидетельствует о том, что у застройщика могут быть проблемы с налоговым планированием и потенциально возможно повышение расходов, связанных с оплатой налогов. Насколько велики подобные проблемы застройщика, можно установить путем официального запроса в налоговый орган, а также по результатам судебных разбирательств, зафиксированных на сайтах судов.
Основы финансового анализа не являются предметом этой книги. Поэтому, если инвестор не имеет навыков анализа финансовой документации, лучше обратиться с этим вопросам к специалистам, например к независимым аудиторам. При проверке финансовой отчетности застройщика необходимо найти ответы на следующие вопросы:
1) какова прибыль и убытки застройщика за отчетный период;
2) какова структура его активов и пассивов;
3) какова финансовая динамика и финансовые тенденции за последние три года, а также за последний год?
Отказ застройщика предоставить публичную финансовую отчетность - обстоятельство, безусловно свидетельствующие не в пользу застройщика. Неправомерный отказ - это тоже весьма информативный ответ инвесторам.
Если застройщик выпускал облигационные займы или его акции торгуются на рынке ценных бумаг, необходимо также внимательно исследовать этот вопрос. Возможно, подобные кредиторские обязательства застройщика могут негативно сказываться на его текущей предпринимательской деятельности. В случае наличия облигационных займов следует узнать их суммы, сроки погашения и доходность. Если строительный проект планируется реализовать до этой даты, то финансовых рисков меньше. Если после - больше.
3.4. Деловые партнеры
Деловых партнеров застройщика можно условно разделить на несколько групп:
1) органы власти, на территории которых реализуется строительный проект;
2) финансовые партнеры (банки, страховые компании, инвестиционные паевые фонды, иные инвесторы);
3) производственные партнеры (поставщики, подрядчики и т.д.);
4) собственник земли (если земля в аренде у застройщика).
Как выяснить состав деловых партнеров? Это проще, чем вы думаете. Большая часть этой информации является абсолютно открытой. Ее можно узнать через сайт застройщика, который сам публикует ее в целях укрепления собственной репутации в глазах своих инвесторов. Кроме того, многие его деловые партнеры делают то же самое на своих сайтах в Интернет, упоминая застройщика в качестве своих деловых партнеров.
Следует проверить наличие у застройщика банковских кредитов, а также аккредитации застройщика по ипотечным программам в банках, а также по страховым программам у страховщиков. Обычно банки, страховые и иные солидные компании не ведут дела застройщиками, имеющими дурную репутацию или низкий рейтинг надежности. Таким образом, чем более известные и надежные банки и иные компании работают с застройщиком, тем выше к нему уровень доверия со стороны предпринимательского сообщества. То есть его репутация уже проверена и изучена до вас и не внушает сомнения другим участникам рынка.
Для инвестора важна информация о генподрядчике, с которым работает застройщик. Рекомендуется аналогичным образом проверить его репутацию, ровно как проверялся сам застройщик. В частности, следует обратить внимание на частоту судебных процессов этого генподрядчика с застройщиками. Если такие споры регулярны, то выше вероятность риска задержки реализации проекта по причине разногласий генподрядчика и застройщика.
Генподрядчик обязан для производства работ иметь свидетельства о допусках к тем строительным работам, которые оказывают влияние на безопасность ОКС <37>. Перечень таких работ четко определен <38>. Наличие свидетельств о допусках к строительным работам подтверждает законность осуществления таких работ.
<37> См.: Приказ Ростехнадзора России от 5 июля 2011 г. N 356.
<38> См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2009 г. N 624.
Допуски являются бессрочными, действуют на всей территории России и выдаются специальными саморегулируемыми организациями (СРО), которые должны быть зарегистрированы Ростехнадзором России в соответствующем реестре СРО. Допуски тех СРО, которые не зарегистрированы Ростехнадзором России в реестре СРО, являются недействительными. Строительство зданий при отсутствии свидетельств о допусках является незаконным, если выполняются работы, для которых необходимы допуски. Доступ к реестру СРО возможен на сайте Ростехнадзора России без взимания какой-либо платы.
3.5. Ивент-анализ
Слово event (ивент) в переводе с английского языка означает "событие". Под термином "ивент-анализ" я подразумеваю анализ любых значимых социальных событий, связанных с застройщиком. Например, участие застройщика в конференциях, на форумах, а также любые интересные новости, связанные с застройщиком. Данный обзор можно осуществлять хотя бы раз в неделю самостоятельно либо пользоваться услугами специализированных информационных агентств.
Что дает инвестору подобный анализ? Он позволяет лучше узнать застройщика, отношение к нему со стороны участников рынка, органов власти, а также клиентов, выявить его социальные контакты и связи. Event-анализ внешней среды обычно охватывает практически все сферы деятельности застройщика, а не только юридические и финансовые сведения.
С помощью этого вида анализа можно составить более полное впечатление о застройщике. Например, если в результате этого анализа выяснилось, что большинство событий, связанных с застройщиком носит скандальный или негативный характер, вероятность неудачных инвестиций выше. Если же в информационном поле преобладают позитивные новости о застройщике, доверие к нему усиливается, особенно если застройщик получает какие-либо премии со стороны профессионального сообщества и активно занимается благотворительными проектами.
В завершение подчеркну, что ключевую информацию о застройщике, так же как и в случае с выбором объекта инвестиций, лучше фиксировать с помощью чек-листа. Примерная форма этого документа включена в приложение к книге <39>. Чек-лист поможет сделать рациональный выбор в пользу того или иного застройщика, позволит четче определить плюсы и минусы каждого из застройщиков, которых инвестор рассматривает в качестве своих возможных контрагентов. Одновременно с проверкой застройщика рекомендуется также осуществить проверку строительного проекта, который он реализует. Об этом подробнее в следующей главе.
<39> См.: Приложение N 1. Таблица N 3. Типовой чек-лист на застройщика.
Глава 4. ПРОВЕРКА ПРОЕКТА
Далее мы кратко рассмотрим процесс проверки строительного проекта, реализуемого застройщиком. Ее рекомендуется выполнить, чтобы выявить и оценить риски инвестора <40>. В первую очередь необходимо уделить внимание вопросу о законности прав застройщика на земельный участок.
<40> См.: глава 5 книги.
4.1. Правоустанавливающие документы на участок
Права застройщика на земельный участок могут быть преимущественно двух видов:
1) право частной собственности;
2) право аренды.
Бывает, что застройщик владеет участком на праве безвозмездного срочного пользования. Это касается строительных проектов Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) <41>. Однако более подробно этот случай в этой книге мы рассматривать не будем.
<41> См.: ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ.
Если застройщик имеет право собственности на участок, оно подтверждается свидетельством Росреестра, а также выпиской из ЕГРП на участок на текущую дату.
Застраиваемый участок должен иметь целевую категорию - земли населенных пунктов и разрешенное использование, позволяющее строительство здания, в которое предлагается вложить долевые инвестиции.
Следует удостовериться, что не имеется обременений и ограничений права собственности застройщика на участок. Это возможно также путем получения выписки из ЕГРП, в которой обычно отражаются подобные сведения. При наличии обременений или ограничений в каждом конкретном случае нужно оценить, насколько они препятствуют реализации проекта и можно ли вкладывать инвестиции при их наличии.
Например, если земельный участок находится под залогом в пользу долевых инвесторов, такое обременение не будет существенным препятствием для долевых инвестиций, так как оно прямо установлено законом <42>. В то же время при наличии ареста на земельный участок вкладывать какие-либо инвестиции не следует. Рекомендуется подождать, чем закончится судебный спор, в связи с которым наложен арест на участок.
<42> См.: часть 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При праве собственности застройщика на участок он может быть обременен или ограничен различными правами третьих лиц:
1) ипотекой;
2) арендой;
3) безвозмездным срочным пользованием;
4) пожизненно наследуемым владением;
5) сервитутом <43>;
<43> Сервитут - это право ограниченного пользования третьего лица земельным участком, принадлежащим собственнику.
6) арестом.
При аренде участка право аренды может быть обременено или ограничено:
1) ипотекой права аренды;
2) субарендой;
3) арестом.
Право аренды застройщика на участок подтверждается договором аренды, зарегистрированным в ЕГРП. При этом срок аренды должен быть достаточным для завершения строительства здания и передачи объекта долевых инвестиций в собственность инвестору. Бывают случаи, когда застройщик застраивает участок на основании краткосрочного договора аренды со сроком аренды не более одного года.
Эта сделка в Росреестре не регистрируется <44>, то есть юридические риски инвестора - выше, так как возникает риск отказа собственника земли продлить срок аренды после его окончания. Застройщику придется ежегодно продлевать срок аренды, а это создает дополнительные зоны рисков, так как арендодатель вправе в этом отказать застройщику <45>.
<44> См.: пункт 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.
<45> См.: ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса РФ.
Кроме проверки договора аренды на участок, а также передаточного акта нужно получить выписку из ЕГРП на участок, подтверждающую наличие права аренды участка за застройщиком на текущую дату.
В договоре аренды должно быть указано в качестве целевого назначения участка то разрешенное использование, которое позволяет строительство здания, в которое вкладываются долевые инвестиции. Полезно по возможности получить копию справки арендодателя об отсутствии задолженности застройщика по арендной плате или акта сверки расчетов по договору. Это снизит риски расторжения договора аренды по причине наличия долга за застройщиком.
4.2. Кадастровая документация
После того как вы удостоверились, что застройщик обладает правом на земельный участок, необходимо уточнить его физические характеристики, которые отражаются в кадастровом паспорте на участок. Кадастровый паспорт на участок выдается за небольшую плату в кадастровой палате Росреестра, равно как и кадастровая выписка.
В этих документах указывается площадь земельного участка, его кадастровая стоимость, а также схема координат границ участка, иная важная информация об участке.
Кадастровый паспорт подтверждает отсутствие споров по границам участка с правообладателями соседних участков, а также государственный кадастровый учет участка. При наличии спора по границам участка, либо при наличии факта неверной фиксации границ участка кадастровый паспорт обычно органами Росреестра не выдается. Сведения о государственном кадастровом учете (ГКУ) участка также могут быть получены на сайте Росреестра в Интернете <46>.
<46> www.rosreestr.ru
Фактом ГКУ подтверждается, что участок существует как физический объект. Необходимо проверить дату ГКУ, а также состав операций с участком. Больше сомнений могут вызывать участки, с которыми выполнялось много операций по разделу, выделу, объединению, перераспределению и т.д.
Чем активнее изменялись границы участка, тем больше рисковых зон в отношении его в части земельных споров. При изменении границ участка необходимо согласовывать такое изменение с собственниками соседних участков, а также оформлять новый кадастровый паспорт. Таким образом, в каждом из случаев изменения границ участков сохраняется риск отсутствия согласия собственника соседнего участка на такое изменение <47>. Этот риск устраняется оформлением кадастровым инженером с участием всех заинтересованных лиц специального документа - акта согласования местоположения границ участка.
<47> См.: ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
4.3. Инвестиционный контракт
Если застройщик владеет на праве аренды участком, находящимся в публичной собственности, рекомендуется ознакомиться с условиями инвестиционного контракта, который обычно заключается между застройщиком и соответствующим органом публичной власти.
В нем содержатся ключевые условия реализации проекта строительства, в том числе: предмет контракта, сроки строительства, порядок распределения построенного имущества, а также права и обязанности сторон, ответственность за нарушение контракта, условия его прекращения.
В инвестиционном контракте власти и застройщик определяют, какая часть построенного имущества перейдет в публичную собственность, а какая в частную собственность застройщика и привлеченных им инвесторов. Обычно при подписании контракта еще нет проектной документации, поэтому площади распределяются в процентном соотношении. После утверждения проектной документации площади уточняются в специальном документе - протоколе предварительного распределения площадей. Этот документ подписывается сторонами контракта и, как правило, является его неотъемлемой частью.
Инвестиционный контракт с местными властями застройщик обычно не оформляет, если участок принадлежит ему на праве собственности. Вместе с тем подобный контракт может заключаться в отношении строящихся объектов инфраструктуры (сети, дороги, социальные объекты и т.д.). Поэтому рекомендуется уточнять, на основании какого именно документа планируется строительство инфраструктуры, и также ознакомиться с этим документом.
После ввода здания в эксплуатацию и кадастрового учета помещений в здании обычно между властями и застройщиком подписывается акт реализации инвестиционного проекта. В этом документе стороны сделки определяют, какая недвижимость передается в муниципальную или государственную собственность, а какая - в частную собственность застройщика и привлеченных им инвесторов. Это очень важный документ. Именно на основании этого документа затем оформляется право собственности на объекты капитальных вложений в пользу инвесторов в Росреестре. Если же по каким то причинам этот документ не подписан, чаще всего инвесторам приходится оформлять свои права на свои помещения в судебном порядке. Об этом более подробно я расскажу в одной из следующих глав этой книги <48>.
<48> См.: глава 23 книги.
4.4. Разрешительная документация
После проверки правоустанавливающих документов на землю, а также инвестиционного контракта обычно необходимо удостовериться в наличии у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии этого документа застройщик, в том числе привлекаемые им к реализации проекта подрядчики, не вправе вести на участке строительные работы.
Разрешение на строительство может быть выдано застройщику только при условии наличия у застройщика прав на участок, а также при наличии градостроительного плана земельного участка и утвержденной проектной документации <49>.
<49> См.: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это весьма упрощенно документ, подтверждающий разрешенные параметры застройки участка: высотность, плотность и т.д. <50> Проектная документация на здание должна пройти экспертизу в установленном порядке.
<50> См.: ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.
Срок действия разрешения на строительство может быть меньше, чем срок аренды участка, а также срок реализации проекта, указанного в инвестиционном контракте. Это приемлемо, так как разрешение на строительство может быть застройщиком продлено. Если же срок аренды меньше, чем срок разрешения на строительство, то необходимо оценить объемы оставшихся невыполненными строительных работ. Продлить срок аренды участка бывает в некоторых случаях сложнее, чем продлить срок разрешения на строительство.
4.5. Иная информация о проекте
Если застройщик привлекает долевые инвестиции от граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), то он обязан опубликовать проектную декларацию <51>. Это весьма информативный документ, в котором содержится информация о проекте строительства <52>.
<51> См.: пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
<52> См.: ст. 21 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ либо в Интернете на своем официальном сайте. Застройщик освобождается от обязанности публиковать проектную декларацию в том случае, когда привлекает долевые инвестиции без использования рекламы. Тогда проектная декларация предъявляется застройщиком непосредственно каждому долевому инвестору. Застройщик также не обязан публиковать проектную декларацию, если не продает квартиры по ДДУ.
Как показывает практика, может оказаться весьма полезным сбор информации о застройщике в Интернете. Довольно часто долевые инвесторы организуют в Интернете открытые форумы, посвященные тому или иному застройщику либо конкретному строительному проекту. На этих форумах можно получить немало полезной неофициальной информации об интересующем строительном проекте. Очевидно, что подобная информация обладает низкой степенью достоверности, ее рекомендуется проверять в официальных источниках.
Не нужно питать иллюзий. Примерно 20% информации о строительном проекте Вам предоставит застройщик, остальные 80% информации придется собирать самостоятельно, если, конечно, вы хотите реально оценить свои инвестиционные риски. Собранную информацию можно включить в отдельный чек-лист на строительный проект <53> для принятия обоснованного инвестиционного решения.
<53> См.: Приложение N 1. Таблица N 4. Типовой чек-лист на строительный проект.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!