Глава 6. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ
В этой главе мы рассмотрим ключевые риски инвестора при финансировании строительства многоквартирного дома. Такие риски для удобства я свел в единую таблицу <55>.
<55> См.: Приложение N 1. Таблица N 6. Таблица инвестиционных рисков.
6.1. Двойная продажа
В период до 2005 года одним из ключевых рисков инвестора был риск двойной продажи квартиры. Он заключался в том, что недобросовестный застройщик продавал одно помещение дважды или даже несколько раз различным инвесторам, принимая деньги от всех. Инвесторы узнавали друг о друге, как правило, на стадии оформления права собственности на помещение и вынуждены были конкурировать друг с другом за право собственности на помещение.
Сейчас этот риск устраняется путем заключения между застройщиком и долевым инвестором ДДУ, который регистрируется в Росреестре <56>. Наличие записи в ЕГРП о государственной регистрации сделки практически исключает двойную продажу квартиры.
<56> См.: часть 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
6.2. Злоупотребление доверием
В постсоветской истории рынка новостроек бывали случаи, когда недобросовестные застройщики злоупотребляли доверием своих клиентов, принимали от них деньги, но затем исчезали с ними, так и не завершив строительство. Фактически в этой ситуации в наличии признаки преступления в действиях застройщика <57>. Чтобы избежать подобного, важно проявлять должную осмотрительность при выборе застройщика <58>.
|
|
|
<57> См.: ст. ст. 159, 165 Уголовного кодекса РФ.
<58> См.: главу 4 книги.
Инвестор вправе проверить должностных лиц и акционеров (участников) застройщика, а также его ключевых деловых партнеров на причастность к криминальным действиям в прошлом. Такую проверку можно выполнить самостоятельно либо путем обращения в детективные агентства. Справки о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования выдаются в МВД России <59>.
<59> См.: Приказ МВД России от 07.11.2011 N 1121.
6.3. Нецелевое использование инвестиций
Довольно распространенный пока риск - нецелевое использование долевых инвестиций застройщиком, расходование денег на нужды застройщика, не связанные с конкретным строительным проектом. Если долевые инвестиции оплачиваются по ДДУ, то застройщик обязан их использовать строго по целевому назначению, указанному в законе. При нарушении этой обязанности инвестор вправе расторгнуть договор и потребовать возврата своих инвестиций и возмещения убытков <60>. Таким образом, риск нецелевого использования застройщиком денежных средств инвестора при покупке квартиры по ДДУ существенно ниже, чем при инвестировании в паи ЖСК или чем при покупке векселей застройщика. Если инвестиции привлекаются по другим схемам продаж, например через жилищные кооперативы, то риск их нецелевого использования застройщиком сохраняется.
|
|
|
<60> См.: ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
6.4. Задержка передачи квартиры
Как показывает практика, это один из наиболее вероятных рисков инвестора. Он может быть снижен путем покупки квартиры в новостройке на поздних этапах строительства, либо накануне ввода здания в эксплуатацию, либо после ввода здания в эксплуатацию. Правда, цена квартиры может быть для инвестора существенно выше, за снижение риска придется заплатить. Другой способ работы с риском - заключение с застройщиком ДДУ.
Законом установлена неустойка за нарушение сроков передачи построенной квартиры инвестору. Она не может быть отменена по желанию сторон договора и применяется вне зависимости от условий договора <61>.
<61> См.: часть 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Застройщики при заключении первого ДДУ на здание после 01.01.2014 обязаны страховать свою ответственность в пользу инвестора за нарушение срока передачи квартиры либо обеспечивать исполнение своих обязательств перед инвестором поручительством банка <62>.
|
|
|
<62> http://www.gwd.ru/publikatsii/blits-opros-sdelaet-li-zakon-o-strachovanii-zastroyschikov-pokupku-zhilya-po-ddu-bezopasnim
Подчеркну, что солидные страховые компании не спешат страховать подобные риски, поскольку высока вероятность задержек строительства со стороны застройщиков, а следовательно, высок риск страховых выплат <63>. Однако, если большинство застройщиков станет строить свои объекты в заявленный инвесторам срок, ситуация может измениться к лучшему.
<63> Плата за риск // Ведомости. 19.11.2013.
6.5. Низкое качество квартиры
Это еще один существенный риск для инвестора. Чтобы снизить его, рекомендуется внимательно исследовать портфолио застройщика, его ранее реализованные проекты, а также отзывы прежних клиентов застройщика о качестве построенного жилья. Кроме того, нужно выяснить, кто является генеральным подрядчиком строительства. Какова строительная репутация этой фирмы? Для этого потребуется проверить ее прошлые завершенные стройки. Хорошим индикатором является отсутствие между прежними клиентами и застройщиком судебных споров по качеству строительства. Это показывает, что застройщик в случае выявления недостатков стремится устранять их добровольно во внесудебном порядке.
|
|
|
Если заключается ДДУ, то инвестор имеет существенные юридические гарантии <64> на устранение недостатков построенного помещения. В том случае, если инвестором выступает гражданин, приобретающий помещение для личных нужд, он в дополнение к ФЗ N 214-ФЗ вправе основывать свои требования также и на законодательстве о защите прав потребителей в той части, которая не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<64> См.: ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
6.6. Вредное окружение
Если вблизи строительной площадки много свободных незастроенных территорий, существует вероятность размещения в будущем на них каких-либо вредных техногенных объектов. К таким объектам относят объекты, оказывающие долгосрочное негативное воздействие на экологию и на здоровье местных жителей в месте их дислокации (заводы, фабрики, промышленные комбинаты, мусорные свалки, линии ЛЭП, магистральные газопроводы и т.д.).
В целях снижения этого риска необходимо до вложения долевых инвестиций внимательно изучить градостроительные документы на прилегающую территорию, такие как генплан, ПЗЗ, ППТ и т.д. Здесь без привлечения экспертов обойтись будет сложно, так как необходимо уметь правильно "читать" градостроительную документацию.
Генплан и ПЗЗ являются публичными документами и должны размещаться властями в общем доступе на сайтах муниципальных образований. Что касается проектов планировок территорий, соответствующие документы разрабатываются и утверждаются местными властями и должны храниться в местной администрации. Их рассмотрение населением осуществляется на открытых публичных слушаниях, которые обязаны по закону проводить власти. По итогам таких слушаний в теории должно учитываться мнение местных жителей по составу и характеру планируемой застройки.
Однако на практике общественное мнение довольно редко существенно влияет на строительные планы местной администрации и застройщиков. До вложения инвестиций в проект может быть направлен официальный письменный запрос в местную администрацию с вопросом о градостроительных планах развития прилегающих территорий. Правда, гарантий получения вразумительного ответа в разумный срок нет. Более того, это задержит сделку с застройщиком минимум на один месяц - формальный срок ответа на запрос.
6.7. Задержка строительства инфраструктуры
Задержка строительства инфраструктуры - существенный риск для инвестора. Дороги и инженерные сети застройщик строит в первую очередь, так как без них он не сможет ввести в эксплуатацию построенные здания, обеспечить подъезд жителей к своим домам, а также подключить построенные здания к внешним инженерным сетям.
Однако, как показывает практика, риск задержки строительства застройщиками тех или иных объектов социальной инфраструктуры, не интегрированных в жилые комплексы, довольно велик. Коммерческий интерес застройщика к строительству этих низколиквидных с точки зрения продаж объектов объективно у застройщика существенно ниже, чем к строительству продаваемого жилья. Тем не менее в условиях повышения конкуренции многие застройщики осознают, что "социалка" повышает спрос на их градостроительный продукт. Ведь инвесторам в обмен на свои деньги нужна благоприятная для жизни среда.
Чтобы снизить этот риск, рекомендуется удостовериться, что соответствующее обязательство застройщика зафиксировано в инвестиционном контракте с местной администрации и за его нарушение предусмотрена существенная юридическая ответственность.
Обычно социальная инфраструктура после завершения строительства передается в муниципальную собственность. Если такого условия нет, она перейдет в собственность застройщика или привлеченных им инвесторов, за чей счет построены такие объекты.
Подобная ситуация, когда объекты социальной инфраструктуры, такие как детские сады, школы, медицинские клиники и т.д., передаются в частную собственность, обычно не выгодна местным жителям. Собственник таких объектов вправе не обеспечивать их ритмичную работу, в то время как государство и муниципальные образования обязаны это делать в силу своих функций. Кроме того, возрастают издержки жителей на коммерческие услуги подобных частных социальных учреждений.
Играл как-то в футбол во дворе. Один мой приятель рассказал, что вблизи Москвы в Сколково построен частный детский сад, государственного садика вблизи нет. Стоимость содержания на одного ребенка, по его словам, - 700000 рублей в год. А если в семье несколько детей детсадовского возраста? У меня нет оснований не верить ему. Разумеется, не каждый местный житель может себе позволить платить такие деньги.
6.8. Банкротство застройщика
Для снижения этого риска рекомендуется внимательно изучить проектную декларацию, а также бухгалтерский баланс застройщика, отчет о прибылях и убытках и аудиторское заключение. Необходима грамотная оценка инвестором финансовой устойчивости застройщика <65>. Для этого может потребоваться консультация аудитора. Впрочем, многие застройщики, несмотря на то что бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках являются публичными документами <66>, отказываются их предоставлять для ознакомления.
<65> См.: Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах финансовой устойчивости застройщиков".
<66> См.: пункт 9 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ.
Если все-таки в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства до завершения расчетов с долевым инвестором, инвесторы вправе претендовать либо на возврат денежных средств, либо на завершение за счет своих средств строительства здания и передачу помещения в собственность <67>. Более подробно об этом я расскажу в главе этой книги о банкротстве застройщика <68>. Кроме того, в случае страхования ответственности застройщика инвестор вправе будет при определенных условиях получить страховку <69>.
<67> См.: подраздел 7 раздел IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
<68> См.: глава 18 книги.
<69> См.: ст. 15.2 Федерального закона от 29.12.2004 (в редакции, вступающей в силу 01.01.2014).
6.9. Валютный риск
Валюта платежей - важный с финансовой точки зрения момент. Если договором предусмотрена оплата помещения в иностранной валюте, инвестор принимает на себя риск девальвации рубля по отношению к этой валюте за период от даты достижения договоренностей до даты оплаты. Это особенно важно для тех инвесторов, кто покупает квартиру в рассрочку и чей доход выражен в рублях. Все платежи на территории России, независимо от валюты, указанной в договоре, стороны сделки обязаны совершать в рублях. Таким образом, инвестору, прежде чем рассчитаться с застройщиком, придется продавать валюту по текущему курсу. В последние годы финансовые рынки показывают высокую волатильность <70>, в том числе резкие колебания валютных курсов по отношению к рублю, что может как увеличить издержки инвестора на сделку, так и уменьшить их.
<70> Примечание: способность валюты менять свою цену в широком диапазоне.
Этот риск снижается путем включения в договор специального курса валюты, которым стороны будут руководствоваться при расчетах по договору независимо от курсовой динамики валюты на валютном рынке.
6.10. Административный риск
Еще один существенный для инвесторов риск - противодействие местных властей процессу реализации строительного проекта. Да, такое тоже встречается в строительной практике. Есть немало случаев, когда по причине конфликта застройщика с местными властями реализация проектов застройки приостанавливалась или прекращалась. Поэтому, прежде чем вкладывать существенные инвестиции в проект, инвестору необходимо удостовериться, что есть юридические гарантии содействия местных властей процессу реализации строительного проекта.
По возможности, рекомендуется ознакомиться с распорядительными актами местных властей, связанных с проектом застройки, а также при наличии договоров застройщика с местными властями по реализации проекта застройки проверить их условия.
6.11. Прекращение разрешения на строительство
Разрешение на строительство может быть аннулировано, если застройщик утратил права на земельный участок. Для того чтобы удостовериться, что разрешение на строительство, выданное застройщику, сохраняет юридическую силу, достаточно официального подтверждения этого факта от органа власти, выдавшего данный документ, а также подтверждения наличия у застройщика прав на застраиваемый участок.
6.12. Утрата застройщиком прав на землю
Если застройщик владеет землей на праве аренды, есть риск досрочного расторжения этого договора. Контроль риска можно осуществлять путем регулярного получения выписки из ЕГРП на участок застройщика. Также вполне корректно запросить справку арендодателя об отсутствии к арендатору претензий по договору либо копию акта сверки расчетов по этому договору.
В заключение этой главы подчеркну, что работа над рисками довольно кропотливый процесс, который может занять слишком много времени. На практике отработать все риски чаще всего не получится. Поэтому инвестору придется принимать инвестиционное решение в условиях высокой неопределенности по рискам. В этой ситуации следует концентрироваться на основных рисковых вопросах, таких как:
1) репутация и портфолио застройщика;
2) наличие прав на землю и разрешение на строительство;
3) юридическая схема продажи.
Тему юридических схем продаж квартир в новостройках мы более подробно рассмотрим в следующей главе.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 231; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!