Глава 5. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ
Проверка застройщика и его строительного проекта, о которой я рассказал в прежних главах, необходима для выявления инвестиционных рисков. Работа над рисками - одна из ключевых забот профессионального инвестора в недвижимость. Успех инвестиций определяется не только уровнем их прибыльности и эффективности, но также и способностью инвестора контролировать свои риски. Целью работы с рисками является их эффективная нейтрализация с минимальными издержками.
Напомню, что риск - это вероятное событие, которое может оказать негативное влияние на инвестиционный проект, потенциальная угроза процессу его реализации. В этой главе мы рассмотрим кратко технологию управления рисками, а в следующей главе узнаем о конкретных инвестиционных рисках долевых инвесторов и мерах по их нейтрализации.
Любые риски подразделяют на вероятные и маловероятные, существенные и несущественные. Существенным риском следует считать риск, способный оказать сильное негативное влияние на инвестиционный проект.
Наиболее распространенные ошибки инвесторов при работе с рисками:
- чрезмерный контроль несущественных и маловероятных рисков;
- неспособность выявить существенные и вероятные риски;
- игнорирование или принятие существенных и вероятных рисков.
Чтобы эффективно работать с рисками, нужно соблюдать определенные правила. Сначала выявляются наиболее существенные и вероятные риски. Затем осуществляется их оценка с точки зрения возможного негативного влияния на проект, их ранжирование по степени значимости и вероятности. Далее инвестор выбирает наиболее приемлемый для него способ нейтрализации риска. При этом ему полезно использовать некоторые деловые инструменты, которые мы рассмотрим подробно в этой главе.
|
|
|
5.1. Карта рисков
На стадии выявления и фиксации рисков используется карта рисков. В этот документ включаются потенциальные риски инвестора. Кроме того, в ней инвестор фиксирует выбранные им мероприятия по нейтрализации рисков, а также информацию о необходимых для этого ресурсах. Типовая форма карты рисков указана в приложении N 1 <54>.
<54> См.: Приложение N 1. Таблица N 5. Типовая карта рисков.
Создав эффективную карту рисков, инвестор получает визуальный механизм управления рисками. Карта рисков - динамичный документ, который может изменяться в зависимости от динамики инвестиционного проекта. Все риски проекта могут быть в целях повышения эффективности работы с ними разделены на отдельные группы рисков.
Одним из распространенных методов, который используется при выявлении рисков, - метод аналогии. В карту рисков вносятся риски, характерные для аналогичных проектов. Однако не следует автоматически применять этот метод. Каждый проект, как правило, уникален, поэтому необходимо помимо типичных рисков выявлять индивидуальные риски проекта, характерные именно для него.
|
|
|
Другим методом выявления рисков является моделирование проектных действий. Используя воображение, специалисты шаг за шагом моделируют каждую из стадий проекта, выявляя сопутствующие ей риски. Этот метод активно применяется экспертами, потому что для выявления рисков на каждой из стадий проекта необходимо обладать глубокими экспертными познаниями. Когда большинство рисков выявлено, приходит время для их оценки.
5.2. Квадрат рисков
Целью процесса оценки рисков является определение наиболее существенных и вероятных рисков проекта. В данном случае может с успехом применяться принцип Парето, когда устранение 20% наиболее существенных для проекта рисков дает инвестору 80% безопасности проекта. Подчеркнем, что в реальных условиях у инвестора подчас нет ни времени, ни других необходимых ресурсов, чтобы оценить и устранить 100% рисков проекта.
При оценке существенности того или иного риска проекта ключевое значение имеет оценка возможных убытков от рискового события. Этот критерий является важным и используется при ранжировании рисков. Например, если в результате наступления рискового события инвестор потеряет все или существенную часть инвестиций - этот риск относят к существенным рискам проекта. Знание своих потенциальных убытков поможет их избежать.
|
|
|
Отметим, что существенность риска для проекта является не единственным критерием его оценки. Другим немаловажным критерием является вероятность риска.
Если риск является существенным для проекта, но его наступление маловероятно, вряд ли стоит работать над ним в первую очередь. Если же угроза от риска проекту велика, равно как и велика вероятность его наступления, этот риск необходимо нейтрализовать в первую очередь.
Теперь о квадрате рисков. Это графический инструмент, который помогает из общего количества выявленных рисков зафиксировать наиболее существенные и вероятные. Квадрат делится на четыре части. В левую верхнюю часть квадрата вносим существенные и наиболее вероятные риски инвестиционного проекта. Над этими рисками работа ведется в первую очередь.
В правой верхней части квадрата фиксируем существенные, но менее вероятные риски инвестиционного проекта. К работе над этой категорией рисков приступаем только после завершения работы над рисками, указанными в левой верхней части квадрата.
|
|
|
В левую нижнюю часть квадрата вносим несущественные риски, которые наиболее вероятны. Работа над ними начинается после завершения работы над первыми двумя категориями рисков. В последнюю незаполненную часть квадрата включаем риски, которые не являются существенными и вероятность наступления которых мала. Над этими рисками инвестор может не работать либо работает в последнюю очередь, так как их значение для проекта минимально.
Таким образом, с помощью квадрата рисков мы концентрируем основные усилия и внимание на нейтрализации своих существенных и наиболее вероятных рисков.
5.3. Способы нейтрализации рисков
После выявления и оценки рисков проекта нужно определить способы их нейтрализации. Выбор метода защиты и его применение к каждому риску зависит от конкретной рисковой ситуации, ресурсов инвестора и его отношения к рискам.
Подчас наиболее эффективно просто принять риск, не предпринимая каких-либо действий по его устранению. Часто это происходит, когда антирисковые мероприятия требуют значительных ресурсов либо инвестор, находится в состоянии цейтнота, то есть не имеет времени на тщательную работу с риском. Однако следует помнить, что необдуманные инвестиции, вложенные под давлением внешних обстоятельств, чаще всего неудачны.
Если все-таки инвестор вложился без оценки рисков, остается только рассчитывать на удачу, основанную на низкой вероятности наступления рискового события. Принятие риска наиболее полезно для инвестора, когда рисковые последствия осмыслены, приняты во внимание и учтены. При реальной угрозе капитальным вложениям она, по крайней мере, не будет для инвестора неожиданностью. В его сознание уже будет заложен алгоритм оптимальных действий в этой ситуации.
Другим из приемов нейтрализации риска является его устранение полностью. Этот прием применяется, когда риск проекта является существенным и весьма вероятным, а также когда его устранение не требует от инвестора высоких издержек. При этом риск устраняется либо путем снижения до нуля возможного ущерба от рискового события, либо путем устранения вероятности наступления рискового события.
Если в конкретной ситуации нет возможности полностью устранить риск, эффективным решением будет снижение риска. Этот прием направлен на уменьшение уровня риска, без полной его ликвидации. Риск сохраняется, но благодаря специальным антирисковым мероприятиям размер возможных убытков либо вероятность наступления рискового события снижаются. Еще одним приемом устранения риска является его передача третьему лицу. Речь идет о страховании ответственности застройщика перед долевым инвестором.
При определении тех или иных приемов нейтрализации рисков рекомендуется учитывать данные квадрата рисков. Наиболее существенные и вероятные риски рекомендуется устранять полностью, или передавать их, или снижать их, насколько это возможно.
Несущественные или маловероятные риски рекомендуется либо принимать, либо снижать. Когда следует принимать риск? Этот прием может оказаться полезным, если затраты на устранение риска существенно выше или равны потенциальному ущербу инвестора от наступления рискового события либо когда у инвестора нет времени и иных ресурсов на работу с риском.
5.4. Рисковые расходы
Управление рисками влечет дополнительные затраты инвестора. Эти затраты снижают потенциальную прибыль инвестора. Управление рисками - статья расходов. От нее, конечно, можно отказаться. Однако в этом случае инвестор снижает безопасность своих инвестиций.
Практика показывает, что чем большие средства инвестор вкладывает в проект, тем выше, как правило, стремление инвестора обеспечить более высокую степень безопасности проекта.
Важно, чтобы рисковые расходы были эффективными. Каким образом можно их снизить? Это возможно двумя способами. Во-первых, за счет эффективной оценки рисков, когда несущественные и маловероятные риски принимаются. Во-вторых, за счет использования наиболее эффективного и недорогого приема нейтрализации риска.
Данные по рисковым расходам могут включаться в карту рисков в виде отдельной опции. Например, напротив каждого рискового события указывается не только выбранный прием нейтрализации риска, но и сумма расходов, связанных с ним.
5.5. Рисковый план
После выявления и оценки рисков инвестор может сформировать краткий рисковый план - документ, в котором фиксируется последовательность действий по нейтрализации рисков, их сроки и т.д. В рисковом плане важно выбрать правильные приоритеты, четко спланировать время и ресурсы на нейтрализацию рисков.
По ходу выполнения антирисковых мероприятий рекомендуется вносить корректировки в рисковый план в связи с изменением ситуации. Такие корректировки необходимы при существенной динамике рисков проекта.
5.6. Динамика рисков
Риски изменяются в результате динамики реализации строительного проекта. Проект развивается, одни риски исчезают, другие, совершенно новые, появляются. Меняется значимость уже известных рисков для проекта, их вероятность. Это требует внесения изменений в ранее разработанные инвестором документы (карта рисков, квадрат рисков, рисковый план). Инвестор может периодически выполнять переоценку рисков в связи с изменением ситуации по строительному проекту.
Одной из самых распространенных ошибок инвесторов является убежденность в том, что ранее проведенная над рисками работа на этапе вложения инвестиций является достаточной и окончательной. Эта убежденность психологически комфортна, но необоснованна. Над безопасностью проекта следует работать в пределах всего срока окупаемости инвестиций.
Развитие ситуации со строительным проектом вариативно. Возникают новые существенные обстоятельства, которые ранее инвестор не учитывал. Поэтому, пока строительный проект не завершен и не оформлена в собственность квартира, полезно продолжать работу по оценке рисков. Если риски существенно возросли до неприемлемого уровня, инвестор может принять решение о выходе из проекта путем продажи прав требования к застройщику другому инвестору.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 244; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!