Глава 2. ВЫБОР КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
В этой главе мы рассмотрим ключевые вопросы, влияющие на выбор квартиры инвестором для покупки. Процесс выбора, с одной стороны, индивидуален, с другой стороны, многие факторы, влияющие на выбор инвестора, типичны. Далее остановимся на некоторых из них подробнее. Но сначала обратим внимание на основные цели покупки квартиры в новостройке. Их обычно две:
1) для личного использования (для себя, для родственников, для иных близких людей);
2) для предпринимательских целей (последующая продажа или сдача в аренду).
В зависимости от цели покупки всякий инвестор в недвижимость формирует для себя вопросы, которые он будет прорабатывать при выборе недвижимости.
Примерный перечень таких вопросов:
1) цена квартиры и порядок расчетов;
2) технические характеристики квартиры;
3) местоположение квартиры;
4) строительная готовность;
5) юридическая схема покупки;
6) гарантии застройщика по качеству строительства;
7) стоимость владения квартирой (размер будущих коммунальных и иных платежей);
8) скидки, льготы, бонусы, рассрочки оплаты и т.д.;
9) наличие выгодных ипотечных и страховых программ.
Далее мы более подробно остановимся на цене квартиры как факторе выбора, а также обстоятельствах, которые на нее влияют. После этого рассмотрим внимательно вопрос о местоположении объекта инвестиций. Затем разберемся в том, какое значение имеет строительная готовность здания. В завершение главы кратко исследуем такой инструмент инвестиционного анализа, как чек-лист.
|
|
|
2.1. Цена квартиры
Ключевым условием покупки квартиры в новостройке для большинства инвесторов является ее цена, которая зависит от нескольких ключевых факторов:
1) местоположение;
2) себестоимость строительства;
3) рыночная ситуация;
4) качество продукта.
Уровень исходной цены продаж застройщики определяют согласно результатам проведенных маркетинговых исследований. Далее динамика цен зависит от фактического спроса и принятой застройщиком политики сбыта. Цены квартир в новостройках при продаже их на ранней стадии строительства обычно самые низкие за счет более высоких строительных рисков для долевых инвесторов. Чем выше строительная готовность здания, тем выше цены в новостройке, строительные риски проекта снижаются по мере закрытия основной массы строительных работ.
Цена квартиры в новостройке также зависит от ее типа и расположения в строящемся здании. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно продаются по более низким ценам. Также ниже цены могут быть на так называемые "угловые" квартиры.
Обычно цена устанавливается за один квадратный метр площади квартиры. Здесь есть одна тонкость. Некоторые девелоперы при продаже квартиры включают в ее площадь территорию балконов и лоджий. Это некорректно. Из закона следует, что площадь балконов и лоджий не входит в площадь квартиры <12>. Таким образом, издержки на их строительство девелоперам необходимо включать в цену квартиры без выделения площади балконов и лоджий в качестве частей квартир.
|
|
|
<12> См.: часть 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
Другой довольно распространенный прием - продажа квартир со свободной планировкой (без внутренних перегородок) или с трассировкой (с намеченными внутренними перегородками). Покупая квартиру у застройщика, долевой инвестор платит за фактический метраж с учетом площади, отводимой под межкомнатные перегородки. Однако после закрытия сделки, проведения ремонта и возведения межкомнатных перегородок по кадастровым данным площадь квартиры уменьшается. Соответственно, снижается фактическая рыночная цена квартиры за счет сокращения ее площади.
Если долевой инвестор рассматривает несколько вариантов покупки квартиры в новостройке, необходимо знать, что цена квартир также зависит от типа жилого здания. Например, аналогичные по своей площади квартиры в панельных домах обычно дешевле квартир в монолитных домах.
|
|
|
Также цена квартиры зависит от так называемых ее видовых характеристик. Квартиры с более красивым видом и интенсивной инсоляцией <13> продаются дороже, квартиры с видом на стену соседнего здания и с минимальным уровнем инсоляции - дешевле.
<13> Примечание: инсоляция - уровень естественного освещения помещения. Обязательные требования к инсоляции помещений определяются в соответствии с СанПиН 2.1.2.2645-10 и учитываются проектировщиками при проектировании жилых зданий.
Другой фактор, влияющий на цену квартиры, - юридическая схема покупки квартиры. Многие застройщики продавали квартиры по вексельным и иным рискованным для долевых инвесторов схемам. Впрочем, в связи с установлением высоких административных штрафов за незаконное привлечение долевых инвестиций в строительство <14> часть из них перешла на заключение с долевыми инвесторами ДДУ, а также договоров продажи через жилищные кооперативы и т.д. Это повлекло для застройщиков дополнительные издержки и риски, которые они, разумеется, закладывают в цену квартир.
<14> Справка: административный штраф до одного миллиона рублей за каждый случай правонарушения - см. ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
|
|
|
2.2. Местоположение объекта инвестиций
Как вы думаете, от чего зависит успех девелоперского проекта? Западные авторы считают, что "успех проекта развития (девелопмента) недвижимости зависит от трех факторов: местоположения, местоположения и местоположения" <15>.
<15> См.: Профессиональный девелопмент недвижимости, руководство: Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. Ричард Пейзер, Анна Б. Фрей. С. 158.
Удачное местоположение застраиваемого участка, безусловно, один из важнейших факторов успеха строительного проекта. Инвесторы чаще всего вкладывают инвестиции на начальной стадии строительства. При этом они ориентируются, кроме цены, на репутацию застройщика, на презентацию и проектные чертежи будущего здания, а также на его местоположение.
Оценка долевым инвестором местоположения объекта недвижимости зависит от его инвестиционных мотивов. Если долевой инвестор вкладывает средства в целях использования в дальнейшем недвижимости для своего проживания, то он руководствуется преимущественно индивидуальными предпочтениями при выборе объекта.
К ним относится, например, близость к важному для инвестора центру занятости, к необходимым социальным объектам (детские сады, школы, медицинские учреждения и т.д.), к объектам транспортной и торговой инфраструктуры, экологическое окружение, к жилью близких инвестору людей и т.д.
Влияние личных мотивов на выбор объекта может быть довольно существенным. Например, в 2011 году мне довелось пережить хирургическую операцию. В результате разговора с одним из сотрудников клиники я узнал, что он, имея квартиру в Москве и возможность ее использовать, предпочитает жить в подмосковном городке, несмотря на то что поездка на работу у него занимает до полутора часов в одну сторону. Он пояснил, что там живут его друзья и близкие люди, а в Москве он никого не знает. Поэтому квартиру в Москве он сдает в аренду, а сам живет в Московской области, несмотря на то что такое решение повышает для него транспортные издержки. То есть мотивы выбора квартиры как места постоянного проживания могут быть продиктованы не только экономической или транспортной целесообразностью, но также и психологическими потребностями конкретного человека.
Другой мотив, определяющий выбор, - экономика. Инвесторы, которые ограничены в средствах, при выборе объекта недвижимости ориентируются прежде всего на его цену. При этом местоположение и иные параметры такого объекта отступают на второй план. Тем не менее, если инвестор имеет несколько примерно равнозначных по цене альтернатив для вложения инвестиций, он, очевидно, выберет объект инвестирования исходя из его более выгодного местоположения.
Следует учитывать, что локация объекта будет в долгосрочном плане влиять на логистику жизни инвестора. Сэкономив на покупке недвижимости в краткосрочной перспективе, инвестор может потерять намного больше в долгосрочной перспективе. Эти долгосрочные потери заключаются, например, в регулярных повышенных транспортных и временных издержках при поездках из дома на работу и т.д.
Если объект приобретается для использования детьми, следует учитывать их образ жизни в перспективе ближайших лет. Желательно, чтобы объект находился на комфортном расстоянии от учебного заведения, в котором они будут учиться. Иначе возникают дополнительные риски и издержки, связанные с доставкой детей к месту учебы и их возвратом из образовательного учреждения.
Если же объект приобретается для пожилых людей, большим плюсом будет наличие вблизи центров качественного медицинского обслуживания, а также социальных и досуговых центров для этих людей. Когда объект недвижимости приобретается в целях проживания на период работы, чем ближе к месту занятости он будет расположен, тем лучше.
Во всех случаях дополнительное преимущество - наличие в шаговой доступности от объекта локальных транспортных центров (станции метро, электричек, и т.д.). В связи с наличием в крупных городах пробок на автодорогах лучше иметь альтернативу в виде железнодорожного транспорта. Благоприятным фактором является близость рекреационной зоны, парка или леса.
Если инвестор ведет активный образ жизни, важно, чтобы рядом были расположены спортивные центры, в которых можно будет заниматься спортом в любое время года.
Другой важный момент - наличие в шаговой доступности центров общественного питания, а также торговых центров. Некоторые люди либо не умеют хорошо готовить, либо у них нет на это времени. Поэтому для таких инвесторов важно, чтобы была возможность с минимальными временными и финансовыми издержками наладить систему питания вне дома, а также обеспечить свое домовладение необходимыми товарами и продуктами первой необходимости при минимальных издержках.
Выбор недвижимости, в которой инвестор планирует преимущественно проживать, является его важнейшим стратегическим решением, которое в дальнейшем будет в значительной степени определять не только жизнь инвестора, но также и жизнь его семьи, его родных и друзей.
В ситуации, когда инвестиции вкладываются в целях получить прибыль от предпринимательского использования объекта недвижимости (продажа, сдача в аренду и т.д.), инвестор руководствуется несколько иными соображениями.
Для целей грамотной оценки местоположения объекта в предпринимательских целях необходим качественный маркетинговый анализ, который лучше доверить профессионалам, знающим особенности и динамику развития местного рынка недвижимости.
Основными задачами для маркетолога будет выявление недостатков и преимуществ местоположения объекта инвестиций применительно к целям инвестора, оценка конкурентной среды, анализ спроса и предложения, а также анализ цен и темпов сбыта, маркетинговый прогноз.
Если инвестор в качестве результата своего проекта нацелен на скорую продажу квартиры после завершения строительства дома, маркетолог оценивает конкурентную среду на рынке продажи квартир. Если инвестор нацелен на сдачу построенной за его счет квартиры в долгосрочную аренду, маркетолог анализирует рынок аренды жилья на этой территории.
Инвестору необходимо по данным маркетингового анализа принять обоснованное инвестиционное решение, выявить благоприятные и негативные с точки зрения маркетинга обстоятельства, которые могут оказать влияние на ожидаемый доход.
К долгосрочным благоприятным обстоятельствам для инвестора следует отнести:
1) хорошую транспортную доступность объекта;
2) высокую обеспеченность объекта социальной инфраструктурой (детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники, больницы, институты, торговые центры и т.д.);
3) отсутствие вблизи объекта начатых конкурентами застройщика аналогичных строительных проектов, ограничение строительства;
4) престижность района, позитивное социальное окружение;
5) приемлемая экологическая ситуация, отсутствие вредных промышленных производств и иных негативных факторов воздействия на здоровье;
6) наличие градостроительных планов по развитию данной территории со стороны государства и органов местного самоуправления;
7) приток платежеспособного населения в город, увеличение спроса на недвижимость данного типа;
8) низкий уровень преступности;
9) надежная управляющая компания будущим зданием.
Таким образом, при покупке квартиры в новостройке инвестору рекомендуется особое внимание уделять местоположению объекта и окружающей среде. Следует учитывать, что покупка недвижимости по низкой цене сама по себе не является гарантированно успешным вложением средств. Важно учесть все негативные и позитивные факторы при выборе объекта инвестиций, связанные с его локацией. Следует помнить, что идеальных объектов для инвестирования не бывает. Всегда будут в наличии те или иные недостатки в объекте инвестиций, с которыми инвестору в случае осуществления капитальных вложений придется смириться.
2.3. Строительная готовность
Строительная готовность объекта - важный показатель, так как в зависимости от него инвестор может рассчитать время завершения строительства, а также оценить строительные риски своих инвестиций. При этом крайне важны темпы осуществления строительных работ.
По общему правилу долевые инвестиции от граждан застройщик не вправе привлекать до даты получения разрешения на строительство (РНС) <16>. Это правило, впрочем, не распространяется на договоры застройщика с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а также на жилищные кооперативы <17>.
<16> См.: часть 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<17> См.: часть 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При отсутствии РНС ведение строительных работ запрещено <18>. Вместе с тем некоторые застройщики могут фактически начать строительные работы, не имея этого документа. Подобная строительная активность не должна вводить инвесторов в заблуждение. Долевые инвестиции в проект рекомендуется вкладывать только после предъявления инвестору действующего РНС. В противном случае инвестор несет риск вложения инвестиций в самовольную постройку, до тех пор пока РНС не будет получено застройщиком <19>.
<18> См.: часть 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
<19> См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Долевые инвестиции в проект могут вкладываться инвестором на любом из этапов строительного производства. Условно можно выделить три основных этапа.
Первый этап - низкая строительная готовность. Начало этого этапа - получение разрешения на строительство, окончание этапа - завершение строительных работ до нулевой отметки строящегося здания (нулевой цикл).
Второй этап - средняя строительная готовность объекта. Начало этапа - начало работ по монтажу наземных конструкций будущего здания. Окончание этапа - завершение строительных работ по возведению конструктива здания.
Третий этап - высокая строительная готовность объекта. Начало этапа - монтаж инженерных систем здания и выполнение пусконаладочных и отделочных работ, подключение здания к внешним инженерным сетям. Окончание этапа - ввод в эксплуатацию здания, подключенного к инженерным сетям.
Если инвестор вкладывает инвестиции в проект на низкой стадии строительной готовности объекта, то он совместно с застройщиком разделяет большую часть строительных рисков проекта соразмерно своей доле инвестиций в нем. Таким образом, чем позднее вложит долевой инвестор свои инвестиции, тем ниже его так называемые строительные риски. Другой довод в пользу покупки квартиры на стадии высокой строительной готовности заключается в том, что инвестор, как правило, может посмотреть на свою потенциальную квартиру. В то же время при покупке квартир в объектах с высокой строительной готовностью их цена будет существенно выше. Здесь работает правило: чем ниже риск, тем выше цена, и наоборот.
2.4. Чек-лист
Допустим, вы подобрали несколько альтернативных вариантов покупки квартиры в новостройке. Теперь рекомендуется по каждому из вариантов составить отдельный чек-лист. Что это такое? Это метод группировки информации по каждому из объектов инвестиций, своего рода краткая справка для инвестора, которая поможет ему более эффективно и быстро провести анализ информации и принять обоснованное инвестиционное решение.
С помощью чек-листа инвестор легко структурирует наиболее существенную для него информацию о предлагаемых объектах инвестиций, упрощает себе сравнительный анализ нескольких потенциальных объектов для вложения долевых инвестиций. Важно включить в чек-лист все ключевые для инвестора вопросы. Состав вопросов зависит от конкретной ситуации, но должен быть одинаковым для всех исследуемых объектов капитальных вложений. Типовой чек-лист <20> в приложении N 1 не является эталоном, опции в нем можно заменять и дополнять в зависимости от индивидуальных предпочтений инвестора.
<20> См.: Приложение N 1. Таблица N 2. Типовой чек-лист на квартиру в новостройке.
После заполнения чек-листа инвестор может системно оценить наиболее значимые позиции и соотнести их с аналогичными позициями из других чек-листов, составленных по другим альтернативным объектам инвестирования.
Чек-лист покупки - простой, но весьма эффективный способ экспресс-оценки объекта инвестирования, он позволяет инвестору быстро принять взвешенное инвестиционное решение. С помощью чек-листа контакты инвестора с застройщиком по вопросу покупки помещения в новостройке будут более эффективными. Кроме того, чек-лист поможет инвестору выявить инвестиционные риски, с которыми необходимо в дальнейшем работать <21>.
<21> См.: глава 6.
В завершение подчеркну, что на выбор объекта инвестиций влияет репутация застройщика, а также применяемые им схемы продаж. Об этом я расскажу более подробно далее.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 220; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!