Глава 11. РАСЧЕТЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТА
Одним из ключевых факторов, влияющих на выбор инвестора в пользу покупки той или иной квартиры на рынке новостроек, является наличие у него достаточных для этого собственных или привлеченных средств.
Под собственными средствами подразумеваются личные сбережения инвестора. Под привлеченными средствами - деньги других лиц, привлекаемые инвестором для покупки недвижимости.
Довольно часто инвесторы привлекают кредиты банков, так как не имеют достаточных собственных средств для исполнения сделки с застройщиком. Инвестор, который имеет "кредитное плечо", получает возможность более широкого выбора объектов для своих инвестиций.
Следует подчеркнуть, что в России ипотечное кредитование покупки квартир на рынке новостроек развито пока достаточно слабо. Государство предпринимает попытки активировать ипотечный рынок: учреждено АИЖК, деятельность которого направлена на развитие рынка ипотечных кредитов в России. Тем не менее бурного развития нет, количество ипотечных сделок в период с 2008 по 2011 годы росло более низкими темпами, чем ожидалось.
Вместе с тем в 2012 году, несмотря на высокие кредитные ставки, наметился рост ипотечных сделок. Так, в Москве заключено 93 тыс. сделок купли-продажи жилья, 20,6% квартир приобретено по ипотеке. В Московской области в тот же период зарегистрировано почти 533 тыс. прав собственности на недвижимость, доля ипотеки составила 28,6%. Наконец, в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 71 тыс. сделок за год, из них 36% были ипотечными <110>. Подчеркну, что данная статистика включает как сделки на вторичном рынке, так и сделки на рынке новостроек.
|
|
|
<110> Недвижимость и цены // Ипотека. 22.04.2013.
Можно выделить несколько основных причин слабого роста ипотечных сделок в России. Одна из них - недостаточная кредитоспособность населения. Доходы большинства граждан России настолько низки, что не позволяют уверенно обслуживать ипотечные кредиты в течение 10 - 15 лет.
Второй негативный фактор - слишком высокая стоимость обслуживания ипотечных кредитов. В начале 2011 года "среднерыночные ставки по кредитам составляли 13 - 14% годовых, первоначальный взнос у большинства банков не ниже 20 - 30% от суммы кредита" <111>. На таких условиях покупка квартир на рынке новостроек в инвестиционных целях теряет смысл. Существенную долю возможной прибыли от реализации проекта заберет кредитующий сделку банк.
<111> См.: Ставки встали // Коммерсант (Приложение "Дом"). 27.01.2011.
Тем не менее следует отметить тенденцию к снижению ставок по ипотечным кредитам. Так, по состоянию на 2011 год "средняя ставка ипотеки в шести крупнейших банках с комплексным страхованием снизилась в рублях на 1,5 - 2,6 процентного пункта (до 13,5 - 14% годовых) в зависимости от срока, а в долларах - на 1,5 - 2,4 процентных пункта (до 10,4 - 11,3%)" <112>.
|
|
|
<112> См.: Ипотека дешевеет // Ведомости. 28.01.2011.
В чем причина высокой стоимости кредитов? "Настороженное отношение банков обусловлено вовсе не техническим состоянием квартир. Если на жилье уже оформлены документы и есть свидетельство о собственности, кредитная организация считает его настоящей "вторичкой", хотя стены там еще в бетоне. Банки можно понять. Готовая квартира - это полноценный залог, тогда как новостройки не существует ни юридически, ни физически, и нечего в случае проблем потребовать у заемщика..." <113>.
<113> См.: Сколько стоит риск // www.domania.ru. 08.02.2011.
"Ипотека в нашей стране выдается под крайне высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20 - 30 лет будет двойной или вообще тройной. А учитывая, что социальной стабильности у наемных рабочих нет, ипотека становится не только кабалой, но порой и ярмом на шее" <114>.
<114> См.: Почему мы вынуждены идти в ипотечное рабство // www.km.ru. 25.08.2011.
Только "семь процентов россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит, о чем свидетельствуют результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ)" <115> по состоянию на март 2011 года.
|
|
|
<115> См.: сообщение РИА Новости от 16.03.2011 "Ипотека в России доступна только 7% граждан (опрос)".
Тем не менее отдельные наиболее крупные российские банки в 2011 году провели интересные ипотечные эксперименты, резко снизив свои ставки по ипотечным кредитам.
"ВТБ 24 в июле 2011 года снизил ставку по одному из ипотечных кредитов до минимального значения на российском рынке ипотеки - 7,5%.
До этого самые дешевые ипотечные кредиты выдавал Сбербанк по программе "888", в рамках которой ипотека выдавалась под 8% годовых в рублях на 8 лет при одобрении кредитной заявки за 8 дней. Первоначальный взнос при этом составлял не менее чем 50% от стоимости квартиры" <116>.
<116> См.: сообщение РИА Новости от 19.07.2011 "ВТБ 24 снизил ставку по ипотеке до минимальной в России".
Несмотря на известную осторожность банков, они начинают более активно осваивать ипотечный рынок новостроек. Отдельными застройщиками и банками создаются специальные ипотечные кредитные программы под конкретные объекты новостроек. Это выгодно всем. Инвесторы получают кредит от банков, застройщики - приток дополнительных инвестиций в свой девелоперский проект, банки - новых клиентов.
|
|
|
Еще один негативный фактор, препятствующий развитию ипотечного кредитования, - высокие первоначальные взносы, устанавливаемые банками. Они обычно составляют 20 - 30% от стоимости квартиры. Принимая во внимание, что речь идет о нескольких миллионах рублей, основная масса граждан фактически лишена доступа к ипотечным кредитам в связи с отсутствием средств на первоначальный взнос.
Допустим, инвестор обладает достаточными средствами для оплаты первоначального взноса банку, готов платить высокие проценты за пользование кредитом, а также имеет приемлемую для банка кредитоспособность.
Ранее застройщики неохотно работали с клиентами, покупающими квартиры с помощью ипотечного кредита, так как подключение банка к расчетам осложняло сделку. После кризиса 2008 - 2009 годов ситуация резко изменилась. Они стали заключать с банками партнерские соглашения о внедрении ипотечных программ. Подобные программы позволяют автоматизировать взаимодействие банка, застройщика и инвестора, ускорить процесс получения кредита и его оплаты застройщику. Банку не нужно всякий раз проверять застройщика и его строительный проект. Это уже сделано ранее, когда застройщик и его проект были аккредитованы в банке.
Если застройщик и инвестор заинтересованы в сделке, некоторые застройщики соглашаются на оплату за счет ипотечного кредита, получаемого инвестором в другом банке. Однако процедура кредита займет больше времени и потребует больше усилий, так как банку необходимо проверить застройщика и его строительный проект.
Другой вопрос, который возникает при оплате квартиры в новостройке за счет ипотечного кредита, - обеспечение такого кредита. Инвестор может заложить банку свою недвижимость, правом собственности на которую уже обладает. Если ее нет, то форма обеспечения зависит от юридической схемы покупки квартиры.
Если квартира приобретается по ДДУ, то банк получит в залог имущественное право инвестора по договору с застройщиком. Когда квартира приобретается путем оплаты пая в жилищном кооперативе, в залог банку может быть передан соответствующий пай инвестора. Если же покупка осуществляется по вексельной схеме, некоторые банки готовы принимать в залог вексель застройщика при условии, что застройщик не вызывает у банка опасений. Очевидно, пай и вексель для банка менее привлекательны в качестве залоговых инструментов, чем права по ДДУ или реальная недвижимость инвестора.
Перечислим основные этапы процесса покупки квартиры в новостройке с помощью кредита:
1) выбор квартиры в новостройке, проведение переговоров с застройщиком;
2) выбор банка, который выдаст кредит, определение условий кредитования;
3) подача заявления в банк на получение кредита;
4) заключение договора с застройщиком;
5) получение одобрения кредитного комитета банка на сделку;
6) заключение кредитного договора с банком;
7) заключение залоговой (ипотечной) сделки с банком;
8) перевод денежных средств банком в пользу застройщика.
Обычно при оформлении кредита банк обязывает застраховать долевого инвестора те или иные риски. Например, риск смерти и утраты трудоспособности. Банк может также требовать от заемщика застраховать риск потери работы не по вине заемщика, что повлечет утрату доходов, а также требовать застраховать квартиру после завершения ее строительства.
В практике возникают случаи, когда заемщик не способен обслуживать выданный ему кредит. В этой ситуации наиболее правильным решением может быть продажа с согласия банка заложенного актива другому инвестору. За счет вырученных от такой продажи средств погашается долг перед банком по кредиту, остаток денег перечисляется заемщику. Если средств для погашения долга перед банком недостаточно, банк вправе требовать погашения долга за счет другого имущества заемщика. При этом прежний инвестор выходит из сделки с застройщиком и с банком и его место занимает новый инвестор.
Некоторые банки готовы принимать паи в жилищных кооперативах в качестве залогового инструмента при ипотечном кредитовании покупок квартир в новостройках. Однако в финансовой среде паи как объекты залога не пользуются высокой популярностью. В случае неоплаты инвестором кредита у банка могут быть трудности с обращением взыскания на пай в жилищном кооперативе. Как объект залога пай должен быть реализован с торгов, а за счет вырученных средств погашен кредит банка. Вместе с тем паи в жилищном кооперативе не могут отчуждаться при отсутствии положительного решения об этом органов управления кооперативом. Как видим, переход права собственности на пай связан с дополнительными юридическими сложностями.
Законодателем пока четко не отрегулирован порядок отчуждения паев в жилищных кооперативах. Банки же не заинтересованы оказаться в ситуации правового вакуума. Нужна более подробная регламентация правоотношений применительно к залогу паев и обращению взыскания на паи. Ее пока нет.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 210; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!