Глава 12. МЕРЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
Доверяя свои деньги застройщику, инвестор фактически полагается на его обещание передать ему будущую недвижимость. Это обещание подкрепляется определенными юридическими гарантиями. При вложении инвестиций по ДДУ такие гарантии прямо установлены в законе. Однако инвестор практически их не имеет при вложении инвестиций иными способами, например путем оплаты паев в жилищных кооперативах. В этом случае при просрочке передачи построенной недвижимости инвестор вправе требовать своего выхода из состава членов кооператива и возврата паевых денег <117>.
<117> См.: ст. ст. 130 и 132 Жилищного кодекса РФ.
Аналогична защита инвестора при инвестировании на основании предварительных договоров купли-продажи (ПДКП). В случае нарушения договора застройщиком инвестор вправе обычно требовать возврата вложенных денег, может быть, убытков, если удастся их доказать. Однако такие требования инвестора к застройщику ничем не обеспечены. Поэтому пока наиболее защищенной схемой вложения инвестиций в новостройки для инвестора остаются ДДУ. Далее мы рассмотрим ключевые гарантии, предоставленные законом инвестору в случае заключения с застройщиком ДДУ.
12.1. Неустойка и проценты
По закону в случае нарушения застройщиком обязательств перед инвестором по ДДУ тот обязан выплатить законную неустойку, а также сверх нее возместить причиненные убытки.
Неустойка подлежит оплате застройщиком в случае нарушения согласованного срока передачи помещения инвестору <118>. Нарушение выражается в том, что застройщик отказывается или уклоняется передавать помещение по передаточному акту инвестору в согласованный в ДДУ срок. Причины могут быть разными. Например, здание еще не введено в эксплуатацию.
|
|
|
<118> См.: пункт 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
За просрочку передачи помещения застройщиком инвестору неустойка взыскивается за весь период просрочки. Размер законной неустойки равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ) действующей на день исполнения обязательства.
Для взыскания неустойки с застройщика обычно инвестор готовит детальный расчет неустойки и предъявляет письменное требование об оплате неустойки застройщику либо сразу в суд. Соблюдать досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора при этом не обязательно.
Общая сумма неустойки рассчитывается путем умножения количества дней, вошедших в период просрочки, на размер неустойки, установленный законом. Ставка рефинансирования ЦБ РФ часто меняется. Следовательно, чтобы расчет неустойки было точен, необходимо контролировать изменение ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки и учитывать такие изменения в расчете неустойки. Периодом просрочки считается календарный отрезок времени, который начинается от даты, следующей за последним согласованным в ДДУ днем передачи помещения инвестору, и до даты фактической передачи помещения инвестору.
|
|
|
К исковому требованию о взыскании неустойки с застройщика инвестор прикладывает копию ДДУ, переписку застройщика и инвестора, доказательства оплаты инвестиций застройщику и расчет неустойки, выполненный инвестором.
Теперь о процентах. Если неустойка взыскивается с застройщика за период просрочки обязательства, то проценты взыскиваются с застройщика за период фактического пользования застройщиком деньгами инвестора. Такой период исчисляется от даты получения застройщиком денег от инвестора до даты их фактического возврата инвестору. Инвестор вправе взыскать с застройщика проценты в случаях, предусмотренных законом. Рассмотрим такие случаи.
Во-первых, он вправе требовать их оплаты в двойном размере, если застройщик незаконно привлек его денежные средства в строительство <119>. При этом проценты определяются в соответствии с учетной ставкой банковского процента <120>.
|
|
|
<119> См.: пункт 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<120> См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, инвестор вправе взыскать с застройщика проценты в случае одностороннего прекращения ДДУ со стороны инвестора. Причиной такой ситуации может быть существенное нарушение застройщиком требований к качеству квартиры или нарушение застройщиком разумного срока, установленного инвестором на устранение недостатков в квартире <121>. В этом случае проценты взыскиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами инвестора.
<121> См.: пункт 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В-третьих, инвестор вправе взыскать с застройщика проценты в случае расторжения ДДУ по любому из оснований, предусмотренных законом <122>. Проценты взыскиваются по той же ставке, равной одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами инвестора со стороны застройщика.
<122> См.: пункты 1 и 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В-четвертых, если застройщик задержит возврат денег инвестору при расторжении договора или не положит их на депозит нотариуса <123>, инвестор также вправе взыскать с застройщика проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами инвестора со стороны застройщика. Они взыскиваются в этом случае за период начиная от даты начала просрочки возврата денег инвестору до даты их фактического возврата. При этом если инвестором является гражданин, то проценты выплачиваются в двойном размере <124>.
|
|
|
<123> См.: пункт 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<124> См.: пункт 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В-пятых, инвестор вправе взыскать с застройщика проценты в случае признания недействительности ДДУ в суде по причине нарушения требований застройщика к проектной декларации <125>. В данной ситуации проценты выплачиваются за весь период пользования застройщиком деньгами инвестора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования.
<125> См.: пункт 7 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Для взыскания процентов инвестору необходимо подготовить детальный расчет процентов с указанием количества дней, на которые начислены проценты, а также ставки рефинансирования ЦБ РФ и итоговой суммы процентов. Как и в случае с неустойкой, необходимо контролировать изменение ставки рефинансирования ЦБ РФ в периоде, на который начислены застройщику проценты.
12.2. Залог недвижимости
В Законе предусмотрено три вида залога недвижимости, которые возникают в силу закона в пользу инвестора независимо от условий ДДУ. По всем этим трем видам залога инвестор является залогодержателем, застройщик - залогодателем.
Первый залог возникает при государственной регистрации ДДУ с застройщиком. Его объектом является земельный участок, на котором ведется строительство здания, либо право аренды застройщика на этот участок. Залог прекращается после передачи застройщиком всех квартир инвесторам по всем ДДУ, оформленным на здание, построенное на участке.
Второй залог возникает на объект незавершенного строительства (ОНС) в том случае, если застройщик регистрирует право собственности на такой объект. Этот залог прекращается после ввода здания в эксплуатацию, так как с этого момента ОНС не существует, а возникает новый объект недвижимости - здание.
Третий залог возникает на построенную квартиру после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Данный залог прекращается после передачи квартиры застройщиком долевому инвестору.
Указанные выше виды залогов обеспечивают обязательство застройщика перед инвесторами:
1) возвратить вложенные деньги в случае нарушения срока передачи квартиры;
2) оплатить неустойку, проценты и убытки в соответствии с законом.
В случае нарушения застройщиком своего обязательства по передаче квартиры в согласованный срок инвесторы вправе обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. Обращение взыскания на предмет залога допускается через шесть месяцев, исчисляемых от даты окончания срока передачи квартиры инвестору согласно ДДУ.
После вынесения судебного решения об обращении взыскания предмет залога реализуется приставом с торгов. За счет вырученных денежных средств погашаются операционные расходы на обращение взыскания и удовлетворяются денежные требования инвесторов к застройщику.
12.3. Поручительство за застройщика
До 31.12.2013 обязанность застройщика передать квартиру инвестору могла обеспечиваться либо залогом недвижимости, либо поручительством банка. Выбор способа обеспечения оставался за застройщиком. Поручительство в пользу инвесторов оформлялось договором поручительства, который заключался между застройщиком и банком.
Если застройщик не выполнит обязательство по передаче квартиры инвестору в указанный в ДДУ срок, то инвестор вправе предъявлять требование о возврате своих инвестиций и выплате неустойки, процентов и убытков по своему выбору либо к застройщику, либо к банку-поручителю.
Поручительство банка может быть предпочтительнее для инвесторов. В отличие от залога недвижимости, при поручительстве не требуется по закону ждать шести месяцев до удовлетворения своих требований. В случае расторжения ДДУ инвестор вправе предъявить требование о возврате денег сразу в банк-поручитель, а не к застройщику. Тот же, рассчитавшись с инвестором, после этого в порядке регресса истребует денежные средства с застройщика самостоятельно.
Договор поручительства предъявляется в Росреестр одновременно с подачей документов на государственную регистрацию первого ДДУ в здании. Если застройщик обеспечивает свои обязательства поручительством, инвестору рекомендуется получить заверенную застройщиком копию договора поручительства.
С 01.01.2014 в связи с внесением поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ <126> застройщики будут обязаны в обязательном порядке обеспечивать свои обязательства залогом недвижимости, а также по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием своей ответственности в пользу инвестора. То есть залог недвижимости после 01.01.2014 возникнет в пользу инвестора в любом случае, а иные гарантии - в зависимости от выбора застройщика.
<126> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ.
Поручительство банка как гарантия для инвесторов может оказаться предпочтительнее страховки, так как инвестору для предъявления требования к поручителю не нужно получать каких-либо судебных решений. Кроме того, требования к поручителю-банку намного жестче, чем к страховой компании. Уставный капитал банка-поручителя должен составлять не менее 200000000 рублей, а размер его собственных средств не менее 1000000000 рублей.
Поручительство - платная услуга. Таким образом, все издержки, связанные с его получением от банка, застройщики будут включать в цену недвижимости. За снижение рисков придется платить, и конечными плательщиками будут инвесторы. Поручительства банка не требуется, если застройщик осуществляет продажи через ПДКП, а также через жилищные кооперативы.
12.4. Страхование ответственности застройщика
С 1 января 2014 г. на рынке вместо поручительства банка застройщики могут страховать свою ответственность перед инвесторами. Если застройщик не оформит страховку или поручительство банка, он не вправе привлекать инвестиции от граждан в новостройки на основании ДДУ. Выбор вида сделки (поручительство или страхование) остается за застройщиком. Рассмотрим более внимательно вариант со страхованием ответственности застройщика.
Застройщик вправе страховать свою ответственность перед инвестором либо путем заключения договора со страховой компанией, либо путем участия в ОВС.
Договор страхования заключается до государственной регистрации ДДУ. Если речь идет о страховании в страховой компании (далее - страховщик), то страховщик обязан соответствовать ряду требований:
1) иметь уставный капитал в размере не менее 120000000 рублей, а также собственные средства в размере не менее 400000000 рублей;
2) соответствовать всем требованиям по финансовой устойчивости, предъявляемым к страховым организациям;
3) иметь действующую лицензию на соответствующий вид страхования.
Инвесторы выступают выгодоприобретателями по договорам страхования. Сроком страхования признается период от даты заключения ДДУ до даты передачи квартиры инвестору, указанной в ДДУ. Инвесторы будут выгодоприобретателями. Договор страхования заключается на каждый ДДУ отдельно с учетом цены ДДУ. Минимальная сумма страхового возмещения определяется в зависимости от площади квартиры и среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилья в соответствующем регионе. Она утверждается уполномоченным органом власти.
Страховым случаем признается факт нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры инвестору. Однако страховой случай должен быть подтвержден:
1) либо решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
2) либо решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Подчеркну, что от даты наступления страхового случая и до даты получения инвестором указанных выше документов может пройти несколько месяцев, так как судебный процесс - дело не быстрое.
При отсутствии указанных выше судебных документов у инвестора страховая выплата не производится. По общему правилу для получения страхового возмещения инвестор должен подать заявление страховщику о наступлении страхового случая и осуществлении страховой выплаты. Однако в законе не предусмотрено, в какой момент это следует делать. Если такое заявление подать после фактического нарушения застройщиком обязанности по передаче квартиры инвестору, то страховщик может отказаться от выплаты, так как на тот момент еще не будет указанных выше судебных решений. Если же подать это заявление после получения указанных выше судебных решений, страдает принцип немедленного извещения страховщика о страховом случае. Решением проблемы может быть извещение страховщика о наступлении страхового случая без заявления требования об оплате страхового возмещения. Такое требование инвестор может заявить после получения необходимых судебных решений и иных документов. Как будут в дальнейшем решаться подобные технические проблемы, покажет практика.
В договоре страхования не может устанавливаться франшиза <127>. В случае передачи прав инвестором по ДДУ замена выгодоприобретателя допускается с письменным уведомлением об этом страховщика.
<127> Примечание: часть причиненных инвестору убытков, не подлежащая возмещению.
Фактически за услугу по страхованию ответственности застройщика заплатит инвестор, так как все свои издержки застройщики обычно включают в цену квартир. К росту цен окажутся наиболее чувствительны так называемые "ипотечники" и покупатели жилья эконом-класса.
Страховщики относятся к реформе неоднозначно. Процесс строительства непрозрачен и нуждается в сокращении излишних бюрократических процедур. Пока этого не сделано, риски наступления страховых случаев велики. Значит, высока вероятность страховых выплат в пользу инвесторов. При этом рассчитываться с инвесторами придется за свой счет, а затем самостоятельно разбираться с застройщиками в порядке регресса.
Другая проблема страховщиков - недостаток квалифицированных андеррайтеров, способных грамотно оценить риски и определить адекватный размер страховых премий. Поэтому страховые тарифы, скорее всего, будут завышены из-за неопределенности по рискам. Кроме того, страховщики могут иметь проблемы с перестрахованием рисков на западе. Доверие к российским застройщикам западных СК не велико. Брать же на себя полностью риски по новостройкам опасно. При отсутствии перестрахования придется производить выплаты инвесторам из своих средств без участия перестраховщиков.
Второй сценарий страхования ответственности застройщиков - договоры страхования с ОВС. ОВС - это некоммерческая организация, основанная на членстве, создаваемая застройщиками на основании Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ.
Застройщики вступают в ОВС, вносят страховые премии по договору страхования с ОВС, который заключается в пользу инвесторов как выгодоприобретателей. В случае наступления страхового случая и его подтверждения необходимыми документами требование о страховой выплате предъявляется инвестором в ОВС.
Члены ОВС - застройщики солидарно несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам ОВС в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов общества. Это означает, что в случае невнесения членом ОВС дополнительного взноса каждый другой член ОВС обязан внести часть такого дополнительного взноса пропорционально причитающейся к получению от члена ОВС страховой премии <128>. Проще говоря, страховые убытки ОВС покрываются за счет его членов. Если договор страхования досрочно расторгнут, то страховщик, в том числе ОВС, не освобождаются по закону от обязанности выплатить инвестору страховое возмещение.
<128> См.: пункт 3 ст. 7 Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ.
Правила о страховании ответственности застройщиков применяются в отношении ДДУ, которые будут заключены после 01.01.2014 и только при условии, что застройщик не оформил поручительство банка в пользу инвесторов. Заключения договоров страхования ответственности не требуется, если застройщик осуществляет продажи путем заключения ПДКП после ввода здания в эксплуатацию, а также через участие инвесторов в жилищных кооперативах.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 251; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!