Глава 13. ПРОДАЖА ПРАВ ИНВЕСТОРА
На рынке долевых инвестиций значительная часть инвесторов вкладывает денежные средства в новостройку исключительно в целях извлечения прибыли путем дальнейшей перепродажи своих имущественных прав на квартиру.
Если вложить инвестиции на начальных этапах строительства, то ближе к его завершению рыночная цена квартиры в новостройке может возрасти до 20 - 30% от первоначальной цены. Таким образом, долевые инвестиции в новостройку за год в некоторых случаях способны принести существенно больше денег, чем вложения в банковский депозит за аналогичный период. Разумеется, многое зависит от конкретной ситуации, а также от характеристик отдельно взятого строительного проекта.
Другой причиной продажи прав требования инвестора к застройщику является потребность инвестора в оборотных средствах. Например, инвестору срочно нужны деньги, чтобы рассчитаться со своими кредиторами или потратить их на другие, более важные и актуальные для инвестора цели. Довольно часто отчуждение инвестором своих инвестиционных прав вызвано проблемами инвестора с оплатой привлеченного банковского кредита.
В этой главе мы рассмотрим продажу прав инвестора при схеме продаж путем заключения ДДУ, при схеме продаж путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП) с векселем, а также при схеме продаж через жилищный кооператив (ЖК).
При продаже прав инвестора по ДДУ необходимо знать несколько установленных законом ограничений такой продажи:
|
|
|
1) продажа возможна только после полной оплаты долевым инвестором всей суммы долевых инвестиций застройщику либо с одновременным переводом долга <129>;
<129> См.: часть 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
2) продажа допускается не ранее чем от даты государственной регистрации ДДУ и не позднее даты подписания между застройщиком и долевым инвестором передаточного акта на построенное помещение <130>;
<130> См.: часть 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
3) продажа имущественных прав инвестора по инвестиционному договору от юридического лица в пользу гражданина не допускается <131>.
<131> См.: часть 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Последнее правило законодатель установил, очевидно, опасаясь со стороны недобросовестных застройщиков каких-либо злоупотреблений, направленных на обход требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Если инвестор заложил свои имущественные права по ДДУ в пользу банка, кредитующего эту сделку, следует учитывать, что продажа прав инвестора допускается только с согласия соответствующего банка как залогодержателя <132>.
<132> См.: ст. 346 Гражданского кодекса РФ.
|
|
|
При этом на нового инвестора переводятся обязанности по кредитному договору с банком либо долг по кредиту перед банком погашается за счет средств, оплачиваемых новым долевым инвестором за покупаемое право требования прежнего долевого инвестора.
Инвестор вправе продать свои права требования по ДДУ либо самостоятельно, либо с помощью риелтора, либо путем обращения к застройщику. В любом случае застройщик обычно получает свою комиссию в той или иной форме при оформлении этой сделки, которая может доходить до 3% от суммы сделки.
Передача имущественных прав по ДДУ оформляется дополнительным соглашением к ДДУ между прежним инвестором (цедент), новым инвестором (цессионарий) и застройщиком.
Для вступления в силу соглашения об уступке права требования по ДДУ требуется его государственная регистрация <133>. В проекте сделки об уступке права требования по ДДУ обычно определяются следующие условия:
<133> См.: ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
1) предмет уступки права требования со ссылкой на ДДУ, из которого возникли права требования;
2) цена уступки права требования;
3) порядок государственной регистрации соглашения;
4) порядок передачи документов и расчетов между прежним долевым инвестором и новым долевым инвестором;
|
|
|
5) порядок урегулирования правоотношений по кредиту (если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка);
6) вопрос о согласовании уступки права требования по ДДУ с банком-залогодержателем (если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка под залог права требования по ДДУ);
7) иные условия по усмотрению сторон с учетом мнения застройщика, а также залогодержателя (в случае залога права требования).
После подписания сделки прежний и новый инвесторы, если это физические лица, обычно закладывают согласованную денежную сумму в банковскую ячейку. Далее они подают соответствующие заявления в Росреестр с приложением всех экземпляров соглашения об уступке права требования, а также ДДУ и документа, подтверждающего оплату госпошлины. В случае, когда от имени сторон действуют представители, прилагаются также нотариально удостоверенные доверенности, подтверждающие полномочия таких представителей.
Если право требования по ДДУ заложено, Росреестр может потребовать от сторон сделки предоставить согласие залогодержателя на сделку. Кроме того, может потребоваться справка застройщика об оплате всей суммы долевых инвестиций с приложением платежных документов <134>.
|
|
|
<134> См.: пункт 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
На соглашении об уступке права требования по ДДУ регистратор ставит специальный штамп Росреестра о государственной регистрации сделки, а также указывает регистрационный номер записи в ЕГРП об уступке права требования и расписывается.
После государственной регистрации соглашения об уступке права требования новый инвестор приобретает право требования к застройщику по договору, а прежний инвестор получает деньги из банковской ячейки в счет оплаты сделки. Далее передача квартиры в новостройке после завершения строительства осуществляется застройщиком в собственность уже новому инвестору.
При продаже прав инвесторов по ПДКП также оформляется дополнительное соглашение к этому договору между прежним инвестором и новым инвестором, а также с участием застройщика в качестве согласующей сделку стороны. Однако, поскольку ПДКП не нуждается в государственной регистрации, дополнительные соглашения также не регистрируются и вступают в силу от даты подписания сторонами сделки. В этом случае сделка может быть подписана в банке, после чего покупатель переводит средства со своего счета на счет продавца.
Продажа пая в ЖК прямо законом не предусмотрена. Однако пай по сути является имущественным правом, то есть может отчуждаться. Однако проблема в том, что с паем связано членство в ЖК, а принятие новых членов в ЖК по закону относится к компетенции общего собрания членов ЖК. Таким образом, в условиях правового вакуума передача пая в ЖК от прежнего инвестора к новому инвестору обычно оформляется довольно сложным способом:
1) прежний и новые инвесторы подписывают договор купли-продажи пая, где фиксируется разница между оплаченной суммой пая и его рыночной стоимостью; по мнению сторон сделки, новый инвестор оплачивает пай прежнему инвестору (возможно, через аккредитив);
2) прежний инвестор подает заявление о выходе из ЖК;
3) новый инвестор подает заявление о вступлении в члены ЖК;
4) после вступления в члены ЖК новый инвестор выплачивает сумму пая в ЖК;
5) ЖК перечисляет сумму пая в счет возврата средств прежнему инвестору;
6) ЖК и прежний инвестор подписывают соглашение об отсутствии претензий, новый инвестор получает членскую книжку и вносит последующие паевые взносы.
При отчуждении инвестиционных прав продавец обязан передать покупателю все документы, подтверждающие наличие права требования к застройщику. Необходимо, чтобы сделка была согласована застройщиком. В этом случае снижаются риски последующего конфликта с ним, а также юридических недоразумений, когда сделка в части передачи квартиры исполняется прежнему инвестору, а не новому инвестору.
При продаже прав по ДДУ прежний инвестор передает новому инвестору ДДУ, а также все соглашения к нему и документы об оплате квартиры в оригинале.
При продаже прав по ПДКП прежний инвестор передает новому инвестору ПДКП, а также все соглашения к нему и документы об оплате квартиры в оригинале.
При продаже пая в ЖК прежний инвестор передает новому инвестору по передаточному акту пай. Далее все документы, удостоверяющие его право на пай, новый инвестор получает в ЖК, в том числе решение правления ЖК о созыве собрания членов ЖК по вопросу принятия нового инвестора в члены ЖК, и положительное решение такого собрания, а также членскую книжку и справку о погашенных платежах за пай.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 220; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!