Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів
Склад планувальної документації щодо використання земель у межах населених пунктів
Право на забудову
Особливості виникнення права на забудову земельної ділянки
Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів
Незважаючи на те, що чинне земельне законодавство не виділяє ці землі в самостійну категорію, це не позбавляєможливості виокремити загальні риси правового режиму земель населених пунктів.
| Правовий режим земель у межах населених пунктів (міст, селищ і сіл) – це встановлений правовими нормами порядок, який визначає структуру та цільове призначення всіх земель, що становлять територію населеного пункту та окремих категорій у його межах, приналежність цих земель певним суб'єктам, розпорядження, управління та користування ними, охорону цих земель, права та обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів, а також компетенцію місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в регулюванні земельних відносин. |
Співвідношення понять «землі населених пунктів» та «землі житлової та громадської забудови»
Діючий ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє землі населених пунктів як окрему категорію земель. Натомість, в окрему категорію виділені землі житлової та громадської забудови (стаття 38 ЗКУ):
| До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. |
Землі житлової та громадської забудови займають 1,7 млн. га.
|
|
|
Отже, поняття «землі населених пунктів» та «землі житлової та громадської забудови» співвідносяться як ціле та частина.
Мотивом законодавчої «заміни» категорії «землі населених пунктів» на «землі житлової та громадської забудови» стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. Відзначимо, що виділення земель в окрему категорію – не самоціль, а визнання їх однорідного і усталеного правового режиму, відмінного від режиму інших земель. На наш погляд, у земель населених пунктів такий режим є, а в земель житлової та громадської забудови – немає, адже все, що сказано у стаття 39 «Використання земель житлової та громадської забудови» ЗКУ, повною мірою стосується всіх земель населених пунктів:
Склад земель населених пунктів
Характерною ознакою земель населених пунктів є входження до їх складу земель різних категорій.
|
|
|
Напр., у межах м. Києва із загальної площі 83,53 тис. га 13,61% – землі під житловою та громадською забудовою, 43,58% – лісовкриті землі, 7,99% – землі водного фонду, 7,06% – ЗСГП, 0,72% – землі історико-культурного призначення, 14,34% – землі, що використовуються для відпочинку (в т.ч. дачні земельні ділянки), 6,34% – землі під промисловою забудовою тощо.
Входження до складу земель населених пунктів різних категорій земель було одним з аргументів на користь невизнання земель населених пунктів окремою категорією земель. Проте варто зазначити, що належність однієї земельної ділянки одночасно до кількох категорій земель – явище поширене і в принципі неминуче (напр., землі лісогосподарського призначення та водного фонду можуть входити до складу земель оборони, природного заповідного фонду тощо).
Деякі землі у складі населених пунктів важко віднести до будь-якої із існуючих категорій. Це стосується, зокр., частини т.з. «земель загального користування». Ці землі лише побіжно згадуються у ЗКУ (ч. 3 стаття 83) і включають, зокрема, вулиці, проїзди, площі тощо.
За видом населеного пункту землі населених пунктів можна поділити на (1) землі міст, (2) землі селищ міського типу, (3) землі сільських населених пунктів (сіл). Такий поділ має важливе значення і впливає на правовий режим відповідних земель насамперед тому, що законодавство передбачає різні правила планування та забудови різних населених пунктів.
|
|
|
Законодавство також передбачає поділ земель населених пунктів на зони. Так, відповідно до п.2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу (в т.ч. зовнішнього транспорту), і ландшафтну рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокр., промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено «функціонально-адекватний склад» підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. Проблемою, на наш погляд, є те, що такий поділ не співпадає із законодавчим поділом земель на категорії. Вирішення цієї суперечності вбачається у відмові від поділу земель на категорії.
Важливе значення для правового режиму земель має включення та знаходження їх у межах населеного пункту. Відповідно до статті 173 ЗК України межею села, селища чи міста вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, яка відокремлює територію конкретного населеного пункту від інших територій.
|
|
|
Межі села, селища чи міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.
Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначають наступні їх ознаки: 1) використання таких земель як територіального базису для розміщення обєктів містобудування та інших обєктів; 2) використання земель здійснюється відповідно до містобудівних вимог; 3) знаходження більшої частни земель у межах населеного пункту у комунальній власності; 4) неоднорідність складу земель у межах населених пунктів, що проявляється у знаходженні на їх території земель, які належать до інших категорій у складі земельного фонду країни (накладання правових режимів категорій земель); 5) плановий характер використання земельних ресурсів населеного пункту; 6) зонування території населеного пункту; 7) навність обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок у межах населеного пункту; 8) наявність земель загального користування у межах населених пунктів.
Отже, особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначає закріплений правовими нормами порядок використання всіх земель, які складають територію населеного пункту, як просторово-територіальний базис, з урахування цільового призначення земельних ділянок, яке встановлюється відповідно до вимог містобудівної та іншої плануючої документації, в межах відповідної зони населеного пункту та визначає приналежність цих земель певним субєктам з особливостями управління та охорони.
Склад планувальної документації щодо використання земель у межах населених пунктів
| Згідно зі статтею 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», містобудівна документація – затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. |
До складу містобудівної документації входить:
· Генеральна схема планування території України – містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України (стаття 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Схема затв. ЗУ «Про Генеральну схему планування території України»;
· схеми планування окремих частин території України – статті 11, 12 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»;
· схеми планування території на регіональному рівні –планувальна документація, яка розробляється у розвиток Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови, використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин (стаття 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Положення, що стосуються схем, вміщені у статтях 13, 15 Закону;
· генеральний план населеного пункту. Стаття 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються стаття 17 Закону. Відповідно до ч. 2 цієї статті, невід’ємною частиною генерального плану є план земельно-господарського устрою. Окремі положення щодо змісту плану земельно-господарського устрою передбачені статтею 16 ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», відповідно до якої ПКМ від 22.02.2008 №79 затверджено Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту;
· план зонування території (зонінг) – містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон (стаття 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Режим документації визначений стаття 18 Закону;
· детальний план території – містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території (стаття 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Вимоги до плану вміщені у ст.19 Закону, а також ДБН Б.1.1-14:2012 «Склад та зміст детального плану території»;
Окрім положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», вимоги до містобудівної документації вміщені також у численних нормативних документах, насамперед, у галузі будівництва та у сфері забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення. Серед цих документів варто виділити ДБН 360-92 («Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень») та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996. На сьогодні правові засади видання НД у галузі будівництва визначаються ЗУ «Про будівельні норми».
На основі містобудівної документації особі, що бажає здійснити забудову земельної ділянки, надаються вихідні дані для проектування (стаття 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду України від 07.07.2011 №109 «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст»), а також, у певних випадках, будівельний паспорт забудови земельної ділянки (стаття 27 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду від 05.07.2011 №103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки») Проектування на підставі паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
Право на забудову
| Право на забудову – законодавчо забезпечена можливість і здатність особи здійснювати дозволену законом містобудівельну діяльність на земельній ділянці, яка належить їй на праві користування. |
Забудова може бути здійснена за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови, що вона узгоджується з цільовим призначенням земельної ділянки та містобудівною документацією.
Цивільний Кодекс України у системі відносин власності окремо регламентує право власності на землю (земельну ділянку) і право власності на житло.
Встановлено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на власний розсуд відповідно до її цільового призначення – зводити на ній будівлі і споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. При цьому ЦК передбачає норму, відповідно до якої право власника на забудову здійснюється за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Суб’єктами права власностi на землю (земельну дiлянку) є фiзичнi особи, юридичнi особи, держава, територiальнi громади. Права та обов’язки суб’єктiв права власностi на землю (земельну дiлянку) встановлюються законом.
Власник земельної дiлянки має право зводити на нiй будiвлi та споруди, закритi водойми, здiйснювати перебудову, а також дозволяти будiвництво на своїй дiлянцi iншим особам.
Власник земельної дiлянки набуває право власностi на зведенi ним будiвлi, споруди та iнше нерухоме майно.
Право на забудову виникає з моменту: 1) надіслання повідомлення про початок підготовчих робіт, визначених будівельними нормами, державними стандартами і правилами, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, до органу державного архітектурно-будівельного контролю; 2) реєстрації декларації на початок виконання підготовчих робіт у випадках винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень; 3) набутя права на виконання підготовчих робіт.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 309; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!