Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Статья 175. Специальный счет

1. Положения гл. 16 ЖК РФ находятся в системной связи с нормами ГК РФ (гл. 45, 46) и Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России от 19.06.2012 N 383-П. Денежные средства, предназначенные для финансирования работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома, должны зачисляться на специальный счет. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, предусмотренными ЖК РФ для счета данного вида.

2. В соответствии со ст. 845 ГК РФ по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. Договор банковского счета является консенсуальным (заключенным с момента достижения сторонами соглашения по поводу существенных условий договора), двусторонним (права и обязанности по договору возникают как у банка, так и у владельца счета), возмездным и бессрочным.

В юридической литературе банковские счета классифицируются по различным правовым основаниям*(6). Так, по цели расходования средств на счете выделяют универсальные и целевые счета, с последних денежные средства могут расходоваться только на цели, прямо указанные в законе и договоре. В зависимости от объема расчетных операций наряду со счетом, на котором могут совершаться любые расчетные операции, также выделяют счета со средствами, на которых можно производить лишь ограниченный круг расчетных операций, и счета, которые открываются для перечисления средств на другие счета или выдачи определенным лицам*(7).

Указанные классификации имеют большое значение для характеристики специального счета. Прежде всего, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи специальный счет открывается только определенным субъектам. Так, владельцами специального счета могут быть:

- товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом;

- региональный оператор, при условии что собственники помещений многоквартирного дома приняли решение о выборе в качестве владельца счета именно регионального оператора.

3. Формирование фонда капитального ремонта может осуществляться только на одном специальном счете, на одном специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Таким образом, владельцем счета является юридическое лицо - некоммерческая организация, а именно - потребительский или иной специализированный кооператив, товарищество собственников жилья, фонд, в случае выбора в качестве владельца счета регионального оператора. ЖК РФ устанавливает важнейшее правило, в соответствии с которым на денежные средства на специальном счете не может быть обращено взыскание по обязательствам самого владельца этого счета, в случае признания владельца счета несостоятельным (банкротом) денежные средства находящиеся на специальном счете, не подлежат включению в конкурсную массу, из которой должны удовлетворяться претензии кредиторов юридического лица - владельца счета.

Такое законодательное решение представляется совершенно обоснованным, так как денежные средства, находящиеся на специальном счете, имеют исключительно целевое назначение, они предназначены для оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного дома.

При этом обязательства перед кредиторами у владельца специального счета могут возникнуть и в связи с исполнением решений общего собрания собственников помещений об оплате работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома, а также получении займа или кредита на проведение капитального ремонта. В случае возникновения таких обязательств владелец специального счета отвечает перед кредиторами, в том числе и денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета

1. Порядок открытия специального счета регламентирован не только гл. 45 ГК РФ, но и банковскими правилами, в частности, инструкцией Банка России от 14.09.2006 N 28-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)". Для открытия счета клиент предоставляет в банк соответствующим образом оформленный и заверенный комплект документов, в зависимости от вида открываемого счета и правового статуса клиента. В данный комплект входят заявление об открытии счета специально установленной формы, которое должно быть подписано руководителем и главным бухгалтером владельца счета; документы о государственной регистрации юридического лица либо нотариально заверенные копии либо копии, заверенные регистрирующим органом, либо подлинники документов для последующего его копирования банком; карточка с образцами подписей и оттиска печати (заверенная нотариально или заверенная банком) и иные документы в соответствии с банковскими правилами. Банк, приняв представленные документы от заявителя, может заключить с ним договор путем составления единого документа или без составления документа на основании разрешительной надписи о его открытии на заявлении клиента. В соответствии со ст. 846 ГК РФ банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.

Характеризуя особенности открытия специального счета, следует отметить, что в связи с его спецификой законодательство устанавливает особые требования к субъектному составу не только для клиента (владельца счета), но и для другой стороны договора, а именно банка. В частности, специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд. руб. Банк России должен ежеквартально размещать информацию о таких кредитных организациях на своем официальном сайте в сети Интернет.

2. Расторжение договора специального счета также имеет свою специфику по сравнению с общими правилами, установленными ГК РФ. В соответствии со ст. 859 ГК РФ договор банковского счета может быть расторгнут как по инициативе банка (в случаях, предусмотренных законом), так и по инициативе клиента (владельца счета). По инициативе последнего договор может быть расторгнут в любое время.

Владелец специального счета должен подчиниться решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации. В указанных случаях владелец специального счета должен подать заявление в банк о расторжении договора специального счета в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников. Если это не будет им сделано, то договор специального счета подлежит расторжению в судебном порядке по заявлению любого из собственников помещений, а также регионального оператора - в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта. Но при этом необходимо отметить, что закрытие специального счета возможно только при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Остаток денежных средств направляется банком либо на счет регионального оператора - в том случае, когда собственники помещений приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, либо на другой специальный счет - в том случае, когда принято решение о замене владельца специального счета или кредитной организации.

Статья 177. Совершение операций по специальному счету

Целевое назначение денежных средств, аккумулируемых на специальном счете, определяет и ограниченный объем совершаемых по нему операций. Данные виды банковских операций исчерпывающим образом перечислены в ч. 1 комментируемой статьи, для краткости их можно охарактеризовать так: оплата работ и услуг, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного дома, в том числе и операции, связанные с получением займа или кредита на капитальный ремонт, выплата предусмотренных процентов, комиссионных вознаграждений и другие операции, которые обеспечивали бы проведение капитального ремонта.

Особенность, установленная комментируемой статьей для осуществления банковских операций по специальному счету, заключается еще и в том, что одного распоряжения владельца счета оказывается недостаточно для исполнения поручения клиента. Владелец специального счета должен предоставить в банк также следующие документы:

- для операций по перечислению денежных средств со специального счета - протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также сам договор об оказании этих услуг и выполнении работ. В банк может быть представлен и акт приемки оказанных услуг или выполненных работ. Однако это необходимо только в случае осуществления операции по выплате аванса на указанные услуги и работы в размере более чем 30% от их стоимости;

- для операций по списанию денежных средств со специального счета в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по этим договорам - протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания о заключении кредитного договора или договора займа, а также сам договор займа или кредита.

Если указанные документы не предоставлены, то банк обязан отказать клиенту (владельцу счета) в выполнении его распоряжения.

Комментируемая статья обязывает как владельца специального счета, так и банк, в котором этот счет открыт, предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома информацию о состоянии этого счета.

Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Статья 178. Правовое положение регионального оператора

1. В разд. IX ЖК РФ установлены правовые основы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе порядок аккумуляции денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта. Наряду с децентрализованной системой накопления средств на отдельных банковских счетах товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов предусмотрена централизованная система аккумулирования и управления накоплениями на капитальный ремонт общего имущества на счете уполномоченной субъектом РФ организации. Такой организацией выступает региональный оператор.

2. Организационно-правовой формой регионального оператора является фонд, которым в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РФ признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели.

Таким образом, региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается в организационно-правовой форме фонда и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи учредителем фонда выступает субъект РФ в лице уполномоченного органа, что противоречит п. 1 ст. 118 ГК РФ.

Часть 3 комментируемой статьи предусматривает возможность определения особенностей деятельности регионального оператора ЖК РФ, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ. Эти особенности, видимо, могут представлять собой исключения из общих правил, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом "О некоммерческих организациях". Согласно п. 4 ст. 7 Федерального закона "О некоммерческих организациях" особенности создания и деятельности фондов отдельных видов могут устанавливаться федеральными законами о таких фондах.

Исключением из общих положений о фонде является и ч. 4 комментируемой статьи, в соответствии с которой региональный оператор не вправе создавать коммерческие и некоммерческие организации. Пункт 2 ст. 118 ГК РФ предусматривает, что для осуществления предпринимательской деятельности фонды вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них. В то же время нормы ч. 4 комментируемой статьи прямо не запрещают занятие фондом предпринимательской деятельностью.

4. Учредительным документом регионального оператора является устав, в котором должно содержаться наименование фонда, включающее слово "фонд", сведения о цели фонда; указания об органах фонда, в том числе о попечительском совете, осуществляющем надзор за деятельностью фонда, о порядке назначения должностных лиц фонда и их освобождения, о месте нахождения фонда, о судьбе имущества фонда в случае его ликвидации.

5. Из ч. 5 комментируемой статьи следует, что отношения между собственниками помещений и региональным оператором носят договорной характер, что конкретизировано ст. 181 ЖК РФ. Представляется, что правовая природа данного договора имеет гражданско-правовую природу, а требования к содержанию и форме договора должны быть определены ЖК РФ. К таким договорам подлежат применению также общие нормы гражданского законодательства о договорах, обязательствах, сделках. Отсутствие договора, заключенного в письменной форме, не должно освобождать регионального оператора от ответственности перед собственниками помещений, исполняющих надлежащим образом обязанности по внесению платежей. Неисполнение обязанности по внесению платежей отдельными собственниками помещений в многоквартирном доме не должно освобождать регионального оператора от исполнения обязанностей и ответственности перед теми собственниками, которые надлежащим образом исполняют эту обязанность. Кроме того, в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. В отношении данной нормы Верховный Суд РФ определил, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме. Действие названной нормы не утрачивает силу в связи с введением в действие гл. 17 ЖК РФ.

6. В соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РФ учредители не отвечают по обязательствам созданного ими фонда, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает исключение из этого правила - субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах. В соответствии с п. 1 ст. 399 ГК РФ до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику. Следовательно, первоначально собственник помещения в многоквартирном доме должен предъявить требование региональному оператору. Если последний отказался удовлетворить требование собственника или собственник не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено к субъекту РФ.

Применительно к данной норме необходимо определить круг обязательств регионального оператора перед собственниками помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В то же время ответственность регионального оператора перед собственниками носит ограниченный характер. В ч. 5 комментируемой статьи говорится о возмещении убытков, причиненных собственникам помещений в многоквартирных домах в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.

7. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим методическое обеспечение деятельности региональных операторов в соответствии с ч. 7 комментируемой статьи, является Минрегион России (п. 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40).

8. Правовое регулирование деятельности региональных операторов, как следует из ч. 3, относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В числе первых нормативных правовых актов, регулирующих отношения в области капитального ремонта, и соответственно, деятельности региональных операторов, стал принятый Белгородской областной Думой Закон от 31.01.2013 N 173 "О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области", в соответствии с которым региональный оператор создается в целях реализации ЖК РФ и создания условий для формирования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Белгородской области. Региональный оператор учреждается органом исполнительной власти Белгородской области, осуществляющим государственное регулирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

9. Жилищный кодекс РФ не предусматривает особенностей ликвидации фонда. Порядок ликвидации фонда определяется ст. 119 и другими нормами ГК РФ, других федеральных законов, в том числе Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Статья 179. Имущество регионального оператора

1. Комментируемая статья определяет имущественную основу деятельности регионального оператора, создаваемого в организационно-правовой форме фонда. В соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РФ имущество, переданное фонду его учредителями (учредителем), является собственностью фонда.

Исходя из ч. 1 комментируемой статьи представляется, что учредителем при создании фонда должен быть сделан взнос, необходимый для осуществления административно-хозяйственной деятельности регионального оператора с учетом ч. 3 комментируемой статьи.

К другим не запрещенным законом источникам, предусмотренным в п. 3 ч. 1 комментируемой статьи, могут быть отнесены благотворительные взносы физических и юридических лиц, финансовые средства публично-правовых образований, выделяемые в соответствии с БК РФ (субсидии и др.), средства, выделяемые товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом в фонд капитального ремонта (например, средства от использования общего имущества в многоквартирном доме), денежные средства, полученные по кредитным договорам, договорам займа и др. В части доходов от занятия предпринимательской деятельностью необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РФ фонд вправе заниматься предпринимательской деятельностью, необходимой для достижения общественно полезных целей, ради которых создан фонд, и соответствующей этим целям.

Денежные средства, полученные региональными операторами на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость (п. 3 ст. 162 НК РФ).

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает систему нормативных правовых актов, регулирующих отношения по использованию имущества регионального оператора. К ним относятся:

- Гражданский кодекс РФ;

- иные федеральные законы;

- указы Президента РФ;

- постановления Правительства РФ;

- акты федеральных органов исполнительной власти;

- законы субъектов РФ;

- другие нормативные правовые акты субъектов РФ.

3. Часть 3 комментируемой статьи корреспондирует с п. 2 ст. 118 ГК РФ, согласно которому фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. Фонд обязан ежегодно публиковать отчеты об использовании своего имущества.

Средства, полученные от собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть использованы только на цели финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества, и только в том многоквартирном доме, собственники которого такие платежи произвели. Часть 4 устанавливает исключение из общего правила ч. 3 комментируемой статьи. Однако механизм возврата средств, полученных от собственников других домов, в ЖК РФ не определен. Представляется, что при отсутствии такого механизма на федеральном уровне необходима его выработка на уровне закона субъекта РФ.

Так, в Законе Белгородской области "О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области" предусматривается, что средства, полученные региональным оператором, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете этого же регионального оператора, при этом использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального района (городского округа).

В законодательстве необходимо определить условия возврата денежных средств, сроки их возврата, последствия их несвоевременного возврата для собственников многоквартирного дома и для регионального оператора.

Кроме того, с учетом целевого характера платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, необходимо предусмотреть недопустимость обращения взыскания на эти платежи по обязательствам фонда, за исключением обязательств, связанных с оплатой капитального ремонта, проведенного в многоквартирном доме, собственниками которого были внесены названные платежи либо в целях возврата платежей собственникам другого многоквартирного дома, за счет платежей которых был осуществлен капитальный ремонт.

Статья 180. Функции регионального оператора

1. В комментируемой статье перечислены основные функции регионального оператора, а также источники их правового регулирования и порядка их выполнения, которые необходимо соотносить с источниками правового регулирования деятельности регионального оператора. В соответствии с ч. 3 ст. 178 ЖК РФ деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ с учетом особенностей, установленных ЖК РФ, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ. В то же время функции регионального оператора устанавливаются лишь ЖК РФ и законами субъекта РФ, а также учредительными документами. Необходимо учитывать, что учредительным документом фонда является только устав. Порядок их выполнения устанавливается законом субъекта РФ.

Порядок осуществления функций региональным оператором конкретизирован в ЖК РФ, а также в перечисленных в комментируемой статье нормативных актах. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 172 ЖК РФ региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, предусмотренные законом субъекта РФ сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.

2. К иным функциям регионального оператора законами субъектов РФ могут быть отнесены проведение обследования технического состояния многоквартирных домов с целью оценки износа домов, определения необходимого объема работ для проведения капитального ремонта и возможных затрат на его проведение, а также определение очередности капитального ремонта, видов работ и объемов их финансирования (см. Закон Белгородской области "О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области").

Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора

1. В комментируемой статье предусматриваются требования к договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, являющемуся основанием для возникновения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и региональным оператором, а также порядок его заключения. Названный договор является гражданско-правовым, в связи с чем к нему подлежат применению общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах, сделках. Предметом данного договора является обеспечение проведения капитального ремонта в многоквартирном доме. Исходя из этой функции регионального оператора определяются его обязанности по договору. В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит внесение взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

2. Основанием для заключения данного договора является принятие региональной программы капитального ремонта. В соответствии с ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Однако в названной норме указанная обязанность не связана с заключением договора, предусмотренного в комментируемой статье. Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставляется срок для определения способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

3. Часть 1 комментируемой статьи предусматривает исключение из общего правила о свободе заключения договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ) и устанавливает обязанность собственников заключить договор с региональным оператором, в то же время не определяя всех условий данного договора.

Стороной в договоре, как следует из второго предложения ч. 1, являются собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников. В связи с этим возникают вопросы относительно других собственников помещений, а также о представительстве собственников при заключении договора или договоров. Аналогичные вопросы возникают и при реализации обязанности по направлению проекта договора собственникам в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи.

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1. Комментируемая статья посвящена реализации важнейшей функции регионального оператора - обеспечению проведения капитального ремонта. В основе осуществления данной функции лежит региональная программа капитального ремонта (ст. 168 ЖК РФ).

Информация, предусмотренная п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, направляется не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Данная информация направляется в адрес организации, осуществляющей управление многоквартирным домом: товарищества собственников жилья, жилищного или иного кооператива, управляющей организации, а при индивидуальном управлении - в адрес собственника или уполномоченного собственниками лица, указанный в договоре о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

2. Исходя из возложенной на регионального оператора функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ), региональный оператор, по существу, выступает посредником между потребителями - собственниками помещений, для обеспечения нужд которых проводится капитальный ремонт многоквартирного дома, и подрядными организациями, которые выполняют работы по капитальному ремонту. Кроме того, ч. 4 комментируемой статьи предусматривает еще одно посредническое звено в этой цепочке подрядных отношений - органы местного самоуправления, муниципальные бюджетные учреждения.

Собственники помещений в многоквартирном доме, подпадающие под понятие потребителя (гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), вправе предъявить требования, связанные с недостатками проведенного капитального ремонта не только к региональному оператору (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ), но и непосредственно к подрядчику (ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей).

Договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта не должен ухудшать права потребителя в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором

1. Комментируемой статьей определяется порядок учета фондов капитального ремонта многоквартирного дома региональным оператором. Понятие фонда капитального ремонта дано в ч. 1 ст. 170 ЖК РФ, в соответствии с которой данный фонд образуют взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

2. В числе сведений, подлежащих учету в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, целесообразно также указать информацию о тех денежных средствах, которые были выплачены на капитальный ремонт другого многоквартирного дома на возвратной основе, а также информацию об их возврате (невозврате).

3. В порядке, предусмотренном ч. 3 комментируемой статьи, собственник помещения в многоквартирном доме имеет право получить информацию, определенную в ч. 2. Представляется, что собственник должен иметь право на информацию не только о размере своих взносов, но и о размере фонда капитального ремонта в целом, задолженности других собственников помещений в целом.

4. Лицом, ответственным за управление многоквартирным домом, является:

- при управлении посредством товарищества собственников жилья, кооператива, управляющей организации - лицо, действующее по доверенности или без доверенности (руководитель) от имени юридического лица, осуществляющего управление многоквартирным домом;

- при непосредственном управлении - один из собственников помещений в многоквартирном доме, назначенный решением общего собрания собственников, или лицом, уполномоченным доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

5. В соответствии с п. 6 ст. 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, и которыми устанавливаются порядок предоставления региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии со ст. 183 ЖК РФ, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений.

Статья 184. Возврат средств фонда капитального ремонта

1. В соответствии с ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

В том случае, если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а после аккумуляции платежей собственников помещений в этом доме был признан аварийным, собственникам помещений эти взносы не возвращаются. Не исполняется и обязанность регионального оператора по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома.

2. Часть 10 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что снос или реконструкция многоквартирного дома, признанного аварийным, осуществляется собственниками на основании предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Однако собственники могут не осуществить снос или реконструкцию указанного дома, что влечет в этом случае изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. В последнем случае применению подлежат нормы о выплате собственникам помещений в многоквартирном доме средств фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт.

Порядок направления средств фонда на цели сноса или реконструкции дома, а также порядок выплаты собственникам помещений в этом многоквартирном доме средств фонда капитального ремонта должен быть определен законодательством субъектов РФ. До решения подобного рода вопросов в законодательстве обязанность по внесению ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме не может быть установлена.

Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора

1. Финансовая устойчивость представляет собой экономическую категорию, которая определяется как составная часть общей устойчивости организаций, позволяющих поддерживать свою деятельность в течение определенного периода времени. Ее критерии достаточно многообразны. В их числе ликвидность, платежеспособность и т.д. В рамках правового регулирования в комментируемой статье предусматривается возможность определения требований, обеспечивающих финансовую устойчивость регионального оператора. Гарантии обеспечения финансовой устойчивости имеют место и применительно к другим участникам гражданского оборота, например, страховщикам (ст. 25 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации"), в частности, требования к минимальному уставному капиталу, страховым резервам, обеспеченность активами, учету и отчетности и т.д.

2. Комментируемая статья вводит общую норму о правовом регулировании требований к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора. Такие требования могут быть установлены только ст. 185 ЖК РФ и законами субъектов РФ. Вызывает сомнение такое ограничение применительно к другим нормам ЖК РФ и иным федеральным законам, например, регулирующим деятельность фондов.

В ч. 2 предусматривается единственный вид гарантии - определение доли от объемов взносов на капитальный ремонт, которые могут быть израсходованы на финансирование капитального ремонта. Размер этой доли определяется субъектом РФ. Границы такого размера не установлены.

Так, например, в Белгородской области объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется в размере не менее 80 и не более 95% от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год.

Терминология ч. 2 имеет расхождение с ч. 1 ст. 179 ЖК РФ, где взносы собственников определены как "платежи собственников помещений в многоквартирных домах", а термин "взносы" применяется в отношении имущества, переданного фонду его учредителем.

3. В ч. 3 комментируемой статьи говорится о дополнительных требованиях к обеспечению финансовой устойчивости регионального оператора, которые могут быть установлены законом субъекта РФ, что по своей сути повторяет норму ч. 1 ст. 185 ЖК РФ.

Статья 186. Контроль за деятельностью регионального оператора

1. Уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющим контроль за соответствием деятельности регионального оператора, выступает учредитель регионального оператора (ч. 2 ст. 178 ЖК РФ).

Порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств в соответствии с п. 8 ст. 167 ЖК РФ устанавливается органами государственной власти субъекта РФ.

Так, п. 2 ст. 8 Закона Белгородской области "О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области" определено, что региональный оператор обязан ежемесячно на первое число каждого месяца, следующего за отчетным, представлять в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирных домах (адрес, год постройки, общая площадь многоквартирного дома), собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах, путем представления банковской выписки по остатку из лицевого счета, заверенного в соответствии с действующим законодательством.

2. Кроме перечисленных в комментируемой статье органов контроля за деятельностью регионального оператора контроль осуществляют и другие государственные органы, в частности, налоговые органы, прокуратура и др. Региональный оператор предоставляет информацию о своей деятельности органам государственной статистики, налоговым органам и иным лицам в соответствии с законодательством РФ и учредительными документами регионального оператора.

В целях реализации положений комментируемой статьи для осуществления финансового контроля в соответствии с ч. 4.3 ст. 20 ЖК РФ проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Статья 187. Отчетность и аудит регионального оператора

1. Частью 1 комментируемой статьи предусмотрен один из случаев обязательного аудита, установленного ст. 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 307-ФЗ "Об аудиторской деятельности". Обязательный аудит проводится ежегодно. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность некоммерческой организации состоит из бухгалтерского баланса, отчета о целевом использовании средств и приложений к ним. Иное может быть предусмотрено федеральным законом (ч. 2 ст. 14 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

2. Заключение аудиторского договора осуществляется региональным оператором и утверждается учредителем регионального оператора. Аудиторское заключение представляется аудиторской организацией, индивидуальным аудитором только региональному оператору. Предоставление аудиторского заключения непосредственно учредителю регионального оператора законодательством не предусмотрено.

Статья 188. Ответственность регионального оператора

1. Комментируемая статья в основном повторяет положения ч. 5 и ч. 6 ст. 178 ЖК РФ и создает коллизию в части размера ответственности. Так, согласно ч. 5 ст. 178 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт. В комментируемой статье такого ограничения не установлено. Пункт 2 ст. 393 ГК РФ устанавливает ответственность в размере причиненных убытков, которые определяются ст. 15 ГК РФ, т.е. включают в себя реальный ущерб и упущенную выгоду. В то же время п. 1 ст. 400 ГК РФ предусматривает возможность ограниченной ответственности - по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков.

2. Договором, заключенным региональным оператором и собственниками помещения в многоквартирном доме, не может быть снижен размер ответственности регионального оператора по сравнению с ч. 5 ст. 178 ЖК РФ. Согласно п. 2 ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Представляется, что гражданин - собственник помещения в многоквартирном доме, использующий его для личных, семейных и других нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, выступает как потребитель.

3. Часть 2 комментируемой статьи повторяет ч. 6 ст. 178 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье).

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 199; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 9 10 11 12 13 14 15 161718 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!