Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество является некоммерческой организацией (ч. 1 комментируемой статьи).
2. В правовой литературе можно встретить суждение о том, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.
Первым отличием товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности) является то, что в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).
|
|
|
В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, - возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).
Безусловно, существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
|
|
|
Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (ч. 1 комментируемой статьи). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.
Таким образом, подводя итоги сказанному, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.
Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В подобных случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.
|
|
|
3. В ст. 291 ГК РФ законодатель указал на необходимость наличия федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, исходя из необходимости развития и упорядочения отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв Закон о товариществах собственников жилья, расширил предмет указанного законодательного акта, включив в него регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
|
|
|
Принимая ЖК РФ, содержащий в себе, кроме прочего, разд. VI "Товарищество собственников жилья", законодатель действовал во исполнение и в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, где указан уровень нормативного правового акта - федеральный закон, а также с учетом правоприменительной практики (положительной и отрицательной), действия Закона о товариществах собственников жилья.
4. Следует обратить внимание на то, что первоначально устав товарищества принимается на общем собрании собственников жилья (а не на общем собрании членов товарищества собственников жилья) большинством от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Изменения и дополнения в устав товарищества собственников жилья, включая новую редакцию устава, относятся к компетенции общего собрания товарищества (см. ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и соответствующий комментарий).
В уставе товарищества собственников жилья должны быть обязательно указаны:
- наименование с указанием на основную цель его деятельности, а также слово "товарищество". Например, "Товарищество собственников жилья "Возрождение";
- место нахождения товарищества, которое определяется местом его государственной регистрации;
- порядок управления деятельностью товарищества;
- предмет и цели деятельности товарищества;
- сведения о порядке вступления в члены товарищества;
- порядок выхода из товарищества;
- размер вступительных взносов;
- ответственность за нарушение обязательств;
- состав и компетенция органов управления товарищества и органов контроля, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок реорганизации и ликвидации товарищества.
В устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного товарищества.
Устав товарищества служит юридической основой, обеспечивающей участие товарищества в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирования внутренних отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы основываются как на положениях законодательных и иных нормативных актов, так и на нормах конкретного устава.
5. Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья: один дом - одно товарищество. При этом законодатель до недавнего времени не устанавливал максимальное количество домов для одного товарищества. В настоящее время в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ указываются случаи, когда товарищество собственников жилья может быть создано в нескольких многоквартирных домах (см. ст. 136 и комментарий к ней).
6. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс и (или) смету.
В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество на основании устава вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
- путем его учреждения - в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
- путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива - в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).
В свою очередь, гл. 13 ЖК РФ предусматривает три случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:
- в одном многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;
- собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах;
- собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов.
При этом ранее законодательством, наряду с предусмотренной комментируемой статьей возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме, дополнительно предусматривалась также возможность учреждения товарищества в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Следует признать, что такая возможность создания товарищества в строящемся многоквартирном доме не соответствовала ни одной из целей создания товарищества, предусмотренных ст. 135 ЖК РФ, а именно целям совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В настоящее время ст. 139 ЖК РФ, которая регламентировала соответствующие отношения по созданию товарищества в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства, признана утратившей силу. При этом созданные в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества собственников жилья продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации в порядке, установленном законодательством РФ.
Таким образом, в настоящее время комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень случаев создания товарищества собственников жилья путем учреждения и фактически допускает возможность создания товарищества только при условии завершения строительства многоквартирных домов, жилых домов и оформления соответствующих прав собственности.
2. Дополнительное требование, которое устанавливает ч. 1 комментируемой статьи, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу Закон о товариществах собственников жилья допускал возможность образования кондоминиума, соответственно, и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е., по существу, в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.
В настоящее время создание нескольких товариществ собственников жилья в одном многоквартирном доме ЖК РФ не допускается.
3. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. 45-48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в своем доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом (см. комментарии к ст. 45 и 161 ЖК РФ):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 46 ЖК РФ). Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных ст. 45-48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что, в отличие от нормы о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом, комментируемая статья устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества в одном многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи для принятия такого решения требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех собственников - как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье) решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Обратите внимание: в отличие от ситуации, связанной с возможным последующим утверждением общим собранием членов товарищества устава товарищества в новой редакции или внесением в него изменений, для принятия первоначального решения об утверждении устава при создании товарищества требуется большинство голосов от голосов всех собственников - как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
В частности, в соответствии с ч. 4 ст. 146 ЖК РФ для утверждения в дальнейшем общим собранием членов товарищества устава товарищества в новой редакции достаточно уже большинства голосов от общего числа голосов именно присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей, в том числе, учитывая установленное ч. 3 ст. 146 ЖК РФ более "облегченное" условие о правомочности собрания, - присутствие членов общего собрания, обладающих более чем 50% голосов (см. комментарий к ст. 146 ЖК РФ).
5. Результаты голосования по вопросам, связанным с принятием решений о создании товарищества и утверждении его устава, должны быть отражены в протоколе собрания.
Жилищный кодекс РФ, в целом не предъявляя особых требований к порядку оформления, содержанию протоколов собраний и относя решение данных вопросов непосредственно к полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), одновременно устанавливает дополнительное требование императивного характера в части подписания протокола о создании товарищества собственников жилья и утверждении устава товарищества.
В частности, согласно ч. 1.1 комментируемой статьи протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (о порядке оформления протокола см. также комментарий к ст. 46 ЖК РФ).
6. Часть 2 комментируемой статьи регламентирует отношения, возникающие по поводу создания товарищества собственников жилья в рамках нескольких многоквартирных домов, а также нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов.
Так, п. 1 указанной части введены существенные условия, при наличии которых возможно создание товарищества собственников жилья собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах:
- количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30;
- дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами;
- в пределах данных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в таких домах.
Следует учитывать, что ограничивающее создание товарищества условие о суммарном количестве квартир введено с 18 июня 2011 г., с даты вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым указанный пункт изложен в новой редакции. Ранее законодательство не предусматривало таких ограничений. При этом в соответствии со ст. 8 данного закона действие новой редакции п. 1 ч. 2 комментируемой статьи не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до указанной даты (т.е. ранее созданные без учета вышеуказанного условия товарищества продолжают функционировать в общем порядке до реорганизации или ликвидации).
Таким образом, в настоящее время исключена возможность создания товариществ в больших многоквартирных комплексах, жильцов которых весьма трудно организовать. В данном случае управление товариществами с небольшим количеством членов в рамках нескольких многоквартирных домов позволит повысить прозрачность их деятельности и процент вовлечения членов в процесс управления домами. При этом именно наличие общих сетей, единой инфраструктуры должно быть фактором, обусловливающим целесообразность создания товарищества в рамках нескольких многоквартирных домов, поскольку в ином случае формирование такого юридического лица утрачивает какой-либо смысл.
В отличие от ситуации с созданием товарищества в одном многоквартирном доме, п. 1 ч. 2 комментируемой статьи дополнительно ужесточает требование относительно количества голосов собственников, необходимых для положительного принятия указанных решений, связанных с созданием товарищества в рамках нескольких многоквартирных домов, - на каждом из проводимых общих собраний должно быть получено согласие на создание товарищества собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. При этом законодатель полномочиями по установлению особенностей принятия и оформления указанных решений наделил федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время, с учетом постановления Правительства РФ от 26.01.2005 N 40 "Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", таким федеральным органом исполнительной власти является Минрегион России.
7. Помимо создания товарищества собственников жилья в нескольких многоквартирных домах п. 2 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность создания товарищества собственниками нескольких жилых домов (например, в коттеджном поселке), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами. При этом указанным пунктом введены два существенных условия, при наличии которых допускается принятие соответствующего решения:
- если данные дома близко расположены и находятся на земельных участках, которые имеют общую границу;
- в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.
Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" жилыми домами, дачными домами. Например, не ясно, можно ли понимать под такими домами весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости. Представляется, что ключевым критерием в данном случае является требование о нахождении указанных домов на земельных участках, имеющих смежные границы. При этом именно в пределах таких земельных участков должны располагаться общие для указанных домов элементы инфраструктуры.
Следует обратить внимание, что законодатель не вводит такого дополнительного условия, как обязательное нахождение какого-либо имущества, например, отдельных объектов инфраструктуры, в общей собственности собственников жилых домов.
Таким образом, в отличие от ситуации с созданием товарищества в многоквартирном доме, при которой мы имеем множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме), что обуславливает в определенной степени необходимость введения правила о следовании воле большинства (см. также комментарий к ст. 44 ЖК РФ), в ситуации с индивидуальными жилыми домами функции по управлению, обеспечению эксплуатации домом каждый собственник осуществляет самостоятельно и, соответственно, собственник каждого из таких домов должен обладать правом вето на создание товарищества. Поэтому согласно п. 2 ч. 2 комментируемой статьи создание товарищества собственниками нескольких жилых домов, дачных домов возможно только в случае принятия всеми такими собственниками решения о создании товарищества, об утверждении его устава.
При этом в соответствии с указанным пунктом ключевые решения о начале работы товарищества собственников жилья (избрание правления, выбор уполномоченного на обращение для государственной регистрации товарищества в качестве юридического лица, избрание председателя правления товарищества, если это предусмотрено уставом) принимаются на общем собрании собственников домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников.
Поскольку ЖК РФ не ввел особого правила определения количества голосов, принадлежащих каждому из собственников домов (например, по аналогии с многоквартирными домами правила о пропорциональности голосов размеру площади дома или земельного участка), представляется, что подсчет голосов при голосовании на общем собрании собственников домов должен осуществляться исходя из принципа равенства количества голосов, принадлежащих собственникам каждого из домов (т.е. по принципу "один дом - один голос"). Соответственно, если дом принадлежит на праве общей долевой или совместной собственности, голос собственников такого дома, с учетом положений п. 1 ст. 247 и п. 1 ст. 253 ГК РФ, может быть учтен во время голосования только при условии, когда все они выразили согласие на принятие того или иного решения на общем собрании.
8. Согласно ч. 3 комментируемой статьи государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц определен Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
В соответствии со ст. 12 указанного закона для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган ФНС России по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:
- заявление о государственной регистрации, подписанное уполномоченным общим собранием собственников лицом;
- протокол общего собрания собственников, на котором было принято решение о создании товарищества и утверждении его устава (в случае создания товарищества в нескольких многоквартирных домах представляются протоколы общих собраний, проведенных в каждом из указанных домов; при этом протоколы должны быть подписаны всеми собственниками, проголосовавшими за принятие соответствующих решений);
- устав товарищества (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
- документ об уплате государственной пошлины.
При этом для случая создания товариществ собственников жилья в многоквартирных домах ч. 5 комментируемой статьи перечень вышеуказанных документов расширен требованием о необходимости дополнительного предоставления сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, а также о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Правоспособность товарищества собственников жилья как юридического лица всегда является специальной. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.
2. Части 1 и 2 комментируемой статьи содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных комментируемой статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
3. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом затрагивают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, но возможность их реализации согласно данной части, в отличие от ч. 2 комментируемой статьи, не обусловливается требованием обеспечения соблюдения указанных прав и законных интересов. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 комментируемой статьи права товарищества в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечения эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано товарищество, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
4. Часть 2 комментируемой статьи содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что формулировка специального перечня прав товарищества, для реализации которых законодателем дополнительно предусматривается требование о соблюдении указанных прав и интересов, обусловлено исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений, затрагивающих вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установления пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им, предоставления в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам, непосредственно относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо не подчеркивается исключительность указанной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа статей ЖК РФ. В частности, в ч. 1 ст. 147 ЖК РФ непосредственно упоминается исключительная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, исключительность такой компетенции подтверждается установленным ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требованием о квалифицированном большинстве голосов, а именно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при принятии решений по вопросам, предусмотренным п. 1-3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Соответственно, решения по указанным вопросам должны приниматься с соблюдением порядка, установленного ст. 44-48 ЖК РФ.
Заключаемые от имени товарищества собственников жилья правлением товарищества и его председателем сделки и совершаемые иные действия также не должны нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (см. комментарии к ст. 37 и 39 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.
Часть 3 комментируемой статьи предоставляет товариществу собственников жилья право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и на уплату обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.
6. Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были причинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Данное право товарищества применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано это товарищество, установлено ч. 4 комментируемой статьи. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья определяет основные обязанности такого товарищества.
В частности, товарищество обязано обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.
2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом данного товарищества.
При этом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то именно на товариществе лежит обязанность по осуществлению в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ, управления многоквартирным домом, т.е. по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Если же собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о внесении коммунальных платежей, содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность предусмотрена установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.
В свою очередь, надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно - из совместного управления общим имуществом в таком доме и обеспечения его эксплуатации.
Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе по выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме. Также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивать контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также, в целом, полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора возложены на органы исполнительной власти субъектов РФ (ст. 20 ЖК РФ).
4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В связи с этим в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК РФ).
5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность обеспечения товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. 44-48, 145 и 147 ЖК РФ).
6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет в отношениях с третьими лицами законные интересы собственников помещений, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из обеспечения совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.
7. В целях обеспечения прозрачности отношений, возникающих по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых решений по управлению таким домом, на товарищество собственников жилья возложена обязанность по ведению реестра членов товарищества, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 143 ЖК РФ).
Поскольку текущее руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, соответственно, законодателем обязанность по ведению реестра возложена на указанный орган управления товариществом (см. также комментарий к ст. 148 ЖК РФ). При этом для реализации данной обязанности ч. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов товарищества возложена корреспондирующая обязанность предоставлять правлению товарищества достоверные сведения о себе и своевременно информировать его об их изменении.
8. Учитывая предоставленные государственным жилищным инспекциям полномочия по проверке соблюдения требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг (см. также комментарий к ст. 20 ЖК РФ), комментируемой статьей на товарищества собственников жилья дополнительно возложены обязанности по ежегодному (в течение первого квартала соответствующего года) направлению в указанные инспекции копий реестров членов товарищества, а также по представлению в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий устава товарищества, выписки из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
Статья 139. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ.
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
1. Для управления многоквартирным домом собственники помещений в этом доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом, к одному из которых относится управление товариществом собственников жилья (см. комментарий к ст. 161 ЖК РФ).
Товариществом собственников жилья является некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 135 ЖК РФ). И, как любое юридическое лицо, оно может быть реорганизовано.
2. Реорганизация юридического лица, по общему правилу, осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Реорганизация юридического лица может быть произведена в виде:
- слияния двух и более юридических лиц в одно;
- присоединения одного или нескольких юридических лиц к другому;
- разделения юридического лица на два и более;
- выделения из юридического лица двух и более;
- преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.
Однако следует отметить особенности реорганизации товарищества собственников жилья.
В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК РФ).
Действующее в многоквартирном доме товарищество собственников жилья не может разделиться на два или более товариществ, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом.
Что касается слияния или присоединения, то в данном случае это невозможно, так как в одном многоквартирном доме не может быть два и более товариществ. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна.
В одном многоквартирном доме товарищество собственников жилья по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 комментируемой статьи).
3. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, и при условии, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (см. комментарий к ст. 136 ЖК РФ).
В данном случае два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, могут объединиться в одно товарищество собственников жилья путем слияния или присоединения. Равно и наоборот, товарищество собственников жилья, созданное в двух многоквартирных домах, вправе провести реорганизацию путем разделения или выделения.
4. Решение о реорганизации товарищества собственников жилья может быть принято только общим собранием товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК РФ). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов.
Товарищество собственников жилья считается реорганизованным, кроме случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества, поскольку в случае присоединения одно юридическое лицо остается в прежнем виде.
При реорганизации товарищества собственников жилья в форме присоединения к нему другого товарищества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного товарищества.
При слиянии двух и более товариществ собственников жилья права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему товариществу. При присоединении товарищества собственников жилья к другому товариществу к последнему переходят права и обязанности присоединенного товарищества.
При разделении товарищества собственников жилья его права и обязанности переходят к вновь возникшим товариществам.
При выделении из товарищества собственников жилья одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии с разделительным балансом.
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
1. По общему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его участников. Однако следует отметить, что товарищество собственников жилья не может быть ликвидировано общим собранием товарищества собственников жилья, несмотря на то что в ЖК РФ такая норма есть. Товарищество является способом управления многоквартирным домом, решение о его создании и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственников жилья может общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее время количество участников названных собраний может отличаться и, возможно, существенно.
В ст. 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, а общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано. Поскольку управлять многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений в этом доме, а иной деятельностью оно в силу закона заниматься не может.
2. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о ликвидации товарищества по этим основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
В данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда оно занимается деятельностью, не предусмотренной уставом товарищества, либо деятельностью, которой некоммерческая организация заниматься не вправе.
3. В Жилищном кодексе РФ установлен еще один, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица.
Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным, и любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выйти из состава членов товарищества, либо после отчуждения помещения новый собственник помещения может и не стать членом товарищества собственников жилья. Следовательно, число членов товарищества собственников жилья может быть уменьшено и может иметь меньше половины голосов прежнего состава. В таком случае товарищество собственников жилья не может управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Этот способ ликвидации товарищества собственников жилья установлен в комментируемой статье, основанием которого является уменьшение числа членов товарищества и сокращения доли членов товарищества собственников жилья в праве собственности на общее имущество дома менее чем наполовину. Думается, что в данном случае речь стоит вести о праве собственников помещений в многоквартирном доме ликвидировать товарищество, а не об обязанности.
В обоих названных случаях товарищество собственников жилья ликвидируется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
1. Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно (или могут, но хуже или с большими затратами). Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит, в конечном счете, к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.
2. Предусмотренная комментируемой статьей возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает создание такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу, ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами. При этом необходимо учитывать, что комментируемой статьей определена цель создания ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, - представление и защита общих интересов при управлении многоквартирными домами, выходить за пределы которой, соответственно, ассоциация (союз) товариществ не вправе при осуществлении своей деятельности.
3. Согласно положениям ст. 121-123 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" можно выделить следующие особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
- объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций;
- наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";
- устав объединения должен определять его наименование и место нахождения, предмет и цели его деятельности, содержать условия о порядке вступления (принятия) членов в объединение и выход из него, о составе и компетенции органов объединения и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, об имущественных правах и обязанностях членов объединения, о порядке распределения имущества, оставшегося после ликвидации объединения;
- объединение может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, соответствующие целям создания и деятельности, предусмотренным его уставом;
- объединение является собственником своего имущества;
- объединение не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом;
- члены объединения не отвечают по его обязательствам, за исключением случаев, если законом и (или) уставом объединения предусмотрена субсидиарная ответственность его членов;
- товарищества, создавшие объединение, становятся его членами и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:
- член объединения вправе:
- в порядке, установленном законом или уставом объединения, участвовать в управлении делами объединения;
- в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом и уставом объединения, получать информацию о его деятельности, знакомиться с бухгалтерской и иной документацией;
- в порядке, установленном законом, обжаловать решения органов объединения, влекущие за собой гражданско-правовые последствия;
- в случаях, предусмотренных законом, оспаривать совершенные объединением сделки и требовать возмещения причиненных объединению убытков;
- безвозмездно, если иное не предусмотрено законом, пользоваться оказываемыми объединением услугами на равных началах с другими его членами;
- по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года и др.;
- член объединения обязан:
- участвовать в образовании имущества объединения в порядке, в размере, способом и в сроки, которые предусмотрены уставом объединения в соответствии с законом;
- не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности объединения;
- участвовать в принятии решений, если его участие в соответствии с законом и (или) уставом объединения необходимо для принятия таких решений;
- не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда объединению, участником которого он является;
- уплачивать предусмотренные уставом объединения членские взносы;
- по решению высшего органа объединения вносить дополнительные имущественные взносы.
4. Согласно комментируемой статье управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам, установленным законодательством о некоммерческих организациях.
Таким образом, при решении указанного вопроса необходимо руководствоваться ст. 121-123 ГК РФ и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", регламентирующими базовые вопросы, связанные с управлением некоммерческой организацией, в том числе компетенцией органов управления.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 202; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!