Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования
Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Комментируемая статья начинает раздел ЖК РФ, который устанавливает правовой механизм, призванный обеспечить своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома и, в конечном итоге, обеспечивающий сохранность жилищного фонда.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Перечень общего имущества многоквартирного дома определен в ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье).
2. Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Данное положение ЖК РФ полностью соответствует ст. 209, 210 ГК РФ о том, что собственник любого имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и риск его случайной гибели или случайного повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором. Под бременем содержания имущества понимается необходимость поддерживать его пригодное для эксплуатации и безопасное состояние, оплачивать предусмотренные законом налоги и сборы, страховать имущество в случае необходимости*(5).
|
|
|
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме наряду с платой за содержание и ремонт жилого помещения и платой за коммунальные услуги включает в себя и взнос на капитальный ремонт.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
3. Комментируемая статья детально определяет перечень работ и услуг общего имущества многоквартирного дома, относящихся к капитальному ремонту, оказание и выполнение которых финансируются именно за счет средств фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта формируется из взносов собственников жилых помещений. Устанавливать минимальный размер такого взноса уполномочен субъект РФ в соответствии с методическими рекомендациями, которые должен утвердить уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. Данный вывод следует из ст. 13 ЖК РФ, которая определяет полномочия органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений, а также ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта.
|
|
|
Необходимо также обратить внимание на следующие моменты.
|
|
|
Сами собственники помещений многоквартирного дома могут принять решение об установлении взносов на капитальный ремонт в повышенном размере. В этом случае часть фонда капитального ремонта, сформированного за счет указанного превышения, опять же на основании решения общего собрания самих собственников помещений, может быть направлена на финансирование любых иных работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, именно сами собственники могут решить вопрос о проведении иных видов работ, относящихся к капитальному ремонту. (О порядке проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома см. ст. 45-48 ЖК РФ и комментарии к ним).
Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, определенный в данной статье, может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ нормативным правовым актом субъекта РФ.
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома может также финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом РФ. В этом случае перечень работ и услуг, относящихся к капитальному ремонту, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ.
|
|
|
Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Статья 4 ЖК РФ к жилищным отношениям относит отношения по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе, уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и отношения по формированию и использованию фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Комментируемая статья дополняет положения ст. 13 ЖК РФ в части определения полномочий органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений. Необходимо отметить, что и ранее государство принимало меры к обеспечению сохранности жилищного фонда и осуществлению капитального ремонта многоквартирных домов. Для решения указанных целей в 2007 году был принят Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Именно Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства был призван оказать финансовую поддержку субъектам РФ и муниципальным образованиям, которые затем в рамках региональных и муниципальных программ могли предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья и управляющим организациям.
Важнейшими полномочиями органов государственной власти субъектов РФ являются установление минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и подготовка и утверждение региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Собственно, без решения этих вопросов само плановое, гарантированное проведение капитального ремонта жилищного фонда невозможно.
Согласно п. 2 комментируемой статьи органы государственной власти должны устанавливать порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов. Безусловно, прежде чем принимать, утверждать и начинать претворять в жизнь региональную программу капитального ремонта следует оценить состояние многоквартирных домов.
Проведение капитального ремонта многоквартирного дома - процесс достаточно продолжительный по времени и очень дорогостоящий, требующий значительных денежных вложений. В связи с этим органы государственной власти субъекта РФ должны не только планировать, но и осуществлять государственную поддержку проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Формами такой поддержки могут быть предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта РФ о его бюджете.
Важнейшей фигурой в проведении капитального ремонта является региональный оператор - некоммерческая организация, юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме фонда. (О правовом положении регионального оператора см. ст. 178 ЖК РФ и комментарий к ней.) Органы государственной власти субъекта РФ создают регионального оператора, устанавливают порядок его деятельности, решают вопрос о формировании его имущества, утверждают учредительные документы, устанавливают порядок выплаты региональным оператором или владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме.
В целях обеспечения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома органы государственной власти субъекта РФ устанавливают порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.
Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Важнейшим, базовым документом в процессе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является региональная программа, утверждаемая высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. Комментируемая статья в качестве целей программы называет планирование и организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов. Содержание этого базового документа определено в ч. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которой в ней должны содержаться перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, плановый год проведения капитального ремонта общего имущества. В региональную программу могут быть включены и иные сведения в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.
Приватизация жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, началась в Российской Федерации в 1991 году. Ни для кого не секрет, что в собственность граждан передавались жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, за прошедший период в многоквартирных домах капитальный ремонт не был проведен. Именно связи с этим приоритетным направлением жилищной политики является не допустить еще большего обветшания жилищного фонда. С этой целью ч. 3 ст. 168 ЖК РФ устанавливает, что в первоочередном порядке региональной программой должно быть предусмотрено проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в котором требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. В первоочередном порядке капитальный ремонт также должен проводиться в домах, где он требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ.
Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Комментируемая статья более детально регламентирует обязанность собственников помещений многоквартирного дома вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества дома, а также уточняет срок возникновения у собственников такой обязанности. Как отмечалось выше (см. комментарий к ст. 166 ЖК РФ), в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений многоквартирного дома включаются взносы на капитальный ремонт общего имущества этого дома. Статья 169 ЖК РФ устанавливает как общее правило, так и ряд специальных правил по поводу исполнения собственниками помещений указанной обязанности.
2. Общее правило заключается в том, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, возникает у собственников по истечении четырех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
В зависимости от конкретных обстоятельств, прежде всего с учетом состояния общего имущества многоквартирного дома, субъект РФ в законе может установить более ранний срок уплаты указанных взносов. В таком случае обязанность вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества возникает у собственников помещений с момента, указанного в соответствующем законе субъекта РФ. Это первое специальное правило, указанное в комментируемой статье.
Жилищный кодекс РФ исходит из того, что сами собственники помещений многоквартирного дома являются наиболее заинтересованными лицами как в обеспечении сохранности общего имущества многоквартирного дома, так и в обеспечении комфортных условий проживания. Именно поэтому сами собственники помещений могут принять решение на общем собрании о внесении взносов на капитальный ремонт в повышенном размере по сравнению с тем, который установлен нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае обязанность вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в повышенном размере возникает у собственников с того момента, который они сами определили в решении общего собрания. В этом заключается второе специальное правило.
Одним из способов управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 ЖК РФ является управление товариществом собственником жилья. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома (см. ст. 137 ЖК РФ). При условии что это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, товарищество вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества многоквартирного дома определенному лицу или лицам. Если способом управления многоквартирного дома является управление товариществом собственников жилья, то по решению собственников помещений в многоквартирном доме, по решению членов товарищества собственников жилья, принятых в соответствии с ЖК РФ и уставом товарищества собственников жилья, средства товарищества, в том числе и доходы от его хозяйственной деятельности, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме могут быть направлены на формирование фонда капитального ремонта. Однако эти денежные средства направляются в фонд капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, в случае принятия указанного решения сами собственники помещений многоквартирного дома освобождаются полностью или частично от обязанности уплачивать взносы в фонд капитального ремонта. Это третье специальное правило, установленное комментируемой статьей.
3. Комментируемая статья также предусматривает основания освобождения собственников помещений многоквартирного дома от обязанности вносить взносы на капитальный ремонт.
Первым основанием является принятие решения в установленном Правительством РФ порядке о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Следующим основанием является принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме. Основания и порядок такого изъятия регулируются ст. 32 ЖК РФ.
Как уже отмечалось, собственники помещений многоквартирного дома могут принять решение об уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в более высоком размере, чем тот, который установлен нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ). Следовательно, основанием для прекращения вносить взносы на капитальный ремонт будет решение общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома.
Сроки проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома устанавливаются региональной программой. Однако проведение капитального ремонта общего имущества возможно не только за счет бюджетных средств и средств регионального оператора. Работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома могут быть проведены и в более ранние сроки, чем те, которые установлены региональной программой. Если такие отдельные работы по капитальному ремонту уже были произведены, например, за счет самих собственников, повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, то средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ). Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома на определенный временной период освобождаются от обязанности внесения взносов на капитальный ремонт.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
1. Комментируемая статья посвящена такому важнейшему понятию, как фонд капитального ремонта. Фонд капитального ремонта составляют суммы взносов на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты за просрочку их уплаты собственниками помещений, а также проценты, начисленные банком за пользование находящимися на специальном счете средствами. Собственники помещений могут самостоятельно выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта.
Они могут перечислять взносы на капитальный ремонт на специальный счет либо на счет регионального оператора. Правовое положение регионального оператора раскрывается в ст. 178 ЖК РФ, в соответствии с которой региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
В соответствии со ст. 118 ГК РФ фондом признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданином и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели.
Исходя из целей создания регионального оператора, данное юридическое лицо создается субъектом РФ. Комментируемый закон допускает возможность создания нескольких региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории данного субъекта РФ. Таким образом, региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ данная организация исполняет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
2. Взносы на капитальный ремонт могут перечисляться на специальный счет. (О специальном счете см. комментарии к ст. 175-177 ЖК РФ.) В этом случае в решении общего собрания собственников жилых помещений обязательно должны содержаться сведения, указанные в ч. 4 комментируемой статьи: владелец специального счета, кредитная организация, в которой этот счет будет открыт, размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который будут уплачивать собственники помещений, перечень работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома, а также сроки его проведения.
3. Способ формирования фонда капитального ремонта собственники помещений выбирают самостоятельно, но при этом ЖК РФ четко называет сроки, в течение которых собственники помещений должны не только принять, но и реализовать свое решение. Данный срок устанавливается органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом. Если решение собственниками не принято, то орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников помещений с целью определения ими выбора способов формирования фонда капитального ремонта не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ.
4. Правовые последствия неизбрания собственниками помещений способа формирования фонда капитального ремонта, как и нереализации такого решения, определены в ч. 7 комментируемой статьи. Орган местного самоуправления в этом случае принимает решение самостоятельно, и фонд капитального ремонта многоквартирного дома формируется на счете регионального оператора.
Аналогичные правовые последствия в соответствии с ч. 6 ст. 189 ЖК РФ наступают и в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.
Как уже отмечалось, собственники помещений на общем собрании могут принять решение об уплате взносов в фонд капитального ремонта в большем размере, чем тот, который установлен законом субъекта РФ. В этом случае, если фонд капитального ремонта будет сформирован в минимальном размере, установленном законом субъекта РФ, собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Данное решение не будет распространяться на тех собственников помещений, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт
Комментируемая статья конкретизирует обязанность собственников помещений многоквартирного дома по уплате ими взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома в зависимости от избранного способа формирования капитального ремонта.
Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то собственники помещений уплачивают такой взнос на основании платежного документа. Данный платеж производится в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Необходимо отметить, что ЖК РФ допускает, что законом субъекта РФ может быть установлен и иной срок для уплаты собственниками помещений взноса на капитальный ремонт.
Фонд капитального ремонта может формироваться на основании решения собственников помещений на специальном счете. В соответствии со ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, который осуществляет управление многоквартирным домом. В этом случае собственники помещений обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома на этот специальный счет. Как и в первом случае, такой платеж должен вноситься собственниками в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статья 172. Контроль за формированием фонда капитального ремонта
1. Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора. В соответствии с ч. 2 ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.
Комментируемая статья определяет обязанности по предоставлению сведений в орган государственного жилищного надзора как регионального оператора, так и владельца специального счета.
Региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора следующие сведения о:
- многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
- поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
Указанные сведения должны предоставляться региональным оператором в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ.
Владелец специального счета обязан предоставлять в орган государственного жилищного надзора следующие сведения:
- уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта;
- справки банка об открытии специального счета;
- о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме;
- о размере остатка средств на специальном счете.
2. Уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капитального ремонта и справки из банка должны быть предоставлены в течение пяти рабочих дней со дня открытия специального счета, при этом к уведомлению обязательно должен быть приложен протокол общего собрания собственников помещений. В связи с тем что формирование фонда капитального ремонта представляет собой продолжающийся в течение определенного времени процесс, как, собственно, и проведение капитального ремонта многоквартирного дома, сведения о состоянии счета предоставляются владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ.
3. Комментируемая статья устанавливает следующие обязанности органа государственного жилищного надзора в связи с формированием фонда капитального ремонта:
- вести реестр уведомлений о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта;
- вести реестр специальных счетов;
- информировать органы местного самоуправления, а также регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.
Орган государственного жилищного надзора также должен предоставлять сообщенные ему владельцем специального счета и региональным оператором сведения в федеральный орган исполнительной власти.
Статья 173. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта
1. Безусловно, сами собственники помещений многоквартирного дома являются наиболее заинтересованными лицами в своевременном и качественном проведении капитального ремонта этого дома. Именно поэтому ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в любое время могут изменить избранный ими способ формирования фонда капитального ремонта. Такое решение должно быть принято собственниками на общем собрании. (О порядке проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома см. комментарии к ст. 44-48 ЖК РФ.)
Как уже отмечалось, в соответствии с ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно выбирают способ формирования фонда капитального ремонта:
- взносы перечисляются ими на специальный счет;
- взносы перечисляются ими на счет регионального оператора.
Если первоначально собственниками помещений был избран такой способ формирования фонда капитального ремонта, как перечисления взносов на счет регионального оператора, то при принятии решения об изменении способа такого формирования в решении собственников помещений должны быть указаны следующие сведения: владелец специального счета, кредитная организация, в которой этот счет будет открыт, размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который будут уплачивать собственники помещений, перечень работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома, а также сроки его проведения (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). В течение пяти рабочих дней решение собственников помещений должно быть направлено региональному оператору. Решение собственников помещений вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ допускает, что законом субъекта РФ может быть установлен более короткий срок для вступления решения собственников помещений многоквартирного дома в силу.
Если первоначально собственниками помещений многоквартирного дома был избран способ формирования фонда капитального ремонта путем перечисления взносов на специальный счет, то при изменении способа формирования такого фонда решение собственников помещений также в течение пяти рабочих дней должно быть направлено владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества. Решение собственников помещений о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления его владельцу специального счета.
Обратите внимание: собственники помещений свободны как в выборе способа формирования фонда капитального ремонта, так и в изменении выбранного ими способа. Однако для формирования указанного фонда может быть предоставлен кредит или заем. В этом случае для защиты имущественных интересов других лиц изменение способа формирования фонда капитального ремонта возможно только после полного возвращения кредита.
2. Собственники помещений могут иметь задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт. Если такая задолженность имеется, то изменение способа формирования фонда капитального ремонта возможно только после полного погашения собственниками помещений имеющейся у них задолженности по внесению взносов на капитальный ремонт.
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
Суть правил, сформулированных в комментируемой статье, достаточно проста и может быть сведена к следующему.
Минимальный размер фонда капитального ремонта устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Иными словами, это тот гарантированный минимум денежных средств, без которого капитальный ремонт многоквартирного дома вообще невозможен. Именно исходя из того, что капитальный ремонт многоквартирного дома представляет собой достаточно серьезное, значительное и дорогостоящее мероприятие, фонд капитального ремонта многоквартирного дома, сформированный в минимальном размере, может быть использован исключительно на следующие цели:
- финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, которые названы в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ;
- финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, предусмотренных законом субъекта РФ;
- погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
На иные цели средства фонда капитального ремонта использованы быть не могут. При этом собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно на общем собрании могут принять решение об уплате взносов в фонд капитального ремонта в повышенном размере. В этом случае денежные средства, внесенные в фонд капитального ремонта, могут использоваться и для оплаты иных работ и услуг, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного дома, в частности, на оплату услуг по строительному контролю, разработки проектной документации, если это является необходимым, и т.д.
Собственники помещений многоквартирного дома прекращают уплачивать взносы на капитальный ремонт в следующих случаях:
- признания многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством РФ, находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу или реконструкции. В случае принятия в установленном порядке такого решения денежные средства, уже внесенные собственниками помещений этого дома в фонд капитального ремонта, должны использоваться для сноса или реконструкции этого дома;
- при принятии компетентным органом решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и, соответственно, об изъятии жилых помещений в этом доме, для государственных или муниципальных нужд, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию (ст. 32 ЖК РФ). Соответственно, многоквартирный дом подлежит сносу, и необходимость проведения капитального ремонта данного дома отпадает сама по себе. В этом случае денежные средства, уже внесенные собственниками помещений в фонд капитального ремонта, распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. Иными словами, денежные средства, внесенные собственниками помещений на капитальный ремонт, возвращаются им.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 182; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!