Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного управления, последние утверждают решение общего собрания.

Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

2. Членство в кооперативе лица, получившего жилое помещение, приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:

- проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

- добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

- досрочно выплатить паевой взнос;

- произвести сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки с жилым помещением по поводу кооперативной квартиры;

- при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.

В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

3. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Паевой взнос (пай) в кооперативе является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и, соответственно, стать собственником занимаемого жилого помещения.

2. До полной выплаты паевой взнос в некоторых случаях может быть возвращен, например, в случае выбытия лица из кооператива.

3. Право на паевой взнос может принадлежать нескольким лицам. Состав этих лиц определяется по разным основаниям, самое распространенное из них - супружеские отношения. Кроме того, наряду с членом кооператива могут иметь право на пай лица, участвующие в выплате паенакоплений.

4. Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях - распоряжения кооперативной квартирой. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением. Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу, права членов семьи производны от прав пайщика. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой.

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Для временного проживания граждан в кооперативной квартире требуется согласие члена кооператива и всех членов его семьи. Кроме того, необходимо уведомление правления жилищного кооператива о правовом положении временных жильцов.

Срок проживания временных жильцов ограничен шестью месяцами. При этом они не обладают самостоятельным правом пользования и обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока; если такового нет, то в течение семи дней со дня предъявления соответствующего требования членом кооператива (см. ст. 680 ГК РФ; ст. 80 ЖК РФ и комментарий к ней).

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Жилищный кодекс РСФСР, оговаривая возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, ограничивал права других лиц, участвующих в паенакоплении. Наряду с бывшими супругами к таким лицам в настоящий момент могут относиться: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении; в-третьих, юридические лица, имеющие право на паенакопление.

2. Комментируемая статья предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Такой раздел возможен между членом кооператива и лицом, имеющим право на паенакопление. При этом необходимо соблюдение двух условий:

- первое - пай должен быть в составе общего имущества;

- второе - каждому из претендующих на раздел может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. По договору найма жилого помещения в доме жилищного кооператива член кооператива передает на срок часть или все занимаемое помещение нанимателю. Заключение договора обусловлено согласием правления кооператива, лиц, имеющих право на паенакопление, а также членов семьи члена кооператива.

В случае временного освобождения жилого помещения по причине выхода или исключения из кооператива кооператив вправе выступить в роли наймодателя, однако срок такого договора ограничен приемом нового члена кооператива, вселяющегося в данное жилое помещение.

Безусловно, договор найма жилого помещения в кооперативных домах может быть заключен при условии соблюдения правил о норме жилой площади на одного человека.

Обратите внимание: в отличие от лиц, заключивших договор социального или коммерческого найма, наниматель жилого помещения в кооперативном доме не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед кооперативом остается член жилищного или жилищно-строительного кооператива.

2. Договор найма жилого помещения в кооперативных домах является возмездным. Размер платы определяется соглашением сторон.

О правах и обязанностях сторон договора см. ст. 16-19 ЖК РФ и комментарии к ним.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Обратите внимание: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса - гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

2. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии - для приобретения на него права собственности.

3. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. 36-48 ЖК РФ и комментарии к ним).

Во-вторых, несмотря на то что ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ отменена, полагаем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы, по существу, уже являются объединениями собственников жилья.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Часть 1 комментируемой статьи предусматривает основания прекращения членства граждан и юридических лиц в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Первое основание относится к тем лицам, которые по каким-то причинам решили выйти из кооператива и, соответственно, прекратить членские и паевые отношения. В данном случае подается заявление, которое удовлетворяется, как правило, правлением кооператива.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи исключения из кооператива. В комментируемой статье указывается на грубое неисполнение своих обязанностей.

Так, основанием для исключения из кооператива могут послужить систематическое разрушение или порча жилого помещения, или использование его не по назначению, или нарушение правил общежития, делающее невозможным для других лиц проживание с ним в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.

Бывший член жилищного или жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами (см. ст. 133 ЖК РФ и комментарий к ней).

Основанием прекращения членства в кооперативе является как ликвидация самого кооператива, так и ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива.

2. Одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, перечисленных в п. 4 ч. 1 комментируемой статьи, является смерть гражданина, бывшего членом жилищного кооператива. Прекращение членства в этом случае происходит в силу закона и не требует вынесения общим собранием членов кооператива решения об исключении умершего из числа членов кооператива.

Со смертью гражданина возникают наследственные отношения. Особенностью наследования в указанном случае является то, что в состав наследственной массы входит не жилое помещение, которое было предоставлено при жизни члену кооператива, а его паенакопление.

Согласно норме п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Это обусловлено тем, что право собственности у члена кооператива на предоставленную ему квартиру возникает только после полной выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ; ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Следовательно, по наследству переходит не право собственности на квартиру, а право на паенакопление. Статья 1177 ГК РФ устанавливает право наследников члена кооператива быть принятыми в члены соответствующего кооператива. Несмотря на то что речь здесь идет о наследниках во множественном числе (и, каждый из них, в принципе, может рассматриваться при определенных условиях в качестве потенциального члена кооператива), в члены кооператива может быть принят тот из них, кто обладает преимущественным правом и воспользуется этим правом. При этом указывается, что такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

3. Часть 4 комментируемой статьи, развивая данные положения, устанавливает порядок рассмотрения вопроса о приеме наследника в члены кооператива и предусматривает необходимость принятия решения об этом общим собранием членов кооператива. Кажущееся на первый взгляд излишним указание на необходимость решения вопроса о приеме нового члена кооператива общим собранием имеет существенное значение по следующим причинам.

Во-первых, до вынесения решения собранием членов кооператива в отношении того или иного лица, являющегося наследником умершего члена кооператива, должны быть выполнены требования законодательства о наследовании, согласно которым и определяются надлежащие наследники пая.

Во-вторых, в случае если наследников пая несколько, вышеуказанное решение становится завершением процедуры определения наследника, имеющего преимущественное право на вступление в кооператив по правилам, установленным в ст. 131 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье).

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В состав наследства члена жилищного кооператива входит его пай. Наследование пая осуществляется в порядке, установленном в части третьей ГК РФ.

Пай может быть передан по наследству по завещанию, при отсутствии завещания право на паенакопление переходит к наследникам по закону. В полной мере применяются к данным отношениям правила признания наследников недостойными (ст. 1117 ГК РФ), а равно и правила о наследовании обязательной доли в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Вместе с тем особенностью такого способа удовлетворения жилищных потребностей граждан, как участие в жилищном кооперативе, является то, что основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ч. 3 ст. 124 ЖК РФ). Учитывая требование ст. 112 ЖК РФ о равенстве количества членов кооператива и количества жилых помещений, в случае перехода по наследству пая к нескольким лицам возникают вопросы: кто из наследников имеет преимущественное право на вступление в кооператив и в каком порядке производятся расчеты с наследниками, не ставшими членами кооператива? Согласно п. 2 ст. 1177 ГК РФ решение указанных вопросов определяется законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива. Основным источником законодательства, регулирующего деятельность жилищных кооперативов, является ЖК РФ (разд. V).

Таким образом, комментируемая статья не затрагивает вопросов определения наследников и порядка наследования пая, а регулирует отношения, связанные с определением того из наследников, кто имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива. ЖК РФ не содержит специальные положения, определяющие порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм. Следовательно, исходя из отсылки, содержащейся в ст. 1177 ГК РФ, указанные вопросы должны быть урегулированы в уставе кооператива.

2. Часть 1 комментируемой статьи наделяет преимущественным правом на вступление в члены кооператива супруга умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Такое право возникает в силу положения ст. 33 СК РФ, когда имущество супругов находится на так называемом законном режиме, т.е. вступление в члены кооператива происходило в период брака и оплата паевого взноса производилась за счет совместно нажитого имущества и при этом соглашением между супругами не был установлен иной режим имущества (ст. 254 ГК РФ; ст. 34 СК РФ). Так, в соответствии со ст. 34 СК РФ к общему имуществу супругов относятся и приобретенные за счет общих доходов паи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо от имени кого или кем из супругов внесены денежные средства в оплату паевого взноса. При этом в силу ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью.

3. Закон не обусловливает возможность вступления пережившего супруга в члены кооператива фактом совместного проживания супругов на момент открытия наследства. Однако вступление в кооператив пережившего супруга не происходит автоматически. Во-первых, возможна ситуация, при которой переживший супруг не имеет права на часть пая в силу того, что паенакопление принадлежит единолично одному из супругов в соответствии с соглашением между супругами либо возникло до вступления в брак. Во-вторых, к пережившему супругу, равно как и к другим наследникам, могут при наличии оснований быть применены правила о недостойных наследниках (ст. 1117 ГК РФ), в результате чего он может быть отстранен от наследования. В-третьих, в соответствии с положениями гл. 64 ГК РФ переживший супруг вправе отказаться от наследства. И наконец, в-четвертых, супруг, имеющий самостоятельное право на часть пая, может отказаться от вступления в члены кооператива. В этих случаях в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи преимущественным правом на вступление в члены кооператива будет обладать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Срок совместного проживания законодателем не установлен. Это означает, что право на вступление в кооператив возникает у такого наследника при условии, что он проживал совместно с наследодателем на момент открытия наследства, т.е. на день смерти. Переживший супруг, отказавшийся от вступления в кооператив, но имеющий право на часть пая, получает материальное возмещение в порядке, способом и в сроки, установленные учредительными документами соответствующего кооператива.

4. При отсутствии лиц, указанных в ч. 1 и 2 комментируемой статьи, а равно при их отказе от вступления в кооператив преимущественное право на вступление в члены кооператива принадлежит наследнику члена кооператива, не проживавшему совместно с наследодателем, но имеющему право на часть пая.

5. Член семьи, проживавший на момент открытия наследства с наследодателем, но не являющийся его наследником, может получить право на вступление в кооператив при следующих условиях:

- при отсутствии лиц, указанных в ч. 1-3 комментируемой статьи;

- при их отказе от вступления в члены кооператива;

- в случае внесения данным членом семьи умершего члена кооператива паевого взноса.

При отсутствии наследников или их отказе от вступления в кооператив, по существу, происходит замена члена кооператива новым лицом с возмещением отказавшимся лицам стоимости паенакопления или при их отсутствии - государству в порядке перехода по наследству права на выморочное имущество.

6. С учетом требования ч. 4 ст. 130 ЖК РФ вопрос о приеме в члены кооператива одного из указанных выше лиц решается общим собранием членов кооператива с соблюдением процедуры, установленной ст. 121 ЖК РФ для приема в члены кооператива (см. комментарий к указанной статье).

7. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста. Следовательно, если наследником члена кооператива является несовершеннолетний, то право на вступление в кооператив такой гражданин иметь не будет. С учетом обстоятельств, имеющих значение для определения в порядке комментируемой статьи лица, имеющего право на вступление в кооператив, такое лицо должно быть определено, а несовершеннолетнему наследнику должно быть выплачено возмещение в порядке, установленном учредительными документами соответствующего кооператива.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

1. При исключении члена жилищного кооператива из этого кооператива прекращается право пользования жилым помещением (см. ст. 133 ЖК РФ и комментарий к ней). Кроме того, прекращаются паевые отношения, и, как следствие, сумма паевого взноса подлежит возвращению.

2. Срок и условия возвращения пая определяются уставом жилищного кооператива, однако комментируемая статья устанавливает предельный срок: он не может быть более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом соответствующего решения.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Комментируемая статья предусматривает последствия исключения члена кооператива из жилищного или жилищно-строительного кооператива и, соответственно, утрату права пользования жилым помещением. При этом в ч. 2 устанавливается условие, согласно которому при отказе добровольно освободить жилое помещение выселение происходит в судебном порядке, без предоставления другого жилого помещения.

2. Представляется не противоречащим законодательству положение, по которому уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и к выселению из занимаемого жилого помещения: систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

1. Следует иметь в виду, что общее правило по поводу отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, содержится в ст. 239 ГК РФ. В соответствии с ним в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество (в нашем случае - кооперативный дом), находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

2. Требование об изъятии земельного участка, на котором расположен кооперативный дом, не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный многоквартирный дом.

Если все-таки изъятие будет подтверждено, в такой ситуации, полагаем, возможны разные варианты решения возникшей проблемы.

Первый - это договор купли-продажи жилого дома между государственным органом или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже дома и распределении его цены между членами кооператива должно приниматься общим собранием единогласно.

Второй - государственный орган или орган местного самоуправления передает в собственность членов кооператива равноценный дом.

При этом равноценность должна быть соблюдена и применительно к жилым помещениям, занимаемым членами кооператива; если последнее невозможно, то должна быть предоставлена соответствующая денежная компенсация.

И третий - государственный орган или орган местного самоуправления должен договориться с каждым членом кооператива по предоставлению им жилых помещений (возможны разные основания пользования: право собственности, членство в другом кооперативе, социальный наем и т.д.).

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 230; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!