Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

 

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, т.е. осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление имуществом".

Например, Гражданское уложение Германии, в отличие от ГК РФ (который не выделяет из режимов владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, понятие управления таким имуществом), содержит специальные статьи с титулами "Совместное управление" (§ 744) и "Управление и пользование по решению большинства" (§ 745), которые регулируют отношения по поводу управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц. При этом в ст. 744 подчеркивается, что управление общим имуществом относится к совместному ведению участников общей собственности на это имущество*(4).

Этот хозяйский интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В жилищном законодательстве содержание управления домом четко не раскрывается, что объясняется многогранностью решаемых задач и вопросов, возникающих в связи с управлением многоквартирным домом, которые могут значительно выходить за рамки платных (денежных) отношений.

С учетом ч. 1 комментируемой статьи, а также исходя из структуры и содержания платы как за жилое, так и за нежилое помещение в многоквартирном доме, можно установить, что в основе управления домом стоят задачи по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. При этом управление должно быть направлено на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

2. Собственникам предоставлено право выбора одного из трех указанных в ч. 2 комментируемой статьи способов управления своим многоквартирным домом, которого ранее они были лишены, поскольку управление жилищным фондом осуществлялось централизованно. При этом управление может быть основано как на непосредственном участии собственников в управлении своим домом, так и на управлении образуемого собственниками некоммерческого объединения либо привлечения профессиональной управляющей организации. В последнем случае согласно ч. 9 комментируемой статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Запрет на управление одним многоквартирным домом несколькими субъектами направлен на исключение возможности пересечения компетенции лиц, уполномоченных на принятие управленческих решений.

Одновременно с предоставлением указанного права на выбор ч. 2 комментируемой статьи обязывает собственников помещений в многоквартирном доме определиться со способом управления "своим" домом. Если же собственники не реализуют свое право и не определятся с выбором способа управления, многоквартирный дом не остается "брошенным", т.е. не остается без управления (обеспечения коммунальными услугами), поскольку комментируемой статьей установлен специальный механизм выбора управляющей организации, реализация которого возложена на орган местного самоуправления.

3. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

Даже в случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом. При выборе способа управления многоквартирного дома товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или такого способа управления, как управление управляющей организацией, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий.

4. Частями 4 и 5 комментируемой статьи установлен специальный порядок выбора управляющей организации. Устанавливаемый, по существу, в принудительном порядке выбор управляющей организации, реализация которого осуществляется по инициативе органа местного самоуправления, направлен на обеспечение непрерывного управления многоквартирным домом и, прежде всего, предоставления коммунальных услуг.

Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ орган местного самоуправления проводит до 1 мая 2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. При этом субъекты РФ вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г.

С учетом положений комментируемой статьи постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Конкурс проводится, если:

- собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

- принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;

- до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Следует отметить, что даже если сама управляющая организация выбрана не собственниками, а органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, то она все равно подконтрольна собственникам помещений в многоквартирном доме, и они в любой момент могут отказаться от ее услуг и изменить способ управления, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников (ч. 3 комментируемой статьи).

5. В целях защиты прав проживающих в многоквартирном доме на непрерывное обслуживание и обеспечение коммунальными услугами ч. 7 комментируемой статьи предоставляет возможность любому собственнику в многоквартирном доме обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

6. Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора без проведения конкурса возможно только в одном случае - если открытый конкурс признан несостоявшимся. При этом согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, всегда признается несостоявшимся.

 

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома (введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права по созданию своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом, и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.

2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ собственников жилья (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.

3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.

Следует обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений, количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий о количестве квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.

4. Создаваемый собственниками помещений на своем общем собрании совет дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой - для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов, на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, особенно с управляющими организациями.

Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности о созыве органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, при невыполнении обязанности об избрании совета дома в предусмотренных случаях, может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Актуальная информация о советах дома и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая что данным органам субъектов РФ предоставлены права обращения в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение с согласия собственников обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.

Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя, прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь, в том числе, на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.

Орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избран совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен был организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включался либо вопрос об избрании совета дома и его председателя либо о создании товарищества собственников жилья.

Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления, в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) представляется недостаточно обоснованным. Если "пассивное" отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, то в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если формально избранный при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества "жизни" дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.

5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирного дома (см. комментарий к ст. 44). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.

Исходя из целей создания совета дома и его компетенции, избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленную процедуру самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которой создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.

Совет дома можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают.

Комментируемая статья не устанавливает требований к количественному составу совета дома, в том числе не устанавливает требований к минимальной численности, как это было установлено для домовых комитетов. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют приемлемый состав совета дома, оптимальная численность которого устанавливается ими на своем общем собрании исходя из предусмотренных комментируемой статьей примерных критериев (количества подъездов, этажей, квартир).

6. По общему правилу совет дома избирается сроком на два года. Однако общее собрание вправе принять решение как об установлении более короткого, так и более длительного срока осуществления избираемого общим собранием собственников помещений совета дома. Если общим собранием иной срок осуществления полномочий не установлен, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме раз в два года должно рассматривать вопрос о переизбрании соответствующего совета дома. В любом случае, соответствующее общее собрание не ограничено в возможности самостоятельного определения необходимости включения тех или иных собственников помещений одного многоквартирного дома в состав совета - как путем осуществления ротации отдельных его членов, так и посредством единовременной замены (переизбрания) всего состава совета дома. В случае ненадлежащего исполнения избранным советом дома своих полномочий в повестку дня общего собрания собственников помещений, вне зависимости от истечения срока, на который избран такой совет, может быть включен вопрос о досрочном прекращении полномочий данного совета.

Полномочия соответствующего совета дома прекращаются не только в связи с избранием нового состава совета дома с момента его избрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может без рассмотрения вопроса о прекращении полномочий совета дома принять решение о создании товарищества собственников жилья. В этом случае полномочия совета дома прекращаются в силу закона с момента избрания в установленном порядке правления товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 147 ЖК РФ).

7. Как было отмечено, компетенция совета дома не заменяет полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Являясь избранным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме активом такого дома, совет дома наделен компетенцией по решению организационно-процедурных вопросов, а также по осуществлению контрольных функций. В ч. 5 комментируемой статьи установлен закрытый перечень вопросов ведения совета дома. Однако избранный в установленном порядке совет дома вправе впоследствии вынести на решение дополнительные предложения по вопросам своей компетенции. В то же время следует учитывать, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не могут быть переданы совету дома (см. комментарий к ст. 44).

8. Для решения отдельных вопросов, повышения уровня проработки выносимых на решение общего собрания вопросов, подготовки консолидированных предложений, общее собрание вправе избирать специальные комиссии. Комментируемая статья не предъявляет требований к количеству, составу, порядку избрания, срокам осуществления комиссиями своей деятельности, поэтому все критерии, определяющие создание и деятельность комиссий, должны быть выработаны и приняты общим собранием в соответствующем многоквартирном доме. Целесообразность создания комиссий является исключительной прерогативой общего собрания, на котором путем голосования определяется необходимость избрания какой-либо комиссии. Конечно, комиссии избираются в помощь совету дома, прежде всего, для более всесторонней проработки и изучения какого-либо вопроса или проблемы.

Только для одного случая в комментируемой статье установлено обязательное участие комиссии в процедуре вынесения на решение общего собрания проектов соответствующих договоров. Это касается комиссии, занимающейся в соответствии с решением общего собрания предварительной оценкой проектов договоров. Если общим собранием такая комиссия была избрана, то совет дома представляет свое заключение по выносимым на голосование общего собрания проектам договоров совместно с комиссией. В этом случае не предусматривается, что данная комиссия представляет общему собранию альтернативное заключение, однако процедура совместного представления заключения, безусловно, предполагает доведение до собственников помещений мнения комиссии по рассмотренным на ее заседаниях проектам договоров.

9. Собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании после принятия решения об избрании совета дома также решают вопрос об избрании председателя совета дома из числа лиц, представляющих данный совет. Это означает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может включать в выносимый на голосование список кандидатов на должность председателя совета дома лиц, которые не вошли в состав совета дома. Исходя из диспозиции ч. 6 комментируемой статьи, избрание соответствующим общим собранием председателя совета дома является самостоятельным вопросом повестки дня. Поэтому при решении вопросов о переизбрании совета дома, досрочном прекращении полномочий всего состава членов совета дома отдельно на голосование должен выноситься вопрос о прекращении полномочий ранее избранного председателя совета дома.

10. Председатель совета дома не является органом управления совета дома, действует как специально уполномоченный общим собранием многоквартирного дома член данного совета, осуществляет руководство текущей деятельностью данного совета и подотчетен только общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

В отличие от компетенции совета дома, расширение которой возможно по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, вопросы компетенции председателя совета не могут быть расширены. При этом отдельными из предусмотренных полномочий председатель совета дома обладает, если соответствующие права отражены в выдаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме доверенности.

Без доверенности от собственников помещений в данном доме председатель совета дома вправе осуществлять только прямо предусмотренные комментируемой статьей действия. В частности, он вправе решать организационные вопросы по предварительной проработке условий договора управления многоквартирным домом, для подготовки заключения об условиях договора может выносить его на обсуждение совета дома. Выступая от имени и в интересах собственников помещений, председатель совета дома представляет позицию указанных собственников в переговорных процедурах с управляющей организацией и доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты данных переговоров. Если в многоквартирном доме выбрано непосредственное управление, председатель совета дома осуществляет аналогичные действия с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Также без доверенности он осуществляет постоянный контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае выявления нарушений по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг председатель совета дома направляет в органы местного самоуправления обращения о ненадлежащем выполнении управляющей организацией своих обязанностей.

Только на основании доверенности председатель совета дома:

- заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом;

- заключает договоры с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, если в соответствии с решением общего собрания собственников помещений осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом;

- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

- выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Необходимо отметить, что, в отличие от предусмотренной ЖК РФ возможности расширения компетенции совета дома решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция председателя совета дома строго ограничена. Поэтому представительство председателем совета дома как должностным лицом интересов собственников помещений в соответствии с выдаваемой ими доверенностью осуществляется только при решении предусмотренных комментируемой статьей вопросов компетенции. Это не означает, что собственники помещений в многоквартирном доме ограничены в возможности наделения лица, избранного на должность председателя совета дома, либо также и иного лица правом решать в интересах данных собственников любые другие вопросы на основании выдаваемой ими доверенности.

 

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Комментируемая статья предусматривает новый вид гражданско-правового договора - договор управления многоквартирным домом, ранее не предусмотренный гражданским и жилищным законодательством.

По общему правилу объектом управления является весь многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления по ЖК РСФСР - жилищного фонда. Поскольку "жилищный фонд" определен в ЖК РФ как "совокупность жилых помещений" (ст. 19), он не включает, в частности, общее имущество многоквартирного дома, по поводу которого должно приниматься сособственниками большинство управленческих решений.

Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Закон о товариществах собственников жилья предусматривал, что способ управления кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги должен был выбираться на общих собраниях домовладельцев. Однако на практике многоквартирными домами чаще всего управляли "службы заказчика", фактически назначаемые органами местного самоуправления на осуществление данной деятельности. При этом общие собрания домовладельцев не проводились. Кроме того, "муниципальный жилищный фонд", к которому нередко ошибочно относились все дома, за исключением тех, в которых не были созданы товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы, закреплялся за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Такая форма заключения договора управления предусмотрена ст. 160, 161 ГК РФ.

Договор управления заключается с одной стороны собственниками помещений, с другой - управляющей организацией (управляющим). Это общее правило применяется, если в соответствующем многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо не организован жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

В любом случае, вне зависимости от стороны договора, представляющей интересы собственников помещений, договор управления представляет собой один документ, что направлено, с одной стороны, на исключение возможности определения управляющей организацией каких-либо особых условий в отношении отдельных собственников помещений, с другой, позволяет упростить процедуру заключения договора путем его заключения с множественностью лиц на стороне собственника, что обеспечивает участие в договорных отношениях всех собственников помещений.

Реализация заложенного требования о составлении одного документа на практике не вызывает сложностей, если со стороны собственников помещений выступают только собственники квартир (жилых помещений). Вместе с тем обеспечение одинаковых условий по управлению для собственников жилых и нежилых помещений реализовать невозможно. Это связано, прежде всего, с различным подходом к расчету платы за коммунальные услуги. Полагаем, что выходом из данной ситуации может стать, отражение в одном договоре общих условий управления с одновременным установлением особенностей расчета указанной платы для собственников жилых и нежилых помещений. В данном случае, как представляется, будет соблюдено требование ч. 4 комментируемой статьи, поскольку законодатель не конкретизировал назначение помещений при решении вопроса по установлению одинаковых условий управления.

3. Согласно ЖК РФ передача многоквартирных домов в управление управляющей организации не может осуществляться в масштабе всего городского или сельского поселения, городского округа или муниципального района. Следует отметить, что управление может осуществляться только в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого, одним договором управления можно урегулировать условия управления только одним многоквартирным домом. Для каждого многоквартирного дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих домов, необходимо заключение самостоятельного договора управления с собственниками помещений соответствующих домов.

В соответствии со ст. 9 Вводного закона к ЖК РФ действие разд. VIII комментируемого закона распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. В данном случае с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ названному разделу ЖК РФ придана обратная сила. Это означает, что любые договоры органов местного самоуправления с управляющими организациями, заключенные до вступления в действие ЖК РФ, не могут противоречить императивным нормам кодекса и должны быть приведены в соответствие с обязательными правилами и требованиями, установленными в ЖК РФ. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные органами местного самоуправления договоры управления считаются прекращенными.

4. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Это буквально означает, что содержание договора управления многоквартирным домом, представляемого для подписания собственникам помещений в многоквартирном доме, в полном объеме должно соответствовать решению общего собрания, содержащемуся в протоколе собрания (ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ). Если тексты отраженных в протоколе решений общего собрания и представленного для подписания договора управления не совпадают, то такой договор необходимо признать не соответствующим требованиям ЖК РФ. В этом случае должно проводиться общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения новых или дополнительных условий договора управления многоквартирным домом, а органы местного самоуправления, в случае если после принятия решения о выборе способа управления прошло более одного года, обязаны провести в отношении такого дома открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи одной из сторон договора управления является управляющая организация. Согласно ч. 3 ст. 20 ЖК РФ управляющей организацией (управляющим) является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом. Необходимо учитывать, что управляющая организация действует не только по договору управления многоквартирным домом, но и при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, в котором более 12 квартир (ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ).

В зависимости от предусмотренных ЖК РФ случаев, другой стороной договора управления выступают:

- собственники помещений в многоквартирном доме - если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75;

- товарищество собственников жилья, жилищный (жилищно-строительный) кооператив или специализированный потребительский кооператив в лице своих органов управления, если управляющая организация привлекается этими некоммерческими организациями. При этом факт заключения договора управления не изменяет способа управления многоквартирным домом. В данном случае указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома;

- застройщик при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами. В данном случае остается открытым вопрос: каково основание для взаимных обязательств застройщика и лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче? Ведь обязательства застройщика перед такими лицами по строительству помещения выполнены и прекращены, а по возмездному договору управления заказчиком всех услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги является застройщик, а не "дольщики";

- Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице органов государственной власти или органов местного самоуправления, если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%.

6. Согласно ч. 2 комментируемой статьи предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности:

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. Необходимо обратить внимание, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме плата за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) может вноситься непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества;

- осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс РФ не предъявляет требований о "разделении функций заказчика и подрядчика", упоминаемом в ряде документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В соответствии с ЖК РФ управляющая организация вправе своими силами оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту многоквартирного дома, а также вправе привлекать для этих целей подрядные и специализированные организации.

7. Договор управления многоквартирным домом может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В ч. 3 комментируемой статьи установлены следующие существенные условия договора управления:

- состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление, почтовый адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий в пределах управляемого имущества), порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

- порядок осуществления собственниками помещений контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

8. В комментируемой статье не содержится конкретных требований к описанию общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 3 комментируемой статьи). Вместе с тем описание общего имущества может основываться на технической (в том числе проектной) документации, а также составляться в произвольной форме, согласованной сторонами договора. Главное - что такое описание должно устранить неопределенность в определении состава имущества, являющегося объектом управления, т.е. имущества, за содержание и ремонт которого отвечает управляющая организация. Описание целесообразно размещать в приложении, являющемся частью договора управления. Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

9. Стороны обязаны согласовать в договоре управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. Стороны договора управления обязаны определить такой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества. Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома должно соответствовать установленным законодательством требованиям: техническим регламентам, санитарным и техническим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности (например, указанным в п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8.1 ст. 13, ч. 1 ст. 156, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ), а также названным правилам.

При рассмотрении проекта договора управления советом дома или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация (управляющий) не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, а может лишь разъяснить последствия включения или исключения из перечня какой-либо конкретной работы и услуги, их влияние на техническое состояние отдельных элементов общего имущества или на состояние дома в целом, а также влияние объемов оказываемых работ и услуг на результат, ради которого они производятся. Окончательное решение по формированию перечня всегда остается за собственниками помещений. В соответствии с ЖК РФ при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией ответственность за состояние дома несут одновременно и собственники помещений (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39), и управляющая организация (ч. 2.3 ст. 161).

10. В договоре управления необходимо обязательное указание перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В соответствии с ч. 2.3 и 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация отвечает за все коммунальные услуги, предоставление которых возможно в конкретном многоквартирном доме в зависимости от его инженерного оборудования (уровень благоустройства). Перечень коммунальных услуг установлен в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Договор управления является возмездным, поэтому законодатель установил, что в нем необходимо указать порядок определения цены договора. Помимо этого в договоре необходимо установить порядок определения размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (платы за жилое помещение) и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы: сроки, номер банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т.п. (см. комментарии к ст. 154-158 ЖК РФ). Необходимо различать понятия "размер платы" и "порядок определения размера платы". Они соотносятся, как конкретный размер и формула, по которой такой размер определяется.

11. Одним из важнейших условий договора управления является условие о порядке осуществления собственниками помещений контроля за выполнением обязательств управляющей организацией. Контроль является одной из составляющих функции управления собственниками своим недвижимым имуществом. При этом собственники помещений вправе осуществлять контроль как самостоятельно, так и поручить осуществлять контроль качества содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг внешнему эксперту или специализированной организации. Для этого собственниками помещений может быть принято решение о заключении помимо договора управления отдельного возмездного договора по вопросу контроля. В этом случае в договоре управления собственники могут оговорить права и обязанности уполномоченного собственниками контролера по проверке документов и осуществляемых управляющей организацией работ и услуг.

12. Срок действия договора не отнесен кодексом к числу существенных условий договора управления.

В соответствии с положениями гражданского законодательства договор управления считается действующим до момента окончательного исполнения сторонами договора своих обязательств, если закон или договор не содержат иных положений (п. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение. Порядок исчисления сроков действия договоров установлен ст. 190-194 ГК РФ.

13. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи, если одна из сторон договора управления не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных действующим договором управления. Кодекс не устанавливает срока направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять его вплоть до последнего дня срока действия договора. При этом следует иметь в виду, что управляющей организацией в соответствии с ч. 10 комментируемой статьи необходимо исполнить обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

С учетом изменения порядка заключения договора, представляется, что заключенный ранее договор управления, который был подписан меньшим количеством собственников помещений, чем указано в ч. 1 комментируемой статьи, не может быть с 17 июня 2011 г. пролонгирован без подписания такого договора собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

14. Договор управления по своей юридической природе является консенсуальным и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения заключенного и вступившего в силу договора. Согласно ч. 7 комментируемой статьи управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В договоре управления многоквартирным домом разумнее указывать конкретную календарную дату, с которой управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления. Тогда не возникнет разночтений в отношении того, в какой конкретно день в течение указанного в дисиозитивной норме ч. 7 комментируемой статьи периода управляющая организация реально приступила к исполнению договора управления. При пропуске управляющей организацией указанного предельного срока начала исполнения договора собственники помещений вправе применить к этой организации меры имущественной договорной ответственности за нарушение ее обязательств по договору (неустойка, штраф, пени).

Понятно, что управлять отдельно от всего имущественного комплекса, в том числе избирательно предоставлять коммунальные услуги в интересах группы собственников помещений, подписавших договор, невозможно. То есть управляющая организация вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений договора управления обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенных общим собранием собственников помещений. На наш взгляд, в данном случае со стороны управляющей организации, которая на основании решения общего собрания в интересах всех собственников помещений приступила к выполнению работ и оказанию услуг, имеет место совершение конклюдентных действий. Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными сособственниками помещений.

15. В соответствии с ч. 8 комментируемой статьи изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме должны принимать решение об изменении или расторжении договора управления коллегиально на общем собрании, которое проводится в соответствии с положениями ЖК РФ.

16. Статья 450 ГК РФ допускает расторжение гражданско-правового договора по требованию одной из сторон, если такая возможность предусмотрена федеральным законом. Эта возможность указана в ч. 8.1 и 8.2 комментируемой статьи.

Часть 8.1 комментируемой статьи устанавливает, что если собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет отобранная по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса управляющая организация, приняли на общем собрании решение о самостоятельном выборе способа управления своим домом, то они вправе отказаться от исполнения ранее заключенного договора управления многоквартирным домом. Такой отказ возможен по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора управления. То есть отобранная по результатам открытого конкурса управляющая организация должна выполнять свои обязательства по договору управления до конца каждого года со дня заключения ею договора управления (например, с 15 ноября 2010 г. до 15 ноября 2011 г.). Эта мера направлена на стабилизацию отношений по управлению многоквартирными домами, повышает стимулы претендентам подавать заявки и участвовать в указанных открытых конкурсах.

По окончании срока заключенного отобранной на конкурсе управляющей организацией договора управления к управлению многоквартирным домом должны приступить другие лица в соответствии с выбранным собственниками способом управления домом (например, созданное товарищество, новая управляющая организация).

Часть 8.2 комментируемой статьи предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения их общего собрания право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. При этом подразумевается, что у собственников помещений в многоквартирном доме имеются доказательства невыполнения условий договора управления управляющей организацией. Комментируемая норма обязывает собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с решением о расторжении договора в одностороннем порядке принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такая редко встречающаяся законодательная мера должна стимулировать управляющие организации более качественно выполнять свои обязательства по договору управления многоквартирным домом.

17. Комментируемый закон не устанавливает правил ведения технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Целесообразно, чтобы ведение технической документации, а при ее отсутствии или порче - восстановление документации осуществлялось управляющей организацией в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

Часть 10 комментируемой статьи устанавливает обязанность управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением домом, за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному (жилищно-строительному) кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Вместе с тем комментируемая норма не решает вопрос о сроках передачи документации, если в управляющую организацию не поступала информация о возможном изменении способа управления многоквартирным домом или выборе другой управляющей организации. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.

18. Одним из элементов контроля собственников за деятельностью управляющей организации является требование ч. 11 комментируемой статьи о представлении управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме ежегодно в течение первого квартала текущего года отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. ЖК РФ допускает установление в договоре управления конкретного срока представления ежегодного отчета, но не содержит требований о форме представления отчета. В договоре управления может быть определено, что отчет управляющей организации представляется в устной форме на общем собрании собственников помещений или направляется каждому собственнику помещения в письменной форме.

 

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Согласно ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. При этом к указанным публичным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Комментируемая статья устанавливает специальный порядок управления многоквартирными домами, если в таких домах все без исключения помещения находятся в собственности только одного из публично-правовых образований, соответственно, Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Если же помещения в многоквартирном доме принадлежат хотя бы двум из указанных субъектов права, положения данной статьи не применяются.

Устанавливаемому комментируемой статьей исключению из общего порядка управления в многоквартирных домах корреспондирует норма ч. 7 ст. 46 ЖК РФ, определяющая для единоличного собственника помещений в многоквартирном доме порядок принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания. Если единоличный собственник всех помещений в многоквартирном доме самостоятельно принимает любые решения в отношении принадлежащего ему имущества, то для указанных публичных субъектов как собственников всех помещений в многоквартирном доме порядок управления должен быть установлен, соответственно, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требование о необходимости заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса.

Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. С учетом положений ГК РФ устанавливаемый на основании ч. 1 комментируемой статьи порядок управления многоквартирным домом должен определять компетенцию соответствующего органа, действующего от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования при проведении открытого конкурса и заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом условия заключаемого с выбранной управляющей организацией договора управления должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.

Проведение открытого конкурса должно осуществляться в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", учитывая что данный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

 

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При выборе непосредственного способа управления собственники отказываются от осуществления на профессиональной основе стороннего управления и, соответственно, берут на себя решение множества вопросов, возникающих в связи с управлением домом. Исключение необходимости заключения договора управления следует и из требований ч. 8 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В основе отношений по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества, лежит не договор управления как один документ, а множество договоров, заключаемых каждым собственником. Поэтому к отношениям при непосредственном управлении должны применяться правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом требований жилищного законодательства по содержанию жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.

Построение отношений на основе множества договоров, направленных на обеспечение коммунальными услугами и поддержание в надлежащем состоянии жилого помещения характерно для собственников индивидуальных жилых домов. В многоквартирных домах со значительным множеством собственников практическая реализация рассматриваемого способа управления будет достаточно затруднительной. Таким образом, непосредственное управление предпочтительно при небольшом количестве лиц на стороне собственника общего имущества и относительно небольшого состава общего имущества.

Именно в целях упрощения процедуры заключения договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества ч. 1 комментируемой статьи устанавливает, что все или большинство собственников помещений в таком доме могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. В связи с этим одновременно ч. 3 комментируемой статьи допускается, что от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений данного дома или любое иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Конечно же, договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В отличие от установленных требований к порядку заключения договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества ч. 2 комментируемой статьи для договоров по предоставлению коммунальных услуг не предусматривает принятие общим собранием решений. Понятно, что собственник помещения в многоквартирном доме может получать коммунальные услуги только у заранее определенных поставщиков и лишен выбора наиболее выгодных для него лиц, обеспечивающих удовлетворение потребностей в холодном водоснабжении, горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении и отоплении.

Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, в случае непосредственного управления многоквартирным домом ресурсоснабжающая организация, для которой в соответствии с законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, - с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе такого способа управления, до даты начала предоставления коммунальных услуг управляющей организацией либо товариществом или кооперативом.

Если иное не определено в договоре, заключенном с ресурсоснабжающей организацией, то такая ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту внутридомовых инженерных систем в таком доме, или такими собственниками самостоятельно, если законодательством РФ выполнение ими таких работ не запрещено.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры о продаже газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. При непосредственном управлении многоквартирным домом такие договоры должны заключаться ресурсоснабжающими организациями с любым обратившимся собственником помещения в многоквартирном доме.

 

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. Становление новой системы управления многоквартирными домами требует внимания и поддержки прежде всего со стороны органов местного самоуправления. В ч. 1 комментируемой статьи заложены основные принципы не только содействия органов местного самоуправления в создании благоприятных условий для перехода собственников помещений многоквартирных домов к управлению своим имуществом, но и определены механизмы осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций. Одновременно определены условия и структура информационного обеспечения органов местного самоуправления со стороны ресурсоснабжающих и управляющих организаций, а также закреплены обязанности органов местного самоуправления по доведению до граждан широкого спектра информации о ценах (тарифах) поставляемых ресурсов, предоставляемых в процессе управления услуг и работ, об объеме и качестве таких услуг (работ), о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Необходимо отметить, что согласно ч. 5 ст. 20 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе осуществлять расходы за счет средств бюджета муниципального образования (за исключением финансовых средств, передаваемых местному бюджету на осуществление целевых расходов) на осуществление полномочий, не переданных им в соответствии с названным законом, если возможность осуществления таких расходов предусмотрена федеральными законами. С учетом данного положения указанные в ч. 1 комментируемой статьи полномочия органов местного самоуправления следует рассматривать как дополнительно предусмотренные законом, финансирование которых может осуществляться из бюджета муниципального образования.

Особое значение следует уделить положениям п. 2 ч. 1 комментируемой статьи. На практике зачастую органы местного самоуправления, являясь членами товарищества собственников жилья, пытаются применить положение данного пункта в целях объяснения уплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Судебная практика четко разграничивает возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, отделяя от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, будучи членом товарищества собственников жилья.

Бюджетные средства могут выделяться в порядке, предусмотренном ст. 78 БК РФ, устанавливающей порядок предоставления субсидий.

Так, если муниципальное образование является членом товарищества собственников жилья, то оно обязано исполнять все бремя расходов, установленных для членов товарищества, в том числе и расходы на капитальный ремонт. При этом суды приходят к выводу, что право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов (см. постановления ФАС Поволжского округа от 30.03.2011 N А57-7991/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010 N А57-7991/2010).

2. Для создания необходимых условий по управлению многоквартирными домами комментируемая статья предусматривает три направления содействия органов местного самоуправления.

Первое - обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

Для организации деятельности управляющих организаций на конкурентной основе прежде всего необходимо обеспечить равные условия для всех организаций (индивидуальных предпринимателей), изъявивших желание заниматься такой деятельностью. Обеспечение равенства условий субъектов малого и среднего предпринимательства закреплено в качестве основных принципов поддержки органами государственной власти и местного самоуправления деятельности данных субъектов. В частности, согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" такими принципами являются:

- заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки;

- доступность инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для всех субъектов малого и среднего предпринимательства;

- равный доступ субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих критериям, предусмотренным федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, к участию в соответствующих программах;

- оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции";

- открытость процедур оказания поддержки.

В целях создания равных условий в письме Минрегиона России от 21.07.2006 N 6301-РМ/07 "О подготовительной работе по проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами" органам государственной власти и местного самоуправления рекомендовано установить для управляющих организаций единый размер арендной платы и иные условия пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности служебно-техническими помещениями в многоквартирных домах, эксплуатационно-ремонтными цехами, базами, мастерскими, гаражами, складскими помещениями и другими объектами (помещениями), предназначенными для управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, не допуская преимуществ пользования указанными объектами и имуществом только государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями или хозяйственными обществами со 100%-м капиталом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Второе - предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам. Реализация данного правомочия в большей степени связана с реализацией обязанности органов государственной власти и местного самоуправления, закрепленной в ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных домов осуществляется и на государственном уровне. В частности, одной из основных целей деятельности государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является осуществление софинансирования региональных и муниципальных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Третье - организация работ по обучению профессиональных управляющих и оказание содействия в повышении уровня их квалификации.

Реализация данного правомочия осуществляется в рамках региональных и местных программ по обучению специалистов в данной сфере.

Например, постановлением правительства г. Москвы от 04.05.2010 N 353-ПП "О дополнительных мерах по подготовке кадров для малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 гг." утверждены основные направления деятельности по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства в сфере подготовки и переподготовки квалифицированных кадров для малого и среднего предпринимательства, структура финансирования обучения, план мероприятий по поддержке малого и среднего предпринимательства в области подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров на 2010-2012 гг. и т.д.

3. Частью 1.1 комментируемой статьи существенно усилена роль органов местного самоуправления в осуществлении контрольных функций за деятельностью управляющих организаций. Теперь органы местного самоуправления вправе инициировать проведение проверки деятельности управляющих организаций в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также выступать с инициативой внеочередного проведения общего собрания собственников помещений с повесткой о расторжении договора управления. Основанием для организации проведения проверки являются обращения любых собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива. При этом орган местного самоуправления в пятидневный срок со дня поступления в такой орган соответствующего заявления должен приступить к проведению проверки деятельности управляющей организации. Достаточно жесткие временные рамки установлены в целях незамедлительного реагирования на заявления о фактах ненадлежащего исполнения условий договора управления.

Если в результате проверки выявлены нарушения о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Необходимо отметить, что в любом случае решение о расторжении договора управления или изменении способа управления принимается только общим собранием собственников. Поэтому если жители дома в целом удовлетворены деятельностью управляющей организации, то хотя бы и по инициативе органа местного самоуправления соответствующий договор управления не может быть расторгнут. Представляется, что такой подход позволяет защитить и интересы управляющей организации от необоснованных претензий как отдельных собственников, так и органов местного самоуправления.

4. В целях обеспечения защиты прав граждан как потребителей коммунальных услуг на достоверную информацию об установленных ценах и тарифах на соответствующие услуги и работы, о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты в ч. 2 и 3 комментируемой статьи закреплено право граждан на получение такой информации как от органов местного самоуправления, так и управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов. Кроме того, теперь органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам информацию об участии представителей данных органов в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Следует отметить, что реализация предоставленных гражданам прав на получение информации не зависит от выбранного способа управления, т.е. граждане вправе получить указанную информацию, прежде всего от органов местного самоуправления, в любых случаях. Неправомерный отказ в предоставлении гражданину информации, о которой идет речь в комментируемой статье, может быть обжалован в суд в порядке, установленном ст. 245-250 ГПК РФ.

5. Для реализации органами местного самоуправления предусмотренных обязанностей по предоставлению соответствующей информации гражданам, данные органы с учетом ч. 4 комментируемой статьи наделены правом на получение необходимой им информации от ресурсоснабжающих организаций, от лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляющих коммунальные услуги. Указанные организации обязаны своевременно направлять в органы местного самоуправления информацию:

- об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

- о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами);

- об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

- о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты;

- о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур;

- о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг;

- о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию коммунальных ресурсов.

Вышеперечисленные сведения создают необходимые условия для проведения органами местного самоуправления полноценного мониторинга в сфере управления многоквартирными домами, а также предоставляют возможность своевременно выявлять нарушения, прежде всего в сфере тарифов на коммунальные услуги, и оперативно реагировать на такие нарушения. Следует отметить, что Правительство РФ должно определить порядок, сроки, периодичность и форму предоставления органам местного самоуправления указанной информации.

По нашему мнению, при надлежащей и своевременной обработке поступающей в орган местного самоуправления указанной информации создаются условия для защиты населения от недобросовестной или некачественной деятельности ресурсоснабжающих, управляющих и многих других организаций в жилищно-коммунальной сфере.

 

---

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 195; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!