Раздел IV. Договор управления многоквартирным домом

Что означает "управление многоквартирным домом"?

Собственникам помещений в МКД хочется иметь безопасные и благоприятные условия проживания, физический и психологический комфорт с минимальными усилиями на заботы о своей собственности, именно поэтому они купили не жилой дом, а квартиру в МКД. К сожалению, многие из них не задумываются, что, кроме квартиры, они приобрели и долю в общем имуществе дома, а также обязанность его содержать в надлежащем состоянии пропорционально указанной доле. А это довольно хлопотно и затратно.

Управление многоквартирным домом - это в первую очередь согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Обратите внимание! Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Каким образом собственники могут управлять своим домом?

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.

Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в МКД.

Приватизировав или приобретя жилое (нежилое) помещение, вы становитесь собственником помещения в МКД, т.е. частным лицом, и только от вас будет зависеть, в каких условиях вам жить в дальнейшем. Многоквартирный дом - это тот же частный дом с множеством собственников, не имеющих, как правило, должной квалификации и желания управлять своим домом. Поэтому осознанный выбор собственниками помещений способа управления МКД - это и есть согласованная деятельность по надлежащему содержанию общего имущества.

В ст. 161 ЖК РФ предусмотрены три способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление ТСЖ либо кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Обратите внимание! Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран, а также изменен в любое время на основании его решения.

Установлены ли законодательно стандарты по управлению многоквартирным домом?

Под деятельностью по управлению МКД понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в МКД (см. постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами").

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

- прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

- сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений, а также о лицах, использующих общее имущество на основании договоров, включая ведение актуальных списков с учетом требований о защите персональных данных;

- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД для их рассмотрения общим собранием, в том числе:

- разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- финансовое обоснование услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с указанием источников их финансирования;

- подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД, а также повышения его энергоэффективности;

- подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в аренду на условиях, наиболее выгодных для собственников;

- обеспечение ознакомления собственников с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;

- организация рассмотрения общим собранием вопросов, связанных с управлением МКД, в том числе:

- уведомление собственников помещений в МКД о проведении собрания;

- обеспечение ознакомления собственников помещений с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

- подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;

- подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;

- документальное оформление решений, принятых собранием;

- доведение до сведения собственников помещений решений, принятых на собрании;

- организация оказания услуг и выполнения работ, утвержденных решением собрания, в том числе:

- определение способа оказания услуг и выполнения работ;

- выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в МКД, и заключение с ними договоров;

- заключение с собственниками договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

- заключение договоров поставки коммунальных ресурсов в МКД с ресурсоснабжающими организациями, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем;

- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества их исполнителями, документальное оформление их приемки, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

- ведение претензионной, исковой работы при выявлении фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

- взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

- организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, управлению МКД и коммунальные услуги, в том числе:

- начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг;

- оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений;

- осуществление расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;

- ведение претензионной и исковой работы в отношении должников за жилищные и коммунальные услуги;

- обеспечение собственниками, органами управления ТСЖ и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:

- предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления МКД;

- раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731;

- прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в МКД;

- обеспечение участия представителей собственников в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация (далее также - УО) - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ). Это коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению МКД.

Кто несет ответственность за содержание общего имущества при управлении домом управляющей организацией?

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Если в доме нет энтузиастов и специалистов для создания ТСН (ТСЖ), лучше всего рассмотреть вопрос о заключении договора управления МКД с управляющей организацией. Для оптимального выбора можно поговорить с жителями соседних домов, представителями органа местного самоуправления. Затем обратиться в подходящую УО и получить проект договора управления для рассмотрения и утверждения общим собранием.

Зачем нужно заключать договор управления с управляющей организацией, выбранной на общем собрании?

Договор управления важен для обеих сторон: жильцов МКД и управляющей организации. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД - ведь от этого зависит качество управления вашим домом.

Если у вас возникнут разногласия с УО по вопросам управления домом, именно грамотно составленный договор управления поможет отстоять ваши права в суде.

Обратите внимание! Управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Собственники в МКД должны выбрать управляющую организацию при соответствующем способе управления. Однако выбранная УО не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы. Договор управления - это всегда компромисс между собственниками и управляющей организацией.

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Очевидно, что договор управления МКД, условия которого утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД в отношении каждого такого дома отдельно, не может быть отнесен к категории публичных договоров.

Какие условия договора управления многоквартирным домом являются существенными?

Существенные условия - это условия, при несоблюдении которых договор считается не заключенным.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Напомним, что Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. В процессе рассмотрения проекта договора управления необходимо (по предложению управляющей организации) выбрать услуги и работы, выполнение которых требуется именно для вашего дома.

Считается ли заключенным договор управления, если в него не включена обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги собственникам в многоквартирном доме?

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Заключение договора управления МКД без включения в него условия предоставления коммунальных услуг (в зависимости от степени благоустройства МКД) законодательством не предусмотрено. В противном случае такой договор не может считаться заключенным.

Обязательно ли в договоре управления указывать состав общего имущества собственников данного дома?

В договоре управления обязательно должен быть указан состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Заключение договора управления МКД без включения в его условия состава общего имущества в МКД законодательством не предусмотрено. В противном случае такой договор не может считаться заключенным.

Считается ли заключенным договор управления, в котором не определена цена договора?

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и, как следствие, такое условие отсутствует в договоре управления МКД, то данный договор считается не заключенным, а способ управления МКД не реализованным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Обратите внимание! Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

Какие разделы обязательно должны быть в договоре управления многоквартирным домом?

Договор управления МКД базируется на следующих основных пунктах:

1) сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО;

2) место исполнения договора - адрес дома, состав общего имущества в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту;

3) предмет договора;

4) цена договора;

5) периодичность и сроки оказания услуг по договору;

6) ответственность сторон договора;

7) порядок расторжения договора;

8) срок договора.

Примерные условия договора управления МКД утверждены приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Но этот приказ имеет рекомендательный характер, поэтому условия договора могут пересматриваться по желанию сторон в рамках действующего законодательства.

Каким образом выбирается управляющая организация в домах-новостройках?

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ застройщик не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию заключает договор управления МКД с управляющей организацией.

В данном случае сторонами по договору являются застройщик и управляющая организация, именно они устанавливают условия заключаемого договора на управление.

Необходимо отметить, что согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ такой договор заключается на срок не более чем три месяца. После этого собственники должны решить, как им управлять своим домом. Если они этого не сделали, муниципальный орган назначает конкурс, и управляющая организация выбирается на основании конкурса. Собственники будут обязаны заключить договор управления с победителем конкурса.

В каком случае возможно заключение договора управления без проведения общего собрания собственников?

Заключение договора управления МКД без проведения общего собрания собственников возможно только в случае отбора УО по результатам открытого конкурса.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору УО, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками в МКД не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Обязанность по заключению договора управления МКД, как собственников или лиц, принявших от застройщика помещения в МКД (лиц, обеспечивающих строительство МКД), так и УО, отобранной по результатам открытого конкурса, закреплена в ч. 13 ст. 161, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ.

Могут ли условия договора управления многоквартирным домом быть разными для собственников помещений в данном доме?

С каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания по выбору УО (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в таком доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Правомерно ли заключение договора управления с собственником нежилого встроено-пристроенного помещения?

При выборе управляющей организации общим собранием в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно своду правил СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий", одобренному и рекомендованному письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131/9, встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

Соответственно, встроено-пристроенное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости и, по сути, является нежилым помещением в составе МКД.

Таким образом, заключение договора управления МКД с собственником нежилого встроено-пристроенного помещения является правомерным.

Может ли собственник нежилого помещения отказаться от заключения договора управления с управляющей организацией, выбранной на общем собрании, если им ранее заключен договор на обслуживание, содержание, ремонт с другой организацией?

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Собственник любого помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заключать договоры, предметом которых является содержание (эксплуатация, обслуживание и проч.) общего имущества собственников. Кроме этого, в ч. 3 ст. 161 ЖК РФ указано, что решение общего собрания о выборе способа управления МКД (а значит, и о выборе управляющей организации и утверждении условий договора управления МКД) является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

Кто может быть стороной договора управления многоквартирным домом?

Одной из сторон по договору управления МКД всегда является управляющая организация, обладающая лицензией на управление МКД, а вот второй стороной по такому договору могут быть (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

- собственники помещений в МКД;

- органы управления ТСЖ, кооператива;

- лица, принявшие от застройщика, после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- застройщик в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Может ли арендатор выступать стороной договора управления многоквартирным домом?

Арендатор жилого или нежилого помещения в МКД не является участником правоотношений в сфере управления многоквартирным домом и не может выступать стороной по договору управления.

Какие документы подтверждают право лица заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией?

С учетом того, что согласно действующему законодательству стороной по договору управления МКД с УО могут быть различные лица, документами, подтверждающими право заключить такой договор, будут являться (см. Примерные условия договора управления многоквартирным домом, утвержденные приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр):

- для собственника помещения в МКД - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в МКД;

- для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту приема-передачи или иному акту, - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в МКД;

- для застройщика - устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а также решение органа управления застройщика МКД, уполномоченного в соответствии с уставом на принятие решений о заключении договоров управления МКД.

Кто вправе подписать договор управления от имени собственников помещений в многоквартирном доме?

Возможность подписания договора управления МКД по доверенности от имени собственников помещений в МКД предусматривается в п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которому председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

При этом приобретают права и становятся обязанными по договору управления все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Вправе ли члены семьи собственника помещения в МКД подписать договор управления таким домом?

Гражданское и жилищное законодательство не содержат указаний на то, что члены семьи собственника помещения в МКД наделены особыми правами в отношении такого помещения. Поэтому подписание договора управления членом семьи (мужем, женой, детьми и т.п.) собственника помещения в МКД возможно только "на общих основаниях", т.е. при наличии доверенности, предусмотренной ст. 185 ГК РФ.

Какое количество собственников помещений в МКД должно подписать договор управления таким домом?

В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что:

- договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

- при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления МКД заключается с каждым собственником в доме (при этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора).

Что является предметом договора управления, заключаемого между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:

- выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Перечисленные положения и есть предмет договора, заключаемого между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией.

Из каких составляющих складывается цена договора управления?

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы (услуги), а также тарифов на коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества. В эту плату входят обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг и др.;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Обратите внимание! В договоре управления необходимо прописать порядок определения и изменения его цены. Не лишним будет также предусмотреть порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Кем устанавливается размер платы за содержание жилого помещения?

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:

- расценок на оказание услуг и выполнение работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, с учетом расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению МКД;

- размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД.

На основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД размер платы за содержание жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации не менее чем на один год.

В силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления в случае, если собственники не установили на общем собрании размер платы (по заявительному принципу).

Расценки на дополнительные услуги и работы, не указанные в минимальном перечне, будут рассчитываться управляющей организацией на основании сметы или расчета затрат по каждому виду услуги или работы дополнительно.

Собственники помещений МКД могут установить иной размер платы за содержание жилого помещения на общем собрании без учета предложений УО. Установление иного размера платы не должно мешать исполнению обязательств управляющей организаций из-за недостаточности денежных средств.

Обратите внимание! В соответствии с законодательством РФ именно собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества. Управляющие организации обязаны направить предложение собственникам с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием их объемов и стоимости. Если управляющая организация не направила собственникам данное предложение, то она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества. Если в договоре управления указана формулировка порядка определения "платы за содержание жилого помещения" и предусмотрена возможность индексации (изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен), принятие общим собранием ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Поэтому внимательно читайте этот раздел договора управления, чтобы для вас не оказалось неожиданностью одностороннее повышение со стороны УО "первой строки" в платежке.

Какие обязанности управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?

Обязанности управляющей организации в рамках договора управления МКД целесообразно рассматривать в каждом конкретном случае. Но они должны соответствовать стандартам, установленным Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр утверждены примерные условия договора управления МКД, которые могут быть взяты за основу при составлении договора управления МКД.

Обратите внимание! Если вы хотите грамотно контролировать исполнение УО договора управления, необходимо прописать в части "Обязанности управляющей организации" все, что она должна предоставить представителю собственников в МКД для контроля (право подписания актов выполненных работ, перечень предоставляемой информации в рамках договора управления, в том числе так называемых оперативных отчетов и др.). Если этого не сделать, то право собственников на контроль выполнения договора управления может оказаться не реализованным.

Какие права управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?

Права управляющей организации в рамках договора управления МКД целесообразно предусматривать индивидуально в каждом конкретном случае.

Согласно Жилищному кодексу РФ и общим правилам заключения договоров управляющая организация в рамках договора управления МКД вправе:

- вносить предложения по изменению условий договора управления МКД;

- требовать допуска представителей УО в помещение собственника для осмотра общего имущества в МКД, вносить предложения по утверждению порядка и периодичности такого допуска;

- требовать вносить плату за жилищно-коммунальные услуги в порядке, утвержденном договором управления МКД;

- требовать погашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги, в том числе в судебном порядке;

- требовать от собственников помещений в МКД предоставления информации, необходимой для выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору управления МКД;

- по решению общего собрания заключать договоры о передаче общего имущества в МКД в пользование третьим лицам, использовании такого имущества;

- ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов";

- самостоятельно определять способ выполнения работ и (или) оказания услуг в рамках содержания и ремонта общего имущества в МКД (собственными силами или с помощью привлеченных организаций на основании договоров подряда, иных договоров);

- не раскрывать информацию о стоимости выполнения работ и (или) оказания услуг по договорам подряда, иным договорам, заключенным в целях исполнения договора управления МКД;

- выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ и условиям договора управления МКД.

Какие обязанности собственников помещений в многоквартирном доме необходимо включить в условия договора управления?

Согласно Жилищному кодексу РФ и общим правилам заключения договоров при составлении договора управления МКД необходимо отразить следующие обязанности собственников помещений в МКД:

- своевременное внесение платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в МКД;

- представление документов, необходимых УО для надлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных таким договором;

- обеспечение допуска представителя УО в занимаемое помещение в случаях, предусмотренных законодательством и условиями договора.

Какие права собственников помещений в многоквартирном доме необходимо включить в условия договора управления?

Собственники помещений в МКД являются заказчиками по договору управления с управляющей организацией. Права собственников помещений в МКД в рамках договора управления МКД целесообразно определять индивидуально в каждом конкретном случае.

Собственники помещений в МКД в рамках договора управления вправе:

- требовать предоставления коммунальных услуг в объеме и порядке, предусмотренном законодательством и условиями договора;

- требовать обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, предусмотренного законодательством и условиями договора;

- в случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и (или) оказания услуг требовать составления документов, подтверждающих данный факт;

- требовать перерасчета за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в МКД в порядке и сроки, предусмотренные законодательством и условиями договора;

- осуществлять контроль за исполнением договора управления МКД в порядке, установленном договором;

- устанавливать условия для взаимодействия УО с членами совета МКД;

- вносить изменения в условия договора управления МКД в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора;

- расторгать договор управления МКД в случаях и порядке, предусмотренном ЖК РФ и условиями договора;

- получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг в рамках содержания общего имущества в МКД в порядке, установленном условиями договора управления МКД;

- направлять в УО письменные обращения по вопросам, связанным с управлением МКД;

- требовать от УО раскрытия информации о своей деятельности в объеме и порядке, предусмотренном ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами";

- требовать от УО предоставления отчета о выполнении договора управления МКД в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора;

- участвовать в осмотрах объектов, входящих в состав общего имущества в МКД;

- выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ и условиям договора управления МКД (см. п. 1 разд. V).

Какими правами обладают собственники помещений в многоквартирном доме по осуществлению контроля за выполнением договора управления?

Согласно п. 40 Правил содержания общего имущества в МКД собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:

- получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Обратите внимание! Условия контроля собственников за выполнением УО своих обязанностей обязательно должны быть указаны в договоре управления МКД.

Каким образом собственники могут контролировать исполнение договора управления?

Формы контроля собственников за исполнением договора управления МКД целесообразно определить условиями договора.

Примерными условиями договора управления многоквартирным домом, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, предложены следующие формы контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления МКД:

- получение от управляющей организации информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества в МКД (с указанием периодичности и формы получения такой информации);

- участие в осмотрах общего имущества в МКД, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;

- личное присутствие уполномоченного лица и (или) собственников помещений в МКД во время выполнения работ (оказания услуг) управляющей организацией или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомления с актами технического состояния МКД и, при необходимости, подписания таких актов.

В договор управления может быть включено условие о составлении двустороннего акта сдачи-приемки выполненных работ, который со стороны собственников должен подписываться уполномоченным лицом, наделенным соответствующими полномочиями решением общего собрания собственников помещений МКД. Как правило, это председатель совета МКД. Наличие подобного акта является доказательством факта выполнения УО работ надлежащего качества в объеме и в сроки, предусмотренные договором управления.

Во избежание спорных ситуаций, связанных с порядком оформления и подписания актов сдачи-приемки выполненных УО работ, целесообразно в договорах на управление МКД предусмотреть сроки и порядок подписания указанных актов, перечни конкретных лиц, уполномоченных на их подписание, а также имеющих право на подписание актов в случаях невозможности подписания актов первыми из указанных лиц из-за их болезни, отъезда и т.д., а также уклонения от подписания при отсутствии мотивированных оснований для отказа от подписания актов.

Обратите внимание! Чем более подробно вы пропишите в договоре управления механизм контроля за работой УО, тем более эффективным будет управление домом. Однако не надо впадать в крайности - запрашивать ежемесячный финансовый отчет, подписывать ежедневно акты по уборке подъездов и придомовой территории и т.п. Механизм контроля должен быть продуманным и согласованным с управляющей организацией.

На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом?

В соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет.

Договор управления многоквартирным домом, заключаемый по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на три года.

Застройщик, заключающий договор управления МКД в срок не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, должен учитывать, что такой договор заключается на срок не более чем три месяца.

Какие действия при проведении переговоров о заключении договора относятся к недобросовестным?

Согласно п. 2 ст. 434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

- предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

- внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Каковы последствия совершения недобросовестных действий при заключении договора?

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Обратите внимание! Положения об обязанности стороны возместить убытки, причиненные другой стороне, не применяются к гражданам, признаваемым потребителями в соответствии с законодательством о защите прав потребителей (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ).

Каким образом могут быть урегулированы разногласия сторон при заключении договора?

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Предоставление отчета о выполнении договора управления - это право или обязанность управляющей организации?

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

К сожалению, в законодательстве не содержится положений, касающихся ответственности управляющей организации за непредоставление собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора управления.

В какой срок управляющая организация должна предоставлять отчет о выполнении договора управления?

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. При этом иные сроки предоставления указанного отчета могут быть установлены условиями договора управления МКД.

За какой период управляющая организация обязана предоставлять отчет о выполнении договора управления?

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). При этом условиями договора управления МКД может быть установлен иной отчетный период (ежеквартально, за полугодие, за весь период действия договора и т.п.).

Кто определяет порядок и форму представления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления?

Порядок представления отчета управляющей организации о выполнении договора управления МКД и его форма не утверждены нормативными актами РФ. В связи с этим в условия договора управления МКД желательно включать условие о порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления МКД.

Форму отчета управляющей организации о выполнении договора управления МКД целесообразно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве приложения к договору).

Примерная форма отчета о выполнении договора управления МКД приведена в приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.

Должна ли управляющая организация предоставлять собственникам в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления, если она раскрывает информацию о своей деятельности в установленном порядке?

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

Однако, даже если управляющая организация в полном объеме раскрывает информацию о своей деятельности, обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД сохраняется. А у собственников появляется возможность сверить предоставленный им отчет УО с раскрытой информацией по своему дому.

Могут ли быть изменены условия договора управления многоквартирным домом по предложению одного из собственников помещений в этом доме?

При выборе управляющей организации общим собранием в МКД с каждым собственником помещения в доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Утверждение и изменение условий договора управления МКД происходит только на общем собрании собственников и не может быть осуществлено по предложению одного из собственников помещений в МКД. Любой собственник вправе инициировать проведение ОСС по вопросу изменения условий договора управления МКД.

Могут ли быть изменены условия договора управления по предложению председателя совета многоквартирного дома?

Совет МКД представляет собственникам помещений в МКД свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель совета МКД вправе вступить в предварительные переговоры с УО относительно условий указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Какие приложения необходимо включить в договор управления многоквартирным домом?

В приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр приведен примерный перечень приложений к договору управления. Из предлагаемого перечня выберите приложения, необходимые для вашего дома:

- реестр всех собственников помещений в МКД с указанием типа помещения (жилое или нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях;

- состав общего имущества МКД и его техническое состояние;

- перечень технической документации и иных связанных с управлением МКД документов;

- характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлежности;

- информация о представителях управляющей организации, уполномоченных на взаимодействие с собственниками помещений в МКД;

- информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с управляющей организацией;

- перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- форма платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления МКД;

- форма отчета управляющей организации;

- форма акта установления факта непредоставления коммунальной услуги или предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества;

- форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Минстроя России от 29.12.2014 N 924/пр. Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр.

В каком случае договор управления многоквартирным домом считается пролонгированным?

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Порядок направления другой стороне заявления о прекращении договора управления и сроки его направления в кодексе не определены. Поэтому порядок изменения и расторжения договора управления МКД целесообразно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Обратите внимание! Количество пролонгаций договора управления законодательством не ограничено. Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в неизменном виде. В случае если в пролонгированный договор управления МКД внесены изменения, такие условия должны быть утверждены решением общего собрания собственников в доме.

Каков порядок расторжения договора управления многоквартирным домом?

Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В каких случаях собственники помещений в многоквартирном доме вправе досрочно расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Собственники помещений в МКД могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в случае, если управляющая организация не выполняет его условия (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет доказать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Какие действия должны предпринять собственники помещений в многоквартирном доме для расторжения договора с управляющей организацией?

Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.

Обратите внимание! Решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условия договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).

После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней должно направить в:

- организацию, ранее управлявшую домом;

- орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.

Обратите внимание! Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Вправе ли управляющая организация отказаться от исполнения договора управления?

В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ управляющей организации от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Как определить дату расторжения договора управления в случае аннулирования лицензии управляющей организации на управление многоквартирным домом?

Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления МКД новой управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в МКД (или определенной по результатам открытого конкурса).

Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

Обязана ли прежняя управляющая организация при выборе новой управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом передавать техническую и иную документацию?

Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен постановлением Правительства РФ "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами".

Согласно п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом организация, ранее управлявшая МКД и получившая соответствующее уведомление, передает организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, либо в случае непосредственного управления МКД - одному из собственников следующую документацию:

- техническую документацию на МКД;

- иные документы, связанные с управлением МКД;

- сведения о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), включая актуальные списки в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований о защите персональных данных.

В свою очередь, оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД входят в состав иных документов, связанных с управлением МКД (п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД). Соответственно, такие документы, если общим собранием было принято ранее решение об их хранении в УО, также подлежат передаче при смене УО или способа управления МКД.

Обратите внимание! Перечень документов, включаемых в состав технической и иной документации на многоквартирный дом, установлен в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в МКД.

В какой срок управляющая организация обязана передать документацию на многоквартирный дом в случае расторжения договора управления или смены способа управления таким домом?

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной УО, ТСЖ, кооперативу или одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Минрегиона России от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом").

Обратите внимание! В ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за отказ от передачи технической документации и иных связанных с управлением таким МКД документов УО, ТСЖ, кооперативу или одному из собственников помещений в МКД, либо уклонение от передачи таких документов указанным лицам, либо нарушение предусмотренных федеральными законами и нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов.

Совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, влечет наложение административного штрафа:

- на граждан в размере от 2 до 5 тыс. руб.;

- на должностных лиц - от 30 до 40 тыс. руб.;

- на юридических лиц - от 150 до 200 тыс. руб.

Повторное совершение указанного правонарушения должностным лицом влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет (ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Раздел V. Образцы документов

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 211; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!