Раздел I. Формы управления многоквартирным домом
Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы
Новиков В.В.,
начальник управления юридического сопровождения
некоммерческого партнерства "Национальный
центр общественного контроля в сфере
жилищно-коммунального хозяйства "ЖКХ Контроль",
независимый федеральный эксперт в сфере
жилищно-коммунального хозяйства,
руководитель проекта "Всероссийский диктант"
на знание законодательных основ
жилищно-коммунального хозяйства.
Разворотнева С.В.,
исполнительный директор некоммерческого
партнерства "Национальный центр общественного
контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства
"ЖКХ Контроль", член Совета по вопросам жилищного
строительства и содействия развитию
жилищно-коммунального комплекса при Совете
Федерации Федерального Собрания РФ, член
Общественного совета при Министерстве энергетики РФ,
заместитель председателя Общественного совета
при Министерстве строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ, член наблюдательного совета
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства,
кандидат политических наук
Фролова О.Е.,
эксперт в сфере управления многоквартирными домами,
Председатель правления некоммерческого
партнерства "Воронежское Содружество ТСЖ"
Журнал "Библиотечка "Российской газеты", выпуск 10, май 2016 г., 176 с.
Предисловие
С.В. Разворотнева,
исполнительный директор некоммерческого
партнерства "Национальный центр общественного
контроля в сфере жилищно-коммунального
хозяйства ЖКХ Контроль", кандидат политических наук
Большинство российских граждан проживают в многоквартирных домах. 85% квартир в этих домах являются их собственностью. По действующему законодательству собственники несут полную ответственность за содержание и ремонт своего дома, а в случае его аварийного состояния - и за его снос.
Жилищный кодекс РФ говорит о том, что выбор способа управления домом, определение организации для его обслуживания и стоимости услуг этой управляющей организации целиком находятся в руках собственников. Все решения, связанные с управлением своим многоквартирным домом, собственники принимают на общем собрании.
К сожалению, у граждан не всегда хватает времени и знаний, чтобы эти нормы закона реализовать. И даже те, кто готов потратить силы на то, чтобы улучшить состояние общедолевой собственности, не всегда способны добиться результата. Несмотря на то что процедура проведения общего собрания в последнее время немного упростилась, провести собрание в большом доме - задача не из легких. Еще сложнее выработать решения, которые устроят большинство собственников, зачастую обладающих различными взглядами на жизнь. И даже если собрание проведено, нередко случается, что управляющая или ресурсоснабжающая организация не торопятся воплощать принятые на нем решения в жизнь. Споры, в том числе судебные, могут затянуться надолго. В общем, процесс управления таким сложным организмом, как многоквартирный дом, не назовешь простым. Но делегировать эти полномочия кому-то другому мы, к сожалению, не можем. И не только потому, что закон возлагает эту обязанность на собственника. Самое главное, что те, кто проживает в доме, больше всех заинтересованы в том, чтобы дом содержался в порядке. В ухоженном доме и жить приятно, и продать квартиру можно дороже.
Книга адресована тем, кто не хочет ждать, когда кто-то посторонний из управляющей организации или муниципалитета сделает жизнь лучше, кто готов взять управление в свои руки. Для них мы подготовили ответы на множество вопросов, связанных с управлением домом, проведением собрания, оформлением его решений. Кроме этого, в издании содержатся типовой договор, который позволит собственникам максимально конкретизировать условия взаимодействия со своей управляющей организацией, а также формы документов для подготовки и проведения собрания.
Мы желаем успеха всем активным и ответственным собственникам. Пусть ваши дома будут красивыми, чистыми и удобными.
Раздел I. Формы управления многоквартирным домом
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме (далее также - МКД), количество квартир в котором составляет не более 30 (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Преимущества непосредственного управления:
1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;
2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;
3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).
Недостатки этого способа управления:
1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;
2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Второй способ - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товарищество собственников жилья (далее также - ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).
Обратите внимание! С 1 сентября 2014 г. ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее также - ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (см. письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).
Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МДК либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.
К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.
Третий способ - управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению МКД на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Недостатки данного способа управления МКД:
1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;
2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;
3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники МКД не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления МКД, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 197; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!