Раздел II. Совет многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома - это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией.
В совет МКД лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность - содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии. Понятно, что для этого нужен инструмент - ТСЖ или управляющая организация, но музыку на этом инструменте должен играть собственник.
Совет МКД призван обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.
Совет МКД - это институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД, так как большинство граждан всячески стараются избежать этого. Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не существует сама по себе, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Невозможно обеспечить себе комфортную жизнь в отдельно взятой квартире без сохранения всего здания в целом. Изношенные инженерные системы, строительные конструкции рано или поздно сделают жизнь обитателей дома невыносимой. Выход один - объединяться. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщенных собственников в полновластного хозяина дома.
|
|
|
Качество работы совета МКД, а значит, и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будут напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого совета. Как будет жить дом? Кто будет определять качество жизни его обитателей? Товарищество собственников жилья, управляющая организация или сами собственники, нанимая управляющую организацию на работу? Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение - управляющая организация. Именно поэтому исполнительный орган народной власти в каждом доме - совет МДК избирается на общем собрании собственников, на котором можно обсудить и оценить кандидатов. В конце концов, это ваши соседи, и вы должны иметь общее представление об их личностных и деловых качествах. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в МДК, которое в случае ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.
|
|
|
Раздел III. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Вы - собственники не только своих квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Об этом говорит ст. 36 ЖК РФ.
Все решения по управлению общей собственностью МКД должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме (далее также - ОСС). Общее собрание собственников - это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это - орган управления многоквартирным домом. Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.
Кроме этого, применение такой формы управления помогает в разрешении конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.
|
|
|
Поскольку основная масса жителей МДК разрозненна и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. Также надо, наконец, решить - хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме, или будете существовать, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.
По каким правилам проводятся собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Проведение ОСС регламентировано ст. 44-48 разд. II ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами кодекса, например разд. IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".
В приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" приведены примерные формы следующих документов:
- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- доверенности представителя собственника на голосование;
|
|
|
- протоколов общего собрания собственников в очной и заочной формах;
- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.
К сожалению, в приказ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме.
В каких формах может проводиться собрание?
В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ существуют три формы проведения ОСС:
1) в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). При этом голосование собственников в письменной форме возможно, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке;
2) в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;
3) в форме очно-заочного голосования - путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Голосование всех собственников в этом случае - только в письменном виде.
В чем отличие заочной формы проведения общего собрания собственников от очно-заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. Не позднее чем за 10 дней после проведения очного собрания нужно обязательно оповестить собственников об итогах этого собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
Обратите внимание! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС. Повестку менять нельзя.
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют на очном собрании, с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
Обратите внимание! При очно-заочной форме проведения общего собрания все собственники голосуют письменно.
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
Общее собрание может быть созвано:
- по инициативе любого собственника помещения в данном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
- по инициативе управляющей организации, заключившей договор управления с собственниками данного МКД (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
- по инициативе правления ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- органом местного самоуправления (по вопросам, отнесенным к его компетенции);
- управляющей организацией, правлением ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее также - кооператив) по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Лучше всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям по подъезду разъяснять вопросы, которые вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем жителям других подъездов.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, выражающий намерения инициаторов выйти на общее собрание, и перечень вопросов, которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня).
Кто может организовать проведение общего собрания?
Если инициаторами собрания являются собственники, то есть два варианта организации общего собрания.
Во-первых, силами инициативной группы собственников.
Во-вторых, организовать, провести ОСС, оформить необходимые документы по результатам собрания и довести их до собственников может управляющая организация (правление ТСЖ, кооператива), если в ее адрес поступило письменное заявление от собственников помещений, обладающих не менее 10% голосов от общего числа голосов в МКД.
В обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
В какой срок по обращению собственников управляющая организация должна организовать проведение общего собрания?
По обращению собственников управляющая организация, ТСЖ или кооператив обязаны организовать проведение общего собрания в течение 45 дней с момента поступления обращения, уведомив о проведении собрания каждого собственника в доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме.
Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной.
Плюсом, безусловно, является то, что вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам.
В каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Орган местного самоуправления вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД только в случае:
- если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в данном доме;
- когда собрание созывается для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ), - не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса;
- если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, кооператива выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД - для расторжения договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ);
- когда в повестку дня ОСС включаются вопросы об избрании совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (ст. 161.1 ЖК РФ);
- если собственниками помещений в МДК не было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта - не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного ч. 5 и 5.1 ст. 170 ЖК РФ (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).
Кто финансирует проведение общего собрания собственников?
По мнению Минстроя России (письмо от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04), финансирует проведение ОСС и несет соответствующие расходы инициатор такого собрания, а именно:
- если собрание проводится по инициативе любого собственника - то этот собственник;
- если по инициативе управляющей организации - управляющая организация;
- если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, кооператива общего собрания (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Это может быть целевой сбор, введенный по решению общего собрания. Кроме этого, расходы управляющей организации, ТСЖ, кооператива могут быть возмещены за счет так называемой первой строки ("Плата за жилое помещение"), если при утверждении ее размера эти затраты были в нее включены.
Как часто можно проводить общее собрание собственников в многоквартирном доме?
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ годовое общее собрание должно проводиться не реже одного раза в год. При этом, если иное не установлено ОСС, оно проводится в течение второго квартала года. В это время управляющая организация заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД и подготовку планов работы на следующий год.
Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.
Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, направленные на исключение возможности "подтасовывать" решения ОСС. В частности, этот закон дополнил ст. 46 ЖК РФ новой ч. 1.1, согласно которой "орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания".
Протокол ОСС является юридически значимым документом, следовательно, его подделка - уголовное преступление.
Как подготовить проведение общего собрания в многоквартирном доме?
Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги.
Организовать инициативную группу активных собственников. Если в вашем доме не выбран совет дома, то лучше всего сделать это сейчас. Во-первых, сразу появятся люди, которые добровольно на постоянной основе будут заниматься всеми вопросами, связанными с комфортным проживанием. Во-вторых, совет МКД будет взаимодействовать с управляющей организацией, контролировать ее работу по договору управления.
Составить реестр собственников помещений в доме.
Получить в вашей управляющей организации перечень общего имущества собственников в доме. Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества можно также запросить в бюро технической инвентаризации (далее - БТИ). Правда, это платная услуга.
Технический паспорт дома, как и другая документация, принадлежит собственникам, но на практике управляющая организация зачастую препятствует собственникам получить к ней доступ. Безусловно, в так называемых организованных домах с реально работающим советом МКД такие проблемы минимизированы.
Провести опрос собственников о выборе способа управления домом.
Как правило, молодые люди хотят создать ТСЖ, а люди старшего поколения больше доверяют привычному способу - управляющей организации, хотя и недовольны ее работой. Вот здесь инициативной группе придется усиленно поработать, сводя все мнения к единому знаменателю.
Подобрать управляющую организацию для управления вашим домом.
Подобрать кандидатуры в совет МКД, если он еще не создан. Правильнее всего утвердить решением ОСС положение о совете вашего дома, в котором следует прописать все полномочия председателя и членов совета, порядок их отзыва и др.
Продумать повестку дня общего собрания. Подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. От правильности составления повестки зависит качество управления МКД и сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших "против" какого-либо пункта повестки.
Решить вопрос об источниках финансировании (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления).
Проведение собрания в доме - довольно затратное мероприятие. Целесообразно принять положение о проведении ОСС в вашем доме. Это избавит вас в последующем от многих проблем - ведь ОСС проводятся довольно часто, потому что нерешенные вопросы возникают постоянно.
При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня. Если в доме много собственников, можно обратиться в органы местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения общего собрания. Согласно ст. 1 и 13, 14 ЖК РФ эти органы должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых кодексом.
Подготовить сообщения о проведении ОСС, листы голосования для собственников, материалы для ознакомления по повестке дня, проект протокола общего собрания.
Зачем нужен реестр собственников помещений в многоквартирном доме?
Этот документ будет необходим для уведомления собственников помещений о проведении ОСС, для регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна прежде всего выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами, инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании, является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь - в листе голосования им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общую площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путайте с общим имуществом);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартиру или комнату и т.п.) в доме и площадь, принадлежащую каждому собственнику (индивидуальную, общую совместную или общую долевую), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение (тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у вас не будет проблем);
- паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя, либо собственник имеет своего законного представителя);
- паспортные данные представителя, а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
- почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).
Для получения информации, указанной выше, инициатору собрания необходимо в письменной форме обратиться:
- в органы местного самоуправления с заявлением об оказании помощи в проведении ОСС и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о МКД и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме;
- в БТИ по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения МКД, а также об отношении помещений дома к одной из форм собственности;
- в территориальное отделение Росреестра.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), о любом объекте недвижимости в течение пяти рабочих дней любому лицу. Такая информация предоставляется инициатору в виде выписки из ЕГРП.
Это достаточно долго и дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пробежаться по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме.
Должны ли учитываться собственники машино-мест в паркинге, входящем в состав многоквартирного дома, при составлении реестра собственников?
Термин "машино-место" в настоящее время не определен на федеральном законодательном уровне. В сложившейся практике, когда речь идет о машино-месте в МКД, чаще всего рассматривается машино-место, расположенное в паркинге в составе МКД. Как правило, паркинг является нежилым помещением в составе МКД, а собственники машино-мест - собственниками доли в праве на нежилое помещение в составе МКД.
Таким образом, собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) должен быть включен в реестр собственников помещений в МКД.
Как собрать общее собрание?
Статья 45 ЖК РФ определяет, что каждый собственник помещения в МКД должен быть уведомлен о проведении ОСС.
Во-первых, сообщение о проведении ОСС может быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений. Согласно ст. 165.1 ГК РФ "сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним".
Во-вторых, сообщение может быть вручено каждому собственнику под роспись. В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания.
В-третьих, сообщение может быть размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, если решение об этом уже принималось общим собранием. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД, необходимо составить акт о размещении сообщений о проведении ОСС, можно провести фотосъемку сообщений.
Обратите внимание! Если указанный вопрос ранее собственники не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя.
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в МДК о проведении общего собрания осуществляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС надо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что помимо частной собственности в МДК может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления - в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МДК.
Обратите внимание! При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие сведения должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников?
В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (инициатор (члены инициативной группы) указывает свое полное имя (ФИО), номер жилого (нежилого) помещения, собственником которого в данном МДК он является, и свои контактные данные);
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при этом желательно указать и время окончания приема письменных решений. Например, до 21:00. Иначе все решения, принесенные до 00:00 следующего дня после даты окончания голосования, придется учитывать при подсчете голосов. Это не всегда удобно, если решения не опускаются в почтовый ящик инициатора, а приносятся ему домой);
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
6) напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.
Какие материалы надо подготовить собственникам для ознакомления перед проведением общего собрания?
Для принятия правильного решения собственникам помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС. Например, при принятии решения о выборе управляющей организации надо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной организации (количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой организации и другую информацию). Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых МКД вполне успешно работает.
Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.
В сообщении о собрании также целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.
Как правильно составить повестку дня общего собрания?
Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Вопросы необходимо сформулировать таким образом, чтобы можно было дать на них однозначный ответ: "За", "Против" или "Воздержался".
Если ОСС в вашем доме не принимало положение о порядке проведения общих собраний в МКД, то обязательно надо на каждом собрании утверждать кандидатуры председательствующего на общем собрании, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписывать протокол и подсчитывать голоса на ОСС.
Обратите внимание! В силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Зачем нужно утверждать на общем собрании состав общего имущества?
Это нужно для того, чтобы вы могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решение о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую организацию или ТСЖ.
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.
В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в МКД), состав общего имущества собственников в МКД определяется:
- собственниками помещений в доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. При этом используются содержащиеся в ЕГРП сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;
- органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Обратите внимание! Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Зачем нужно утверждать доли каждого собственника на общее имущество в доме?
Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решение об использовании общего имущества и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на ОСС.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в МКД не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Какие вопросы желательно включить в повестку дня общего собрания по выбору управляющей организации?
Если проводится общее собрание по выбору управляющей организации, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:
- о выборе способа управления МКД, если он не выбран или назрела необходимость его сменить (изменение способа управления иногда является единственной возможностью избавиться от недобросовестной управляющей организации. Проводить такое собрание желательно перед окончанием срока действия договора управления домом - меньше проблем);
- о расторжении договора управления с организацией, от которой вы хотите уйти (выбор уполномоченного собственника на расторжение указанного договора (если вашим домом управляет недобросовестная управляющая организация));
- определение управляющей организации, с которой вы хотели бы заключить договор на управление домом;
- утверждение проекта договора между собственниками и управляющей организацией;
- установление размеров платежей собственников помещений за содержание жилого помещения на год с момента заключения договора управления с вновь выбранной управляющей организацией.
Какие вопросы желательно включить в повестку дня общего собрания по выбору совета многоквартирного дома?
Если проводится общее собрание по выбору совета МКД, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:
- о выборе совета дома, если он до сих пор не выбран (если вашим домом управляет управляющая организация или если у вас непосредственное управление);
- утверждение положения о совете МКД;
- о количественном составе совета МКД. Вы можете выбрать несколько человек, например, по одному человеку от каждого подъезда;
- о выборе председателя совета МКД;
- делегирование полномочий совету МКД;
- об оплате председателю или членам совета МКД.
Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по созданию товарищества собственников недвижимости (товарищества собственников жилья)?
Пример повестки дня общего собрания по созданию ТСН (ТСЖ) (кроме процессуальных вопросов):
- расторжение договора управления с управляющей организацией;
- избрание лица, уполномоченного на расторжение договора управления от имени собственников помещений;
- выбор способа управления МКД - управление ТСН (ТСЖ);
- создание ТСН "ТСЖ "Содружество" для целей управления МКД;
- утверждение устава ТСН "ТСЖ "Содружество" в предложенной редакции;
- выбор членов правления ТСН "ТСЖ "Содружество";
- выбор председателя правления ТСН "ТСЖ "Содружество";
- выбор ревизионной комиссии (ревизора) ТСН "ТСЖ "Содружество";
- утверждение сметы доходов и расходов ТСН "ТСЖ "Содружество";
- утверждение размера платы за жилое помещение (содержание и ремонт общего имущества);
- выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСН "ТСЖ "Содружество".
Обратите внимание! Протокол общего собрания по созданию ТСН (ТСЖ) подписывают все собственники, проголосовавшие за это решение.
Какие вопросы должны быть включены в повестку дня общего собрания по вопросам предоставления объектов общего имущества в данном доме в пользование иным лицам (аренда, размещение рекламы)?
В соответствии с п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится комплекс вопросов по предоставлению объектов общего имущества в данном доме в пользование третьим лицам.
В повестку дня общего собрания в обязательном порядке должны быть включены следующие вопросы:
- принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;
- принятие решения о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
- принятие решения об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
- принятие решения об утверждении условий договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.
Безусловно, это общие вопросы. В каждом конкретном случае вопросы повестки дня должны учитывать все нюансы использования общего имущества конкретного МКД.
Обратите внимание! Владельцы рекламных конструкций, заинтересованные в использовании общего имущества в МКД, не вправе выступать в качестве инициатора указанного общего собрания собственников помещений в данном доме.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников?
Примерный перечень документов, которые должны подготовить инициаторы общего собрания:
1) уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД;
2) лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД;
3) лист регистрации вручения решений собственникам в МКД;
4) сведения о собственниках в МКД (реестр собственников);
5) схема распределения долей в МКД;
6) лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании;
7) решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам;
8) проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, устав ТСН (ТСЖ), смета доходов-расходов ТСН (ТСЖ) и т.п.);
9) проект протокола ОСС в МКД.
Что должно содержать решение собственника?
В решении обязательно должны содержаться те сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов.
Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):
1) адрес помещения;
2) сведения о лице, участвующем в голосовании;
3) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в данном МКД;
4) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Следует иметь в виду, что примерная форма решения собственника помещения в МКД по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании, утверждена приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.
Каким образом происходит регистрация собственников, принявших участие в общем собрании?
Присутствие собственников на очном собрании и части очно-заочного собрания, а также наличие кворума подтверждается листом регистрации участников собрания с указанием полного имени, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном МКД, доли в праве общей собственности на общее имущество, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности.
Таким образом, регистрируется не только количество пришедших собственников, но и их доля в праве общей собственности (количество голосов), принадлежащих им.
Например, каждый член семьи из пяти человек, проживающей в квартире площадью 50 кв. м, имеет меньше голосов, чем член семьи из двух человек, проживающей в квартире площадью 35 кв. м.
Аналогичный принцип подсчета голосов действует при определении результатов голосования по тому или иному вопросу.
Кто имеет право голоса на общем собрании собственников?
В собрании вправе принимать участие и голосовать все собственники жилых и нежилых помещений в МКД:
- физические лица;
- юридические лица;
- государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- представители собственников помещений в доме, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом. Представитель собственника помещения в МКД на общем собрании в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в МКД. Но они не имеют права участвовать в голосовании.
Обратите внимание! Управляющая организация может быть инициатором общего собрания по любым вопросам повестки дня, но права голоса она не имеет.
Какие сведения должна содержать доверенность на представительство собственника на общем собрании?
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или местонахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Например, муниципальную долю жилья в доме представляют по доверенности представители администрации муниципального образования.
Кем заверяется доверенность на голосование?
Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, или удостоверена нотариально.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного учредительными документами, заверенная печатью этого юридического лица, или удостоверяется нотариально.
Следует отметить, что примерная форма сообщения о проведении общего собрания помещений в МКД утверждена приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.
Что такое "кворум"?
Кворум - наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения. Определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.
Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Если в повестке дня общего собрания есть вопросы, для решения которых нужно большее число голосов, кворум на собрании определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное ОСС.
Если вы проводите общее собрание в очной форме, то при отсутствии кворума в дальнейшем можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. Но при этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков. Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом вы сэкономите время и деньги, потраченные на подготовку собрания.
При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.
По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются простым большинством голосов собственников, присутствующих на собрании (более чем 50%)?
К таким вопросам относятся:
1) о сроках и порядке проведения годового ОСС в МКД, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
2) об использовании информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее также - ЖКХ) или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
3) об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
4) о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
5) о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
6) о выборе и изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
7) о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
8) об избрании и переизбрании совета МКД, если в таком доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир (ст. 161.1 ЖК РФ);
9) об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета МКД, председателя совета, комиссий собственников помещений в МКД в случае их избрания (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ);
10) о размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
11) о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
12) о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
13) о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);
14) о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
15) о месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);
16) об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).
По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством голосов всех собственников в доме (более чем 50%)?
К таким вопросам относятся:
1) о создании ТСЖ и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);
2) о реорганизации ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ);
3) о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).
По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников в доме?
К таким вопросам относятся:
1) о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
2) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
3) о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
4) о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) (принимать решения по вопросу использования земельного участка возможно в том случае, когда указанный участок поставлен на государственный кадастровый учет. Именно с этого момента он переходит в общедолевую собственность);
5) о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
6) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
7) о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в таком доме (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
8) о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие ряда решений (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
9) о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких МКД, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ);
10) о создании ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Существуют ли вопросы, для решения которых необходимо согласие всех собственников помещений в доме?
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Как подсчитывается количество голосов собственников на общем собрании?
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. За один голос собственника проще всего принять 1 кв. м общей площади помещения, находящегося у него в собственности.
При любой форме голосования решение собственника по каждому вопросу должно быть выражено формулировкой "за", "против" или "воздержался".
Собственник помещения в доме считается принявшим участие в ОСС в заочной или очно-заочной формах, если его решение получено до даты окончания приема решений, указанной в сообщении о проведении ОСС.
При письменном голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными.
В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Кто входит в счетную комиссию?
Жилищный кодекс РФ не содержит норм, прямо указывающих на обязательное создание счетной комиссии, в компетенцию которой входит подсчет голосов по итогам проведения общих собраний собственников помещений в МКД, а также общих собраний членов ТСЖ. Однако в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (пп. 4 п. 4 и пп. 4 п. 5 ст. 181.2 ГК РФ).
При этом каких-либо ограничений или запретов по отбору таких лиц нормы жилищного законодательства не содержат. Единственное условие - они должны быть собственниками помещений в данном МКД.
Учитывая, что порядок проведения общего собрания определяется собственниками помещений в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), соответственно определение лиц, осуществляющих подсчет голосов по итогам такого собрания, также осуществляется на общем собрании.
Желательно, чтобы в счетную комиссию входили представители подъездов в доме. Во-первых, чем больше количество членов счетной комиссии, тем быстрее они справятся с подсчетом голосов. Во-вторых, представители подъездов лучше знают своих соседей и, в случае возникновения нестандартной ситуации при процессе подсчета голосов, им будет проще разобраться.
Какие сведения должны быть у счетной комиссии, чтобы правильно подсчитать голоса собственников, принявших участие в общем собрании?
Для подсчета голосов счетной комиссии надо знать:
- площадь жилых и нежилых помещений в доме, на которые оформлено право собственности, т.е. количество голосов, которыми обладают все собственники в доме;
- количество голосов собственников, принявших участие в собрании;
- количество голосов собственников, проголосовавших "за", "против" или "воздержался" по каждому вопросу повестки.
Получив указанные сведения, можно произвести подсчет голосов и составить протокол счетной комиссии. Данные подсчета голосов счетной комиссией - основа для составления протокола общего собрания. Не ленитесь лишний раз пересчитать голоса. Это как бухгалтерский баланс - все должно сойтись.
Как оформляется протокол общего собрания?
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола ОСС с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.
В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование и принятое общим собранием решение по каждому вопросу. Все данные должны соответствовать тем, которые указаны в уведомлении о проведении ОСС.
Документ оформляется секретарем общего собрания, а подписывается председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии.
Обратите внимание! При принятии решения о создании ТСН (ТСЖ) протокол общего собрания подписывают все собственники, проголосовавшие за это решение. Нельзя включать в повестку дня пункт "Разное" и объединять в одном предложении разные вопросы.
Какие сведения должен содержать протокол общего собрания?
К обязательным реквизитам протокола ОСС относятся:
- наименование - протокол (годового, внеочередного) общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу (указывается адрес дома);
- форма проведения собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
- дата - день проведения собрания или принятия решения по вопросам повестки дня, указанная в уведомлении о проведении ОСС. Если общее собрание происходит в несколько дней, указываются даты его начала и окончания;
- регистрационный номер протокола ОСС;
- место и время проведения - адрес, по которому проводилось очное собрание, или адрес, по которому были переданы письменные решения жильцов МКД при очно-заочном или заочном голосовании. Кроме этого, необходимо указать временной период, в течение которого проводилось очное собрание или в течение которого передавались письменные решения жильцов МКД при очно-заочном и заочном голосовании;
- сведения об инициаторе ОСС: для юридических лиц - полное наименование организации и единый государственный регистрационный номер (далее - ЕГРН) согласно его учредительным и регистрационным документам; для физических лиц - полное имя по документу, удостоверяющему личность, номер помещения, собственником которого он является, и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на данное помещение;
- общее количество голосов собственников помещений в МКД;
- общая площадь дома;
- повестка дня;
- наличие или отсутствие кворума и правомочность собрания;
- текст протокола с данными голосования по каждому вопросу повестки дня (отдельно "за", "против" и "воздержался");
- сведения о приложениях к протоколу;
- подпись председателя и секретаря общего собрания, членов счетной комиссии. Указанные лица должны расписаться собственноручно и проставить дату проведения ОСС.
Если на ОСС присутствовали приглашенные лица, сведения о них также должны указываться в протоколе ОСС или в приложении к протоколу, если число их было значительным.
Обратите внимание! Все данные должны соответствовать тем, которые указаны в уведомлении о проведении ОСС. Если голосование идет за какой-либо документ, то нужно указать его полное наименование.
Нужно ли отражать в протоколе общего собрания собственников сведения о лицах, голосовавших против принятия решения по вопросам повестки дня?
Согласно пп. 5 п. 4 ст. 181.2 ГК РФ в протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Вышеназванная норма содержит условие о наличии волеизъявления лица на указание сведений о нем в протоколе собрания.
Таким образом, в случае отсутствия подобного волеизъявления указываются лишь результаты голосования по каждому вопросу повестки дня (пп. 3 п. 4 ст. 181.2 ГК РФ).
Стоит отметить, что в ГК РФ не установлена процедура фиксации требования лица (либо отсутствия такого требования), голосовавшего против принятия решения собрания, о внесении соответствующей записи в протокол собрания.
Нормы ГК РФ применяются с учетом правил, установленных ст. 44-48 ЖК РФ. Целесообразно определить порядок фиксации как наличия, так и отсутствия вышеуказанных требований путем утверждения такого порядка на общем собрании собственников помещений в МКД.
Какие документы являются приложением к протоколу общего собрания?
К обязательным приложениям к протоколу ОСС относятся:
- реестр собственников помещений в МКД, содержащий данные о всех жильцах дома с перечислением полного имени собственников для физических лиц и полным наименованием ЕГРН юридических лиц. Также реестр должен содержать номера принадлежащих им помещений и реквизиты документов, подтверждающих права собственности;
- сообщение о проведении ОСС, оформленное согласно ч. 5 ст. 45 и ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ. Если сообщение о собрании размещалось в помещении МКД, ранее определенном решением общего собрания, то целесообразно составить акт о размещении указанных сообщений, желательно с фотофиксацией. Это обезопасит инициаторов, если протокол ОСС будет оспорен в суде несогласным с его решениями собственником;
- реестр вручения собственникам помещений в МКД уведомлений о проведении собрания, способе направления извещений и дате их получения;
- лист регистрации собственников помещений в МКД, участвовавших в общем собрании;
- доверенности (копии) представителей собственников помещений в МКД, участвовавших в общем собрании;
- документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов повестки дня и голосования принимались решения собственников;
- решения собственников на очно-заочном и заочном голосованиях;
- прочие документы, которые будут определены решением на общем собрании как обязательные приложения к протоколу ОСС.
Все приложения к протоколу ОСС должны быть пронумерованы.
В какие сроки должен быть оформлен протокол общего собрания?
Протокол должен быть оформлен не позднее 10 дней со дня проведения ОСС, так как именно в этот срок решения общего собрания должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе не принявших участие в собрании.
В случае заочного или заочной части очно-заочного собрания этот срок фиксируется с момента окончания приема письменных решений собственников, установленного в сообщении о проведении общего собрания.
Каким образом собственники, не присутствовавшие на общем собрании, могут узнать о принятых на нем решениях?
Согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором собрания путем размещения сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников в этом доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений (т.е. отсчет идет от даты протокола ОСС).
В подтверждение того, что сообщения об итогах ОСС размещены на стенах в подъездах МКД, можно составить акт о размещении сообщений об итогах проведения ОСС и провести фотосъемку. В дальнейшем такая предусмотрительность поможет инициатору отстоять законность принятых решений в суде.
Какие действия необходимо предпринять с документами общего собрания после его проведения?
Инициатор ОСС обязательно должен представить копии решений и протокола общего собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ, кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В свою очередь, управляющая организация, правление ТСЖ, кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий обязаны направить их, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Существует ли наказание за фальсификацию протоколов общих собраний и решений собственников?
Ранее за подделку протоколов общих собраний и решений собственников привлечь кого-либо к ответственности по ст. 327 УК РФ не представлялось возможным, так как протоколы не являлись официальными документами.
Пример ответа правоохранительных органов на обращение собственников помещений в МКД: "По причине того, что протоколы собрания жильцов не являются официальными документами, установление лиц, составивших фиктивный документ (не официальный документ), нецелесообразно, так как уголовная ответственность за данное деяние не предусмотрена".
В настоящее время в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде:
- возложения на собственников помещений в доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме,
- изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
Последствия подделки документов, имеющих статус официальных документов, предусмотрены в том числе Уголовным кодексом РФ. Наказание за их фальсификацию - ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет.
Обратите внимание! Установить лиц, виновных в фальсификации протоколов общих собраний и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке.
Чем подтверждаются факты непроведения общего собрания и подложности протокола?
Указанные факты могут подтверждаться:
1) приговором либо постановлением следственных органов, из которого усматривается подделка протокола;
2) показаниями свидетелей, которые пояснили суду, что о проведении собрания они не извещались, участия в нем не принимали;
3) подделкой подписи председателя, секретаря, собственников квартир в протоколе общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
4) непредставлением суду подлинника протокола общего собрания;
5) показаниями собственника жилого помещения, который пояснил суду, что подпись в протоколе выполнена не им, инициатором собрания он не выступал, собрание не проводил, участия в нем не принимал;
6) представлением листа регистрации собственников, в котором не указаны дата составления и приложением к какому собранию собственников и по каким вопросам он является.
Какие документы общего собрания подлежат хранению?
Оригиналы всех документов, связанных с проведением общего собрания и принятыми на нем решениями, обязательно должны храниться в месте, определенном общим собранием. Тем более что решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами.
Например, при очно-заочной форме голосования в состав документации, подлежащей хранению, входят следующие документы:
- протокол заседания инициативной группы;
- реестр всех собственников;
- реестр вручения сообщений об ОСС;
- сообщение о предстоящем общем собрании;
- акт о размещении сообщений о проведении ОСС;
- листы регистрации собственников;
- реестр вручения бюллетеней для голосования;
- бюллетени для голосования;
- протокол счетной комиссии;
- протокол решения общего собрания и полученные от собственников бюллетени;
- уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования;
- акт о размещении уведомлений об итогах проведения ОСС.
Сколько лет необходимо хранить документы общего собрания?
Сроки хранения указанных документов жилищным законодательством не определены.
Деятельность по хранению различных документов регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 N 125-ФЗ "Об архивном деле в Российской Федерации".
Приказом Минкультуры России от 25.08.2010 N 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения (далее - Перечень типовых управленческих архивных документов).
В нем установлены сроки хранения следующих документов, связанных с управлением МКД:
- документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений) по выбору управляющих организаций - пять лет после перевыбора управляющей организации (при этом часть документов может быть отнесена к сроку хранения "постоянно");
- протоколы правления ТСЖ - постоянно (при ликвидации организации документы принимаются на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).
Таким образом, прямое указание на сроки хранения протоколов общих собраний собственников в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне типовых управленческих архивных документов отсутствует. Тем не менее целесообразно хранить протоколы ОСС и решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, постоянно.
Согласно Правилам содержания общего имущества в МКД в обязанности управляющей организации, ТСЖ, иных жилищных объединений входит хранение всей документации на МКД: имеющейся технической и иной документации; документации, связанной с выбором (изменением) способа управления МКД; документации, связанной с дальнейшим управлением этим домом и проч., но не ее уничтожение.
В управляющую организацию надо передавать копии протоколов и решений собственников. Это обеспечит защиту интересов и самой управляющей организации, и собственников помещений в МКД.
В условиях, когда четко не прописана ответственность за неведение и недостоверность документации на МКД, в состав которой входят и документы общих собраний, недобросовестные управляющие организации могут ее просто уничтожить.
Где хранятся протоколы общих собраний собственников и их решения?
Протоколы общих собраний собственников помещений в МКД и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).
Хранить оригиналы документов общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и в результате этого документы могут потеряться. А они нужны в первую очередь для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.
Можно ли не выполнять решение общего собрания, если собственник голосовал "против" или не принимал участие в собрании?
Решение ОСС, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Любой документ, включая протокол общего собрания собственников помещений в МКД, легитимен до тех пор, пока кто-либо не оспорит (обжалует) такой документ (из числа лиц, наделенных соответствующими полномочиями). Другими словами, до тех пор пока наделенное соответствующими полномочиями лицо не заявит об обжаловании протокола ОСС, такой протокол подлежит исполнению.
В какие сроки можно обжаловать решения общего собрания?
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение ОСС, если оно принято с нарушением норм Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Кроме этого, согласно п. 3 ст. 181.4 ГК РФ участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.
Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).
Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение в случае, если:
- голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
- допущенные нарушения не являются существенными;
- принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Кроме этого, решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.
Обратите внимание! Собственник, оспаривающий решение собрания, должен уведомить в письменной форме заблаговременно всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.
Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание. Аналогично ответчиком не может быть ТСЖ. Собрание не может быть инициировано ТСЖ, только правлением ТСЖ.
Какие есть особенности проведения общего собрания в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику?
В этом случае решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом применяются только положения, касающиеся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.
Когда появилась возможность проводить общие собрания с использованием ГИС ЖКХ?
21 июля 2014 г. был принят Федеральный закон N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства", предусматривающий создание ГИС ЖКХ. В связи с этим были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, в частности, он был дополнен новой ст. 47.1 "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы". Указанные нововведения вступили в силу с 22 июля 2014 г. С этого момента у собственников помещений в МКД появилась возможность проводить общие собрания с использованием системы.
Для каких целей используется ГИС ЖКХ при проведении общих собраний?
Эта система используется для:
1) размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в МКД;
2) размещения решений, принятых общим собранием;
3) размещения итогов голосования;
4) хранения протоколов общих собраний по вопросам повестки дня;
5) размещения электронных образов решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
6) голосования по вопросам повестки дня общего собрания.
Какие решения должны принять собственники, чтобы можно было использовать систему при проведении общего собрания?
Предварительно общим собранием должны быть приняты решения:
1) об использовании ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
2) об определении лиц, уполномоченных на использование системы (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
3) о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
4) об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, председателя совета, комиссий собственников в случае их избрания (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ).
Обратите внимание! Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы должна составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала проведения такого голосования (ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ).
В какой срок администратор общего собрания должен сообщить собственникам в доме о проведении общего собрания?
В соответствии с ч. 3 ст. 47.1 ЖК РФ не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения ОСС с использованием системы администратору общего собрания должно быть передано отвечающее установленным требованиям сообщение о проведении соответствующего собрания:
- в случае проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД - в порядке, установленном ОСС;
- при созыве внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД - собственником, по инициативе которого оно созывается.
Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении ОСС в системе не позднее, чем за 10 дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор общего собрания направляет сообщение о проведении ОСС каждому собственнику помещения в МКД посредством системы.
Какие сведения указываются в сообщении о проведении общего собрания с использованием ГИС ЖКХ?
При проведении общего собрания собственников в МКД в форме заочного голосования с использованием системы в сообщении о проведении ОСС, кроме общей информации, предусмотренной ст. 45 ЖК РФ, должны быть указаны (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ):
1) сведения об администраторе общего собрания:
- для юридического лица:
- наименование (фирменное наименование);
- организационно-правовая форма;
- место нахождения;
- почтовый адрес;
- номер контактного телефона;
- официальный сайт в Интернете;
- для физического лица:
- фамилия, имя, отчество;
- паспортные данные;
- место постоянного проживания;
- номер контактного телефона;
- адрес электронной почты;
2) место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;
3) дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;
4) порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Как проводится голосование на общем собрании с использованием ГИС ЖКХ?
Собственник в МКД может проголосовать по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы двумя способами (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ):
1) лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против" или "воздержался", в электронной форме;
2) посредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.
Может ли решение собственника помещения быть заверено электронной подписью?
Согласно ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи" информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.
Простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом (ст. 5 названного закона).
Электронный документ считается подписанным простой электронной подписью при выполнении одного из следующих условий:
- простая электронная подпись содержится в самом электронном документе;
- ключ простой электронной подписи применяется в соответствии с правилами, установленными оператором информационной системы, с использованием которой осуществляются создание и (или) отправка электронного документа, и в созданном и (или) отправленном электронном документе содержится информация, указывающая на лицо, от имени которого был создан и (или) отправлен электронный документ (ст. 9 указанного закона).
Таким образом, фактически решение собственника при голосовании на общем собрании собственников помещений в МКД с использованием системы может быть заверено электронной подписью.
Кто считается принявшим участие в голосовании на общем собрании с использованием ГИС ЖКХ?
Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются:
- собственники помещений в данном доме, проголосовавшие в электронной форме;
- собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.
Голосование по вопросам повестки дня ОСС в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания.
Какие сведения о собственниках, участвующих в голосовании, администратор должен разместить в системе?
Администратор общего собрания обязан указать в системе:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем МКД;
- решение по каждому вопросу повестки дня, переданное ему собственником помещения в МКД в письменной форме и выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался";
- электронный образ указанного решения собственника помещения в МКД в течение одного часа после его получения.
Каким образом оформляется протокол общего собрания с использованием системы?
Решения общего собрания собственников, принятые по результатам голосования с использованием ГИС ЖКХ, по поставленным на голосование вопросам автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение часа после окончания такого голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).
Где хранятся решения собственников по вопросам повестки дня и протоколы общих собраний, проведенных с использованием системы?
Протоколы общих собраний собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня, сформированные с использованием системы общим собранием, электронные образы решений собственников по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в системе (ч. 12 ст. 47.1 ЖК РФ).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 208; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!