О ПОНЯТИИ СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Ем В.С., кандидат юридических наук, доцент, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова.
Киселев А.В., юрист юридической фирмы "ЕМ и Ко".
Правовая категория "служебное жилое помещение" имеет длинную историю в отечественном праве.
Советское законодательство на начальном этапе оперировало понятием не "служебное жилое помещение", а "специальное жилое помещение". Основным правовым актом, регулирующим жилищные отношения, было Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. N 112/1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <1>. Согласно п. 23 этого Постановления свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предоставлялись в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций. Особенность пользования такими жилыми помещениями заключалась в том, что съемщик (пользователь) мог быть выселен при прекращении трудовых отношений с ним (п. 31).
--------------------------------
<1> См.: Амфитеатров Т.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 26; Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008. С. 157.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. был дополнен ст. 171-а, которая предусматривала выселение в судебном порядке лиц, прекративших трудовой договор, заключенный под условием предоставления нанявшемуся специального жилого помещения <1>. К специальным жилым помещениям относились помещения, специально предоставленные для проживания рабочих и служащих, а также помещения, расположенные в служебных зданиях и предоставленные работнику в связи с трудовыми отношениями.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Занковская С.В. Вопросы жилищного права в судебной практике. М., 1959. С. 76 - 77; Хитев В.К. Советское жилищное законодательство. М., 1945. С. 49.
В 1940 г. Пленум Верховного Суда СССР дал официальное разъяснение, что служебной жилой площадью или специальным жилым помещением называются помещения, предоставляемые отдельным работникам, которые по характеру выполняемой ими работы должны проживать в обслуживаемом ими доме (управляющие домами, дворники, коменданты и т.п.), а также помещения, расположенные в служебных зданиях, т.е. в зданиях, предназначенных для размещения самого учреждения, предприятия или организации и предоставляемые работнику в связи с трудовыми отношениями (квартира директора школы при школе, главного врача при больнице и т.п.) <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 12 декабря 1940 г. N 46/23/У "О судебной практике по применению Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах".
В 1947 г. Министерство коммунального хозяйств РСФСР, в свою очередь, подтвердило, что в доме государственного учреждения, предприятия или общественной организации жилое помещение может быть предоставлено в связи с работой в данном учреждении, предприятии или организации. При этом в отношении специальных жилых помещений, предоставляемых работникам по условиям их работы (дворникам, управляющим домами, комендантам зданий, истопникам и прочему обслуживающему персоналу, директорам школ, больниц и т.п.), договоры найма жилых помещений не заключаются <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. п. 6 и 9 Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 30 августа 1947 г. "О порядке заключения договоров найма жилых помещений в домах, находящихся в ведении местных советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций". См. также: Бару М.И. Жилищные права граждан в СССР. М., 1956. С. 28; Мальгинова А.И., Соловьев П.Г. Договор жилищного найма и жилищные права граждан. М., 1951. С. 19.
|
|
|
Таким образом, к законодательно закрепленным особенностям "специальных помещений" относились:
- во-первых, целевой характер предоставления (т.е. в связи с работой);
- во-вторых, расположение помещения по месту работы или в служебном здании.
Собственно понятие "служебное жилое помещение" появилось в отечественном законодательстве после принятия и введения в действие Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. <1>, в котором указывалось, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений (ст. 297).
--------------------------------
<1> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406.
Отнесение конкретного помещения к числу служебных осуществлялось решением исполнительного комитета соответствующего совета народных депутатов, а предоставлялось такое помещение в пользование по специальному ордеру.
Перечень работников, которым могли быть предоставлены служебные (должностные) квартиры, должен был определяться законодательством СССР и постановлениями Совета Министров СССР.
|
|
|
Дальнейшее развитие правового регулирования отношений по поводу пользования служебными жилыми помещениями связано с принятием Основ жилищного законодательства СССР 1981 г. <1>.
--------------------------------
<1> Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст. 834.
Согласно п. 39 Основ служебные жилые помещения предназначались для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включалось в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного совета народных депутатов <1>. Перечень категорий работников, которым могли быть предоставлены служебные жилые помещения, а также порядок предоставления этих помещений и пользования ими устанавливались законодательством СССР и союзных республик.
--------------------------------
<1> В п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993 гг. М., 1994) судам разъяснялось, что помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда считаются служебными со времени вынесения решения местной администрации о включении их в число служебных.
Эти правила были подтверждены и в ст. ст. 101 - 102 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. <1>. Назначение служебных жилых помещений заключалось в заселении их гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилые помещения включались в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета народных депутатов.
--------------------------------
<1> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. См. также п. п. 53 - 54 Постановления Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР" // СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.
На основании принятого решения исполнительного комитета соответствующего местного совета народных депутатов гражданину выдавался ордер на служебное жилое помещение (ст. 105 ЖК РСФСР 1983 г.) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: п. п. 68 - 70 решения Исполнительного комитета Моссовета и президиума МГСПС от 30 ноября 1984 г. N 3365 "Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве" // Бюллетень исполкома Московского городского Совета. 1985. N 1.
Перечень категорий работников, которым могли быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливался законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР.
Письменный договор найма помещения заключался на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106). Поэтому рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежали выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения (ст. 107), а в некоторых случаях - с предоставлением другого жилого помещения (ст. 108).
Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладали рядом правомочий, которые были предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживавшие в служебных жилых помещениях, не имели права сдавать эти помещения в поднаем, обменивать <1> (в том числе на служебные), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежали разделу.
--------------------------------
<1> См.: п. 9 Инструкции о порядке обмена жилых помещений, утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 // Советская юстиция. 1967. N 6.
После вступления в силу Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <1> в законодательстве появился термин "специализированные дома", т.е. дома, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством РФ и ее субъектов (ст. ст. 1 и 12).
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
В настоящее время в Жилищном кодексе РФ 2004 г. <1> используется понятие "специализированный жилищный фонд". К специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Целевое назначение служебных жилых помещений прямо указано в ст. 93 ЖК РФ: для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
У нанимателей служебных жилых помещений объем прав значительно меньше, чем у нанимателей жилых помещений в домах социального жилищного фонда. Проживающие в служебном помещении не могут обменять занимаемое ими жилище, приватизировать свое жилье (за некоторыми исключениями). Кроме того, договор найма служебного жилого помещения, в отличие от обычного договора жилищного найма, является срочным и т.п.
С учетом этих законоположений в цивилистической литературе сформулирован ряд квалифицирующих признаков служебных помещений <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 59; Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 116 - 117, 124; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975; Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 4; Молодых А.В. Предоставление военнослужащим служебных жилых помещений // Право в Вооруженных Силах. 2002. N 3.
Во-первых, строгое целевое назначение. Такие помещения призваны обеспечить определенную сферу деятельности предприятия либо функционирование части сложного хозяйственного объекта <1>. Они предназначены не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе <2>.
--------------------------------
<1> См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 116; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 83; Иванчук М.В. Правовой режим служебных жилых помещений в колхозах // Правовые меры реализации продовольственной программы: Межвузовский сборник. М., 1985. С. 140.
<2> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 169; Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1994. С. 169; Васильев П.П. Понятие служебного жилого помещения // Актуальные проблемы правоведения. 2005. N 1. С. 108; Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 293 (автор комментария - В.Н. Литовкин).
При этом под характером трудовых отношений понимаются случаи, когда рабочий день работника разбит на несколько частей неопределенной длительности либо когда необходимость вызова работника может возникнуть в любое время суток <1>.
--------------------------------
<1> См., например: письмо Министерства коммунального хозяйство РСФСР от 2 сентября 1968 г. N 01-03-151 "О правовом режиме служебной жилой площади". См. также: Власова А.Г., Замятин В.И., Скрипко В.Р. Жилищное законодательство в вопросах и ответах. М., 1961. С. 170; Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов, 1973. С. 17; Якупова А.И. Назначение, предоставление, использование жилых служебных помещений // Жилищное право. 2007. N 5.
Подробный перечень лиц, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 104 - 108; Он же. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М., 2010. С. 155 - 159.
Иными словами, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами <1>.
--------------------------------
<1> См.: Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М., 2006. С. 50. Правильное определение круга лиц, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, с одной стороны, дает возможность правильно использовать имеющиеся наличные служебные помещения в соответствии с их целевым назначением, с другой стороны, гарантирует трудящегося от поселения его в специальных жилых помещениях в тех случаях, когда работнику может быть предоставлено жилое помещение по договору найма (см.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 207).
Во-вторых, местонахождение помещения. Служебные жилые помещения находятся по месту работы, т.е. в самом обслуживаемом здании или на территории обслуживаемого объекта, либо в непосредственной близости от места работы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 117; Пособие работнику предприятия по применению жилищного законодательства. М., 1988. С. 97; Кудашкин А.В. Жилищное право. М., 2005; Яковлева В.Ф. О специальных жилых помещениях по ГК РСФСР // Вопросы кодификации советского права. Вып. 3. Л., 1960. С. 33; Чубаров В.В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 100.
Несмотря на то что в настоящее время в ЖК РФ такой критерий законодательно не предусмотрен, его значимость подчеркивается в научной и практической литературе <1>.
--------------------------------
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2012.
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М., 2006 (автор комментария - В.Н. Симонов). С. 463; Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М., 2010. С. 154.
В-третьих, оформление помещения как служебного в установленном законом порядке. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду.
Если нет решения соответствующего органа власти, то помещение не может быть признано служебным <1>.
--------------------------------
<1> См. также: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 81; Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. Л., 1973. С. 70 - 71; Петрищева Г.И. Изменение и прекращение жилищных правоотношений. Свердловск, 1981. С. 81; Филиппова Е.С. Жилищное право. М., 2007; Грудцына Л.Ю. Жилищное право России / Под ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 139 - 140, 272 - 276; Шанхаев С.В., Карбашов В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения (начало) // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 2; Макеев В.П. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение его из указанного фонда как основания изменения особого правового режима жилого помещения // Российская юстиция. 2009. N 8. С. 27 - 30; Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 19; Васильев П.П. Понятие служебного жилого помещения // Актуальные проблемы правоведения. 2005. N 1. С. 108; Шипунова Е. Предоставление служебных жилых помещений // Жилищное право. 2009. N 2; Она же. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 9.
Помещение включается в число служебных жилых помещений с определением основания пользования решением компетентного государственного органа или органа местного самоуправления. При этом не имеет правового значения встречающееся на практике отнесение помещений к служебному жилью актом администрации предприятия или учреждения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников И.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М., 2010. С. 159.
По совокупности указанных признаков служебное помещение рассматривается как особый объект договора, квалифицирующее обстоятельство, которое выделяет этот договора найма в особую разновидность <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2000 (автор гл. XXII - М.И. Брагинский).
Более узкий круг прав нанимателя в сравнении с теми, которые предоставляются нанимателям по общему правилу по договору социального найма (запрет обмена, сдачи в поднаем жилого помещения и т.п.), а также специальный порядок выселения традиционно рассматриваются в качестве особенностей правового режима служебных жилых помещений <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 60; Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 120; Пособие работнику предприятия по применению жилищного законодательства. М., 1988. С. 99 - 100.
Таким образом, круг признаков, составляющих содержание понятия "служебное" или "специальное" ("специализированное") помещение, исторически менялся. Чтобы определить, какими критериями надлежит руководствоваться для ответа на вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение служебным, необходимо исходить из общих правил действия правовых норм во времени.
Следовательно, вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным), решается исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9. Это следует, в частности, из правила ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
Сформулированные теоретические положения имеют большое значение для решения современных практических задач, в том числе для определения судьбы служебных помещений, которые были предоставлены для проживания еще в советский период. Несмотря на то что первоначально указанные помещения распределялись по ордерам именно в связи с трудовой (профессиональной) деятельностью нанимателя, зачастую в дальнейшем в результате обменов и иных обстоятельств нанимателями становились лица, не связанные трудовыми отношениями с наймодателем.
В качестве конкретного примера можно привести квартиры в корпусах "И", "К", "Л", "М" главного здания Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, также известных под аббревиатурой "КЛИМ".
В 1953 г. после приемки главного здания университета квартиры в корпусах "КЛИМ" предоставлялись для проживания профессорско-преподавательскому составу университета на основании ордеров с формулировкой "на право занятия на время работы в Московском университете". Затем квартиры предоставлялись на основании решений исполнительных комитетов районных советов народных депутатов и без включения в текст ордеров подобных оговорок.
В последующие годы имели место случаи обмена жилыми помещениями в корпусах "КЛИМ" с разрешения администрации университета.
В результате в квартирах в главном здании университета проживают не только преподаватели, научный персонал университета и их семьи, но и лица, не имеющие отношения к университету.
В связи с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> "непрофильные" жильцы предприняли попытки, правда, безуспешные, приватизировать предоставленные им жилые помещения, в том числе в судебном порядке <2>.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
<2> Для отстаивания интересов жильцов "КЛИМ" создан специальный информационный ресурс: http://www.klim.pro.
Между тем, как было указано, в нормативно-правовых актах, действовавших на момент ввода в эксплуатацию и первоначального заселения корпусов "КЛИМ" (1953 - 1954 гг.), понятие "специальные жилые помещения" раскрывалось путем указания на два признака: целевой характер предоставления и расположение помещения. Жилые помещения в корпусах "КЛИМ" отвечают обоим указанным признакам.
Во-первых, по своему назначению квартиры в корпусах "КЛИМ" изначально рассчитаны на заселение в них профессорско-преподавательского состава университета. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 15 марта 1948 г. N 803 "О строительстве нового здания для Московского государственного университета" <1> одной из целей строительства нового здания было улучшение жилищных условий студентов, аспирантов и профессорско-преподавательского состава. Квартиры предназначались для проживания работников университета, которые в силу своих трудовых обязанностей должны были проживать по месту работы в служебном здании.
--------------------------------
<1> http://www.msu.ru/info/struct/departments/usp/post_1948.pdf
Следует подчеркнуть, что помещения, предоставляемые работникам учебных заведений, традиционно квалифицируются как служебные помещения, предоставляемые гражданам, которые по характеру своих трудовых функций обязаны проживать в служебном здании <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 56; Он же. Советское жилищное законодательство. Л., 1973. С. 69; Пособие работнику предприятия по применению жилищного законодательства. М., 1988. С. 97.
Во-вторых, по своему местонахождению квартиры в корпусах "КЛИМ" расположены в служебном здании. Главное здание университета является единым архитектурным ансамблем. В качестве примыкающих частей данного ансамбля корпуса "КЛИМ" имеют с главным корпусом единый фундамент, инженерные системы и коммуникации.
Главное здание является единым нераздельным объектом недвижимости со своим техническим паспортом и кадастровым номером, единым объектом права федеральной собственности <1>, который внесен в реестр федерального имущества и закреплен за университетом на праве оперативного управления <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89.
<2> См.: распоряжение Госкомимущества России от 7 августа 1995 г. N 1070-р; распоряжение Минимущества России от 12 марта 2001 г. N 635-Р.
Земельный участок, на котором располагается главное здание, предоставлен университету в постоянное (бессрочное) пользование с указанием целевого назначения - для обеспечения учебно-научного процесса и эксплуатации комплекса зданий и сооружений университета.
Иных критериев отнесения помещений к числу специальных (служебных) действовавшее в период заселения указанных помещений законодательство не знало, поэтому специального решения органа власти для признания такого рода помещений специальными (служебными) не требовалось.
Таким образом, с юридической точки зрения жилые помещения (квартиры) в корпусах "КЛИМ" университета относятся к специализированному жилищному фонду, в частности являются служебными жилыми помещениями.
Перевода этих жилых помещений из категории служебных в категорию неслужебных в установленном законодательством порядке никогда не производилось <1>.
--------------------------------
<1> С формальной точки зрения законодательство до введения в действия ЖК РФ даже не предусматривало такой возможности (см.: Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.Б. Исакова. М., 2000; Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. М., 2003). Вместе с тем очевидно, что если такой перевод и мог быть произведен, то только в том же порядке, что и перевод помещений в разряд служебных.
Проживание в указанных помещениях лиц, не связанных трудовыми отношениями с университетом, или совершение (в нарушение закона) сделок по их обмену само по себе (вне предусмотренной процедуры) не способно изменить правовой режим помещений и вывести их из разряда служебных.
Как справедливо указывается в литературе, и по истечении длительного периода работы жилое помещение продолжает оставаться служебным, поэтому сохраняют силу правовые ограничения, характерные для пользования этими помещениями <1>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 171 - 172.
Следовательно, если в служебных квартирах проживают лица, которые утратили трудовые связи с университетом, но которые в соответствии с законом не могут быть выселены из них без предоставления другого жилого помещения, то это положение сохраняется вплоть до реализации данного предписания закона.
Помимо изложенного, невозможность исключения жилых помещений в корпусах "КЛИМ" из служебного фонда университета предопределена следующими обстоятельствами.
Во-первых, архитектурное, технологическое единство комплекса главного здания университета, его особое целевое назначение. Университет представляет собой памятник архитектуры и градостроительства, соответствующий критериям памятника истории и культуры федерального значения. Решением исполнительного комитета Московского городского Совета народных депутатов от 23 марта 1987 г. N 647 комплекс зданий Университета на Ленинских горах был отнесен к категории памятников архитектуры местного значения.
Указом Президента РФ от 18 декабря 1991 г. N 294 университет отнесен к числу особо ценных объектов национального наследия России; перепрофилирование таких объектов не допускается <1>.
--------------------------------
<1> См. также: п. 8 Указа Президента РФ от 30 ноября 1992 г. N 1487 "Об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 49. Ст. 2936.
В соответствии с охранным обязательством N 16-03/1217д комплекс зданий Университета на Ленинских горах находится под охраной государства в целях его дальнейшего сохранения как памятника истории и культуры, который подлежит использованию исключительно по первоначальному назначению.
Во-вторых, невозможность отчуждения жилых помещений университета в частную собственность. В силу разграничения государственной собственности в Российской Федерации и как особо ценный объект национального наследия комплекс университета является исключительно федеральной собственностью.
Не подлежат приватизации (разгосударствлению) жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, находящихся в оперативном управлении государственных образовательных учреждений <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 13 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.
Не подлежат приватизации и собственно служебные жилые помещения, за исключением служебных помещений из жилищного фонда совхозов и приравненных к ним других сельскохозяйственных предприятий <1>.
--------------------------------
<1> См.: ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". См. также: Балина О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений // Жилищное право. 2008. N 9.
Если же допустить исключение жилых помещений корпусов "КЛИМ" из состава служебного жилого фонда и разрешить их предоставление по договорам социального найма, то все эти правила будут нарушены.
Во-первых, изменится целевое назначение данной составляющей комплекса университета. Эти помещения будут служить целям проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ), а не обеспечению его учебно-научного процесса.
Во-вторых, существенному риску подвергнется право федеральной собственности на помещения, так как появятся предпосылки для отчуждения помещений в частную собственность.
С таких позиций совершенно оправданно применение к комплексу университета режима специализированных жилых помещений, в том числе правила п. 3 ст. 92 ЖК РФ, которое запрещает отчуждение, передачу в аренду, сдачу внаем (за исключением специализированного найма) служебных жилых помещений.
С другой стороны, должен быть разрешен жилищный вопрос тех нанимателей, которые не связаны трудовыми отношениями с университетом.
В 1994 г. распоряжением мэра Москвы университету было поручено ускорить подготовку проектной документации и осуществить строительство жилых домов на отведенных правительством г. Москвы земельных участках для переселения в них лиц (семей), проживающих в служебных жилых помещениях и утративших трудовые отношения с университетом <1>.
--------------------------------
<1> См.: распоряжение мэра Москвы от 30 декабря 1994 г. N 653-РМ "О жилищном фонде Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова на Ленинских горах" // Вестник мэрии Москвы. 1995. N 3.
В 2011 г. указанное распоряжение было отменено <1>. Однако само по себе это не способствовало снятию остроты социальной проблемы, которая может быть разрешена лишь путем предоставления "непрофильным" жильцам вместо занимаемых в настоящее время других жилых помещений, не относящихся к категории специализированных (служебных) <2>.
--------------------------------
<1> См.: распоряжение мэра Москвы от 4 июля 2011 г. N 397-РМ "О признании утратившим силу распоряжения мэра Москвы от 30 декабря 1994 г. N 653-РМ" // Вестник мэра и правительства Москвы. 2011. N 40.
<2> См. также: заявление Ученого совета от 18 ноября 2011 г., которое опубликовано на сайте университета (http://www.msu.ru/info/struct/departments/usp/uchsovet).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 552; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!