В каких случаях предмет договора продажи недвижимости можно считать индивидуализированным?
Ниже мы даем подборку тезисов арбитражных судов кассационной инстанции, высказанных в связи с рассмотрением конкретных договоров продажи недвижимости на предмет достаточной индивидуализации их предмета. Все они представляются нам более или менее разумными и соответствующими духу ГК. Кроме того, анализ практики показывает, что суды для ответа на вопрос о том, достигнуто ли согласие о предмете договора продажи недвижимости, очень часто пытаются выяснить, насколько однозначно понимание такого предмета у продавца и покупателя. И если однозначность присутствует, то, как правило, вывод о соответствии договора ст. 554 ГК следует с неизбежностью (см., например, постановления ФАС ВВО от 30.09.2003 N A11-7321/2002-K1-5/304/19-1, от 15.07.2010 N А29-11225/2009; ФАС МО от 02.07.2007, 09.07.2007 N КГ-А40/6104-07; ФАС ЦО от 18.12.2009 N Ф10-5567/09; ФАС УО от 19.05.2010 N Ф09-3643/10-С6; ФАС СКО от 20.02.2009 N А63-3141/2008-С3-13; ФАС ПО от 05.05.2009 N А57-4585/2008; ФАС ЗСО от 15.02.2010 N А67-1233/2009). Теперь собственно тезисы:
1) при продаже помещения в договоре должны присутствовать сведения, позволяющие индивидуализировать место его нахождения в здании (см. постановления Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01; ФАС МО от 22.04.2009 N КГ-А40/2830-09-П; ФАС ЗСО от 09.07.2009 N Ф04-3967/2009(9934-А27-8));
2) в договоре продажи недвижимости может не определяться ее площадь, при условии, что в таком договоре указан правильный (соответствующий документам технической инвентаризации) адрес объекта, которые, в свою очередь, содержат необходимые данные о площади (см. постановления ФАС СКО от 03.10.2006 N Ф08-4849/06, от 08.04.2008 N Ф08-1704/08);
|
|
|
3) недвижимость может быть индивидуализирована в договоре исключительно путем отсылки к документам технического учета, свидетельствам о регистрации прав и иным подобным документам, определяющим ее с достаточной степенью точности (см. постановления ФАС ЦО от 25.08.2006 N А14-22042/2005-667-30, от 04.05.2008 N А08-4833/07-10; ФАС УО от 13.07.2009 N Ф09-4368/09-С6);
4) расхождение указанной в договоре продажи недвижимости площади объекта и его площади, в последующем установленной при официальных обмерах органами технической инвентаризации, не указывает на неопределенность предмета договора, если возможность такого расхождения предусмотрена самим договором (см. постановление ФАС УО от 08.08.2005 N Ф09-2488/05-С3) либо объясняется различием в процедуре учета объектов недвижимого имущества в органах технической инвентаризации (БТИ) и в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав (см. постановление ФАС МО от 24.04.2008 N КГ-А40/2116-08);
5) охранный статус предмета купли-продажи не является индивидуализирующим признаком (ФАС МО от 07.09.2009 N КА-А40/8679-09-П);
6) условие о предмете может считаться согласованным, если в договоре указаны реквизиты свидетельства о регистрации недвижимого имущества (см. постановления ФАС СКО от 21.05.2008 N Ф08-2870/2008; ФАС ДО от 15.01.2009 N Ф03-6159/2008).
|
|
|
Отдельно можно привести следующие принципы индивидуализации земельного участка, выработанные Президиумом ФАС СКО (постановление от 12.09.2003 N 35): "К существенным условиям договора купли-продажи относится его предмет, в данном случае - определенный земельный участок с указанием его индивидуализированных признаков (размер, границы, местоположение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка). Для определения всех этих параметров к договору купли-продажи должен прилагаться план земельного участка - кадастровая карта, содержащая сведения о земельном участке, максимально приближенные к моменту подачи заявления".
Данные правила представляются некоторым перегибом. Коль скоро действующее земельное законодательство вообще запрещает продажу земельных участков, не прошедших кадастровый учет, для их индивидуализации вполне можно было бы признать достаточным указание на кадастровый номер.
Обязательно ли при продаже по одному договору нескольких объектов недвижимости указывать цену каждого из них?
|
|
|
Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно (см. постановления ФАС УО от 07.11.2007 N Ф09-8245/07-С6; ФАС СКО от 12.11.2003 N Ф08-3670/03, от 11.08.2004 N Ф08-3585/04; ФАС СЗО от 08.10.2003 N А56-4274/03, от 29.05.2006 N А66-4778/2005, от 07.09.2006 N А26-7245/2005-12, от 16.08.2007 N А56-16451/2006; ФАС ПО от 30.10.2008 N А57-1999/07; ФАС ЗСО от 28.01.2009 N Ф04-7780/2008(17662-А46-45), от 11.12.2008 N Ф04-7586/2008(17141-А45-13), от 26.06.2007 N Ф04-4205/2007(36548-А46-21); ФАС ВВО от 19.12.2008 N А79-2342/2008).
Однако важно иметь в виду, что если в перечень недвижимого имущества, передаваемого по сделке, попадает какая-либо "движимость" и общая цена договора включает в себя стоимость и того, и другого имущества в совокупности, суды в таком случае склонны признавать требование ст. 555 ГК несоблюденным (см. постановления ФАС ЗСО от 24.05.2004 N Ф04/2893-962/А45-2004; ФАС ВСО от 06.04.2010 N А10-1340/2009; ФАС ВВО от 05.03.2001 N 42/9).
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 532; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!