Может ли покупатель в случае уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость предъявить иск о признании за ним права собственности на нее?
Практика отвечает на поставленный вопрос однозначно отрицательно (см. п. 63 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22; постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.2005 N 7663/05; ФАС СКО от 14.06.2006 N Ф08-2138/06, от 20.02.2007 N Ф08-508/2007, от 21.02.2007 N Ф08-547/2007, от 27.02.2007 N Ф08-605/2007, от 18.03.2010 N А01-1487/2009; ФАС ВСО от 19.01.2006 N А19-20140/05-47-Ф02-6946/05-С2; ФАС МО от 08.08.2007 N КГ-А41/7243-07, от 20.04.2010 N КГ-А41/3439-10; ФАС УО от 24.10.2007 N Ф09-8643/07-С6; ФАС ПО от 02.10.2008 N А57-3150/08; ФАС ВВО от 15.06.2007 N А28-2015/2006-72/17; Обзор кассационной и надзорной практики рассмотрения гражданских дел судами Архангельской области за первое полугодие 2006 г.), что вполне объяснимо. Иски о признании права, по их общепризнанному смыслу, должны предъявляться в ситуации, когда имеются все основания возникновения права. Покупатель по договору продажи недвижимости, переход права собственности по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным средством защиты, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК.
Может ли покупатель на основании п. 3 ст. 551 ГК потребовать регистрации перехода права собственности в судебном порядке в случае ликвидации продавца?
Некоторая казуистичность вопроса с лихвой компенсируется распространенностью соответствующих дел. Позиция арбитражных судов, не усматривающих в данном случае препятствий для реализации покупателями права, предоставленного п. 3 ст. 551 ГК, видится как соответствующей духу законодательства, так и вполне рациональной - по крайней мере, с той точки зрения, что она исключает появление в обороте "ничейного" имущества, которое может быть приобретено лишь по давности владения (см. п. 62 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03; ФАС ВСО от 20.03.2007 N А33-18473/2006-Ф02-1426/2007; ФАС УО от 20.06.2007 N Ф09-4693/07-С6, от 03.08.2009 N Ф09-5442/09-С6; ФАС МО от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09, от 25.08.2010 N КГ-А41/9226-10; ФАС ЦО от 10.02.2010 N Ф10-134/2010; ФАС СКО от 09.03.2010 N А20-2115/2009; ФАС СЗО от 17.04.2009 N А05-10073/2007; ФАС ПО от 17.08.2010 N А72-14585/2009; ФАС ЗСО от 10.12.2009 N А03-2262/2009; ФАС ДО от 31.05.2010 N Ф03-3579/2010; ФАС ВСО от 12.08.2010 N А33-201/2010).
|
|
|
Как соотносятся положения ст. 552 ГК с положениями ЗК?
Данный фрагмент мы бы хотели посвятить п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(55). Напомним, что согласно ЗК основная масса физических и юридических лиц утратили возможность владеть земельными участками на праве постоянного пользования - теперь такое право может принадлежать лишь специально упомянутым в ЗК субъектам. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 27.12.2009) юридические лица, указанные в этом пункте, должны "переоформить" свое право постоянного пользования в собственность (путем выкупа участка) или в аренду (путем заключения соответствующего договора) до 1 января 2012 г. (по некоторым категориям объектов - до 1 января 2015 г.).
|
|
|
Соответственно, возник вопрос о применении норм ст. 552 ГК к ситуациям отчуждения зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих продавцам на праве постоянного пользования. Как соотносятся названные нормы, закрепляющие тождество прав прежнего и нового собственника здания, с ограничениями в отношении права постоянного пользования, введенными ЗК? Пленум ВАС РФ в указанном выше разъяснении ответил следующее: "Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ". Не подвергая сомнению данный вывод, отметим лишь, что ключевой практический вопрос состоит, наверное, не в праве покупателя здания совершить указанные действия, а в том, есть ли у него обязанность по их совершению незамедлительно по приобретению права собственности на здание (и в этом случае переход права постоянного пользования не подлежит государственной регистрации) или же на него распространяется общая норма о необходимости надлежащего оформления землепользования в указанный выше срок (и тогда соответствующий переход должен быть зарегистрирован)? Неопределенность, содержащаяся в приведенном разъяснении Пленума ВАС РФ, не снимает проблему противоположных подходов к данному вопросу, существующих у кассационных судов. Часть из них высказываются в пользу допустимости перехода права постоянного пользования (см. постановления ФАС МО от 13.06.2006 N КГ-А41/4995-06, от 28.01.2009 N КГ-А41/10428-08; ФАС ЦО от 19.01.2005 N А35-4456/04-С18, от 13.04.2005 N А62-5880/04, от 21.06.2006 N А08-13755/05-13; ФАС УО от 25.12.2007 N Ф09-9665/07-С6; ФАС СКО от 23.09.2009 N А32-6971/2009; ФАС ПО от 17.07.2008 N А55-19456/06), часть - против таковой (см. постановления ФАС СКО от 13.12.2006 N Ф08-6360/06, от 12.10.2006 N Ф08-5095/06; ФАС МО от 20.10.2009 N КГ-А41/10858-09; ФАС ЦО от 03.03.2009 N А68-2891/2008/185/7). Первый подход видится несомненно более логичным и соответствующим духу ЗК, в котором единственный обязательный срок на переоформление землепользования - это срок, предусмотренный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Наконец, отметим, что согласно практике судов общей юрисдикции граждане, приобретающие в собственность постройки, расположенные на участках, принадлежащих продавцам на праве бессрочного пользования, приобретают именно указанное право на землю, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования (см. решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 07.02.2006 N 2-364/06; определение Верховного суда Чувашской Республики от 23.01.2006 N 33-80-2006).
|
|
|
|
|
|
С какого момента происходит переход прав на земельный участок в соответствии со ст. 552 ГК? Влияет ли на такой переход переоформление договора аренды с собственником земельного участка?
Пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 снимает все сомнения относительно поставленных вопросов: право пользования земельным участком, занятым зданием (сооружением, строением) и необходимым для его использования, на тех же условиях, которые существовали для продавца, возникает у покупателя автоматически, независимо от переоформления договора аренды, с момента перехода к покупателю права собственности на проданную недвижимость. Этот вывод в полной мере соответствует ГК и поддерживается судами кассационной инстанции (см. постановления ФАС ЦО от 23.04.2004 N А14-5674-03/157, от 21.11.2008 N Ф10-5212/08, N А14-5679-03/162/22; ФАС МО от 24.01.2008 N КГ-А40/12856-07; ФАС УО от 10.06.2010 N Ф09-4325/10-С6; ФАС СЗО от 23.07.2010 N А42-3928/2009). Стоит обратить внимание на то, что в случае с арендой с упомянутого момента, наряду с переходом прав, происходит также и переход обязанностей по договору, в том числе по уплате арендных платежей.
Права на какой именно земельный участок переходят к покупателю здания (строения, сооружения) в случае, если продавец такового пользовался земельным участком, большим, нежели занятый зданием (строением, сооружением) и необходимый для его использования?
Ответ на поставленный вопрос вполне очевиден из ст. 552 ГК. Независимо от того, какой площадью земли пользовался продавец, покупатель, при отсутствии иных указаний в договоре, может претендовать лишь на ту землю, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования*(56). Этот вывод однозначно поддерживается арбитражными судами (см. п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61)*(57), постановления ФАС ЗСО от 08.02.2005 N Ф04-46/2005(8120-А75-20), от 21.08.2007 N Ф04-4746/2007(36300-А81-32); ФАС МО от 29.12.2007 N КГ-А40/13588-07-П, от 15.10.2009 N КГ-А40/10388-09; ФАС ЦО от 04.12.2007 N А35-9321/05-С4; ФАС УО от 14.05.2009 N Ф09-2911/09-С6; ФАС ВСО от 05.05.2009 N А58-3626/08-Ф02-1186/09).
Необходимо ли в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения) индивидуализировать не только продаваемый объект недвижимости, но и земельный участок, на котором он расположен, а также право на таковой?
Можно только радоваться тому обстоятельству, что в большинстве случаев арбитражные суды не допускают расширительного толкования норм ст. 554 ГК об индивидуализации предмета договора продажи недвижимости и абсолютно последовательно отвечают на поставленный вопрос отрицательно, признавая адрес достаточным признаком для определения места нахождения объекта (см. постановления ФАС СКО от 04.05.2006 N Ф08-1865/06; ФАС УО от 02.05.2007 N Ф09-3071/07-С6, от 11.01.2006 N Ф09-4338/05-С6, от 02.05.2007 N Ф09-3071/07-С6, от 20.01.2009 N Ф09-10297/08-С6; ФАС МО от 09.07.2007 N КГ-А40/6104-07, от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08; ФАС ДО от 05.12.2008 N Ф03-5165/2008). Однако, даже несмотря на наличие ст. 552 ГК и 35 ЗК, позволяющих с достаточной точностью определить, какой участок и на каком праве подлежит предоставлению покупателю одновременно со зданием (строением, сооружением), существуют судебные акты, в которых заявляется необходимость определения в договоре как земельного участка, занимаемого продаваемой недвижимостью, так и права на него (см. постановления ФАС ЦО от 17.07.2007 N А08-3277/06-14; ФАС ПО от 06.03.2008 N А55-10000/2007-21, от 30.07.2009 N А06-6987/2008; ФАС ВСО от 30.10.2007 N А19-2498/07-54-Ф02-8207/07).
Является ли препятствием для перехода к покупателю прав на земельный участок в соответствии со ст. 552 ГК то обстоятельство, что произошедшие аналогичным образом предыдущие переходы прав в установленном порядке зарегистрированы не были?
Отрицательный ответ, который дает на поставленный вопрос ФАС СЗО (см. постановления от 26.07.2006 N А56-47067/2005, от 25.08.2006 N А56-47075/2005), в некотором смысле следует из самой ст. 552 ГК. Коль скоро здание не является самовольной постройкой (в противном случае сделка по его продаже ничтожна), вся система норм российского гражданского и земельного законодательства предполагает неизбежное урегулирование и надлежащее оформление земельных отношений, независимо от упущений предыдущих владельцев недвижимости. И цель здесь очень проста - появление юридически "висящих" в воздухе объектов недвижимости для оборота ничего, кроме неприятностей, не сулит.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 224; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!