Последствия отсутствия государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление
Гражданским законодательством установлено требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Общим последствием несоблюдения этого требования является недействительность договора доверительного управления (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).
В судебной практике возникают вопросы о правах и обязанностях сторон, связанных с фактическим исполнением недействительного договора, в частности вопрос о возврате имущества учредителю управления.
2.1. Вывод из судебной практики: При отсутствии государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление учредитель управления вправе в досудебном порядке выселить доверительного управляющего из занимаемого помещения (объекта управления).
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.09.2005 N А19-31891/04-9-Ф02-4244/05-С2
"...Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Секом-холдинг" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к администрации Ангарского муниципального образования о признании незаконными действий по принудительному выселению из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ангарск, м/р 17, дом 27, и о взыскании 2374995 рублей, составляющих сумму убытков, причиненных принудительным выселением.
1 июля 2002 года между администрацией города Ангарска (учредитель управления) и ООО "Секом-холдинг" (управляющая компания) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом N 2, в соответствии с условиями которого учредитель управления передал управляющей компании в доверительное управление недвижимое имущество - жилищный фонд со сложившейся инфраструктурой (м/р 17 и 17а) в городе Ангарске, а управляющая компания обязалась осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (л.д. 28 - 30, т. 1).
|
|
|
Истец пользовался помещением, расположенным по адресу: город Ангарск, м/р 17, дом 27, на 1 этаже дома.
21 октября 2004 года без предварительного предупреждения ООО "Секом-холдинг" выселено из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, м/р 17, дом 27.
Необходимость выселения администрация Ангарского муниципального образования мотивировала тем, что отсутствие государственной регистрации передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления N 2 от 01.07.2002 в силу статей 168, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность и в рамках правомочий, установленных статьей 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник имущества вправе принять меры для его возврата во владение.
|
|
|
В соответствии с пунктом 3 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Из буквального содержания положений статей 11, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что защита гражданских прав и интересов может осуществляться в трех формах: судебной, административной и в форме самозащиты.
Выселяя истца из занимаемого нежилого помещения и мотивируя свои действия недействительностью договора доверительного управления имуществом N 2 от 01.07.2002, как следствие отсутствием у истца каких-либо прав на спорное нежилое помещение, ответчик правомерно реализовал самостоятельный способ защиты гражданских прав, предусмотренный положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в форме самозащиты гражданских прав.
Избранный администрацией Ангарского муниципального образования способ защиты своих прав является правомерным, поскольку соразмерен нарушению, то есть отвечает требованиям абзаца 2 статьи 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, охватывается правовым режимом защиты прав собственника от посягательств третьих лиц..."
|
|
|
2.2. Вывод из судебной практики: Если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, но в соответствующем договоре согласованы его существенные условия, соблюдена его форма, учредитель управления передал имущество, а доверительный управляющий принял его и договор исполнялся сторонами, то он действителен для сторон в их отношениях между собой и связывает их обязательством. В частности, доверительный управляющий обязан возвратить имущество учредителю управления в установленный договором срок.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012
"...Как установлено судами, между министерством (учредителем управления) и обществом "Центр малого бизнеса" (доверительным управляющим) заключен договор о передаче государственного имущества в доверительное управление от 31.07.2006 N 231/932 ДУ (далее - договор доверительного управления, договор), в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление на срок с 10.07.2006 по 10.07.2011 государственное недвижимое имущество: пионерский лагерь "Парус", расположенный на левом берегу реки Белой, вверх по течению, в трех километрах от города Белорецка, рыночной стоимостью 3 468 000 рублей (далее - пионерский лагерь, спорный объект), для использования в целях проведения культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных мероприятий; 10.07.2006 составлен акт приема-передачи N 10.
|
|
|
Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
Обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется. Поэтому нельзя считать, что в момент передачи владения имуществом по договору доверительного управления нарушаются права учредителя управления.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."
Аналогичная судебная практика:
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 30.01.2014 N Ф09-14194/13 по делу N А07-4964/2013
"...На основании приказа министерства от 28.04.2007 N 72 обществу в доверительное управление сроком на 5 лет переданы нежилые помещения общей площадью 1250,6 кв. м, находящиеся на 1 этаже (номера помещений 3, 4, 5, 6, 7, 8) и 2, 3, 4 этажах в четырехэтажном административно-складском здании (литера А), расположенном по адресу: г. Уфа, Уфимское шоссе, д. 38.
Во исполнение данного приказа министерством (учредителем управления) и обществом (доверительным управляющим) подписан договор от 20.09.2007 N 251/72 ДУ о передаче государственного имущества в доверительное управление, в соответствии с условиями которого названное имущество общей рыночной стоимостью 3 103 7000 руб. принято доверительным управляющим в доверительное управление на срок с 28.04.2007 по 27.04.2012, для использования по назначению.
Фактическая передача имущества в доверительное управление оформлена актом приема-передачи от 28.04.2007 N 13/1 ДУ.
Министерство, ссылаясь на то, что общество добровольно не освободило и не возвратило собственнику занимаемые по договору доверительного управления нежилые помещения, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суды, удовлетворяя заявленные исковые требования, признали, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования помещений в силу отказа истца от доверительного управления и его прекращения.
Согласно ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Исследовав условия договора от 20.09.2007 N 251/72 ДУ, суды пришли к выводу о том, что данный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законом.
Поскольку предметом доверительного управления является объект недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств соблюдения сторонами требования о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление.
Вместе с тем, последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. При этом обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется.
Как следует из материалов дела, спорный договор заключен на срок по 27.04.2012. Министерством дважды направлено уведомление обществу об отказе от договора доверительного управления 23.08.2012 и 21.09.2012.
Установив факт получения обществом уведомления от 21.09.2012 через его работника - бухгалтера Ладанову Г.Р., суды признали, что министерством соблюден порядок одностороннего отказа от доверительного управления, предусмотренный условиями договора и п. 2 ст. 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришли к правомерному выводу о прекращении договора доверительного управления по истечении трех месяцев с момента получения обществом данного уведомления 03.10.2012 и отсутствии у общества оснований пользования и владения спорным имуществом.
Учитывая, что доказательств возврата спорных помещений на момент рассмотрения спора не представлено, суды правомерно удовлетворили требования министерства и возложили на общество обязанность освободить и передать занимаемые помещения собственнику.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения..."
По данному делу см. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N 18АП-8815/2013.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N 18АП-8815/2013 по делу N А07-4964/2013
"...В соответствии со ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров.
В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения сторонами порядка заключения договора доверительного управления в части осуществления государственной регистрации передачи ответчику недвижимого имущества в доверительное управление по договору N 251/72 ДУ от 20.09.2007.
Между тем указанное обстоятельство не свидетельствует о необоснованности исковых требований Министерства в силу следующего.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Применительно к указанным разъяснениям можно сделать вывод, последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. Однако такой договор действителен для сторон в их отношениях между собой и обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется.
Таким образом, стороны договора доверительного управления связаны обязательством и обязаны его исполнять, в том числе в части порядка и последствий прекращения договора.
В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 1024 ГК РФ договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.
Согласно п. п. 2, 3 указанной статьи при отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.
При указанных обстоятельствах дело рассмотрено арбитражным судом с соблюдением материального права..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 742; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!