Приостановление исполнения решения суда

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 11Следующая ⇒

Помимо описанных, существуют иные способы приостановить исполнение решения суда, принятого не в Вашу пользу, причем уже на стадии исполнительного производства.

Первый из них состоит в обжаловании постановления судебного пристава‑исполнителя о возбуждении исполнительного производства, с которого и начинается принудительное исполнение всякого судебного акта. Одновременно с жалобой Вы вправе подать в суд по месту нахождения судебного пристава‑исполнителя ходатайство о приостановлении действия постановления, что не только препятствует судебному приставу в вопросах принудительного взыскания, но и приостанавливает начисление исполнительского сбора.

Люди, знакомые с правилами работы ФССП, знают, что исполнительский сбор – это начисляемая судебным приставом штрафная санкция в доход государства в размере 7% от суммы задолженности и взыскиваемая в случае неуплаты данной суммы в течение 5 дней после получения копии постановления о возбуждении исполнительного производства.

Ниже автор на практическом примере покажет, как с этим бороться.

Образец 28

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об оспаривании постановления судебного пристава‑исполнителя

Постановлением административного ответчика от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. Полагаю данное постановление незаконным в части установления срока для добровольного исполнения и предупреждения о начислении исполнительского сбора в силу следующего.

В соответствии с пп. 3 п. 14 ст. 30 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229‑ФЗ (ред. от 30.03.2016) «Об исполнительном производстве» Судебный пристав‑исполнитель не устанавливает срок для добровольного исполнения исполнительного документа в случаях возбуждения исполнительного производства: по исполнительному документу о конфискации имущества.

По аналогии закона судебный пристав не может устанавливать срок для добровольного исполнения требований об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку лично должник исполнить их не в состоянии; порядок их исполнения урегулирован нормами ст. 350 ГК РФ. Постановление не только нарушает приведенные положения закона, но и нарушает мои права и законные интересы, так как вследствие неисполнения данного требования пристава на меня будет возложена обязанность по уплате исполнительского сбора.

В соответствии с ч. 1 ст. 218, ч. 3 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства (далее – КАС) РФ Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие‑либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава‑исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В соответствии с ч. 2 ст. 220 КАС РФ В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны:

1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса;

2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие);

3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);

4) сведения о том, в чем заключается оспариваемое бездействие (от принятия каких решений либо от совершения каких действий в соответствии с обязанностями, возложенными в установленном законом порядке, уклоняются орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями);

5) иные известные данные в отношении оспариваемых решения, действия (бездействия). В случае оспаривания решения, действия (бездействия) судебного пристава‑исполнителя в числе таких данных указываются известные сведения об исполнительном документе, в связи с исполнением которого оспариваются решение, действие (бездействие), и об исполнительном производстве;

6) сведения о правах, свободах и законных интересах административного истца, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемыми решением, действием (бездействием), а в случае подачи заявления прокурором или указанными в статье 40 настоящего Кодекса лицами – о правах, свободах и законных интересах иных лиц;

7) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие);

8) сведения о невозможности приложения к административному исковому заявлению каких‑либо документов из числа указанных в части 3 настоящей статьи и соответствующие ходатайства;

9) сведения о том, подавалась ли в вышестоящий в порядке подчиненности орган или вышестоящему в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются дата ее подачи, результат ее рассмотрения;

10) требование о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.

В соответствии с пунктами 8, 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» Постановления, действия (бездействие) судебного пристава‑исполнителя и иных должностных лиц ФССП России могут быть оспорены в суде как сторонами исполнительного производства (взыскателем и должником), так и иными лицами, которые считают, что нарушены их права и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению ими прав и законных интересов либо на них незаконно возложена какая‑либо обязанность (часть 1 статьи 218, статьи 360 КАС РФ, часть 1 статьи 198 АПК РФ, часть 1 статьи 121 Закона об исполнительном производстве).

В случае оспаривания постановлений, действий (бездействия) судебного пристава‑исполнителя другая сторона исполнительного производства (взыскатель или должник) подлежит привлечению к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Срок на подачу иска не пропущен. Жалоба на постановление в порядке подчиненности не подавалась. Постановление подлежит признанию незаконным.

Руководствуясь ст. 218, 220, 227 КАС РФ,

ПРОШУ СУД

Признать незаконным постановление судебного пристава‑исполнителя *** РОСП УФССП по Челябинской области (ФИО) о возбуждении исполнительного производства № *** от «…»….20… в части установления срока для добровольного исполнения требований исполнительного документа и предупреждения о взыскании исполнительского сбора. Обязать указанное должностное лицо устранить допущенные нарушения моих прав и законных интересов.

Приложение: копия постановления, копия заявления для ответчика и заинтересованного лица.

Административный истец подпись дата

Образец 29

ЗАЯВЛЕНИЕ

о применении мер предварительной защиты

Постановлением административного ответчика от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. Не согласившись с постановлением, я обжаловал его в порядке административного судопроизводства. Полагаю, что в настоящее время действие постановления подлежит приостановлению.

В соответствии со ст. 223 КАС РФ По административным делам об оспаривании решений, действий органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд в порядке, предусмотренном главой 7 настоящего Кодекса, вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к административному истцу, или приостановить совершение в отношении административного истца оспариваемого действия.

В соответствии со ст. 85 КАС РФ По заявлению о применении мер предварительной защиты административного истца или лица, обратившегося в суд в защиту прав других лиц или неопределенного круга лиц, суд может принять меры предварительной защиты по административному иску в случае, если:

1) до принятия судом решения по административному делу существует явная опасность нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или неопределенного круга лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано административное исковое заявление;

2) защита прав, свобод и законных интересов административного истца будет невозможна или затруднительна без принятия таких мер.

Суд может приостановить полностью или в части действие оспариваемого решения, запретить совершать определенные действия, принять иные меры предварительной защиты по административному иску в случаях, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, если настоящим Кодексом не предусмотрен запрет на принятие мер предварительной защиты по определенным категориям административных дел.

В соответствии с пунктом 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» Приостановление судом действия оспариваемого постановления судебного пристава‑исполнителя в качестве меры предварительной защиты или обеспечительной меры (часть 1 статьи 140 ГПК РФ, статья 223 КАС РФ и часть 3 статьи 199 АПК РФ) осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными главой 7 КАС РФ или главой 8 АПК РФ. В частности, заявление рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле, не позднее следующего рабочего дня после его поступления в суд (статья 141 ГПК РФ, часть 3 статьи 87 КАС РФ, часть 1.1 статьи 93 АПК РФ).

Так, целью оспаривания постановления является недопущение необоснованного взыскания с меня исполнительского сбора. Вместе с тем до рассмотрения моего иска по существу указанный сбор уже будет с меня взыскан в принудительном порядке, что повлечет для меня необходимость обращаться в суд с новыми исками, то есть будет свидетельствовать об опасности нарушения моих прав до принятия решения по делу.

Руководствуясь ст. 85, 223 КАС РФ,

ПРОШУ СУД

Приостановить исполнение постановление судебного пристава‑исполнителя *** РОСП УФССП по Челябинской области (ФИО) о возбуждении исполнительного производства № *** от «…»….20…

Административный истец подпись дата

Образец 30

ЗАЯВЛЕНИЕ

о приостановлении исполнительного производства

Постановлением административного ответчика от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. Не согласившись с постановлением, я обжаловал его в порядке административного судопроизводства. Полагаю, что в настоящее время возбужденное оспариваемым постановлением исполнительное производство подлежит приостановлению.

В соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве Исполнительное производство может быть приостановлено судом в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, полностью или частично в случаях принятия к производству заявления об оспаривании постановления, действий (бездействия) судебного пристава‑исполнителя или отказа в совершении действий.

В соответствии с пунктом 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» При рассмотрении заявления об оспаривании постановлений, действий (бездействия) судебного пристава‑исполнителя суд вправе в этом же процессе разрешить вопрос о приостановлении исполнительного производства полностью или частично по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава‑исполнителя (пункт 4 части 2 статьи 39 Закона об исполнительном производстве). Заявление о приостановлении исполнительного производства рассматривается в десятидневный срок в судебном заседании с извещением взыскателя, должника, судебного пристава‑исполнителя, неявка которых не препятствует разрешению указанного заявления (часть 1 статьи 440 ГПК РФ, часть 2 статьи 358, часть 3 статьи 359 КАС РФ, часть 2 статьи 324, часть 3 статьи 327 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 359 КАС РФ,

ПРОШУ СУД

Приостановить исполнительное производство № *** от «…»….20… до рассмотрения моего иска об оспаривании постановления о его возбуждении.

Административный истец подпись дата

Обжалование любого другого постановления, вынесенного в рамках исполнительного производства, также приостанавливает последнее. Но многих в этом вопросе останавливает то обстоятельство, что для приостановления производства требуется вынесение определения суда, то есть на достижение конечного результата уходит определенное время. Вместе с тем, немногие знают способ избежания подобных временных затрат, о котором автор также намерен поведать на практическом примере.

Образец 31

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об оспаривании постановления судебного пристава‑исполнителя

Постановлением административного ответчика от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. В рамках данного исполнительного производства постановлением от «…»….20.. в моем установлено временное ограничение на выезд за пределы РФ. Полагаю данное постановление незаконным и нарушающим мое конституционное право на свободу передвижения без достаточных оснований в силу следующего.

В Определениях от 3 июля 2014 года N 1561‑О и N 1563‑О Конституционный Суд выявил смысл положений части 2 статьи 30 и части 2 статьи 67 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Согласно оспоренным положениям судебный пристав‑исполнитель вправе вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации по заявлению взыскателя, если предъявленный взыскателем к исполнению исполнительный документ выдан на основании судебного акта или является судебным актом.

Как отметил Конституционный Суд, такое регулирование не предполагает удовлетворение судебным приставом‑исполнителем содержащегося в заявлении о возбуждении исполнительного производства ходатайства взыскателя о временном ограничении должника на выезд из Российской Федерации одновременно с вынесением им постановления о возбуждении исполнительного производства – до истечения установленного в таком постановлении срока на добровольное исполнение должником содержащегося в исполнительном документе требования, а также до получения судебным приставом‑исполнителем сведений о том, что должник обладает информацией о возбужденном в отношении него исполнительном производстве и уклоняется от добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования.

Я не могу уклоняться от исполнения требований исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку в силу прямого указания ст. 350 ГК РФ соответствующие действия проводятся судебным приставом без моего участия. Данное обстоятельство вытекает из закона, является общеизвестным и не подлежит повторному доказыванию (ч. 1 ст. 64 КАС РФ), а потому применение судебным приставом такой меры принудительного исполнения в моем отношении не соответствует закону.

1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса;

Руководствуясь ст. 218, 220, 227 КАС РФ,

ПРОШУ СУД

Признать незаконным постановление судебного пристава‑исполнителя *** РОСП УФССП по Челябинской области (ФИО) об установлении ограничения на выезд из РФ в рамках исполнительного производства № *** от «…»….20… Обязать указанное должностное лицо устранить допущенные нарушения моих прав и законных интересов.

Приложение: копия постановления, копия заявления для ответчика и заинтересованного лица.

Административный истец подпись дата

Образец 32

ЗАЯВЛЕНИЕ

о приостановлении исполнительного производства

Постановлением административного ответчика от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. В рамках производства в моем отношении применен запрет на выезд за пределы РФ постановлением от «…»…..20… Не согласившись с постановлением, я обжаловал его в порядке административного судопроизводства. Полагаю, что в настоящее время возбужденное исполнительное производство подлежит приостановлению.

Руководствуясь ст. 359 КАС РФ,

ПРОШУ СУД

Приостановить исполнительное производство № *** от «…»….20… до рассмотрения моего иска об оспаривании постановления о применении временного ограничения на выезд за пределы РФ.

Административный истец подпись дата

Образец 33

ЗАЯВЛЕНИЕ

об отложении совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения

Постановлением от «…»….20… на основании исполнительного листа *** районного суда г. Челябинска от «…»…..20…. в моем отношении возбуждено исполнительное производство № …., предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество. В рамках производства в моем отношении применен запрет на выезд за пределы РФ постановлением от «…»…..20… Не согласившись с постановлением, я обжаловал его в порядке административного судопроизводства. Одновременно мной подано ходатайство о приостановлении исполнительного производства. Полагаю, что в настоящее время имеются основания для применения статьи 38 Закона об исполнительном производстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 02.10.2007 N 229‑ФЗ судебный пристав‑исполнитель вправе отложить исполнительные действия и применение мер принудительного исполнения по заявлению взыскателя или по собственной инициативе на срок не более десяти дней.

Об отложении или отказе в отложении исполнительных действий или применения мер принудительного исполнения судебный пристав‑исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем и копия которого не позднее дня, следующего за днем его вынесения, направляется взыскателю и должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. В постановлении об отложении исполнительных действий или применения мер принудительного исполнения указывается дата, до которой откладываются исполнительные действия или применение мер принудительного исполнения (ч. 4).

По смыслу приведенной нормы отложение исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения представляет собой перенос срока их совершения и применения при наличии обстоятельств, препятствующих совершению исполнительных действий и применению мер принудительного исполнения (Апелляционное определение Омского областного суда от 17.02.2016 по делу N 33а‑1281/2016).

Из приведенных выше обстоятельств обжалования постановления от «…»….20… и заявления мной в суд ходатайства о приостановлении исполнительного производства и наличия оснований для его удовлетворения вытекает, на мой взгляд, затруднительность в настоящее время исполнить требования исполнительного документа, что дает основание отложить совершение исполнительных действий и применение мер принудительного исполнения.

Руководствуясь ст. 64.1 Закона об исполнительном производстве,

ПРОШУ

Отложить совершение исполнительных действий и мер принудительного исполнения по исполнительному производству №…. По Вашей инициативе на срок 10 дней.

Должник подпись дата

Автор с уверенностью заявляет, что имеющаяся практика рассмотрения подобных ходатайств складывается в пользу должников. Ну а для чего их удовлетворять и бороться за них, выигрывая время – расскажем в следующей главе.

Глава третья. «Скажи залогу „НЕТ“!»

Когда я читаю в пошлых популистских объявлениях о «списании долгов» и «ликвидации кредитных задолженностей», что последние списываются и ликвидируются чуть ли не по мановению волшебной палочки, вследствие нескольких правовых манипуляций, меня буквально бросает в дрожь. Читателям я должен сразу прояснить, что процесс выведения имущества из залога не только предполагает лишь освобождение Вашего кровного из‑под ипотеки с полным сохранением задолженности (приводя лишь к невозможности ее взыскания, но никак не ко списанию), но и является очень сложным, длительным и энергозатратным, в котором одно – даже незначительное – отступление от «технологической карты» чревато бесповоротным провалом самой цели движения. Именно потому важным является то, что реализовывать данный проект должен не просто сведущий и квалифицированный юрист, но человек, посвященный во все тонкости сопутствующих мероприятий и применяемого при этом законодательства. Длительность и деликатность осуществления всех указанных процедур и побудили автора так подробно изложить тактику защитных мер от возможных посягательств банка на заложенное имущество во второй главе, которая на известный период времени должна статья для читателя и его поверенного настольной.

Ниже в этой главе автор намерен раскрыть – в самых общих чертах – порядок освобождения имущества от залога. Но для того, чтобы читателю возможно было проследить ход авторской мысли, явившей на свет те методики ликвидации залогового обременения, которые являются актуальными и жизнеспособными в настоящий момент; надлежит начать с самого столкновения автора с проблематикой книги. Как и с чего все началось?

А началось все с появления, как я уже говорил, на пороге моего кабинета моего старого приятеля.

– Привет, старик. Какими судьбами?

– Друга повидать решил. – В руках у Юрия были какие‑то документы, а потому я ему не поверил. Да и по лицу товарища невозможно было идентифицировать большую радость – краше в гроб кладут.

– Понятно. Что случилось?

– Не у меня одного. У сорока процентов населения страны.

– Чуть конкретнее. Атомная война?

– Почти. Ипотека.

– Понятно. С банком проблемы?

– Ничего от тебя не утаишь.

– Шутишь… На какой стадии?

– На самой последней.

– Самая последняя – это торги.

– Угадал.

– Круто. А суд?

– Все, прошел.

– Решение в силу вступило?

– Да, месяца три тому назад.

– Нормально. Ты где раньше был?

– Что даст тебе ответ на этот вопрос?

– Ну да… Ну что ж, оставляй документы. Буду думать.

– Долго?

– Слушай, торг здесь не уместен. Можно долго выигрывать, а можно быстро проиграть, ведь так?

– Да, но… Через неделю торги.

– Успею.

Когда я произносил эту фразу, то совершенно не был уверен в ее искренности. Говоря откровенно, я просто не понимал, что мне предстоит делать и с чего следует начать. Чутье юриста с 7‑летним (тогда, это было в 2010 году) стажем подсказало, что начать нужно с изучения текста решения суда, которое принес с собой Юра.

«21 апреля 2003 года, – гласило оно, – между банком и заемщиком был заключен договор целевого ипотечного кредитования, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 3 500 000 рублей для приобретения квартиры. Данная квартира была приобретена заемщиком 1 мая 2003 года по договору купли‑продажи с гр. Таким‑то. Расчет за квартиру произведен за счет средств кредитной организации. В тот же день между банком и заемщиком заключен договор об ипотеке данной квартиры, по условиям которого заемщик предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по кредитному договору (залог)…»

Дальше – все лирика. Стандартные фразы о том, что «обязательства в срок не исполняются… сумма задолженности подлежит взысканию… взыскание обратить на заложенное имущество».

С удручением я отложил решение суда впервые за годы, прошедшие со дня окончания альма матер, погрузившись в изучение общих норм законодательства о залоге.

Сначала – ГК РФ. Статья 334.

«В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».

В продолжение изучения я стал незаметно для себя делать пометки на листе бумаги.

«Предоставляет имущество, принадлежащее на праве собственности…»

Мысль тем временем шла своим ходом.

«Получается, если на момент заключения договора имущество не принадлежало Юре как собственнику – договор залога ничтожен?»

«Как не принадлежало, когда он купил его в день заключения ипотечного договора?» – отвечал мне мысленный собеседник.

Так, читаем дальше. Федеральный закон от 16.07.1998 №102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 11.

«Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки».

Ручка продолжает работу… «Залог возникает с момента регистрации…»

Мысль ей не уступает. «Если на момент регистрации залога имущество ему не принадлежало… А кому же оно принадлежало, если в силу статьи 2 Закона о госрегистрации прав именно регистрация является единственным доказательством существования прав в отношении недвижимости?.. Галиматья какая‑то…»

Рационального вывода, способного раз и навсегда поставить точку в описанной проблеме, ни из прочитанного, ни из законспектированного не проистекало, но интуиция подсказывала мне, что искать надо именно в вопросах регистрации прав на спорную квартиру. Я записал на стикере ее адрес и вызвал по селектору свою помощницу.

– Катя, – сказал я, протянув ей стикер, – поезжайте в Росреестр и закажите выписку из ЕГРП на эту квартиру.

– Хорошо, Антон Петрович, но она будет готова только через неделю.

Я поморщился, памятуя о данном Юрию обещании, но все же изрек:

– Лучше поздно, чем совсем поздно, – и с миром отпустил улыбающуюся Катю.

Моя тогдашняя супруга также была адвокатом и работала в той же коллегии, что и я, что позволяло нам часто советоваться друг с другом по отдельным практическим вопросам. По иронии судьбы, и тот год, и то дело, положившее началу моему довольно серьезному восхождению по карьерной лестнице, стали последними в нашей совместной биографии. Это однако не мешает ей быть благодарной мне за подаренную ей карьеру адвоката и жизненный опыт; а мне – испытывать по отношению к ней те же чувства за подаренную свободу от тяжких уз брака, которым, как известно, хорошее дело не назовут.

Войдя в ее кабинет в тот же день после обеда по ее просьбе, я застал ее разгребающей гору бумаг.

– У тебя обыск?

– Несмешно. Помоги лучше разобраться.

– С чем?

– Да вот тут наследственное дело. Покойная бабулька при жизни продала дом моей клиентке без регистрации…

– «Без регистрации»? Это как? – надо сказать, мои познания в области недвижимости тогда оставляли желать лучшего: я занимался преимущественно налоговыми спорами и арбитражами.

– А так. Договор заключила, деньги взяла, а в Росреестр сходить уже не успела.

– И?

– И теперь ее наследники пытаются этого договор признать недействительным.

– Что от меня требуется?

– Помоги отзыв составить. Есть мысли?

– Ну, первое, что приходит на ум – это ошибка в способе защиты.

– То есть?

– То есть им должны отказать, поскольку незарегистрированный договор (в соответствии с действующим в то время законодательством – А.Г.) нельзя признать недействительным. Он является незаключенным, не существует с юридической точки зрения, а потому оценке на предмет действительности не подлежит.

– Хрен редьки не слаще. Они предмет иска поменяют прямо в заседании и тогда все твои доводы – псу под хвост.

– М‑да… – задумчиво протянул я.

– А второе? – не сдавалась жена.

– Что второе?

– Ты сказал, что это первое, что пришло в твою голову. А второе?

– Улыбнула. Подумаю.

– Сколько?

– До утра, – крикнул я уже в дверях.

В тот вечер я задержался на работе позже обычного. На часах было 22:00, а уходить не хотелось и я решил, что называется на языке высшего образования, «ликвидировать свои задолженности». Понимая, что, если к утру не разрожусь мыслью про бабкино наследство, домой лучше не приходить, я вновь принялся за изучение Гражданского кодекса.

К моему удивлению, решение нашлось довольно скоро. Статья 165 гласила: «Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

«Да, но как быть, если лицо умерло?» – не унимался мысленный оппонент. Соответствующей нормы в законе нет – следовательно, надо искать судебную практику.

Пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда от 29.04.2010 №10: «На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли‑продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца».

С учетом всего этого два часа спустя я пересекал порог дома с готовым встречным иском о государственной регистрации перехода права собственности.

А. П. Чехов говорил, что ружье, висящее на сцене в начале спектакля, обязательно выстрелит прежде, чем опустится занавес. Его выражение применимо и к нашему повествованию.

Работа по просьбе бывшей жены навела меня на мысль о том, что в судебной практике возможна ситуация, при которой при наличии оснований для перехода права собственности сам переход не зарегистрирован. Такая ситуация вытекает из содержания статей 165, 551 ГК РФ и свидетельствует о том, что законный собственник имущества не утрачивает своего статуса даже несмотря на отсутствие государственной регистрации его права. Значит, подумал я, не всегда наличие зарегистрированного права свидетельствует о его законности. И, не взирая на данные ЕГРП, у имущества вполне может быть собственник, отличный от поименованного там. Каким же образом верифицировать данные ЕГРП с реальной картиной прав на недвижимость? Все те же нормы ГК РФ ответили на мой вопрос: с помощью решения суда.

Да, подписанная и фактически исполненная сделка, не будучи зарегистрированной, может являться достаточным основанием возникновения права при наличии вступившего в силу решения суда. И, положим, мой приятель даже заключил такую сделку. Но как быть с тем, что одновременно с покупкой квартиры он ее и заложил?

Статья 353 ГК РФ устанавливает последствия продажи заложенного имущества без согласия банка. Нет, это не недействительность сделки. Это – переход права залога на последующего покупателя и возложение на заемщика обязанности досрочно возвратить всю сумму кредита. И если последнее из названного моего приятеля уже не пугало – он был понужден к этому решением суда, – то первое делало бессмысленным все манипуляции с отчуждением имущества; право залога априори сохранилось бы на нем.

Конструируя норму статьи 353 ГК РФ, федеральный законодатель исходил из того, что много найдется хитрецов, пожелавших реализовать заложенное имущество во избежание обращения на него взыскания. Интересы же банков в нашей стране всегда защищались правовой системой более эффективно, чем заемщика, хотя, по мнению Конституционного Суда РФ, именно заемщик является экономически слабой стороной в правоотношении.

Итак, я пришел к тому, что общее положение залогового законодательства исходило из незыблемости права залога вне зависимости от изменения собственника. Уже позднее, в 2012 году Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разразился Постановлением, согласно которому, если лицо в момент приобретения имущества не знало об обременяющем его залоге, то на него это правило не распространяется.

Но надо совершенно не понимать правовой природы Постановлений Пленума высших судебных инстанций, чтобы полагать, что в 2010 году ситуация была принципиально иной. Пленум не изменяет законодательства – он лишь толкует его. Поскольку законодательство о залоге что в 2010, что в 2012 году оставалось идентичным, то основания, по котором Пленум в 2012 году пришел к определенным выводам, имели место и в 2010 году – просто надо было их найти.

Причем, формулируя в 2012 году соответствующую позицию, Пленум высказался только в отношении движимых вещей. Почему? Потому что в их отношении не существует единого реестра прав, и с достоверностью установит наличие или отсутствие залогового обременения у них невозможно. В отношении же недвижимого имущества существует ЕГРП, сведения из которого являются открытыми и общедоступными, в том числе сведения о залогах.

Однако, выведенное Пленумом правило, на основании статьи 6 ГК РФ, хотя буквально и касается только прав на движимые вещи, может по аналогии распространяться и на недвижимые – право залога может быть признано отсутствующим, если в момент заключения договора купли‑продажи обременения не существовало или покупатель о нем не знал по иным уважительным причинам (в том числе вследствие отсутствия соответствующих сведений в ЕГРП). Но об этом позже…

Прошло несколько дней, и у меня на столе оказалась выписка из ЕГРП в отношении спорной квартиры, содержащая исчерпывающие сведения о правах на нее. Мой взгляд опустился в самый конец страницы, где обычно помещаются сведения об ограничениях и обременениях права.

Читаю: «Существующие ограничения (обременения): ипотека. Правообладатель: банк такой‑то. Дата регистрации: 22.05.2003…»

Стоп, думаю себе! Хватаю решение суда: «01.05.2003 у ответчика возникло право собственности…»

Сравниваю со своим конспектом: «Право залога возникает с момента регистрации».

Вывод: с 1 по 22 мая 2003 года мой приятель был законным собственником квартиры, еще не обремененной никаким залогом, а значит, не только имел право и возможность продать ее, но и был вправе сделать это, не информируя сторону договора об имеющемся ипотечном обременении.

Звонок другу.

– Привет. Приезжай. Есть новости по твоей квартире.

… ‑Значит, выходит, что ипотека возникла в моем отношении только 22 мая 2003 года?

– Именно.

– И до 22 мая я мог продать свою квартиру кому угодно без каких‑либо ограничений?

– Именно.

– Но… Если я правильно понимаю, составление договора «задним числом» – это подделка документов?

– Нет!

– Почему?

– А потому что телевизор надо меньше смотреть. Договор «задним числом» составлять нет никакой необходимости. Достаточно в нем указать, что срок его действия исчисляется, например, с 9 мая 2003 года и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств!

Итак, как говорили древние, nota bene, обратите внимание! Если вы принялись конспектировать прочитанное, то сейчас самое время взять ручку.

Статья 432 ГК РФ, содержащая перечень существенных условий договора, в отсутствие которых он не считается заключенным, не называет среди таковых дату его заключения. Следовательно, этот пункт вообще может отсутствовать в договоре. Статья же 425 ГК РФ говорит о том, что договор действует на период времени, указанный в нем. Значит, вне зависимости от даты фактического подписания данного документа, действовать он будет в тот период времени, который Вы в нем укажете. Важно чтобы у Вас юридически в распоряжении был момент, когда Вы свободны в заключении договора – для моего приятеля это был май 2003 года. При этом в указанный момент в действие приходит статья 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать правилам и нормативным актам, действующим в момент его заключения. Это означает, что если на период начала действия договора купли‑продажи регистрация залога не имела места, то такой договор является достаточным основанием для возникновения ничем не обремененного права собственности покупателя.

Данный момент действительно важен, чуть позже мы к нему вернемся. А пока продолжим диалог с другом, ставшим, вопреки моим правилам, моим клиентом.

– Выходит… Что теперь делать‑то?

– Мне или тебе?

– Мне, наверное…

– Тебе следует принести мне копию договора купли‑продажи твоей квартиры, действующего в период с 1 по 22 мая 2003 года и доверенность на имя моего помощника. Свои данные она тебе даст сама.

– И все?

– Пока да.

– Шансы на успех?

– С точки зрения закона, имеются. Но не забывай, что это дело для меня первое в своем роде, так что… В любом случае ты ничего не теряешь.

– Согласен. А что делать с приставами?

– Я отвечу на твой вопрос тем раньше, чем раньше увижу запрошенные бумаги.

– Но… Вариант есть?

– Не было бы – не звонил бы.

Запрошенные документы я увидел пару дней спустя. А на третий день на свет появилось что‑то вроде этого.

Образец 34

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации перехода права собственности, виндикации и оспаривании закладной

01.05.2003 ответчик 1 приобрел квартиру, расположенную по адресу: … 04.05.2003 он продал мне ее по договору купли‑продажи. В установленный ст. 314 ГК РФ 7‑дневный срок ответчик в регистрационную службу для регистрации договора и порожденных им прав не явился. Фактически договор с моей стороны исполнен.

Регистрация порожденных договором прав во внесудебном порядке в настоящее время невозможна, поскольку 22.05.2003 регистрирующим органом осуществлена регистрация права залога ответчика 2 на данную квартиру. Однако, поскольку с 04.05.2003 я являюсь законным собственником данной квартиры, то возникшее впоследствии без моего согласия право залога в моем отношении существующим быть признано не может.

При этом данный договор соответствует всем требованиям закона, а потому служит достаточным основанием для возникновения моего права собственности в отношении спорного имущества.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли‑продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 549, 550, 551 ГК РФ По договору купли‑продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава‑исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктами 60, 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли‑продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При таких обстоятельствах мое право собственности в отношении спорной квартиры подлежит государственной регистрации на основании решения суда с одновременным истребованием квартиры из собственности ответчика 1.

Что касается права залога, то в силу прямого указания пп. 2 и 7 ч. 1 ст. 352 ГК РФ оно подлежит признанию отсутствующим вследствие удовлетворения заявленного виндикационного иска по основаниям, возникшим до даты возникновения данного права – то есть до 22.05.2003.

В соответствии с пп. 2 и 7 ч. 1 ст. 352 ГК РФ Залог прекращается: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На основании ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора подлежит привлечению Управление Росреестра по Челябинской области, от которого в целях наиболее полного и своевременного рассмотрения дела подлежит истребованию дело правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры. Самостоятельно я не могу получить указанные документы (ч. 2 ст. 57 ГПК РФ), поскольку они могут быть выданы только правообладателям или государственным органам (ст. 7 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122‑ФЗ).

Руководствуясь ст. 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД

Обязать Управление ФСГР, кадастра и картографии по Челябинской области осуществить государственную регистрацию права собственности (ФИО истца) в отношении квартиры по адресу:…

Признать отсутствующим право залога ответчика 2 в отношении данной квартиры.

Обязать ответчика 1 передать данную квартиру истцу в освобожденном виде.

Привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по Челябинской области, истребовать у которого дело правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры.

Судебные расходы отнести на ответчиков.

Приложение: чек‑ордер об уплате госпошлины, договор купли‑продажи, выписка из ЕГРП, копия договора залога, копия иска с приложениями для ответчиков и 3 лица.

Истец подпись дата

Образец 35

ЗАЯВЛЕНИЕ

о принятии обеспечительной меры

Иск заявлен о государственной регистрации права собственности, виндикации и оспаривании закладной в отношении квартиры, расположенной по адресу: … В настоящее время по делу имеются основания для принятия обеспечительной меры в виде запрета подразделению ФССП совершать действия и принимать решения, связанные с обращением взыскания на данную квартиру.

Так, из материалов исполнительного производства № …, возбужденного в *** РОСП УФССП по Челябинской области следует, что по требованию залогодержателя (чье право оспаривается мной в рамках настоящего иска) на спорную квартиру обращается взыскание; она передана в ФАУГИ на реализацию в порядке статьи 87 Закона об исполнительном производстве. Если она будет реализована до рассмотрения настоящего дела, исполнение решения об удовлетворении иска будет невозможно, поскольку в рамках настоящего иска требования к покупателю имущества не заявляется, а потому регистрация прав, установленных решением суда будет не осуществима (абз. 11 ч. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Следовательно, для восстановления своих прав мне придется обращаться в суд с новыми исками, что в силу прямого указания закона отнесено к обстоятельствам, затрудняющим исполнение решения суда.

Согласно пункту 4 Постановление Пленума ВАС РФ от 09.07.2003 N 11 «О практике рассмотрения арбитражными судами заявлений о принятии обеспечительных мер, связанных с запретом проводить общие собрания акционеров» При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительной меры суд, исходя из предмета заявленного искового требования и возможного судебного решения по данному иску, должен удостовериться в том, что в случае удовлетворения искового требования непринятие именно этой меры затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта. О затруднении исполнения судебного акта может свидетельствовать следующее. Для осуществления своих прав, признанных или подтвержденных решением суда, истцу придется обратиться в суд с новым иском

Данных последствий возможно избежать, запретив РОСП совершение действий по обращению взыскания на спорное имущество вплоть до рассмотрения дела, что допускается ст. 140 ГПК РФ в качестве меры по обеспечению иска.

При этом права соответчика 2 не будут нарушены даже в случае вынесения судом решения об отказе в иске, так как постановлением судебного пристава‑исполнителя в рамках того же исполнительного производства на спорное имущество наложен арест, то есть его отчуждение невозможно.

В соответствии со ст. 139, 140 ГПК РФ По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Мерами по обеспечению иска могут быть: запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

В соответствии с пунктом 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» При применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Руководствуясь ст. 139–142 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД

Запретить… РОСП УФССП по Челябинской области совершать действия и принимать решения, направленные на обращение взыскания в отношении квартиры по адресу:…

Приложение: копия постановления о возбуждении исполнительного производства, копия постановления о наложении ареста, копия постановления о передаче имущества на реализацию.

Истец подпись дата

В течение следующих трех дней на руках у меня был выданный на основании определения суда исполнительный лист о запрете обращать взыскание на спорную квартиру, а потому приятеля моего на первых порах удалось успокоить. Впереди же предстояли судебные баталии с банком за само спорное имущество, о которых расскажем позже.

Между тем, у пытливого читателя уже наверняка возник вопрос о том, как поступить, если право собственности и право залога зарегистрированы одновременно. И автор так же, не мешкая, готов на него ответить. Проблему же эту он считает настолько важной, что готов посвятить ей отдельный раздел.

3.1. Если ипотека хроническая…

Среди практикующих юристов это называется именно так – хроническая ипотека. Это – очень распространенный случай, когда право собственности и право залога регистрируются одновременно. В последнее время так происходит все чаще, поскольку все чаще недвижимое имущество приобретается за счет кредитных организаций.

При таком подходе складывается ситуация, когда у заемщика не остается времени для законного отчуждения имущества – право собственности и право залога регистрируются в ЕГРП, то есть возникают, одновременно. Как поступить в таком случае?

С этим вопросом к автору обратился не один десяток человек. Ответ на него кроется в статье 455 ГК РФ.

Посвященная описанию предмета договора купли‑продажи, она называет в их числе, среди прочего, так называемые «будущие вещи» – то есть вещи, отсутствующие у продавца в момент заключения договора, но в отношении которых достоверно известно, что они появятся в его собственности в ближайшем будущем. И если до июля 2011 года вопрос о том, может ли недвижимость относиться для целей данной статьи к будущим вещам (учитывая, что статья 549 ГК РФ требует достаточно детально идентифицировать объект недвижимости в договоре под угрозой признания его незаключенным), то с июля 2011 года этот вопрос следует считать разрешенным в положительном ключе. Способствовало этому принятие Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ соответствующего Постановления, непосредственно разрешившего признавать действительными и заключенными договоры, заключенные в отношении объектов недвижимого имущества, отсутствующих в момент заключения договора (или в период его действия) в собственности продавца, но в отношении которых известно, что они будут приобретены продавцом в течение четко установленного промежутка времени. При этом к отношениям сторон по такому договору справедливо применять статью 157 ГК РФ, посвященную сделкам «под условием». В данном случае договор продажи будущей вещи следует относить к сделкам под отлагательным условием – в случае приобретения недвижимости в указанный в договоре срок сделка считается соответственно заключенной и порождающей для ее сторон предусмотренные ст. 549 ГК РФ правовые последствия. В противном случае условие считается ненаступившим, и исполнение сделки прекращается, не начавшись.

Итак, если даже определенная недвижимость у Вас отсутствует, но Вы – по каким‑то, возможно, только Вам известным причинам – уверены, что вскоре приобретете ее, то смело можете заключать договор о ее продаже; причем, не предварительный, а основной, полностью соответствующий требованиям гражданского законодательства.

Точно так же вправе поступить любой заемщик, приобретающий квартиру (дом, участок и т.д.) в кредит. При этом сама квартира – хоть и отсутствующая в собственности отчуждателя, но уже обладающая необходимыми идентификационными признаками (адрес, площадь – заемщику‑то известно, какую именно квартиру он собирается приобрести) – становится предметом договора в момент его заключения. А поскольку право залога возникает только с момента регистрации, то есть значительно позже заключения такого договора, то предмет его – есть квартира, не обремененная никакими ограничениями. Следовательно, согласно статьи 157 ГК РФ, по поступлении ее в собственность продавца, исполнение договора о продаже будущей вещи производится на условиях, существовавших в момент его заключения, то есть права покупатель по договору приобретает в отношении свободной от обременений квартиры.

Зарегистрировать же права, возникшие на основании договора, возможно будет только после поступления имущества в собственность продавца. Такой вывод проистекает из положения абз. 11 ч. 1 ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому отказ в регистрации права собственности допускается в случае противоречий между вновь заявленными и ранее зарегистрированными правами. О таких противоречиях справедливо говорить, когда продает квартиру человек, не являющийся ее собственником (как в рассматриваемом случае). Продавая такое имущество, продавец заполняет и подает в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения своего права, и именно данное регистрационное действие предшествует регистрации прав покупателя. Однако, о каком прекращении идет речь, если право у отчуждателя еще не возникло? Следовательно, регистрация прав покупателя также невозможна.

Значит, регистрация в момент заключения договора невозможна. А после регистрации права отчуждателя – тем более, поскольку едва зарегистрированное право уже обременено ипотекой. Выход? Правильно, решение суда. Но это – и лучше, поскольку в том же решении сразу будет содержаться вывод о ликвидации ипотечного обременения. Почему? А вот почему.

Образец 36

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации перехода права собственности, виндикации и оспаривании закладной

«…»….20… между истцом и ответчиком 1 был заключен договор купли‑продажи будущей вещи – квартиры по адресу …, которая к моменту заключения договора у ответчика отсутствовала, но которую он собирался приобрести до «…»….20… Фактически квартира поступила в собственность ответчика «…»….20… В установленный ст. 314 ГК РФ 7‑дневный срок ответчик в регистрационную службу для регистрации договора и порожденных им прав не явился. Фактически договор с моей стороны исполнен.

Регистрация порожденных договором прав во внесудебном порядке в настоящее время невозможна, поскольку «…»….20… регистрирующим органом осуществлена регистрация права залога ответчика 2 на данную квартиру. Однако, поскольку я являюсь законным собственником данной квартиры, то возникшее впоследствии без моего согласия право залога в моем отношении существующим быть признано не может.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ Договор может быть заключен на куплю‑продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли‑продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли‑продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли‑продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли‑продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли‑продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли‑продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли‑продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли‑продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Руководствуясь ст. 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД

Признать отсутствующим право залога ответчика 2 в отношении данной квартиры.

Обязать ответчика 1 передать данную квартиру истцу в освобожденном виде.

Судебные расходы отнести на ответчиков.

Истец подпись дата

Думаю, ответ на вопрос об исковом заявлении ка ко структуре документа, обеспечивающего защиту нарушенного права, получен исчерпывающим образом.

Следующим этапом отстаивания Ваших интересов является судебное разбирательство в рамках соответствующего иска. И надо сказать, что этот этап является, пожалуй, самым сложным. Ведь ввиду позиции банка (которая, как Вы понимаете, будет в данном вопросе достаточно принципиальной и даже жесткой) юристу необходимо будет включить не только все свое мастерство и весь свой профессионализм, но и определенные хитрости и уловки, известные только истинно посвященным. Немного рассказать об этом этапе – задача следующей главы.

Судебное разбирательство

Чтобы знать, как защищаться от возможных возражений, необходимо сначала смоделировать проект этих возражений. Банк будет возражать против иска, отталкиваясь от юридической порочности договора, на котором Вы основываете свои требования. И одним из существенных оснований для этого обычно становится фальсификация договора, то есть его составление и подписание «задним числом». И хотя необходимости в этом, как мы ранее говорили, не имеется, существует еще один способ просто уйти от проведения экспертизы по делу, которая только и может установить факт подложности договора.

Для этого необходимо сначала ответчику 1 (заемщику) представить в суд, рассматривающий дело, документ следующего содержания.

Образец 37

ОТЗЫВ НА ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о государственной регистрации перехода права собственности, виндикации и оспаривании закладной

Изучив исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности, виндикации и оспаривании закладной, нахожу исковые требования состоятельными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Иск признаю и прошу его удовлетворить. Правовые последствия, предусмотренные ст. 39, 173, 198 ГПК РФ, мне понятны.

Одновременно признаю и все фактические обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в том числе факт и момент заключения договора, на котором истец основывает свои требования. Правовые последствия, предусмотренные ст. 68 ГПК РФ, мне известны.

Прошу рассматривать дела в мое отсутствие и в отсутствие моего представителя.

Ответчик подпись дата

Вслед за этим Вам в порядке реагирования на ходатайство банка о назначении экспертизы следует представить в суд следующий документ.

Образец 38

ОТЗЫВ НА ХОДАТАЙСТВО

о назначении по делу экспертизы

Иск заявлен о государственной регистрации права собственности, виндикации и оспаривании закладной. Требования истца основаны на факте заключения договора от»..»….20…, о продаже спорной недвижимости между истцом и ответчиком. Оспаривая указанный договор, ответчик 2 – банк – заявил ходатайство о назначении технико‑криминалистической экспертизы документа в части установления действительной даты его заключения. Данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

Статья 79 ГПК РФ позволяет назначать экспертизу с целью установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу. Статья 68 ГПК РФ освобождает стороны от повторного доказывания обстоятельств, признанных противоположной стороной.

По делу я являюсь истцом, а потому признание со стороны ответчика тех или иных обстоятельств освобождает стороны от их повторного доказывания и исключает их оспаривание. При этом со стороны соответчика (фактический представитель противоположной стороны) признание факта заключения договора от «…»….20… в указанный в нем момент имело место и отражено в отзыве, представленном к судебному заседанию «…»…20… Учитывая доказанность данного обстоятельства, необходимость в проведении экспертизы с целью его повторного установления отсутствует; совершение данного процессуального действия повлечет затягивание сроков судебного разбирательства и потому в ходатайстве надлежит отказать по мотиву его противоречия ст. 6.1 ГПК РФ.

Кроме того, наличие или отсутствие в договоре указания на дату его заключения не отнесено ст. 432 ГК РФ к его существенным условиям. Ст. 425 ГК РФ, компенсируя данный правовой пробел, относит к таковым срок его действия. Из системного толкования данных положений закона следует, что дата заключения договора не имеет правового значения в случае распространения соглашением сторон его действия на определенный период времени – как следующий за датой его заключения, так и предшествующий ей. А потому установление данного факта не входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 79 ГПК РФ, прошу:

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы отказать.

Истец подпись дата

При наличии таких оснований суды чаще всего отказывают в назначении экспертизы. При этом сделать такой отказ бесповоротным, то есть исключить его пересмотр в апелляции, возможно. Для этого наши коллеги и прибегают к одной из хитростей, о которой я сказал выше. Заключается она в следующем.

Ст. 331 ГПК РФ называет в числе определений, подлежащих обжалованию, те из них, которые препятствуют дальнейшему движению дела и в отношении которых возможность обжалования предусмотрена нормами данного Кодекса – определения о возвращении искового заявления, оставлении его без рассмотрения, приостановлении и прекращении производства по делу, процессуальном правопреемстве и так далее.

В отношении остальных определений процедуры самостоятельного обжалования хотя и не предусмотрено, но возражения относительно них могут быть включены в апелляционную жалобу на судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. Разъясняя эту норму, Конституционный Суд РФ еще в 2008 году сформулировал правовую позицию, согласно которой данные возражения включаются в апелляционную жалобу посредством заявления самостоятельного требования об отмене соответствующего определения, в том числе и протокольного (Определение Конституционного Суда РФ от 24.01.2008 N 61‑О‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Павловой Ирины Владимировны на нарушение ее конституционных прав статьями 137 и 371 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, частная жалоба на такие определения подается форме апелляционной жалобы на решение суда с требованием об отмене соответствующего определения. А следовательно, предусмотренный ст. 322 ГПК РФ срок подачи жалобы на такие определения в 15 дней на их обжалование также распространяется и исчисляется со дня вынесения решения. Следовательно, если в течение 15 дней со дня вынесения решения в суд не поступит апелляционная жалоба на решение с требованием об отмене определения, срок обжалования последнего следует считать пропущенным; применительно к ст. 321, 324 ГПК РФ суд апелляционной инстанции не рассматривает апелляционную жалобу в части обжалования данного определения. Оно становится окончательным.

Многие об этом не знают, а потому беззастенчиво пропускают срок обжалования определения об отказе в назначении экспертизы, что позволяет разбить их возражения относительно данных определений в суде апелляционной инстанции.

По тем же (или другим) основаниям банк вправе оспаривать данный договор как посредством встречного иска, так и посредством заявления отдельного иска в тот же или другой суд. Вероятность удовлетворения такого иска очень мала. Неприятный момент совершения данного процессуального действия состоит в том, что банк вправе ходатайствовать о приостановлении производства по Вашему иску до рассмотрения иска банка об оспаривании договора. Это – существенная временная протяжка, а потому удовольствия Вам как истцу не прибавит. Во избежание такого поворота событий автор применяет следующий ход.

Образец 39

ОТЗЫВ НА ХОДАТАЙСТВО

о приостановлении производства по делу

Иск заявлен о государственной регистрации права собственности, виндикации и оспаривании закладной. Требования истца основаны на факте заключения договора от»..»….20…, о продаже спорной недвижимости между истцом и ответчиком. Оспаривая указанный договор в *** районном суде, ответчик 2 – банк – заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения возникшего спора. Данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» Возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

В целях настоящего Постановления термин «иск об оспаривании договора» используется для обозначения следующих исков: о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, об изменении или расторжении договора.

В целях настоящего Постановления термин «дело о взыскании по договору» используется для обозначения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

Возможность применения данного акта судами общей юрисдикции вытекает из части 1 статьи 3 ФКЗ РФ от 04.06.2014 №8‑ФКЗ, согласно которой Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.215 ГПК РФ, прошу:

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказать.

Истец подпись дата

Излишне, наверное, говорить о том, что при рассмотрении не только первого из исков, с рассказа о котором началась данная книга, но и десятков других, которые составили многолетнюю авторскую практику, банки использовали все эти (да и целый ряд других, менее состоятельных) доводы и способы воспрепятствования защите прав и законных интересов клиентов Вашего покорного слуги.

Но все же самым состоятельным из отзывов я могу назвать отзыв одного из банков, в котором впервые зашла речь о применении срока исковой давности. Об этом надо сказать особо.

Срок исковой давности – это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года, и применяются его правовые последствия в случае сделанного ответчиком до момента удаления суда в совещательную комнату заявлением. Последствием пропуска срока является отказ в иске только на этом основании, без исследования фактических обстоятельств дела. При этом суд в данном случае вправе ограничиться в решении только отсылкой к установлению данного обстоятельства.

Более, чем 10‑летняя авторская практика подсказывает, что суды проявляют огромное внимание к вопросам соблюдения данного срока. И, если он окажется пропущенным, вероятность удовлетворения иска практически равна нулю.

По рассматриваемой нами категории споров данный вопрос приобретает повышенное практическое значение. И вот в чем оно заключается.

Договоры, являющиеся основанием для погашения в ЕГРП записи об ипотеке и о государственной регистрации которых идет речь выше, как правило, заключаются и распространяются на период, предшествующий заключению договора ипотеки. Проблемы с оспариванием последних возникают у заемщиков, как правило, по предъявлении банком иска о взыскании задолженности, что совершается кредитной организацией в обычных случаях спустя 1–2 года после прекращения платежей по кредиту. Таким образом, если Вы платили ипотеку, например, пару лет, то банк обратится в суд через три года после заключения договора ипотеки. Значит, договор об отчуждении квартиры должен быть заключен за пределами данного 3‑летнего срока, истекшего с момента заключения договора; в течение которого истец, зная о нарушении своих прав ответчиком, почему‑то не обращался в суд. Как парировать данное возражение, зная о его подчас фатальных правовых последствиях? И на этот вопрос автор в состоянии дать ответ.

Образец 40

ОТЗЫВ НА ХОДАТАЙСТВО

о пропуске срока исковой давности

Иск заявлен о государственной регистрации права собственности, виндикации и оспаривании закладной. Требования истца основаны на факте заключения договора от»..»….20…, о продаже спорной недвижимости между истцом и ответчиком 1. Возражая против иска, ответчик 2 – банк – заявил ходатайство о применении срока исковой давности. Данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).

Заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.

Поскольку договор от «…»….20…. заключен между истцом и ответчиком 1, ответчик 2 обязанным по нему не является и не вправе заявлять о пропуске исковой давности. Требования, заявленные к банку, являются негаторными (направлены на защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения), а потому в силу прямого указания ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности на них не распространяется.

В соответствии с пунктом 7 того же Постановления Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.166 ГПК РФ, прошу:

В удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности отказать.

Истец подпись дата

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 237; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!