Право собственности: общие положения

 

Подраздел 3 ГК РФ "Право собственности" (в редакции законопроекта) в основном включает традиционные правила о содержании права собственности и его субъектах, об основаниях приобретения права собственности и об основаниях прекращения права собственности как на недвижимость, так и на движимые вещи.

Предлагаемые законопроектом изменения указанных традиционных правил в основном носят редакционный характер и призваны уточнить имеющееся правовое регулирование.

К примеру, законоположения, раскрывающие содержание права собственности как субъективного гражданского права (ст. 209 ГК РФ) теперь предлагается изложить в следующей редакции: "Собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью (ст. 233 ГК РФ в редакции законопроекта).

Другое традиционное законоположение о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ), предлагается дополнить правилом, согласно которому в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными законами, на собственника может быть возложена обязанность содержать принадлежащую ему вещь в надлежащем состоянии и нести связанные с этим расходы (ст. 234 в редакции законопроекта).

Положение, содержащееся в ст. 212 ГК РФ "Субъекты права собственности" и устанавливающее, что законом определяются виды вещей, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, дополняется нормой о том, что в случае установления запрета на нахождение определенных видов вещей в собственности граждан и юридических лиц соответствующая вещь, находящаяся на момент установления такого запрета в частной собственности, подлежит выкупу Российской Федерацией в порядке, установленном законом (ст. 236 ГК РФ в редакции законопроекта).

В текст ст. 214 ГК РФ "Право государственной собственности" (в редакции законопроекта - ст. 238) предлагается включить новое законоположение, определяющее, что к отношениям по разграничению и перераспределению государственной и муниципальной собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в связи с разграничением и перераспределением полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законом.

К числу существенных новелл можно отнести правила о приобретении права собственности от неуправомоченного отчуждателя добросовестным приобретателем. В целом теперь добросовестное приобретение будет регулироваться в качестве самостоятельного основания приобретения права собственности. Согласно ст. 241 ГК РФ (в редакции законопроекта) в случаях, предусмотренных ГК РФ, право собственности на вещь может быть приобретено ее добросовестным приобретателем.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке движимой вещи, если эта вещь не может быть истребована у него в порядке виндикации. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в виндикационном иске и считается возникшим с момента приобретения вещи.

В случае добросовестного приобретения по сделке недвижимой вещи добросовестный приобретатель признается ее собственником с момента государственной регистрации права собственности при условии, что эта недвижимая вещь не может быть у него истребована собственником в порядке виндикации. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании недвижимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации. Если же право собственности добросовестного приобретателя на недвижимую вещь не было зарегистрировано, такое решение суда будет служить основанием для его государственной регистрации.

То обстоятельство, что добросовестное приобретение будет признаваться самостоятельным основанием возникновения права собственности, влечет за собой необходимость пересмотра правил о приобретательной давности. В частности, из числа необходимых признаков давностного владения, дающего право приобретения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 в действующей редакции ГК РФ), исключено положение о добросовестности владения имуществом (поскольку его добросовестное приобретение будет являться самостоятельным основанием возникновения права собственности). А в связи с тем, что давностное владение утрачивает признаки добросовестности, лицо, считающее себя собственником имущества, будет вправе его истребовать от давностного владельца в любой момент до истечения приобретательной давности, а не только в пределах общего срока исковой давности, как это имеет место в настоящее время (ст. 242 ГК РФ в редакции законопроекта).

Кроме того, для тех случаев, когда объектом давностного владения является вещь (как движимая, так и недвижимая), выбывшая из владения собственника помимо его воли, срок приобретательной давности увеличивается до 30 лет.

Существенным изменениям подвергаются также правила о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ, ст. 244 в редакции законопроекта). Смысл указанных изменений заключается в расширении возможностей как для собственника или владельца земельного участка, так и для самого застройщика по признанию права собственности на самовольную постройку, а стало быть, вовлечению соответствующего объекта в имущественный оборот. Речь идет о следующих законоположениях.

Во-первых, право собственности на самовольную постройку, созданную без необходимых разрешений на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем, может быть признано за этим лицом при условии, что указанная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Во-вторых, право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка, если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности, должно возместить лицу, осуществившему постройку, расходы в размере, определенном судом.

В-третьих, в случае, когда самовольная постройка возведена лицом на принадлежащем ему земельном участке с соблюдением правил о целевом назначении земельного участка без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законов интересов третьих лиц, право собственности на самовольную постройку может быть признано за этим лицом, если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан.

В-четвертых, при отсутствии оснований для удовлетворения требования как о сносе самовольной постройки, так и о признании права собственности на нее за собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку может быть признано за создавшим ее лицом.

Заслуживают внимания также новые законоположения, касающиеся приобретения права собственности на единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 246 ГК РФ (в редакции законопроекта) право собственности на единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ) возникает с момента государственной регистрации этого права. При этом государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс допускается без предварительной государственной регистрации права на входящие в него отдельные недвижимые вещи.

В случае принятия законопроекта по-новому будет выглядеть глава ГК РФ, посвященная вопросам общей собственности (гл. 16 ГК РФ, в редакции законопроекта - гл. 19.1). Весь нормативный материал этой главы будет разбит на три параграфа: § 1 "Общие положения", § 2 "Долевая собственность" и § 3 "Совместная собственность". Изменится не только структура данной главы, но и содержание некоторых законоположений.

Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства РФ отмечалось, что содержащееся в п. 1 ст. 244 ГК РФ положение о том, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, "дает ложное представление о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права собственности. Поэтому следует отказаться от термина "право общей собственности", одновременно установив, что общая собственность - это правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на "обыкновенном" праве собственности двум или более лицам"*(159).

В связи с этим соответствующее законоположение сформулировано в законопроекте в следующей редакции: "Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, является общей собственностью" (п. 1 ст. 271 ГК РФ в редакции законопроекта). Что же касается термина "право общей собственности", то он в тексте ГК РФ (в редакции законопроекта) более не используется.

К имеющимся в действующем законодательстве (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основаниям возникновения общей собственности добавится еще одно: общая собственность может возникнуть при смешении однородных вещей, принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором; в этом случае размер долей в общей собственности определяется пропорционально количеству вещей, принадлежащих каждому из собственников до смешения вещей (п. 5 ст. 271 ГК РФ в редакции законопроекта).

Отличаются новизной предлагаемые законопроектом правила, определяющие судьбу плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей собственности. Если ранее они поступали в состав общего имущества и распределялись между участниками долевой собственности соразмерно их долям (ст. 248 ГК РФ), то, согласно законопроекту, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей собственности, поступают в состав общего имущества на тех же условиях, на которых общее имущество, от использования которого получены плоды, продукция и доходы, принадлежит собственникам, если иное не предусмотрено соглашением между ними. А при раздельном владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, плоды, продукция и доходы, полученные от использования соответствующей части имущества, поступают в собственность того собственника, который владеет ею, если иное не установлено законом или соглашением сособственников (ст. 272 ГК РФ в редакции законопроекта).

В Концепции говорилось о целесообразности разработки развернутых правил, касающихся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, которое по желанию собственников может быть зарегистрировано в ЕГРП. При этом условия такого соглашения (если оно зарегистрировано) должны быть обязательными и для последующих приобретателей долей в праве собственности*(160).

Данная идея реализована в ст. 277 ГК РФ (в редакции законопроекта), в которой воспроизведены традиционные законоположения, а именно владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом, - которые и сегодня содержатся в ГК РФ (ст. 247). Кроме того, в текст статьи включены новые законоположения, регламентирующие соглашение сособственников. В частности, предусмотрено, что соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме. При этом каждый из участников вправе требовать внесения в ЕГРП условий такого соглашения о владении и пользовании недвижимым имуществом. При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или к третьему лицу соглашение о владении или пользовании этой вещью прекращается только в том случае, если условия этого соглашения не внесены в ЕГРП.

И еще одна идея Концепции реализована в законопроекте. Имеется в виду вывод о необходимости решить "вопрос об ограничении круга имуществ, которые могут находиться в совместной собственности, только имуществом супругов с отказом от совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства"*(161).

Согласно ст. 281 ГК РФ (в редакции законопроекта) имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного без образования юридического лица, находится в общей долевой собственности его членов. В состав общей долевой собственности крестьянского (фермерского) хозяйства входят земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате действия крестьянского (фермерского) хозяйства, также являются общим имуществом членов хозяйства и используются по соглашению между ними. Если иное не предусмотрено соглашением о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, распоряжение его имуществом осуществляется главой крестьянского (фермерского) хозяйства, а сделки, им совершенные, считаются совершенными в интересах всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если не будет доказано, что такие сделки заключены в личных интересах главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

В новой редакции раздела II ГК РФ "Вещное право", предложенной законопроектом, наряду с общими положениями о праве собственности (гл. 17-19.1) в подразделе 3 содержатся также специальные правила, определяющие особенности права собственности на такие объекты, как земельные участки и иные природные объекты (гл. 19.2), здания и сооружения (гл. 19.3), жилые и нежилые помещения (гл. 19.4).

Применительно к регулированию права собственности на земельные участки в Концепции подчеркивалась необходимость сформулировать понятие земельного участка как объекта вещных прав и исходить из того, что право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Предполагалось также включить в текст ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса РФ норм о так называемом публичном сервитуте) и в интересах соседей (соседское право). В качестве одной из основных задач отмечалась необходимость реализовать модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества*(162).

Исходя из отмеченных идей Концепции, в законопроекте сформулировано следующее определение земельного участка как объекта права собственности: "объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет" (п. 1 ст. 287 ГК РФ в редакции законопроекта).

В законопроекте также последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости в отношении земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Если собственник земельного участка и собственник расположенных на нем зданий и сооружений совпадают в одном лице, то дальнейшее отчуждение указанного земельного участка не допускается без одновременного отчуждения соответствующих зданий и сооружений под страхом недействительности совершаемой сделки (п. 4 ст. 287 ГК РФ в редакции законопроекта).

В случае же, когда земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения принадлежат разным лицам, собственник земельного участка, а также собственник зданий и сооружений наделяются преимущественным правом приобретения соответственно зданий и сооружений и земельного участка (ст. 292 ГК РФ в редакции законопроекта).

Предусмотрены законопроектом и определенные ограничения права собственности на земельный участок в пользу владельцев соседних земельных участков (так называемые соседские права), раскрывается содержание соответствующих соседских прав (ст. 293-294 ГК РФ в редакции законопроекта).

Так, установлено, что собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседских земельных участков (соседское право). Собственнику земельного участка надлежит претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, вибрации и иное подобное воздействие, если оно оказывает на использование его земельного участка такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, а при их отсутствии - разумных пределов, исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. А в том случае, когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие выходит за указанные пределы, собственник земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком с помощью негаторного иска.

Принципиальный характер носят новые правила об ограничениях права собственности в публичных интересах без изъятия земельного участка у собственника (ст. 295.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Речь идет об ограничениях принадлежащих собственнику правомочий владения или пользования земельным участком (с сохранением за ним возможности распоряжения), вводимых нормативными актами уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления в целях обеспечения доступа на земельный участок других лиц без разрешения собственника (проход, проезд, ремонт инженерных сетей и т.п.), при обязательном условии выплаты собственнику земельного участка справедливой компенсации. Введение соответствующих правил позволит, наконец, избавиться от так называемого публичного сервитута, "придуманного" в свое время разработчиками Земельного кодекса РФ (ст. 23) как некое субъективное вещное право, не имеющее субъекта.

В Концепции было признано целесообразным в целях гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством включить в текст ГК РФ нормы, регламентирующие право собственности на такие природные объекты, как участки недр, водные объекты, земельные участки лесного фонда (так называемые лесные участки), предусмотрев, что к соответствующим правоотношениям следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки*(163).

При подготовке законопроекта была предпринята попытка реализовать и эту идею Концепции: были разработаны отдельные статьи о каждом из названных природных объектов. Так, согласно ст. 296.8 ГК РФ (в редакции законопроекта) участком недр как объектом права собственности является участок, представляющий собой геометризованный блок недр, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке. Собственник земельного участка имеет на участок недр, расположенный под этим земельным участком, права, определяемые в соответствии с ГК РФ и законом о недрах, в том числе право на добычу общераспространенных полезных ископаемых и пресных подземных вод в целях их использования для собственных нужд. Правила ГК РФ о праве собственности на земельные участки соответственно применяются к отношениям собственности, объектом которых являются участки недр, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа отношений.

Статьей 296.9 ГК РФ (в редакции законопроекта) предусмотрено, что в качестве водного объекта как объекта права собственности признается покрытый водами участок земель водного фонда в пределах береговой линии, внесенный в государственный водный реестр. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законом; граждане имеют право свободного доступа к таким водным объектам и могут бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено законом. К отношениям собственности, объектом которых являются водные объекты, как и в случае с участками недр, подлежат применению правила ГК РФ о праве собственности на земельный участок, если иное не установлено законом и не вытекает из существа отношений.

И наконец, право собственности на земельные участки лесного фонда регламентируются ст. 296.10 ГК РФ (в редакции законопроекта), согласно которой собственник земельного участка лесного фонда (лесного участка) осуществляет владение, пользование и распоряжение таким участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться во владение и пользование граждан и юридических лиц в порядке, определенном законом.

Несмотря на то, что правила о собственности на такие природные объекты, как участки недр и водные объекты, сформулированы с максимальной степенью осторожности, проектом Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 7 ст. 2) предусмотрено, что соответствующие статьи 296.8 и 296.9 ГК РФ (в редакции законопроекта) будут вводиться в действие лишь после внесения соответствующих изменений в законодательство о недрах и в водное законодательство.

Вслед за Концепцией развития гражданского законодательства РФ*(164) законопроектом предлагается включить в текст ГК РФ две новые самостоятельные главы: гл. 19.3 "Право собственности на здания и сооружения" и гл. 19.4 "Право собственности на помещения".

Право собственности на здание (сооружение) возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом.

Согласно законопроекту значительно расширяется (по сравнению с действующим законодательством) содержание правомочия распоряжения собственника здания (сооружения) за счет наделения его правом передавать во временное владение или в пользование помещения либо иные части здания (сооружения) при условии их индивидуализации в договоре в соответствии с требованиями, установленными законом.

Основные положения о праве собственности на здания и сооружения (ст. 297 ГК РФ в редакции законопроекта) включают в свой состав и некоторые правила, направленные на обеспечение действия принципа единого объекта. Об этом, например, свидетельствует положение, в соответствии с которым отчуждение здания (сооружения) его собственником, являющимся также собственником земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), не допускается без одновременного отчуждения указанного земельного участка, а в случаях, когда отчуждается здание (сооружение), находящееся на неделимом земельном участке, на котором расположены иные объекты недвижимости, - без одновременного отчуждения соответствующей доли в праве собственности на этот земельный участок, если иное не предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, будет считаться недействительной.

Обращает на себя внимание и отдельная статья, в которой сосредоточены правила о праве собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Там провозглашается, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации этого права. Вместе с тем собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства лишь в том случае, если указанный объект отвечает признакам недвижимого имущества, предусмотренным в ст. 130 ГК РФ. В целом к праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства могут применяться содержащиеся в ГК РФ правила о соответствующих правах на здания и сооружения, если иное не установлено ГК РФ и иными законами или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства.

Одна весьма существенная особенность права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена непосредственно в ст. 297.2 ГК РФ (в редакции законопроекта) и она состоит в том, что у собственника такого объекта имеется обязанность в установленный срок, а если срок не установлен - в разумный срок завершить строительство указанного объекта. В случае же неисполнения данной обязанности собственник может быть предупрежден органом, уполномоченным в соответствии с законом, и ему может быть назначен срок для завершения строительства объекта. После этого при незавершении строительства объекта в установленный срок без уважительных причин суд вправе по иску уполномоченного органа принять решение о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Согласно законопроекту в текст ГК РФ предлагается включить новую главу, содержащую правила о праве собственности на помещения (гл. 19.4 "Право собственности на помещения"). В отличие от гл. 18 ГК РФ (в действующей редакции), где изложены (весьма лаконичным образом) только положения о праве собственности на жилые помещения, в новой главе регламентируются отношения, связанные с правом собственности как на жилые, так и на нежилые помещения, с выделением общих положений, в равной мере относящихся к обоим видам помещений, а также к общему имуществу зданий, в которых они расположены.

Помещением как объектом права собственности признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования. При этом помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений, признается вспомогательным и не может быть объектом права собственности конкретного лица, поскольку подчиняется правовому режиму общего имущества здания, в состав которого входят и вспомогательные помещения.

Что касается жилых и нежилых помещений, то право собственности на них возникает с момента его государственной регистрации. С этого же момента у собственника помещения возникает доля в праве собственности на общее имущество здания. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением (ст. 298 ГК РФ в редакции законопроекта).

В общее имущество здания, находящееся в общей собственности собственников помещений, помимо вспомогательных помещений, включаются также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения. Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением. При этом вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений в здании, при условии, что это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, определяется пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество здания, которая в свою очередь пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания.

Особенность правового режима доли в праве собственности на общее имущество здания состоит в том, что собственник помещения не вправе отчуждать свою долю или совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. Собственник помещения также не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания.

Приведенные здесь правила об общем имуществе здания, а также о правовом режиме доли в праве собственности на общее имущество здания могут применяться к общему имуществу коммунальной квартиры и к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа отношений (ст. 298.5 ГК РФ в редакции законопроекта).

Регулируя особенности права собственности на помещения (как жилые, так и нежилые), законопроект предусматривает, что собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности не только на общее имущество здания, включая вспомогательные помещения, но и на земельный участок, необходимый для использования здания, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (ст. 298.6 в редакции законопроекта).

 

Ограниченные вещные права

 

В подразделе 4 "Ограниченные вещные права" раздела II "Вещное право" ГК РФ (в редакции законопроекта) содержатся правила, предназначенные для регулирования новой системы ограниченных вещных прав (прав на чужие вещи). Как отмечалось ранее, в ст. 223 (в редакции законопроекта) содержится закрытый перечень ограниченных вещных прав, большинство из которых отсутствует в действующем ГК РФ (ст. 216). Указанный перечень включает в себя следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (гл. 20 в редакции законопроекта); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

Право постоянного землевладения (эмфитевзис) представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, личного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 299 ГК РФ в редакции законопроекта).

Право постоянного землевладения является бессрочным, но может быть установлено и на определенный срок (не менее 50 лет). По общему правилу основанием возникновения права постоянного землевладения будет служить договор об установлении данного вещного права, заключаемый с собственником земельного участка. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения признаются условия о земельном участке, о целях его использования и о плате за право постоянного землевладения. Указанное вещное право (как все иные вещные права на недвижимость) подлежит государственной регистрации. При этом в ЕГРП вносятся сведения о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения, о сроке права постоянного землевладения, если такой срок будет предусмотрен договором (ст. 299.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

В процессе осуществления права постоянного землевладения лицо, являющееся субъектом этого права, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения земельного участка. Указанное лицо вправе, а в случаях, предусмотренных договором об установлении права постоянного землевладения, - обязано производить изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств.

Возведение на земельном участке зданий или сооружений возможно лишь в том случае, если лицу, имеющему право постоянного землепользования, предоставлено также право застройки земельного участка. Что касается плодов, продукции и доходов от использования земельного участка, то они во всех случаях поступают в собственность лица, являющегося субъектом права постоянного землевладения (ст. 299.1 ГК РФ в редакции законопроекта).

Одна из основных обязанностей субъекта права постоянного землевладения - вносить плату за предоставленное вещное право на земельный участок собственнику данного земельного участка. Указанная плата может вноситься в форме определенных в твердой сумме платежей, осуществляемых ежегодно или с иной периодичностью, или в виде установленной доли от плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка, либо в иной форме, предусмотренной договором об установлении права постоянного землевладения. Плата за постоянное землевладение, установленная в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть ограничена законом размером земельного налога или даже меньшим размером. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право постоянного землевладения или порядок его определения могут изменяться по соглашению сторон либо по решению суда не чаще чем один раз в 10 лет. По требованию субъекта права постоянного землевладения размер платы может быть уменьшен в случае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств, необходимых для его эксплуатации в соответствии с разрешенным использованием (ст. 299.4 ГК РФ в редакции законопроекта).

Наиболее привлекательной чертой (для имущественного оборота) правового режима права постоянного землевладения является его оборотоспособность. Согласно ст. 299.5 ГК РФ (в редакции законопроекта) субъект права постоянного землевладения вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Право постоянного землевладения переходит в порядке универсального правопреемства, на него может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов.

Лицо, являющееся субъектом права постоянного землевладения, может сдавать соответствующий земельный участок в аренду на срок до пяти лет, но не более чем на остающийся срок действия права постоянного землевладения.

Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 300 ГК РФ в редакции законопроекта). Право застройки возникает на основании договора об установлении данного вещного права, заключаемого с собственником земельного участка, подлежит государственной регистрации и устанавливается бессрочно либо на срок не менее 30 и не более 100 лет.

Существенными условиями договора об установлении права застройки признаются условия о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о его месте расположения на земельном участке, о сроке действия права застройки и о плате за право застройки. Однако в случаях, когда право застройки устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом может быть исключено из числа существенных условий договора об установлении права застройки условие о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о его месте расположения на земельном участке. При государственной регистрации права застройки в ЕГРП вносятся сведения о земельном участке, о сроке действия права застройки, о плате за право застройки, а также сведения о возводимом или реконструируемом здании или сооружении (ст. 300.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Плата за право застройки может быть определена в договоре об установлении этого вещного права в форме твердых платежей, вносимых ежегодно или единовременно, или в виде предоставления собственнику земельного участка помещений в возведенных зданиях, или в иной форме, определенной договором. Размер платы за право застройки может изменяться по соглашению сторон или по решению суда не чаще чем один раз в 10 лет. Иное может быть предусмотрено законом или договором (ст. 300.4 ГК РФ в редакции законопроекта).

В течение всего срока действия договора об установлении права застройки возведенные на земельном участке здания и сооружения будут принадлежать лицу, имеющему право застройки, на праве собственности. Право застройки (как и право постоянного землевладения) может быть передано другому лицу или переходить к правопреемникам в порядке универсального правопреемства.

Вместе с тем особенность правового режима права застройки земельного участка заключается в том, что данное вещное право может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, объявляется недействительной (ст. 300.6 ГК РФ в редакции законопроекта).

Если же отчуждается здание (сооружение), возведенное на земельном участке на основании права застройки, то к его приобретателю переходит и право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. А передача здания (сооружения) в залог одновременно означает и передачу в залог права застройки (доли в праве застройки) соответствующего земельного участка.

Лицо, являющееся субъектом права застройки, вправе отчуждать третьим лицам отдельные помещения в здании, возведенном на основании права застройки. И в этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки и приобретают доли в этом праве. В дальнейшем переход права собственности на помещение в таком здании означает переход соответствующей доли в праве застройки к приобретателю помещения (ст. 300.5 ГК РФ в редакции законопроекта).

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие субъекту права застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (ст. 300.8 ГК РФ в редакции законопроекта).

Согласно ст. 301 ГК РФ (в редакции законопроекта) земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе не завершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора между ними - судом.

В отличие от права постоянного землевладения и права застройки некоторые правила о сервитуте содержатся в действующем ГК РФ (ст. 274-277). Законопроект развивает положения о сервитутах и вводит в текст ГК РФ новые правила, касающиеся платы за сервитут (ст. 301.2), множественности сервитутов (ст. 301.3), а также устанавливает и регулирует различные виды сервитутов: сервитут перемещения, строительные сервитуты, сервитут мелиорации, горный сервитут, коммунальный сервитут (ст. 301.6-301.10).

Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею и по общему правилу является бессрочным. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение. Также сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.

Сервитут может быть установлен по требованию не только собственника господствующей или служащей вещи, но и субъекта ограниченного вещного права на нее, включающего в свое содержание правомочия по владению и пользованию соответствующей вещью. В таком случае лицо, являющееся субъектом ограниченного вещного права, пользуется всеми правами и несет все обязанности, предусмотренные ГК РФ в отношении собственников господствующей или служащей вещи. Если служащей вещью является земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности и предоставленный на праве постоянного землевладения либо на праве застройки, соглашение об установлении сервитута заключается лицом, являющимся субъектом права постоянного землевладения или права застройки, если договором об установлении указанного вещного права не будет предусмотрено иное (ст. 301 ГК РФ в редакции законопроекта).

Содержание сервитута составляют правомочия собственника господствующей вещи по самостоятельному пользованию служащей вещью (положительный сервитут) или по запрету собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут). При этом данные правомочия должны осуществляться наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению. В частности, собственник господствующей вещи не вправе производить какие-либо изменения в служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка или иное изменение в служащей вещи, необходимые для осуществления сервитута, производятся за счет собственника господствующей вещи. На основании сервитута на собственника служащей вещи не может быть возложена обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его интересах (ст. 301.1 ГК РФ в редакции законопроекта).

На собственнике господствующей вещи лежит обязанность вносить плату за сервитут собственнику служащей вещи. Размер платы за сервитут определяется договором об установлении сервитута, а в соответствующих случаях - судом и подлежит указанию в ЕГРП. В качестве исключения из общего правила договором об установлении сервитута, не связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрено, что сервитут является безвозмездным. Размер платы за сервитут может изменяться по соглашению сторон либо по решению суда не чаще чем один раз в пять лет. Плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей в денежной форме либо в иной форме, предусмотренной договором об установлении сервитута (ст. 301.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами (множественность сервитутов). В этом случае, если иное не установлено соглашением собственников вещей, связанных сервитутами, при осуществлении нескольких однородных сервитутов в отношении одной служащей вещи все сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом и при том обязательном условии, что это не приведет к невозможности осуществления одного или некоторых сервитутов. В то же время установление последующего сервитута не допускается, если это приведет к невозможности осуществления ранее установленного сервитута (ст. 301.3 ГК РФ в редакции законопроекта).

Сервитут, как и всякое вещное право, непосредственно обременяет вещь и следует за вещью. Поэтому сервитут сохраняется даже при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи независимо от оснований такого изъятия, а также при их разделе. Согласно ст. 301.4 ГК РФ (в редакции законопроекта) при разделе господствующей вещи сервитут сохраняется в отношении всех вновь образованных вещей, а к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, подлежат применению правила о солидарном обязательстве. Если же разделу подвергается служащая вещь, то это не должно затрагивать права собственника господствующей вещи. В этом случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о солидарном требовании. При этом отсутствие необходимости сервитута в отношении одной из вещей, образованных при разделе, может служить основанием для прекращения сервитута в установленном порядке в отношении этой вещи.

Как отмечалось ранее, в отличие от действующей редакции ГК РФ в законопроекте выделяются отдельные виды сервитутов, в отношении которых обеспечивается специальное регулирование (ст. 301.6-301.10 ГК РФ в редакции законопроекта).

Установление сервитута перемещения обеспечивает право прохода, право прогона скота или право проезда через земельный участок или другую служащую вещь. При этом условия сервитута могут включать обязательные для собственника господствующей вещи ограничения по высоте, ширине, характеру покрытия, предельно допустимой нагрузке на соответствующие сооружения, используемые для осуществления сервитута.

Строительные сервитуты - сервитут стройки или сервитут опоры могут устанавливаться в случаях, когда строительство, капитальный ремонт невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости. Сервитут стройки устанавливается на период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка для осуществления строительных работ и допускает временное размещение строительных лесов, строительных машин и иного оборудования, производство земельных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения (господствующая вещь) с последующим восстановлением служебной вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах служащего земельного участка или другой недвижимой вещи, для опоры конструкций возводимого или реконструируемого здания (сооружения) в границах господствующей вещи. При этом собственник господствующей вещи вправе за свой счет и сверх платы за сервитут производить улучшения служащей вещи в порядке и сроки, согласованные с собственником служащей вещи.

Сервитут мелиорации позволяет собственнику господствующего земельного участка осуществлять отвод или подвод грунтовых или поверхностных вод, вод от наземных или подземных источников при необходимости осушения или обводнения земельного участка. Обладатель этого вида сервитута вправе устраивать сток воды и проводить для его устройства на служащем земельном участке необходимые земельные работы, осуществлять строительство наземных или подземных сооружений, их эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт.

Горный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых или иного служащего земельного участка, необходимого для использования участка недр (господствующая вещь). Благодаря горному сервитуту на служащем земельном участке можно производить работы по геологическому изучению недр, разведке или добыче полезных ископаемых, размещать оборудование, создавать сооружения и иные необходимые в указанных целях объекты недвижимости. Однако горный сервитут не предоставляет права в границах служащего земельного участка вести добычу полезных ископаемых открытым (карьерным) способом и размещать отходы производства.

Целью установления коммунального сервитута является создание, размещение, эксплуатация, ремонт и реконструкция линейных объектов: водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, сетей и иных сооружений связи и т.п. В этих отношениях в качестве господствующей вещи может выступать объект недвижимости, для использования которого сооружается соответствующий линейный объект, или сам указанный линейный объект. Коммунальный сервитут позволяет собственнику господствующей вещи осуществлять в границах служащего земельного участка или другой служащей вещи строительные, эксплуатационные, ремонтные и другие работы в отношении линейного объекта, размещать необходимую специальную технику, устройства и приспособления.

Нельзя не обратить внимание на принципиально новое законоположение, касающееся горного и коммунального сервитутов: в исключение из общего правила о принадлежности вновь создаваемых зданий и сооружений собственнику земельного участка, на котором они расположены, сооружения и иные объекты недвижимости, созданные лицом на земельном участке, предоставленном ему на условиях горного или коммунального сервитута, установленного для создания указанных объектов, поступают в собственность этого лица.

Такое ограниченное вещное право на недвижимое имущество, как право личного пользовладения (узуфрукт), может быть предоставлено собственником соответствующей недвижимости гражданину или некоммерческой организации. Это право не может быть передано другому лицу в порядке универсального правопреемства или по сделке (ст. 302 ГК РФ в редакции законопроекта).

Субъект права личного пользовладения вправе владеть и пользоваться предоставленной ему недвижимой вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника этой вещи, от владения и пользования соответствующей недвижимостью.

Основанием возникновения права личного пользовладения является соглашение между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем. Договор об установлении права личного пользовладения под страхом его недействительности должен быть совершен в строгой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор должен предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным. При этом размер платы может изменяться по соглашению сторон или решению суда не чаще, чем один раз в семь лет. Право пользовладения может быть также приобретено в порядке наследования на основании завещания собственника недвижимой вещи. В любом случае данное вещное право подлежит государственной регистрации; в ЕГРП должны быть внесены сведения об объекте права личного пользовладения, сроке его действия, плате за пользовладение и об обязанностях собственника вещи по ее содержанию. В случае, когда в роли пользовладельцев выступают граждане, право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, а для пользовладельцев - некоммерческих организаций срок права личного пользовладения не может превышать 21 год (ст. 302.2 и 302.4 ГК РФ в редакции законопроекта).

К числу основных обязанностей пользовладельца (помимо внесения платы за пользовладение) относится обязанность содержать за свой счет обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию. Пользовладелец с согласия собственника может улучшать предоставленную ему вещь, но не вправе требовать от собственника вещи (если иное не предусмотрено договором) возмещения своих расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление. На пользовладельца также возлагается риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное пользовладение (ст. 302.3 ГК РФ в редакции законопроекта).

В законопроекте, подготовленном на основе Концепции и принятом в первом чтении, в качестве отдельного вида личного пользовладения было урегулировано право социального пользовладения, которое устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право требовать от этого собственника уплаты средств на содержание. При этом собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, проживавший в этом помещении до установления пользовладения, по общему правилу сохранял право пользоваться таким жилым помещением совместно с пользовладельцем. В то же время лицо, которое приобрело в собственность жилое помещение, обремененное социальным пользовладением, зарегистрированным в установленном порядке, не имело права пользоваться указанным жилым помещением. Предусматривалось также, что социальное пользовладение устанавливается на срок существования обязанности собственника жилого помещения предоставлять содержание пользовладельцу.

Однако в ходе подготовки законопроекта ко второму чтению с учетом официально поданных поправок было принято решение об исключении из его текста всех положений о праве социального пользовладения. Вместо этого в ст. 302.1 ГК РФ (в редакции законопроекта) было включено положение о том, что содержащиеся в ГК РФ правила о праве личного пользовладения применяются к отношениям, связанным с личным пользовладением жилыми помещениями, с особенностями, установленными жилищным законодательством.

 

Ипотека

 

В законопроекте нашел отражение принципиально новый подход к правовому регулированию залоговых правоотношений в форме ипотеки (гл. 20.4 в редакции законопроекта). Если залог в целом сохраняет свою обязательственно-правовую природу и нормы об этом способе обеспечения исполнения обязательств, как и прежде, расположены в разделе III "Общая часть обязательственного права" ГК РФ (§ 3 гл. 23), то правила об ипотеке помещены в разделе II "Вещное право", поскольку сама ипотека теперь будет урегулирована в качестве ограниченного вещного права. Что же касается норм о залоге, то они будут применяться к ипотеке лишь субсидиарно.

В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки (ст. 303 в редакции законопроекта).

Законопроектом предусмотрено два вида ипотеки: акцессорная ипотека, при которой залоговое право устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства, и независимая ипотека, при которой такие данные не указываются, при том условии, что в договоре ипотеки будут определены предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения его требований, а также срок существования залогового права. Особенно интересен такой способ установления независимой ипотеки, как обременение самим собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенное закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение. В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь будет считаться возникшим с момента внесения в ЕГРП записи о залогодержателе (ст. 303.1 ГК РФ в редакции законопроекта). Предметом ипотеки может служить не только собственно недвижимая вещь, но и право постоянного землевладения или право застройки.

При независимой ипотеке в качестве залогодержателя может выступать банк или иная кредитная организация. Залогодателем по такой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть только коммерческая организация. Залогодержатель самостоятельно определяет, какое обязательство должника-залогодателя или третьего лица считается обеспеченным независимой ипотекой, и должен уведомить об этом залогодателя и соответствующее третье лицо. Максимальный срок независимой ипотеки составляет 30 лет (ст. 303.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Ипотека может возникнуть на основании договора или на основании закона. В последнем случае в законе должно быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Всякая ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, то ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства.

Согласно ст. 303.4 ГК РФ (в редакции законопроекта) предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, либо доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки. Вещи и права, которые возникнут в будущем, не могут быть предметом ипотеки. По общему правилу имущество, на которое установлена ипотека, на период действия договора остается во владении залогодателя.

Законопроектом предусмотрены особенности правового регулирования ипотеки применительно к отдельным видам заложенного имущества: здания (сооружения), земельного участка, права постоянного землевладения или права застройки, жилых и нежилых помещений (ст. 303.5-303.8 ГК РФ в редакции законопроекта).

К примеру, в случае, когда залогодатель здания (сооружения) является собственником земельного участка, заключение договора ипотеки здания (сооружения), под страхом его недействительности, допускается только с одновременной ипотекой этого земельного участка. Если ипотека здания (сооружения) возникает в силу закона, то она распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок.

В случаях, когда залогодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, оно может быть передано в ипотеку без одновременной ипотеки земельного участка. Но при обращении залогодержателем взыскания на такое здание (сооружение) и его реализации к приобретателю переходят не только право собственности на здание (сооружение), но и права владения или пользования земельным участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель.

По этим же правилам строится регулирование отношений по договору ипотеки, предметом которого является земельный участок, а находящиеся на нем здания (сооружения) принадлежат залогодателю на праве собственности.

Ипотека земельного участка без находящихся на нем зданий (сооружений) допускается, если указанные здания (сооружения) не принадлежат залогодателю на праве собственности. Однако если в дальнейшем в собственность залогодателя поступит вновь возведенное им или находящееся на этом земельном участке здание (сооружение), оно будет считаться находящимся в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя, которому заложен земельный участок.

Ипотека права постоянного землевладения или права застройки допускается без согласия собственника соответствующего земельного участка. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с законом распоряжение названными правами осуществляется лишь с согласия собственника земельного участка.

Ипотека указанных ограниченных вещных прав возможна только с одновременной ипотекой зданий (сооружений), находящихся на земельном участке и принадлежащих залогодателю на праве собственности. Причем предметом ипотеки будут считаться и те здания (сооружения), которые будут возведены залогодателем уже после заключения договора ипотеки права постоянного землевладения или права застройки.

При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании в состав заложенного имущества входит также доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого земельного участка.

Довольно детально будут урегулированы отношения, связанные с удостоверением прав залогодержателя по договору ипотеки путем выдачи закладной. Эти отношения регламентируются дифференцированно в зависимости от того, о какой ипотеке идет речь: обычной (акцессорной) или независимой (ст. 303.9-303.11 ГК РФ в редакции законопроекта).

Так, в целях удостоверения прав залогодержателя по договору ипотеки, содержащему указание на обеспеченное обязательство (акцессорная ипотека), может быть выдана закладная, которая является документарной ценной бумагой.

В случае, когда независимая ипотека в соответствии с условиями договора ипотеки может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю закладную, которая является ордерной ценной бумагой и удостоверяет права залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь. Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается условиями ипотеки, обязательства иного лица, исполнение которого обеспечивает независимая ипотека. Он также вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об обеспеченном обязательстве и сделать новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем уведомляются залогодатель и (в соответствующих случаях) должник по обеспеченному обязательству. О выдаче закладной, ее содержании и отметках на закладной по заявлению ее законного владельца вносятся записи в ЕГРП. При этом отсутствие на закладной отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение такого обязательства не является основанием прекращения независимой ипотеки.

Передача закладной, удостоверяющей права залогодержателя по акцессорной ипотеке, означает и передачу прав по обеспеченному обязательству. Передача закладной по независимой ипотеке осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю, к которому переходят права залогодержателя в отношении указанной в закладной недвижимой вещи в пределах суммы, определенной в закладной.

Переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки, осуществляемый путем передачи закладной, допускается без передачи этому лицу обязательства, исполнение которого обеспечено независимой ипотекой, и считается состоявшимся с момента внесения в ЕГРП записи о соответствующей отметке на закладной.

Признание права залогодержателя на заложенную недвижимую вещь вещным правом означает, что в случае нарушения этого права всяким лицом оно может быть защищено залогодержателем путем применения любых вещно-правовых способов защиты. В частности, залогодержатель вправе истребовать заложенную недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации. В случае утраты залогодателем владения заложенной недвижимой вещью залогодержатель в порядке виндикации может предъявить иск к владельцу предмета ипотеки о его истребовании во владение залогодателя. Если же залогодатель не предпринимает мер по защите своего права на заложенную недвижимую вещь от нарушений, представляющих угрозу сохранности вещи, то залогодержатель вправе потребовать от других лиц прекращения нарушений, хотя бы они и не были соединены с лишением владения залогодателя (негаторный иск). Право ипотеки может защищаться залогодержателем и иными способами, предусмотренными в ГК РФ (ст. 303.13 ГК РФ в редакции законопроекта).

Как и всякое иное вещное право, принадлежащее залогодержателю право ипотеки обременяет саму заложенную недвижимую вещь и следует за вещью. Согласно ст. 303.15 ГК РФ (в редакции законопроекта) в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется, а правопреемник залогодателя становится на его место и приобретает права и обязанности залогодателя.

На основании такого вещного права, как право приобретения чужой недвижимой вещи, лицо - обладатель этого права имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность. Аналогичным образом можно установить право приобретения ипотеки или права застройки чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи обременяет ее и следует за вещью. В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу к такому лицу переходят и все права и обязанности перед субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи. Максимальный срок действия права приобретения чужой недвижимой вещи составляет не более чем 10 лет, конкретный срок устанавливается соглашением между субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи и ее собственником. По общему правилу право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется безвозмездно, по соглашению сторон может быть предусмотрено, что это вещное право предоставляется за плату (ст. 304 ГК РФ в редакции законопроекта).

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи и подлежит государственной регистрации в качестве обременения этой вещи, а если соответствующая недвижимая вещь еще не создана - обременения другой недвижимой вещи, а именно земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости, объекта незавершенного строительства, в котором будет находиться соответствующее помещение, и т.п. Причем отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи не освобождает стороны от исполнения обязательства по договору, в том числе от обязанности передать недвижимую вещь в собственность ее приобретателя.

Существенной особенностью права приобретения чужой недвижимой вещи по сравнению с ранее рассмотренными ограниченными вещными правами является то обстоятельство, что в отличие от указанных вещных прав, которые могут возникнуть лишь из определенного договора (договор об установлении вещного права, договор ипотеки), основанием возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи может быть любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимой вещи. Более того, стороны могут договориться об установлении права приобретения чужой недвижимой вещи в отношении вещи, отчуждаемой по ранее заключенному договору. Однако каким бы ни был договор, чтобы служить основанием возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи, он должен в обязательном порядке содержать следующие условия: данные, позволяющие определить соответствующую недвижимую вещь; срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи; размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи (если оно предоставляется за плату); срок передачи вещи; цена и срок оплаты приобретаемой вещи (ст. 304.1-304.3 ГК РФ в редакции законопроекта).

Данное вещное право обладает качествами оборотоспособности: согласно ст. 304.4 ГК РФ (в редакции законопроекта) лицо, имеющее право приобретения чужой недвижимой вещи, может передать это право другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.

Нельзя не отметить еще одно правило, направленное на защиту законных интересов субъекта права приобретения чужой недвижимой вещи, а именно в случае обременения указанной недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (например, ипотекой, правом застройки и т.п.) без письменного согласия лица, являющегося субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи, данные вещные права третьих лиц прекращаются с момента возникновения права собственности на соответствующую вещь у субъекта права приобретения чужой недвижимой вещи, если только он не согласится на сохранение таких прав третьих лиц (п. 3 ст. 304 ГК РФ в редакции законопроекта).

Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в следующих случаях: поступление вещи в собственность лица, имеющего право приобретения чужой недвижимой вещи; выкуп собственником вещи права приобретения этой вещи; прекращение договора, из которого возникло указанное вещное право; истечение срока существования права; гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом (ст. 304.6 ГК РФ в редакции законопроекта).

По-видимому, данное ограниченное вещное право (право приобретения чужой недвижимой вещи) окажется весьма востребованным со стороны участников имущественного оборота. Об этом свидетельствует одно из переходных положений к законопроекту, согласно которому участник долевого строительства по заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договору участия в долевом строительстве, а также сторона иного договора, отвечающего признакам, предусмотренным ст. 304.1 и 304.3 ГК РФ (в редакции законопроекта), вправе потребовать государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5 ГК РФ в редакции законопроекта) в отношении предусмотренного соответствующим договором помещения в строящемся здании. Срок действия права приобретения чужой недвижимой вещи в этих случаях будет считаться равным 10 годам.

Под правом вещной выдачи понимается такое вещное право, которое дает его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления - распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Право вещной выдачи может быть установлено и в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь.

Основанием возникновения права вещной выдачи является договор об установлении этого вещного права, заключенный между собственником вещи и лицом, являющимся субъектом права вещной выдачи. Вместе с тем в случаях, установленных законом, право вещной выдачи может возникнуть и по другим основаниям. Например, в случае, когда находящуюся в общей собственности недвижимую вещь невозможно разделить в натуре, она может быть передана одному из собственников с установлением права вещной выдачи для другого собственника (ст. 305 ГК РФ в редакции законопроекта).

Важно подчеркнуть, что установление права вещной выдачи может быть предусмотрено также известными договорами ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Существенными условиями договора об установлении права вещной выдачи признаются условия: о размере имущественного предоставления на основании права вещной выдачи и его денежной оценки; о периодичности предоставлений; о сроке действия права вещной выдачи. Указанные существенные условия договора об установлении права вещной выдачи подлежат внесению в ЕГРП при государственной регистрации этого вещного права.

Что касается порядка осуществления имущественного предоставления собственником недвижимой вещи субъекту права вещной выдачи, то он подчиняется правилам о соответствующих видах договоров, на основании которых передаются товары, выполняются работы или оказываются услуги. Ни при каких условиях имущественное предоставление на основе права вещной выдачи не может состоять в пользовании недвижимой вещью, обремененной этим вещным правом (ст. 305.1 ГК РФ в редакции законопроекта).

По общему правилу право вещной выдачи, принадлежащее физическому лицу, считается установленным на срок его жизни (иное может быть предусмотрено договором об установлении права вещной выдачи). Периодичность имущественных предоставлений определяется договором об установлении права вещной выдачи. Если же договором этот вопрос не урегулирован, будет действовать презумпция, согласно которой такое имущественное предоставление производится один раз в год, а имущественное предоставление в пользу физического лица - один раз в месяц. По требованию субъекта права вещной выдачи - физического лица предусмотренная договором периодичность имущественных предоставлений может быть изменена судом при условии, что такое изменение соответствует интересам данного физического лица и не является чрезмерным обременением для собственника недвижимой вещи (ст. 305.3 ГК РФ в редакции законопроекта).

Суд также вправе по требованию субъекта права вещной выдачи или собственника недвижимой вещи изменить форму имущественного предоставления, в том числе на предоставление в денежной форме. Основанием для изменения формы имущественного предоставления может служить то обстоятельство, что в период действия права вещной выдачи право собственности на недвижимую вещь, обремененную этим вещным правом, перешло к другому лицу или имущественное предоставление в форме, определенной в договоре, оказалось невозможным. При этом имущественное предоставление в денежной форме не может быть заменено на иную форму имущественного предоставления.

Может быть пересмотрен и размер имущественного предоставления, но не чаще, чем один раз в 10 лет. Основанием для пересмотра размера имущественного предоставления в судебном порядке по требованию собственника недвижимого имущества или субъекта права вещной выдачи признается существенное уменьшение или увеличение ценности имущественного предоставления, исходя из тех условий имущественного оборота, которые сложились на момент предъявления соответствующего требования. Уменьшение размера имущественного предоставления в пользу физического лица не допускается (ст. 305.4 ГК РФ в редакции законопроекта).

Специальным образом предлагается урегулировать и последствия нарушения собственником недвижимой вещи обязанности по имущественному предоставлению (ст. 305.5 ГК РФ в редакции законопроекта). Во-первых, предусмотрено, что в случае нарушения этой обязанности к отношениям сторон подлежат применению предусмотренные гл. 25 ГК РФ правила об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Во-вторых, если формой имущественного предоставления является передача товара, выполнение работ или оказание услуг, то нарушение обязанности по имущественному предоставлению влечет применение к отношениям сторон также правил о последствиях нарушения соответствующих видов договоров, на основании которых передаются товары, выполняются работы и оказываются услуги. В-третьих, при повторном нарушении обязанности по имущественному предоставлению, после того как судом удовлетворено требование о понуждении собственника недвижимой вещи к имущественному предоставлению, может быть произведено обращение взыскания на недвижимую вещь, обремененную правом вещной выдачи.

Одним из специфических оснований прекращения права вещной выдачи в судебном порядке может служить то обстоятельство, что субъектом права вещной выдачи в течение пяти лет не заявлялось требование об имущественном предоставлении. Однако по этому основанию не может быть прекращено право вещной выдачи, установленное в договоре пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.6 ГК РФ в редакции законопроекта).

Сфера применения права оперативного управления, которое в настоящее время предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям (ст. 296 ГК РФ в действующей редакции), значительно расширится. Во-первых, в связи с упразднением права хозяйственного ведения в соответствии с законопроектом государственные и муниципальные унитарные предприятия теперь также будут признаны субъектами права оперативного управления. Речь идет, по сути, об особой разновидности права оперативного управления, включающего в свое содержание правомочие по самостоятельному (без согласия собственника) распоряжению движимым имуществом (ст. 306.3 ГК РФ в редакции законопроекта). Во-вторых, согласно переходным положениям к законопроекту действие права оперативного управления теперь будет распространяться и на земельные участки, которые в настоящее время принадлежат государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям на законном основании, например на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу договора аренды и т.п.

В соответствии с п. 16 ст. 2 законопроекта положения гл. 20.7 "Право оперативного управления" ГК РФ (в редакции законопроекта) распространяются на все движимые и недвижимые вещи (включая земельные участки), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям, а также учреждениям и находящиеся в собственности собственника имущества унитарного предприятия или учреждения. Со дня введения в действие соответствующих положений законопроекта все ранее заключенные государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями с собственниками их имущества договоры аренды земельных участков и иных движимых и недвижимых вещей будут считаться прекращенными.

И наконец, правом ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроекта) наделяется (в силу закона и без государственной регистрации) всякий собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на тот случай, когда он не имеет иного вещного права на этот земельный участок или договора с собственником земельного участка.

Будучи субъектом права ограниченного владения земельным участком, собственник здания или сооружения вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению. Собственник земельного участка в свою очередь вправе (если иное не установлено законом) требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком. Как всякое вещное право, право ограниченного владения земельным участком непосредственно обременяет соответствующий земельный участок и следует за ним, поэтому переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (сооружения) права ограниченного владения земельным участком.

Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, может владеть, пользоваться и распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению, в том числе его сносить или реконструировать, при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком. В случае повреждения или гибели здания (сооружения) собственник имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка. Однако если он не приступит к восстановлению погибшего или поврежденного здания (сооружения) в течение пяти лет, его права на земельный участок будут считаться прекращенными.

Право ограниченного владения земельным участком сохраняет силу до приобретения собственником здания (сооружения) полноценного вещного или обязательственного права на земельный участок. В этих целях собственник здания (сооружения) наделен правом требовать по своему выбору от собственника земельного участка предоставления ему права постоянного землевладения, права застройки или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию (сооружению). В случае если здание (сооружение) находится на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, собственник здания (сооружения) имеет право приватизировать такой земельный участок.

Как можно видеть, закрытый перечень ограниченных вещных прав не включает в себя такие ограниченные права на земельные участки, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. В соответствии с переходными положениями к законопроекту (с учетом результата рассмотрения поправок ко второму чтению) обладатели данных вещных прав с момента введения в силу соответствующего федерального закона будут признаны субъектами права постоянного землевладения в отношении занимаемых ими земельных участков. При этом эксплуатация расположенных на таких земельных участках зданий и сооружений, принадлежащих указанным лицам на праве собственности, а также возведение ими зданий и сооружений, строительство которых было начато или разрешение на строительство которых было получено до введения в действие норм, содержащихся в законопроекте, будут возможны и без дополнительного установления права застройки земельного участка. Более того, за этими лицами будет сохранено право приобрести в собственность здания (сооружения), создаваемые ими для себя на таких земельных участках (п. 10 ст. 2 законопроекта).

 

────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (далее - ГК РФ, Кодекс) // СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5496.

*(2) См.: Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497.

*(3) СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

*(4) См.: Бергман В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. 3-е изд., перераб. М., 2008. С. 13.

*(5) Российская газета. 2008. 18 июля.

*(6) См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009.

*(7) См.: http/www.arbitr.ru/press-centr/news/44088.html.

*(8) См.: Постановление ГД ФС РФ от 16 ноября 2012 г. N 1150-6 ГД "О порядке рассмотрения проекта федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

*(9) СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.

*(10) См.: Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 99-ФЗ).

*(11) СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 873.

*(12) См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. от 25 декабря 2013 г. N 98).

*(13) СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.

*(14) СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3434.

*(15) Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.

*(16) Там же. С. 31-33.

*(17) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 34-35.

*(18) СЗ РФ. 2013. N 40 (ч. 3). Ст. 5030.

*(19) СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6687.

*(20) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 95.

*(21) СЗ РФ. 2014. N 11. Ст. 1100.

*(22) СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3479.

*(23) СЗ РФ. 2014. N 19. Ст. 2304.

*(24) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 47.

*(25) Там же. С. 57-58.

*(26) СЗ РФ. 2011. N 49 (ч. 5). Ст. 7058.

*(27) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 66-67.

*(28) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 66-67.

*(29) Там же. С. 68-69.

*(30) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 71.

*(31) См. там же.

*(32) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 61.

*(33) Там же. С. 62.

*(34) СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412.

*(35) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 24-25.

*(36) Российская газета. 2015. 30 июня.

*(37) См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2013. С. 25 (автор комментария - А.В. Коновалов).

*(38) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 89, 105. (Серия "Классика российской цивилистики")

*(39) Российская газета. 2010. 21 мая.

*(40) Коновалов А.В. Указ. соч. С. 26.

*(41) Далее по тексту - соответственно ГПК РФ и АПК РФ.

*(42) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 31.

*(43) Гражданское право: Учебник. В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 1: Общая часть. М., 2004. С 40-41 (автор раздела - Е.А. Суханов).

*(44) Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 36 (автор комментария - В.Ф. Яковлев).

*(45) Российская газета. 1996. 13 августа.

*(46) Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 94 (автор комментария - Н.Б. Щербаков).

*(47) Там же. С. 95.

*(48) Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки / А. Громов, А. Егоров. М., 2014 (автор - А.В. Егоров).

*(49) См.: Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 98-100. (Серия "Классика российской цивилистики").

*(50) Научно-практический комментарий к Основам гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся и Е.А. Флейшиц. М., 1962. С. 48-51.

*(51) Покровский И.А. Указ соч. С. 113.

*(52) Там же. С. 115.

*(53) Данная норма и сегодня действует в приведенной редакции (см.: Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Пер. с нем. М., 2004. С. 44).

*(54) Покровский И.А. Указ соч. С. 116.

*(55) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 51-53.

*(56) СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431.

*(57) См. ст. 4 и 14 Федерального закона от 28 июня 2013 г. N 134-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям" (СЗ РФ. 2013. N 26. Ст. 3207).

*(58) СЗ РФ. 2005. N 27. Ст. 2722.

*(59) Вестник ВАС РФ. 2006. N 4. С. 78.

*(60) СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

*(61) Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: Постатейный комментарий к главе 4 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2014. С. 203 (автор комментария - Т.М. Медведева).

*(62) СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

*(63) СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

*(64) Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014. С. 228-229.

*(65) Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014. С. 228-229.

*(66) См.: Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (1992-2005 годы). Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2005. N 12. С. 259.

*(67) Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 34.

*(68) Там же. С. 35-36.

*(69) См.: Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 11-12, 32.

*(70) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 34-35.

*(71) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 127.

*(72) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 128-129.

*(73) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 128.

*(74) Там же.

*(75) Там же. С. 129.

*(76) Концепция развития гражданского законодательства РФ.

*(77) Там же. С. 129-130.

*(78) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 130.

*(79) Там же.

*(80) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 130-131.

*(81) Вестник ВАС РФ. 2011. N 3.

*(82) Как известно, в соответствии с Законом N 42-ФЗ данный способ обеспечения исполнения обязательств именуется "независимая гарантия".

*(83) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 38.

*(84) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 38-39.

*(85) См.: постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой. А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева".

*(86) Анализ этого состава недействительных сделок см. с. 122-125 настоящей книги.

*(87) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 40.

*(88) Там же. С. 40-41.

*(89) Там же. С. 41.

*(90) См., например: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 11).

*(91) Данный пункт признан утратившим силу (см. п. 133 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

*(92) Бюллетень ВС РФ. 1995. N 5.

*(93) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 37-38.

*(94) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 41.

*(95) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 43.

*(96) Российская газета. 2015. 5 октября.

*(97) СЗ РФ. 2006. N 11. Ст. 1146.

*(98) Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.

*(99) СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6699.

*(100) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 105.

*(101) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 107.

*(102) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1997. С. 373.

*(103) См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. С. 373.

*(104) См., например: Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М., 2003. С. 29; Витрянский В.В. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и исполнения. М., 2005. С. 19, 165.

*(105) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 112.

*(106) Там же. С. 111.

*(107) См.: Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА. 2004 / Пер. с англ. А.С. Комарова. М., 2006.

*(108) См. Концепция развития гражданского законодательства в РФ. С. 111.

*(109) См. там же. С. 112.

*(110) Концепция развития гражданского законодательства в РФ. С. 114.

*(111) См. там же.

*(112) Концепция развития гражданского законодательства в РФ. С. 114.

*(113) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 101-102.

*(114) Вестник ВАС РФ. 2014. N 6.

*(115) Вестник ВАС РФ. 1998. N 11.

*(116) См.: Систематизированный сборник инструктивных указаний Государственного арбитража при Совете Министров СССР. М., 1983. С. 116.

*(117) Гражданское уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Т. 2. СПб., 1910. С. 250.

*(118) См.: Гражданское уложение: Проект. Т. 2. С. 251.

*(119) Вестник ВАС РФ. 2012. N 2.

*(120) См., например: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 26.

*(121) См., например: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1950. С. 117.

*(122) См., например: Гражданское право: Учебник / Под ред.Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 42 (автор раздела - Б.И. Пугинский).

*(123) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 120.

*(124) Вестник ВАС РФ. 2014. N 5.

*(125) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 121.

*(126) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1997. С. 203.

*(127) Ведомости СНД и ВС РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

*(128) СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895.

*(129) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 209 (автор раздела - М.И. Брагинский).

*(130) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 122.

*(131) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 122.

*(132) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 122-123.

*(133) СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.

*(134) Проект Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (см.: www.privlow.ru).

*(135) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 134.

*(136) Гражданское уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Т. 2. СПб., 1910. С. 466.

*(137) Анализ различных взглядов на правовую природу обязательства по выдаче кредита см.в кн.: Витрянский В.В. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и исполнения. М., 2005. С. 127-133.

*(138) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 134.

*(139) СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6673.

*(140) International Institute for Unification of Private Law. The Factoring Contract. Documents 1-34. Rome, 1988.

*(141) См., например: Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М., 2004. С. 354-355; Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 586-587.

*(142) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В Договорное право. Кн. 5. В 2 т. Т. I: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006. С. 544-545.

*(143) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 137-138.

*(144) См., например: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. Т. 2. М., 2003. С. 515-516 (автор соответствующей главы - Д.А. Медведев); Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 275-276; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 534 (автор комментария - Е.Б. Аникина).

*(145) См.: Витрянский В.В. Договоры банковского вклада, банковского счета и банковские расчеты. М., 2006. С. 49-50.

*(146) См. Витрянский В.В. Договоры банковского вклада, банковского счета и банковские расчеты. С. 50.

*(147) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 138.

*(148) СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3872.

*(149) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 139.

*(150) См. там же.

*(151) Вестник ВАС РФ. 1999. N 7.

*(152) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 139.

*(153) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 138-139.

*(154) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 141.

*(155) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 72, 75.

*(156) См. там же. С. 72-73.

*(157) См. проект Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" N 47538-6/5, подготовленный для принятия во втором чтении.

*(158) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 77-78.

*(159) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 87.

*(160) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 87.

*(161) Там же. С. 88.

*(162) См.: Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 83-84.

*(163) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 84.

*(164) Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 84-85.

 

---

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 287; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!