Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 41 страница
Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не застройщику, а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства, неисполнение которой может привести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства. Проект признает отдельной недвижимой вещью и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности (и других вещных прав) жилые и нежилые помещения, под которыми понимается "часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром и пригодная для использования" (п. 1 ст. 298.2 <1>). Особенности его правового режима тщательно урегулированы в специальной гл. 19.4 проекта, посвященной праву собственности на помещения. Важными особенностями гражданско-правового режима этого нового для отечественного права объекта вещных прав являются, во-первых, его строго целевое назначение, определяющее характер его использования (жилое, нежилое, вспомогательное и т.д.); во-вторых, автоматическая "привязка" к праву собственности на помещение доли в праве собственности на общее имущество здания (п. 3 и 4 ст. 298 проекта). При этом использование собственником помещения не в соответствии с его назначением, либо его бесхозяйственное содержание, влекущее его разрушение, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей в соответствии с правилами ст. 298.7 проекта после соответствующего предупреждения могут стать основанием для принятия судебного решения о продаже такого помещения с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих денежных сумм). -------------------------------- <1> Теперь это сделано в новой редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ. Основными видами помещений являются жилые помещения (в виде предназначенных исключительно для проживания граждан и пригодных для этого квартир и комнат) (ст. 298.1 и 298.2 проекта) и нежилые помещения (ст. 298.4 проекта). Правовой режим общего имущества здания и доли собственника в нем определяется в ст. 298.5 проекта в целом аналогично действующим правилам (ст. 36 и сл. ЖК РФ). Практически важным дополнением к этим правилам является положение п. 3 ст. 298.5 проекта о возможности предоставления имеющихся в здании вспомогательных помещений, пригодных для самостоятельного использования, в пользование третьим лицам только по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, и при условии, что этим не нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений. 3. Реформирование традиционных видов ограниченных вещных прав Относительно известных действующему законодательству ограниченных вещных прав (сервитуты и ипотека, а также право оперативного управления) проект в основном ограничивается определенными дополнениями и известным расширением их правового регулирования. Принципиальные новшества предусматриваются здесь лишь в отдельных случаях (главным образом в отношении "квазивещного" права оперативного управления). Так, в отношении сервитутного права проект предусматривает его регулирование только нормами ГК или в установленном им порядке (п. 5 ст. 301), что предполагает исключение норм о сервитутах из Земельного кодекса и одновременно делает его объектом не только земельные участки, здания и сооружения, но и отдельные жилые и нежилые помещения (п. 7 ст. 301). Принципиальной новеллой здесь является систематизация сервитутов: во-первых, восстановление их традиционного деления на положительные и отрицательные (п. 1 ст. 301.1); во-вторых, закрепление специальных правил о пяти отдельных видах сервитутов: 1) сервитутах перемещения (ст. 301.6); 2) строительных сервитутах (ст. 301.7); 3) сервитутах мелиорации (ст. 301.8); 4) горных сервитутах (ст. 301.9); 5) коммунальных сервитутах (ст. 301.10). В соответствии с правилом п. 5 ст. 301 проекта эта ситуация означает невозможность появления в законодательстве иных видов сервитутов. В остальном проект уточняет и дополняет традиционные правила о порядке установления и прекращения сервитутов, а также об определении платы за сервитут (как исключение возможен и безвозмездный сервитут). Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование, очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> после принятия этих новых правил. Вместе с тем нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по крайней мере "субсидиарно" (на что указывают даже последовательные сторонники признания залога в целом институтом обязательственного, а не вещного права, позиция которых возобладала при подготовке как Концепции развития гражданского законодательства РФ, так и основанного на ней законопроекта <2>). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. <2> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 419; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 95. Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным поземельным долгом (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <1>. -------------------------------- <1> Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 578. Впрочем, "поземельный долг на предъявителя" в отличие от общего "поземельного долга" в Германии сравнительно редко используется в предпринимательской практике, поскольку ему обычно предпочитают ипотечное обеспечение требований из ордерных ценных бумаг (переводного векселя и т.п.), условно называемое ипотекой ценных бумаг (§ 1187 BGB) (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 619; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 297 - 298). В швейцарском праве, напротив, аналогичное по сути "ипотечное обязательство на предъявителя" (Hypothekarobligation auf den Inhaber) используется относительно часто (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 132 ff.). В редакции законопроекта предполагается, что "независимая ипотека" будет использоваться исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу - банк или иная кредитная организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 - 303.2 проекта). Согласно ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной - акцессорной) могут стать ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь возникнут в будущем. Наконец, "квазивещное" право оперативного управления в рассматриваемом законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное принципиальное новшество данного института в редакции проекта. Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е. его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки, находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь ситуацию. В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению. По сути, оно является своеобразным "резервным" правом, возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право должно исчезнуть. 4. Новые виды ограниченных вещных прав пользования чужой недвижимостью Из перечисленных выше девяти видов ограниченных вещных прав, закрепленных рассматриваемым законопроектом, наибольшего внимания заслуживают пять новых вещных прав, пока неизвестных действующему российскому гражданскому законодательству: относящиеся к группе "прав пользования" чужими недвижимыми вещами право постоянного землевладения, право застройки и право личного пользовладения, а также право приобретения чужой недвижимой вещи (как разновидность "прав на приобретение") и право вещной выдачи (разновидность "прав на получение ценности" из чужой недвижимой вещи). Право постоянного землевладения <1> определено в проекте как "право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка" (п. 1 ст. 299). -------------------------------- <1> В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (с. 91 - 92) оно именуется правом постоянного владения и пользования, так как предполагалось распространить его не только на земельные участки, но и на иные природные объекты. Законопроект ограничил объект этого права, сохраняя осторожное отношение к включению в гражданский оборот иных природных объектов, кроме земельных участков. Оно прямо объявлено здесь же эмфитевзисом (emphyteusis), что в целом соответствует существу этого института в римском (Юстиниановом) праве. Его основной особенностью (в частности, отличающей эмфитевзис от сервитута) является весьма широкое содержание, "почти вполне заслоняющее собою право собственности"; "ввиду этого право собственности на вещь, подлежащую этим правам пользования, получает второстепенное значение" <1>. Следует отметить, что такое вещное право было известно и дореволюционному российскому праву под названием "права наследственного оброчного владения" в имении другого лица (ст. 927 проекта Гражданского уложения Российской империи), в соответствии с которым оно устанавливалось на срок не менее 36 лет, было возмездным и отчуждаемым (а установленное на срок свыше 99 лет или "вечно", т.е. бессрочно, могло быть передаваемо в залог и обременяться сервитутами). -------------------------------- <1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 321 - 322. О содержании этого вещного права в современных зарубежных правопорядках подробнее см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 232 - 236. Право постоянного землевладения по общему правилу является бессрочным, но может устанавливаться договором на срок не менее 50 лет (ст. 299.3 проекта). В связи с этим п. 2 ст. 299.5 проекта предусмотрел его переход в порядке универсального правопреемства (при реорганизации юридического лица и в порядке наследования). Кроме того, субъект права постоянного землевладения по общему правилу вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, а также сдать этот земельный участок в аренду на срок до пяти лет (п. 1 и 4 ст. 299.5). Он становится собственником плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка. За собственником земельного участка сохраняется лишь право распоряжения им (п. 3 ст. 299 проекта), в том числе возможность произвести его отчуждение (с сохранением всех существующих обременений) либо передать его по наследству. При этом право постоянного землевладения не прекращается даже при продаже обремененного им земельного участка с публичных торгов (п. 6 ст. 299.6 проекта). Вместе с тем право постоянного землевладения имеет строго целевое назначение, которое определяет характер использования его субъектом полученного в пользование земельного участка; с другой стороны, в случае изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, право постоянного землевладения подлежит прекращению. Кроме того, субъект права постоянного землевладения вправе (а в случае, предусмотренном договором об установлении данного права, даже обязан) осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств (п. 1 и 2 ст. 299.1). Однако застраивать такой земельный участок субъект права постоянного землевладения может лишь при наличии у него дополнительно вещного права застройки. Право постоянного землевладения приобретается по договору с собственником земельного участка и является возмездным, причем размер платы может пересматриваться по общему правило не чаще одного раза в 10 лет (если иной срок не предусмотрен законом или договором). Невнесение установленной платы за два года подряд становится основанием для его прекращения по инициативе собственника земельного участка (п. 6 ст. 299.6 проекта). Оно также является отчуждаемым (ст. 299.5 проекта), может переходить к другим лицам и в порядке универсального правопреемства, а также быть объектом взыскания со стороны кредиторов его субъекта. Оно может обременяться краткосрочной арендой (абз. 1 п. 4 ст. 299.5 проекта). Право застройки, как неоднократно отмечалось ранее, в современных отечественных условиях прежде всего призвано заменить собой аренду под застройку земельных участков, находящихся в публичной собственности (или по крайней мере составить ей разумную альтернативу). Соответственно этому договор о предоставлении права застройки должен заменить собой так называемый инвестиционный контракт, который вкупе со "строительной арендой" не только грубо искажает юридическую природу договоров аренды и строительного подряда, но и неизбежно ведет к различным злоупотреблениям (особенно наглядным в сфере так называемого долевого строительства). Как ограниченное вещное право застройка близка к римскому суперфицию (superficies), юридическая модель которого традиционно служит ее основанием во всех правопорядках, признающих это право. Вместе с тем суперфиций не вполне тождественен праву застройки. Он представляет собой такое долгосрочное ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком, которое состоит во владении находящимся на этом участке зданием (частью здания, сооружением) с возможностью передачи этого права по наследству и распоряжения (включая отчуждение) им иным образом (в том числе путем установления залога, обременения сервитутами и т.п.). Подобно эмфитевзису суперфиций развился из долгосрочной аренды зданий, но поскольку "дом, по римскому воззрению, есть составная часть почвы; он не может быть объектом самостоятельных прав и принадлежит собственнику земли" (в силу принципа superficies solo cedit), поэтому "суперфиций возможен как относительно существующего уже здания, так и относительно такого, которое еще должно быть выстроено" <1>. -------------------------------- <1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 324. В отличие от этого право застройки предназначено прежде всего для строительства зданий и сооружений на чужой земле с возможностью последующего владения, пользования и распоряжения ими, не будучи их собственником (подробнее об этом см. выше п. 2 § 3 гл. 7 настоящей работы). Законодательное признание права застройки имело огромное социальное значение в решении жилищной проблемы, позволяя участвовать в строительстве жилья сравнительно малообеспеченным слоям населения за счет устранения наибольших расходов по приобретению в собственность земельного участка под застройку (что особенно подчеркивается в германской литературе, где данное вещное право принято именовать наследственным правом застройки - Erbbaurecht <1>). Не случайно право застройки теперь известно практически всем современным европейским правопорядкам (за исключением российского) <2>. -------------------------------- <1> См., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 341. <2> Подробнее об этом см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 и сл.; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии. С. 32 - 33. По современным воззрениям, право застройки первоначально не может быть установлено только для пользования уже имеющимся строением (т.е. фактически для его долгосрочной аренды), хотя такое пользование возможно при передаче этого права застройщиком иному субъекту на срок, оставшийся после завершения строительства. Правомочия застройщика весьма широко обременяют земельный участок, оставляя его собственнику лишь право распоряжения им (и сугубо формальное право собственности на здание или сооружение). При этом право застройки является долгосрочным и возмездным (застройщик обязан выплачивать собственнику земельного участка периодические платежи за право пользования в виде "процента за застройку" - Erbbauzins). Рассматриваемый законопроект определяет право застройки как "право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации" (абз. 1 п. 1 ст. 300) <1>. При этом в отличие от классических подходов право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, по общему правилу принадлежат на праве собственности субъекту этого ограниченного вещного права (на период его действия), а не собственнику земельного участка (п. 2 ст. 300) <2>. У последнего право собственности на такое строение может возникать лишь в случаях, прямо предусмотренных договором (об установлении права застройки) на основании специальных указаний закона. Это отступление от принципа superficies solo cedit, предусмотренное Концепцией развития гражданского законодательства РФ <3>, очевидно, вызвано теми же соображениями, что и отмеченный выше своеобразный подход к этому институту германского вещного права. Однако право собственности застройщика является срочным, ибо действует до момента прекращения права застройки, после чего переходит к собственнику земельного участка (п. 1 ст. 300.8 проекта). Такое положение не характерно для права собственности, которое по общему правилу является бессрочным.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 128; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!