Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 42 страница
-------------------------------- <1> Тщательный анализ конкретных норм законопроекта о праве застройки, см.: Емелькина И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 "Право застройки" проекта Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2015. N 1. <2> Впрочем, аналогичное решение традиционно закреплено также швейцарским вещным правом (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 79). <3> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90. См. также: Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 78. За собственником застраиваемого земельного участка в любом случае сохраняется лишь право распоряжения им (п. 4 ст. 300), тогда как правомочия владения и пользования земельным участком, по сути, переходят к застройщику. Поэтому право застройки наряду с правом постоянного землевладения является одним из наиболее значительных, существенных "обременений" права собственности, по существу оставляющих на долю собственника лишь одно из трех принадлежащих ему основных юридических возможностей (правомочий). Право застройки является срочным (точнее, долгосрочным: по Концепции развития гражданского законодательства РФ оно устанавливается на срок от 50 до 199 лет, а по законопроекту действует на срок не менее 30 и не более 100 лет либо даже является бессрочным <1>), отчуждаемым (переходящим в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства) и возмездным (причем плата возможна как в форме периодических или единовременных платежей, так и в виде предоставления собственнику земли в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенном здании, а также в иных формах). Помимо обязанности внесения собственнику земли платы за право застройки на субъекта этого вещного права традиционно возлагаются и обязанности по возведению соответствующих зданий или сооружений в установленный срок, а также по строго целевому использованию как чужого земельного участка, так и возведенных на нем зданий и (или) сооружений (ст. 300.1 проекта). Взаимоотношения застройщика и собственника земельного участка в основном регулируются заключаемым ими договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.2 проекта). -------------------------------- <1> В германской литературе отмечается, что право застройки всегда устанавливается на время, т.е. должно иметь срок окончания, отсутствие которого "делает значение собственности (на земельный участок. - Е.С.) иллюзорным" (Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 335). Субъект права застройки вправе распоряжаться этим вещным правом как самостоятельным объектом права - отчуждать, передавать в залог, устанавливать на него ограниченные вещные права (вещные обременения), но лишь одновременно с аналогичным отчуждением или обременением здания или сооружения, возведенного на основании права застройки (п. 1 ст. 300.6 проекта). Вместе с тем в отличие от некоторых зарубежных правопорядков распоряжение застройщиком своим правом не требует согласия собственника земли. При отчуждении здания или сооружения, возведенного на чужом земельном участке на основании права застройки, его приобретатель становится не только субъектом права собственности на здание, но и автоматически (в силу закона) приобретает право застройки на земельный участок (п. 1 ст. 300.5 проекта). Более того, собственник такого здания вправе отчуждать третьим лицам находящиеся в нем жилые и нежилые помещения, собственники которых также в силу закона признаются участниками права застройки в долях, соответствующих доле помещения в общей площади здания (п. 2 и 3 ст. 300.5 проекта). Таким образом, ограниченное вещное право застройки чужого земельного участка и право собственности на возведенное на нем на этом основании здание и сооружение (и на отдельные помещения в таком здании, отчужденные его собственником) находятся в неразрывной юридической связи, по сути, отражающей естественную связь здания (помещения) и земельного участка, на котором оно расположено, не допускающей их произвольного разрыва. Как уже отмечалось, при прекращении права застройки по основаниям, допускаемым законом или договором, право собственности на здания и сооружения, возведенные на основании этого права на чужом земельном участке, прекращается у застройщика и появляется у собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Надо полагать, что та же юридическая судьба должна постигнуть и помещения в таком здании, ставшие самостоятельными объектами права собственности "созастройщиков". Проект ничего не говорит о причитающейся застройщику в этих случаях компенсации. Между тем такая компенсация прямо предусматривалась ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.; она предусмотрена и германским вещным правом (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в ред. 2007 г.) <1>. -------------------------------- <1> По швейцарскому вещному праву в целях уплаты такой компенсации застройщику собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника может находиться право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); им также в силу закона принадлежит взаимное преимущественное право покупки (абз. 2 ст. 682 ШГК) (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 81). Право личного пользовладения имеет в своей основе римскую юридическую конструкцию узуфрукта (каковым оно и объявлено в п. 1 ст. 302 проекта). В доюстиниановом праве узуфрукт (ususfructus) признавался разновидностью личных (неотчуждаемых) сервитутов, но в конце концов стал самостоятельной разновидностью ограниченных вещных прав. Он состоял в праве пользования чужой вещью и ее плодами, но с обязанностями сохранения ее характера (субстанции), несения текущих расходов по ее содержанию и возврата вещи по окончании срока действия узуфрукта. За собственником оставалось право распоряжения вещью, переданной в узуфрукт, но практически исключалось право пользования ею наряду с узуфруктуарием; более того, он не мог воздействовать на свою собственную вещь, препятствуя узуфруктуарию осуществлять свое право <1>. Очевидно, что в основе этого права также лежали отношения длительной аренды чужой вещи. Следует отметить, что "право пользовладения" как право "владеть и пользоваться чужим недвижимым или движимым имуществом и извлекать из него всякие выгоды" было известно русскому дореволюционному праву (гл. IV разд. IV книги третьей проекта Гражданского уложения). Оно было неотчуждаемым (личным), но пользовладелец мог "уступить осуществление этого права" другому лицу (ст. 970 указанного проекта). -------------------------------- <1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 307 - 310. Современная конструкция права личного пользовладения, подобно другим "сильным" вещным правам (постоянного землевладения и застройки), далеко не во всем совпадает со своим прототипом. Прежде всего рассматриваемое ограниченное вещное право имеет своим объектом только недвижимые вещи, главным образом здания и помещения, особенно жилые, либо их часть в виде одной или нескольких комнат в квартире или жилом доме (ср. п. 1 ст. 302.1 и п. 1 ст. 298.3 проекта) <1>. В целях сохранения "принципа единого объекта" право личного пользовладения зданием распространяется также на земельный участок, на котором расположено это здание, а пользовладельцы помещений в здании вправе пользоваться общим имуществом такого здания наравне с собственниками находящихся в нем помещений (п. 2 и 3 ст. 302.1 проекта). -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 93) предусматривала возможность установления права личного пользовладения как на недвижимые, так и на движимые вещи. Основное назначение данного права - заменить собой различные права пользования жилыми помещениями (возникшие в силу членства в семье собственника жилья, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением). Поэтому субъектом права личного пользовладения может быть только гражданин или некоммерческая организация, а использование объектов этого права в предпринимательской деятельности не допускается (п. 1 и 2 ст. 302 проекта). В римском праве (как и в дореволюционном русском праве) долгосрочное право проживания в чужом доме регулировалось не узуфруктом, а особым личным сервитутом (habitatio) <1>, предметом узуфрукта могли быть любые, не только недвижимые вещи. -------------------------------- <1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 312; ст. 1019, 1023 - 1025 проекта Гражданского уложения Российской империи. Как уже отмечалось, habitatio в римском праве долгое время рассматривалось в качестве разновидности узуфрукта, а сам узуфрукт считался разновидностью личных сервитутов. Право личного пользовладения является неотчуждаемым (а потому в силу п. 1 ст. 302.5 проекта прекращается смертью пользовладельца или ликвидацией либо реорганизацией некоммерческой организации), но следует за вещью при смене ее собственника. Оно также является срочным - в соответствии со ст. 302.4 проекта оно устанавливается на определенный срок либо пожизненно, а для некоммерческой организации срок его действия не может превышать 21 года. Оно может быть как возмездным, так и безвозмездным. Особенность рассматриваемого вещного права составляет также возможность его возникновения не только по договору его субъекта с собственником вещи, но и в силу односторонней сделки - завещания (завещательного отказа) умершего собственника (абз. 1 п. 1 ст. 302.2 проекта). Пользовладелец приобретает права владения и пользования чужой недвижимой вещью, тогда как за собственником остается лишь правомочие распоряжения ею. Вместе с тем пользовладелец обязан нести все расходы по содержанию полученной им чужой недвижимой вещи; на нем также лежит риск ее случайной гибели или порчи. С согласия собственника он вправе улучшать предоставленную ему вещь, не требуя, однако, компенсации за понесенные при этом расходы (ст. 302.3 проекта). Невыполнение пользовладельцем обязанностей по содержанию и надлежащему использованию вещи, а также систематическое невнесение платы за пользование ею могут стать основанием для прекращения данного права в судебном порядке по иску собственника вещи (п. 2 ст. 302.5 проекта). 5. Ограниченные вещные права по приобретению чужой недвижимости и получению ценности из нее Право приобретения чужой недвижимой вещи также было известно дореволюционному российскому праву; оно признается и большинством современных зарубежных правопорядков (в частности, Vorkaufsrecht в германском вещном праве, предоставляющее возможность арендатору или иному пользователю земельного участка приобрести его в собственность в случае его продажи собственником преимущественно перед другими покупателями) <1>. По своей юридической природе это право относится к особой группе вещных прав - правам приобретения (Erwerbsrechte), а не к правам пользования чужой вещью (Nutzungsrechte), каковыми являются большинство ограниченных вещных прав (включая все охарактеризованные выше "сильные" вещные права). Вместе с тем вещная природа этого права в большинстве случаев не вызывает сомнений и достаточно убедительно обосновывается в современной отечественной литературе <2>. -------------------------------- <1> Подробнее об этом вещном праве и сфере его применения в зарубежных правопорядках см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 242 и сл.; Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 940 - 949. <2> См., например: Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10. Закрепление данного вещного права в рассматриваемом законопроекте вызвано прежде всего недостатками регламентации в действующем гражданском законодательстве преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется только на долю в праве общей собственности на вещь и "не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства" <1>. Кроме того, эта норма не в полной мере "стыкуется" с правилами земельного и жилищного законодательства, предусматривающими аналогичные по сути правила о преимущественной покупке земельных участков, комнат в коммунальных квартирах и т.п. -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97. В силу права приобретения чужой недвижимой вещи его обладатель получает исключительное перед другими лицами право на приобретение такой вещи в собственность либо право ипотеки или право застройки в отношении указанной вещи (п. 1 ст. 304 проекта). Термин "исключительное" использован здесь не в традиционном значении исключительного права на результаты творческой деятельности и (или) приравненные к ним объекты, а с целью не допустить смешения с преимущественными правами, многие из которых не являются вещными (преимущественные права на приобретение акций или долей в капитале хозяйственных обществ, на заключение договора на новый срок и т.д.) уже потому, что не имеют объектом индивидуально-определенные вещи. В отличие от них право приобретения чужой вещи относится только к недвижимостям (в германском праве только к земельным участкам) и отвечает другим признакам ограниченных вещных прав. По сути же, как отмечается в германской литературе, речь идет о признанной законом возможности стать еще одним участником договора об отчуждении недвижимости (земельного участка) или, точнее, о праве лица своим односторонним волеизъявлением создать еще один договор продажи земельного участка на условиях первого договора, но с иным субъектным составом <1>. -------------------------------- <1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 362. По проекту это право является срочным (действует не более 10 лет), отчуждаемым (может передаваться другим лицам в соответствии со ст. 304.4 проекта) и может быть как возмездным, так и безвозмездным. Условия его осуществления (в том числе конкретный срок действия и размер оплаты) определяются договором, из которого данное право возникло. Тем самым снимается проблема "секундарного характера" этого права, которое является таковым лишь с точки зрения действующего законодательства <1>. По смыслу ст. 304.3 проекта следует четко различать договор об установлении права приобретения чужой недвижимости (который может быть как возмездным, так и безвозмездным) и договор об отчуждении данной вещи, который может быть только возмездным договором купли-продажи (но не договором мены или тем более договором дарения). -------------------------------- <1> См., например: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101. Важную особенность этого права, предусматривавшуюся в Концепции развития гражданского законодательства РФ, составляет его распространение на будущие недвижимые вещи (не созданные к моменту заключения договора об установлении данного права), например на объекты "долевого строительства" (п. 1 ст. 304.1 и п. 1 ст. 304.2 проекта). Кроме того, собственник обремененной этим правом недвижимости в соответствии со ст. 304.5 проекта вправе выкупить право ее приобретения (подобно тому, как это допускается ст. 592 ГК РФ для плательщика постоянной ренты). Право вещной выдачи также относится к особой группе ограниченных вещных прав - правам на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte), к которой по традиционной (пандектной) классификации относится и залоговое право. Оно не связано ни с пользованием, ни с владением чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею. Поэтому, подобно праву на приобретение чужой недвижимой вещи, это ограниченное вещное право относят к обеспечительным вещным правам. В пандектном (германском) праве оно известно под названием земельных, или вещных, обременений (Grundlast, Reallast), а в дореволюционном русском праве именовалось вотчинными выдачами, обязанность которых лежала на собственнике имения и обеспечивалась этим имением (а при его недостаточности иным имуществом) (ст. 1029 и 1030 проекта Гражданского уложения Российской империи). Согласно п. 1 ст. 305 проекта право вещной выдачи состоит в возможности периодического получения от собственника недвижимой вещи (или доли в праве собственности на недвижимую вещь) "имущественного предоставления в форме товара, денег, работ или услуг", а в случае неполучения такого предоставления - в возможности обратить взыскание на такую вещь в порядке, предусмотренном для ипотеки. Имущественное предоставление не может состоять в пользовании обремененной этим правом недвижимой вещью (п. 3 ст. 305.1 проекта), что противоречило бы его юридической природе. Его экономический (хозяйственный) смысл заключается в возможности "вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения" <1>. -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 98. О практическом использовании данного института в зарубежных правопорядках и перспективах его использования в отечественном праве см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 303 - 304, 315 - 320, 324 - 329. Хотя субъект права вещной выдачи имеет право залога на обремененную недвижимость, его статус отличается от положения залогодержателя, поскольку собственник обремененной недвижимости ("залогодатель") обязан осуществлять в его пользу еще и различные по характеру имущественные предоставления ("вещные выдачи") за счет "заложенной" им же недвижимости, чего нет в обычных залоговых отношениях. Поэтому в зарубежной литературе это право иногда рассматривается как "комбинация" (соединение) сервитутного и залогового права <1>. Однако данный институт отличается от сервитута "позитивной" обязанностью собственника обремененной недвижимой вещи осуществлять имущественные предоставления в пользу субъекта этого права (тогда как сервитут подразумевает обязанность собственника либо "претерпевать" определенные действия сервитуария, либо не осуществлять к выгоде сервитуария какие-либо определенные действия, но не может состоять в обязанности собственника что-либо делать в пользу сервитуария). -------------------------------- <1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 183. Право вещной выдачи является долгосрочным - для гражданина оно обычно устанавливается пожизненно, а в иных случаях - на срок, не превышающий 100 лет (п. 1 ст. 305.3 проекта). Оно отчуждаемо, т.е. может переходить к другим лицам в порядке как универсального, так и частичного правопреемства (п. 1 ст. 305.4 проекта). Главным основанием возникновения права вещной выдачи является договор с собственником обремененной им недвижимой вещи, который обычно и определяет объем (размер), периодичность и денежную оценку имущественного предоставления, а также срок действия этого права (п. 3 ст. 305, ст. 305.1 и п. 2 ст. 305.3 проекта). Установление права вещной выдачи может предусматриваться договором ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 проекта), а договор о его установлении в этом случае по сути представляет собой разновидность договора ренты. Все это, однако, не изменяет вещной природы рассматриваемого права и не превращает его в обязательственное. Залоговое (ипотечное) право как составная часть права вещной выдачи вступает в действие лишь в случае неисполнения собственником обремененной вещи обязанности по имущественному предоставлению даже после вынесения судебного решения о понуждении к ее исполнению. В остальных случаях нарушение собственником такой вещи обязанности по имущественному предоставлению (выдаче) влечет для него лишь последствия, предусмотренные за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующего договорного обязательства (ст. 305.5 проекта).
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 137; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!