Життєвий цикл об’єктів нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму (проекту) до ліквідації (утилізації). Кожній стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості властива низка етапів, заходів, дій:
1. Передпроектна (початкова) стадія містить: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних засобів.
2. Стадія проектування містить: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.
Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепцію розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частіше обговорюють, ніж застосовують на практиці. Суть цієї концепції в тому, що ухвалюючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник «прирікає» себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних з володінням об'єктом нерухомості. Ці витрати отримали назву - вартість володіння власністю. Розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості можна використовувати, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї й тої самої мети - побудувати об'єкт нерухомості або ж орендувати його. На рівні проекту розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бути використаний, наприклад для того, щоб ухвалити рішення про те, чи варто у процесі обробки в коридорі уздовж стін закріпити декоративну дошку або щорічно фарбувати стіни.
|
|
|
Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє співставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результаті реалізації проекту, важко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити.
Витрати на реалізацію значних проектів будівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділити контролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна.
3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника, координації ведення будівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На цій стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадії вирішують завдання збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання.
|
|
|
Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту для того, щоб результати проекту почали приносити користь в обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершення розробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до 10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінів запозичення), за рахунок більш раннього введення в дію об'єкта нерухомості. На цій стадії фірма може досягнути суттєвого скорочення витрат у разі правильного вибору форми управління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір.
|
|
|
Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певні перспективи в нашій країні, особливо під час реалізації багатоповерхових будівельних проектів, оскільки єдине .управління циклом «проектування-будівництво» скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягають загальної економії (до 10%) засобів і створюють умови для ефективного контролю за усіма видами витрат.
У вітчизняній практиці поширеніший підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат й сплатити обумовлену ціну.
Звичайно, замовник обирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт. Під час будівництва великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити декілька субпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.
|
|
|
Порядок прийому об'єктів до експлуатації досить повно регламентований нормативи йми документами.
4. Стадія експлуатації об'єкта нерухомості охоплює експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.
Експлуатація об'єктів нерухомості містить такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта.
Не існує єдиного визначення поняття «устаткування приміщень», але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції, кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло- і водопостачання, водовідведення; системи механічного та електричного вертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори).
Ключовими чинниками ефективної експлуатації устаткування є централізоване управління будівлею, куди входить служба забезпечення: охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони й техніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектів сучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякі керівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щороку вносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдження індивідуально контрольованого середовища.
Аварійні ситуації можуть виникнути у будь-який час, ніхто не застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або навіть від таких ситуацій, як повінь, землетрус тощо. Єдиної форми плану заходів щодо ліквідації аварій не існує, у кожному конкретному випадку призначають відповідального за той чи інший об'єкт і розробляють інструкцію, за якою він має діяти. Організації мають проводити оцінку ступеня вразливості та розробляти план заходів.
Обслуговування й ремонт. Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштів на утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єкти нерухомості вводять в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому стані не виділяють. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети до нерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються через декілька років.
Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалого недофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування й ремонту, які могли б запобігти цим дефектам.
Обслуговування - роботи, виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатації об'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування - попередження передчасного старіння об'єкта нерухомості.
Ремонт - роботи з відновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту — відновлення об'єкта нерухомості.
Ремонтні роботи розподіляються на дрібні й значні. Дрібний ремонт виконують в рамках забезпечення експлуатації об'єкта нерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість. Значний ремонт належить до заходів, що продовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість.
Заміна - це процес заміщення старих фондів, що входять, до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни є основні фонди, які стали непридатними або морально застаріли.
Основна мета обслуговування об'єкта нерухомості - забезпечення безперебійного використання його за прямим призначенням - містить:
• щоденне прибирання (для підтримки презентабельного вигляду);
• своєчасне виправлення дрібних дефектів;
• здійснення суттєвого ремонту;
• розробка заходів щодо скорочення й мінімізації сукупних витрат на експлуатацію та обслуговування;
• раціональна робота комунальних служб (при забезпеченні надійності), що обслуговують об'єкт нерухомості.
• постійний контроль і аналіз витрат з обслуговування і ремонту об'єкта;
• складання графіків проведення робіт, контроль за їх виконанням.
5. Стадія закриття (ліквідації) об'єкта - повна ліквідація його первинних і набутих функцій.
Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості також вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці виграти є наслідком факту володіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння з урахуванням нової функції.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряється визначеним закономірностям і охоплює термін економічного та фізичного життя:
1. Термін економічного життя, тобто період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя завершується, коли удосконалення перестають давати прибуток до вартості об'єкта.
2. Час життя, тобто відрізок часу, коли об'єкт існує й в ньому можна жити або працювати.
3. Типовий термін фізичного життя, визначений нормативними актами чинного законодавства.
Рис. 1.4. Етапи існування об’єкта нерухомості
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:
І. Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від його зовнішнього вигляду, технічного стану і т.д.
2. Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
З. Термін економічного життя, що залишився, використовується для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
Знос об’єктів нерухомості
Тривалість фізичного терміну життя об'єкта нерухомості (крім землі),
економічний і ефективний вік залежать від зносу - процесу, що має силу
законів природи. Існують три види зносу: фізичний, моральний і зовнішній
(економічний) (рис. 1.5).
Всі види зносу, як правило, призводять до негативних наслідків: погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики об'єкта нерухомості, збільшується частота його ремонтів, ремонтні роботи стають все дорожче. У якійсь мірі уповільнити фізичний знос можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.
Поняття «знос», що використовується в оціночної діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», застосовуваного в бухгалтерському обліку. Знос з точок зору бухгалтера та оцінювача - різні процеси. У бухгалтерських документах знос - це економічний механізм компенсації зносу основних фондів, який прийнято називати амортизацією.
Моральний знос - це зниження споживчої привабливості об'єкта нерухомості, обумовлене застарілими архітектурою будівлі, плануванням,
інженерним забезпеченням. Моральний знос підрозділяється на функціональний і технологічний. Функціональний знос пов'язаний з розширенням функціональних можливостей у нових об'єктів нерухомості (аналогічних існуючим). У результаті функціонального зносу об'єкти нерухомості старих будівель стають для майбутніх власників менш привабливими і дешевшають. Технологічний знос пов'язаний з науково-технічним прогресом - появою нових конструкцій, технологій і
матеріалів, що призводить до зниження собівартості об'єктів нерухомості та
експлуатаційних витрат.
Рис. 1.5. Види зносу
Критерієм можливості усунення зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є таким, який може бути усунений.
Зовнішній (економічний) знос - це зниження вартості будівлі внаслідок негативного зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних та інших факторів. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти.
На величину зовнішнього зносу істотно впливає близькість до малопривабливим природним або штучним об'єктам (очисним спорудам, ресторанам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничним станціям, лікарням, школам, промисловим підприємствам).
КОНТРОЛЬНІ ПИТАННЯ
1. Що відносять до основних фондів?
2. Дайте визначення нерухомого майна. В чому полягає його відмінність від рухомого майна?
3. Розкрийте сутнісні характеристики об’єктів нерухомості.
4. В чому полягає триєдина основа об’єктів нерухомості?
5. Підприємство як особливий об’єкт нерухомості.
6. Охарактеризуйте стадії життєвого циклу об’єктів нерухомості.
7. Що являє собою термін життя об’єктів нерухомості?
8. Що таке знос? Дайте характеристику основних видів зносу.
9. Які заходи сприяють зменшенню рівня зносу об’єкта нерухомості та збільшенню терміну його експлуатації?
10. Які основні фактори впливають на рівень зовнішнього (економічного) зносу?
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 845; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!