Тема 17. Договор купли-продажи ЗУ (ст. 37 ЗК РФ)



Предмет: в самой статье особых проблем нет. Остановимся на Постановлении пленума № 54 от 11 июля 2011 года. В этом постановлении говорится о договоре купли-продажи в будущем созданной недвижимости или в будущем приобретённой. Традиционно такой договор считался недопустимым, но ВАС признал, что можно заключать основные ДКП на будущие объекты недвижимости. Соответствующая недвижимость по мнению ВАС может быть индивидуализирована не только кадастровым учётом, но и иными способами (это прямо противоречит ст. 37 ЗК РФ). Жаркова негодует. В договоре купли-продажи, согласно ГК, должен быть индивидуализирован предмет- предметом КП может быть только ЗУ, поставленный на кадастровый учёт- это развитие положений ГК в ЗК.  

Цена. Так как ЗУ выступает объектом недвижимости, то в качестве существенного условия должна фигурировать цена. Цена может быть определена

· либо в виде рыночной стоимости,

· либо в виде кадастровой стоимости ЗУ.

Обычно применяют рыночную стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ «об оценочной деятельности». В эту цену не включается стоимость постановки участка на кадастровый учет.  

Кадастровая стоимость обычно применяется для целей налогообложения, так как кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога. Но если речь идёт о выкупе ЗУ под объектом недвижимости, либо о выкупе ЗУ СХ назначения, то стоимость ЗУ определяется кратно кадастровой стоимости (ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК).

ВАЖНО: С 2011 года все земли СХ назначения, а не только сельхоз угодья выкупаются в пределах 15 % кадастровой стоимости! 

Прочие условия (кроме предмета и цены) не являются существенными. Ст. 8 ЗК: в договоре КП ЗУ следует указать категорию земель, к которой относится ЗУ, но это не является существенным условием, так как при отсутствии такого указания договор не может быть признан незаключённым.

Ст. 37 ЗК (в развитие положений ст. 460 ГК): если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и ограничениях ЗУ, то покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора КП и возмещения убытков. При этом прямо не упоминается о непредоставлении информации в целом.

Ст. 37 содержит условия, которые делают ДКП недействительным:

А) условия устанавливающие право продавца выкупать участок обратно.

Б) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ.

В) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

 

Если заключает договор КП ЗУ- регистрируется только переход ПС (сам договор не регистрируется).

В настоящее время ЗУ под жилищное строительство в собственность может быть предоставлен только через торги. Единственное исключение- ст. 30.1 ЗК: если лицо хочет получить ЗУ под ИЖС в аренду, то в этом случае он подаёт заявление в орган исполнительной власти, те публикуют извещение о принятии иных заявок, если в течение 1 месяца поступили иные заявки- торги, а если заявок не поступило, то принимается решение о предоставлении ЗУ, после чего он ставится на КУ (ИСКЛЮЧЕНИЕ).

 

Инвестиционные контракты

Теперь по постановлению № 54. Все инвестиционные контракты ВАС умудрился вписать в 3 конструкции:

· ДКП будущей вещи,

· договор подряда

· договор простого товарищества. 

Инвестор и Застройщик. Стандартная схема: инвестор даёт деньги, а Застройщик проводит КУ, получает разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию… Жаркова долго рассказывает про то, какие теперь проблемы возникают после принятия постановления № 54 в налогообложении средств передаваемых от инвестора к застройщику. Все потеют и ничего не понимают, потому, что Жаркова очень быстро говорит и рисует херову тучу стрелочек на доске.

 

Постановление № 54 позволяет сделать вывод о том, что объект недвижимости возникает в момент регистрации прав на него, а не в момент приобретения им прочной связи с землёй. Это еще раз подтверждает, что недвижимость-это юридическая, а не фактическая категория.

 

Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке.

Залог здания

ГК в п. 3 ст. 340 ГК: ипотека здания позволяется только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды. Это подтверждено постановлением ВС и ВАС 6 / 8. То есть принцип единства судьбы земли недвижимости в данном случае закреплен ещё в ГК.

Про залог прав аренды.

Ст. 5 ЗФ об ипотеке: по договору об ипотеке может быть заложено только такое недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке имущества. Следовательно, заложить право аренды можно только, если договор аренды зарегистрирован. Но ведь у нас есть краткосрочные ДА и ДА, заключённые на неопределённый срок. Логично было бы указать, что не всегда право аренды следует судьбе недвижимости.

Информационное письмо ВАС № 61 2001 года: обязательному залогу подлежит только ЗУ. Договор не будет признан недействительным даже, если собственник здания не заложил право аренды, которое у него есть на участок.

Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если залогодатель имеет землю на праве аренды, то обязателен залог такого права. Это условие не всегда выполнимо, например, когда ДА не подлежит регистрации, но тем не менее.

Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если ЗУ под зданием находится на ПбП, то право постоянного бессрочного пользования залогу не подлежит, но если в процессе нахождения здания в залоге ЗУ залогодателем будет выкуплен ЗУ, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ под зданием, что следует из принципа единства судьбы земли и недвижимости, «а дальше полный бред»…  

! При этом, поскольку ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи ЗУ. Это логично, так как в ипотеку лицо залогодатель брал недвижимость без ЗУ- от её реализации он и должен получать возмещение.

ВАС не рассмотрел ситуацию, когда залогодатель может взять ЗУ, бывший у него на ПБП, в аренду. ФАС МО сказал, что к такому договору аренды может быть заключено дополнительное соглашение о передаче в залог права аренды, а если залогодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, то его можно к этому понудить. Как его можно понудить, Жаркова не понимает.

Залог земельного участка.

В п. 4 ст. 340 ГК рассмотрена ситуация когда предметом залога является ЗУ. По старой редакции ст. 340 право залога на ЗУ не распространялось на здание, если договором залога не установлено иное.

Редакция декабря 2004 года п. 3 ст. 340 ГК РФ: при ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нём здание, если договором не предусмотрено иное. Получается, что можно соглашением сторон отойти от принципа единства судьбы.

ВАС в Постановлении Пленума № 11 2005 года ВАС указал, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без ЗУ или ЗУ без здания, если они принадлежат на ПС одному лицу признаются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий должен применяться в случае реквизиции, конфискации и обращении взыскания на заложенное имущество. Следовательно, ВАС указал, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество, оговорка о нераспространении залога на здание должна быть признана судом ничтожной (ВАС вошёл в прямое противоречие с ГК).

Там же ВАС указал, что несудебный порядок обращения взыскания на имущество, предусмотренный п. 1ст. 55 ФЗ об Ипотеке, к ЗУ не применяется. Такой вывод ВАС сделал на основании ст. 278 ГК. «Всё это сомнительно, но в принципе правильно». ВАС это сделал для того, чтобы предыдущее его указание не обходилось при применении внесудебного порядка реализации.

 

С 1 января 2007 года ФЗ об Ипотеке был дополнен ст. 62.1, где сказано, что предметом залога могут быть ЗУ, находящиеся в муниципальной собственности и участки, собственность на которые не разграничена, если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита на обустройство данных ЗУ объектами земельной инфраструктуры. Залогодателем в таком случае выступает ОМСУ или орган субъекта, если он распоряжается не разграниченной собственностью. Отсутствие госрегистрации ПС на ЗУ, ПС на которые не разграничено, не является препятствием для их ипотеки (ст.5 ФЗ об ипотеке).

В прошлом году сказала:

В 2009 ст. 69.1: здание, сооружение и ЗУ на которых они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент государственной регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона с момента регистрации залогодателем прав на имущество, ранее это было возможно только для жилых помещений.

 

Залог помещений.

Регистрирующие органы и некоторые судебные органы традиционно исходили из буквального толкования положений п. 3 ст. 340 ГК и указывали, что данная норма действует только в отношении первичных объектов недвижимости. К вторичным объектам требования об обязательном залоге прав на ЗУ при залоге объекта не должно применяться.

ВАСисходил наоборот из расширительного толкования и указывал, что вместе с главным предметом залога (помещением) должна быть заложена и доля в праве на ЗУ, которая следует судьбе помещения, но регистрирующие органы не регистрировали такие договоры, так как по ст. 62 ФЗ об ипотеке доля в праве собственности не может быть предметом ипотеки.

В настоящее время вопрос залога помещений раскрыт в Информационном Письме № 90:

Вопрос. Доля на ЗУ.

Если у собственников помещений оформлена долевая собственность на землю. В таком случае положения ст. 62 ФЗ об ипотеке распространяются только на те ситуации, когда доля в праве является самостоятельным объектом.  Если же доля в ПС на ЗУ следует судьбе помещения, то положения ст. 62 ФЗ об ипотеке не применяются и значит доля поступает в залог вместе со вторичным объектом. Это противоречит закону- ограничительное толкование.

Вопрос. Право аренды на ЗУ.

Если у собственников заключён договор аренды со множественностью лиц. Нужно ли получать согласие арендодателя? ВАС разъяснил, что, так как предметом Ипотеки является помещение, а право аренды следует судьбе помещения, то согласие арендодателя на залог права аренды не требуется. Напомним: по ФЗ «ипотеке» если ДА заключён на срок до 5 лет, то залог права аренды возможен только с согласия арендодателя, а если более 5 лет – в уведомительном порядке. Но ВАС считает, что это только если право аренды является самостоятельным предметом залога: опять ограничительное толкование.

При заключении договора аренды с множественностью лиц доля в праве аренды не выделяется. Каждый из арендаторов арендует весь ЗУ, а значит когда закладывает право аренды первый собственник помещения, то согласие других арендаторов он требовать не должен, но каждая последующая ипотека будет возможна только с согласия залогодержателя по предыдущим ипотекам. Поэтому высказывание ВАС в письме № 90 о том, что если у собственника помещения право аренды оформлено, то он при ипотеке помещения должен заложить и право аренды, ставится в зависимость от залогодержателей по предыдущим ипотекам.

 


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 154;