Оформление прав на землю собственниками помещений.



Тут важно определиться с тем, что такое нежилое помещение. Ст. 290 ГК- право общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме.

ФАС СЗО: права могут быть зарегистрировано либо на здание (сооружение), либо на вторичные объекты. Регистрация права на помещение, следовательно, ликвидирует такой объект недвижимости, как здание в целом. Это следует из единства и наиболее полного характера права собственности, закрепленного в ГК

Минфин: собственнику нежилого помещения, как и жилого помещения, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.

Практика противоречива.

Постановление Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года поставило точку:

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания помещения, то при регистрации права собственности на помещение, здание как объект недвижимости прекращает своё существование в силу невозможности 2 прав собственности на один объект.

 

«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.»

По аналогии закона будет применяться ст. 290 ГК РФ для определения режима собственности в этом здании: собственники помещений в силу закона приобретают долю в праве собственности на всё общее имущество.

Непосредственно оформление:

Собственники. Собственники помещений могут оформить права на землю, а не обязаны. Это их право, а не обязанность.

Ситуация 1. Все помещения в здании находятся на праве собственности: либо собственники оформляют долевую собственность на ЗУ, либо заключают ДА со множественностью на стороне арендатора. Если хотя бы один из собственников не хочет оформлять права на землю, то для остальных остаётся только вариант с арендой. Это не положение закона, а позиция ВАС и КС. В 2004 году было постановление президиума ВАС, где было указано, что ст. 36 ЗК не предусматривает возможности приобретения права собственности на ЗУ одним из собственников помещения независимо от других, так как нормы ст. 36 п. 5 допускают исключительно совместное обращение в орган власти всех собственников помещений. Таким образом, общая собственность на землю публичных и частных субъектов возникнуть не может в порядке ст. 36 ЗК РФ (это было бы возможно, если бы частный собственник мог оформить права на долю в ЗУ, а остальное осталось бы у государства).

Практика: суды общей юрисдикции подобной позиции не придерживаются, и когда речь идёт об оформлении прав на землю граждан, то гражданин долю на ЗУ оформить вполне может, ведь ГК допускает возможность существования общей публичной и частной собственности.

Порядок по ст. 36: подаем документы с приложением документов, предусмотренных перечнем, утвержденным ОИВ, осуществляющим выработку политики в сфере земельных отношений- Минэкономразвития, ждем, получаем решение и заключаем договор. Для принятия соответствующего решения необходима постановка на КУ.

Размер: с соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК собственники помещений в зданиях или лица обладающие долями в праве общей собственности оформляют права на землю пропорционально площади помещения или пропорционально доле в праве общей собственности. То есть ЗК говорит о долевой собственности на землю. Если собственниками здания являются супруги то ОИВ, ссылаясь на п. 3 ст. 36 ЗК, оформляют им долевую собственность на землю в равных долях.

Плата за аренду: Если ПС на землю хочет оформить только один собственник помещения, то он всё равно оформляет договор аренды с множественностью на стороне арендатора с возможностью присоединения. Платить арендаторы будут пропорционально площади занимаемого помещения.

ВАС указал, что понуждение к заключению договора аренды собственников помещений запрещено. Оформление прав на участок это право, а не обязанность. Однако, если собственник нежилого помещения, не оформляет права на землю, исходя из принципа платности землепользования, ОИВ предъявляют ему иск о взыскании неосновательного обогащения в размере, определяемом по ставкам арендной платы. Арбитражная практика одобряет такой подход.

Ситуация 2. Если помещение находится у казённых предприятий или госучреждений, то им оформляется ограниченное пользование ЗУ. То есть, если находится на праве оперативного управления, то ЗУ предоставляется на ПбП тому, у кого большая площадь. Остальным предоставляется ограниченное пользование.

См. п. 4 ст. 36 ЗК РФ:  В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

В этом году не сказала:

Ситуация 3 и 4. Когда у помещения в собственности у одних и в хозяйственном ведении у других и такая же ситуация, когда в собственности у одних, хозяйственном ведении у других, но ещё и оперативное управление есть (учреждения и казенные предприятия). В первом случае- аренда с возможностью присоединения. Во втором случае- аренда, с возможностью присоединения + право ограниченного пользования ЗУ для казённых предприятий и учреждений. Последнее правило трудно осуществимо на практике, так как владельцы казённых учреждений права на землю не оформляют обычно.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

 

ВАЖНО: если ЗУ предоставлен собственнику помещения по ст. 36 , можно ли на нём строить, или нужно получать ещё раз по ст. 30 для строительства? ВАС до февраля 2010 год исходил из того, что если ЗУ предоставлен в аренду в порядке ст. 36, то строительство возможно только, если этот ЗУ будет предоставлен под строительство в порядке ст. 30—32 ст. ЗК.

Но 16 февраля 2010 года вышло постановление Президиума ВАС, где он изменил свою позицию и сейчас на таком ЗУ осуществляется строительство или реконструкция, если это соответствует градостроительным требованиям, то есть просто с получением разрешения на строительство и тд.


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 200;