Предоставление под строительство.
Действующее законодательство предусматривает 2 способа предоставления ЗУ под строительство:
· Без предварительного согласования места размещения объекта (торги). На торги предоставляется либо сформированный ЗУ, либо право на заключение договора аренды (безвозмездное срочное пользование в исключительных случаях).
· С предварительным согласованием места размещения объекта. Вместо процедуры торгов производится процедура выбора ЗУ. Таким образом, в собственность не предоставляют, а заключают по результатам договор аренды. Ст. 30-32 ЗК регулируют соответствующие отношения. В СПб этот порядок регулируется Постановлением Правительства от 30 декабря 2010 г. № 18/13. В идеале мы должны прийти к ситуации, когда будут только торги, но для этого необходимо, чтобы в каждом МО были приняты ПЗЗ, а это требует средств.
Предоставление через торги.
Процедура получения ЗУ с согласованием официально бесплатна.
Торги в обязательством случае проводятся:
· П. 11 ст. 30 ЗК: при размещении объекта в городском или сельском поселении [4] в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Совершенно не ясно, что такое «градостроительная документация о застройке»? Это термин из старого Градостроительного Кодекса, теперь ему соответствует понятие документации по планировке территории. Документация по планировке территории включает 1) проект планировки, 2) проект межевания и 3) градостроительный план ЗУ. Проект планировки и проект межевания выполняется на элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон). Это очень дорого. До 23 марта 2011 года документация по планировке должна была быть подготовлена только ОИВ / органами МСУ или за счёт госзаказа. То есть вы хотите получить ЗУ, а вам муниципалы говорили- «разработайте проект планировки, тогда дадим». Это было незаконно.
|
|
|
С 23 марта 2011 года вся документация по планировке может быть подготовлена за счет частных средств (Ст. 45 ГСК). Это порождает ситуацию, когда на ЗУ претендует несколько лиц, им обоим поручают разработку документации, а потом выставляют на торги. Выходит, что один из ребят в пролёте. Это порочная практика Санкт-Петербурга. Отказываешься разрабатывать- находят повод отказать. В целом же обязанности разрабатывать документацию по планировке на заявителе не лежит. При этом правила о том, что в случае разработки документации по планировке в процессе выбора, запускается процедура торгов, в законе так же не содержится.
Не надо путать:
1. Документация по планировке территории- её наличие свидетельствует о то, что ЗУ может быть предоставлен только с торгов.
|
|
|
2. Проектно-сметная документация- документация по объекту, под который берётся ЗУ. Сейчас, по ГсК разрабатывать её имеет право лицо, которое имеет права на ЗУ (то есть она должна составляться только после принятия решения о предоставлении).
· При предоставлении под жилищное строительства из публичных земель (ст. 30.1 ЗК). Это требование обязательно только, когда под жилищное строительство предоставляется ЗУ из публичных земель. Если же вам так повезло, что у вас есть ЗУ в собственности, тогда можете на своём ЗУ строить без торгов.
· Комплексное освоение земель в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК).
· ЗУ сформирован, но не закреплён за гражданином или юридическим лицом (п. 6 ст. 30 ЗК). Это ситуация, когда государство выступает вторичным собственником.
Коллизия:
В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК: в собственность ЗУ предоставляется только через торги. Если на торги выставляется право аренды и торги признаются несостоявшимися по причине подачи одной заявки, то договор аренды заключается на заявленных основаниях с единственным претендентом.
В п. 27 ст. 38.1 ЗК указано, что если торги под жилищное строительство признаны несостоявшимися по причине подачи одной заявки, с единственным претендентом обязаны заключить договор купли-продажи или договор аренды на объявленных условиях. Получается, что и в собственность можно получить в обход торгов.
|
|
|
ОТВЕТ: Ст. 38.1 конечно специальная, но практика против.
Ст. 38 ЗК: если на торги выставляется право на заключение договора аренды, то победителем признаётся лицо, предложившее наибольший разовый платёж за право заключить договор. В 2002 году в Постановлении правительства № 10-53 было сказано, что победителем торгов является лицо, предложившее наибольшую арендную плату. Это противоречит ЗК. Впоследствии, Постановление Правительства 2009 года указало, что размер арендной платы определяется по результатам торгов. Практика не спорит с Правительством.
В случае проведения торгов ДКП или ДА заключается после подписания протокола о результатах торгов. Соответственно, если лицо подписавшее протокол о результатах торгов уклоняется от заключения договора, то его можно понудить к заключению договор в соответствии с ГК. А вот если одна из сторон уклоняется от подписания протокола, то понудить её подписать протокол невозможно. Здесь будет применяться обеспечительная сила задатка. Организатор торгов, в случае уклонения будет уплачивать двойной задаток.
|
|
|
Цепочка предоставления ЗУ с предварительным согласованием.
Заявление - выбор – решение о предварительном согласовании места размещения объекта- решение о предоставлении ЗУ – договор аренды ЗУ.
Этап № 1. Заявление. По общему правилу, оформить акт выбора должен орган МСУ, на территории которого расположен ЗУ. Значит, по общему правилу заявление подаём в ОМСУ, так как он будет оформлять акт выбора. Потом надо взять выписку из реестра о том, кто уполномочен на распоряжение ЗУ, чтобы не попасть впросак. Если там никто не зарегистрирован, то МСУ, как орган, уполномоченный на распоряжение участком, будет принимать решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Если кто-то зарегистрировал, то муниципалы оформят акт выбора, а дальше этим будут заниматься ОИВ публичного субъекта, которому принадлежит участок. В СПб: заявление подаётся в Комитет по строительству, а он подаёт его в Управление инвестиций.
По постановлению 18/ 13 препятствием для принятия заявления является 1) наличие документации по планировке территории, так как нужно тогда проводить торги. Второй случай- 2) если мы испрашиваем такое назначение объекта, которое не соответствует виду разрешённого использования. Отказать на том основании, что ЗУ находится на праве собственности у третьих лиц нельзя.
ВАЖНО: До оформления акта выбора КЗР(или иной ОМСУ) должен подготовить схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории.
До октября 2008 года, чтобы получить ЗУ, нужно было в органах градостроительства и архитектуры получить проект границ ЗУ, после чего на основании проекта принималось решение о предоставлении ЗУ. После этого ЗУ ставился на кадастровый учет, а потом заключался договор. С октября 2008 года ситуация изменилась: теперь органы градостроительства и архитектуры передали это всё КЗР (или аналогичным органам МСУ). Чтобы получить ЗУ, нужно обратиться в КЗР и заказать схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории. После получения схемы, ЗУ надо поставить на кадастровый учёт, получить кадастровый паспорт и идти в КУГИ за решением о предоставлении. То есть ты ещё не знаешь, получишь ли ты ЗУ, а уже должен поставить его на государственный кадастровый учет, но это происходит на более позднем этапе.
Этап. № 2. Выбор. До акта выбора, проводится обязательно информирование населения.
На этой же стадии МСУ может предложить вам разработать проект планировки (см. выше). Проект планировки должен быть разработан в любом случае до момента постановки участка на КУ. Наряду с подачей заявления о предоставлении ЗУ нужно подать заявление о составлении проекта планировки в КГА. Такое применяется на практике в СПб.
До 2009 года если с 1 инвестором появлялся ещё одни претендент, то выбор претендента осуществлялся самим МСУ (а в СПб применялась процедура экспертизы инвестиционного предложения). Начиная с 2009 года судебная практика пошла по тому пути, что если есть несколько претендентов, то необходимо проводить торги (в СПб по закону № 282-43 , при наличии нескольких претендентов орган исполнительной власти обязан сам сформировать ЗУ и выставить его на торги). Тут ещё один момент: другие претенденты могут появиться только до принятия решенияо предварительном согласовании расположения ЗУ.
Оформление непосредственно акта выбора. Его оформляет в СПб управление инвестиций, которое наводит все справки, и решает можно ли на указанном вами участке располагать строение. У нас теперь оформление акта выбора- это государственная услуга, оказываемая Комитетом по строительству при обеспечении Управления инвестиций. Это в Питере.
В большинстве регионов процесс оформления акта выбора никак не регламентирован, кроме ст. 31 ЗК. Согласно ЗК услуга оформления акта выбора бесплатна. Муниципалы должны оформить акт выбора за зарплату. Но в большинстве случаев ОМСУ так не читают в связи с чем создают муниципальные учреждения или МУПы, с которыми инвестор заключает договор на сбор согласований и оформление акта выбора. Срок у нас нигде не урегулирован. Если инвестор отказывается заключать, тогда МСУ берёт и говорит, что мол нам надо подождать поступления средств и ждёт до второго пришествия. Судебная практика здесь не устоялась. Некоторые применяют по аналогии закона ФЗ «о порядке рассмотрения обращений граждан…», а некоторые прямо отказываются применять этот ФЗ. Жаркова: если в МО порядок оформления акта выбора не регламентирован, то в связи с отсутствием указания на срок оформления акта выбора в ЗК, по аналогии закона может быть применён закон о порядке рассмотрения обращений граждан РФ (то есть 30 дней).
Акт выбора заканчивается получением акта- огромной бумаги, на которой зафиксированы согласования со всеми необходимыми органами (около 17).
ВАЖНО: акт выбора со смежными землепользователями не согласовывается. С ними будем разбираться, когда будем ставить участок на кадастровый учёт. МСУ не имеют права требовать согласования с соседями. Акт выбора согласуется только с публичными структурами.
!Акт выбора, как и заявление о предоставлении, может быть оформлен, как в отношении пустого ЗУ, так и занятого третьими лицами ЗУ!
В СПб по Постановлению 18/13 отказать в оформлении акта выбора можно в двух случаях:
· если на испрашиваемой территории находятся ЗУ, на которых с КУГИ заключен договор аренды на срок более, чем 5 лет, и нет оснований для его расторжения.
· если на испрашиваемой территории находятся объекты недвижимости не в собственности Петербурга.
Этап 3. Принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. После оформления акта выбора принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение действует 3 года. За эти 3 года инвестор должен поставить ЗУ на кадастровый учёт. Если участок пустой- это просто. Если участок занят третьими правообладателями, то возникает проблема, так как чтобы провести межевые работы надо как-то на участок попасть. Нужно смотреть, есть ли основания для изъятия для публичных нужд (ст. 49 ЗК РФ). Если таких оснований нет, то инвестор вступает с правообладателями в договорные отношения, чтобы получить права на участок (аренда/ сервитут). Участок к моменту вынесения решения о предоставлении должен быть пуст.
До мая 2007 года конструкция 31 ст. ЗК позволяла продлить этот трёхгодичный срок, но в мае 2007 года были внесены изменения и нынешняя конструкции трактуется ВАС так, что это строк продлён быть не может. Если 3 годичный срок истёк- надо начинать всю процедуру заново.
Этап 4. Решение о предоставлении. Приступить к разработке градостроительной документации может только имеющее право на участок лицо => до договора аренды этого делать нельзя. Но на практике к разработке ее приступают еще до подачи заявки. Решение о предоставлении ЗУ с. 1 октября 2011 года с Роспотребнадзором не согласуется.
С 2004 года ВАС занимал позицию, согласно которой порядок предоставления ЗУ под строительство в ст. 30 ЗК применяется и в тех случаях, когда ЗУ ранее был предоставлен тому же лицу для строительства иного объекта (получили участок для школы, а теперь хотим больницу). В таком случае необходимо проходить всю процедуру предоставления с самого начала. Это не правильно: если новый вид деятельности входит в вид разрешенного использования по ПЗЗ- меняем в заявительном порядке. Если хотим такой вид, которого нет в ПЗЗ- меняем ПЗЗ. Новое разрешение получать не надо.
При этом ФАС разъяснял, что если получили участок с торгов, то самостоятельно уже менять разрешенное использование нельзя. Это будет нарушением антимонопольного законодательства.
До 2010 ВАС имел аналогичное мнение в отношении тех ЗУ, которые предоставлены в аренду под эксплуатацию объекта недвижимости в порядке ст. 36 ЗК. Если объект получен в собственность => можно строить все, что угодно в пределах ГСК. А если участок в аренде и даже есть разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, ФРС отказывалась регистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, так как нарушен порядок предоставления по ст. 30.
16 февраля 2010 Президиум ВАС № 14434\09: ст. 30 ЗК регулирует порядок предоставления ЗУ для строительства из земель в публичной собственности => он не предусматривает ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном данному лицу в порядке ст. 36.
Тут же уместно вспомнить про ст. 9 ГСК.
Комплексное освоение в целях жилищного строительства (ст. 30.2)
В 2005 году был введён институт комплексного освоения в целях жилищного строительства. Обычно это очень большие пустующие ЗУ. Порядок предоставления- только на аукционе. На аукцион выставляется право на заключение договора аренды.
Договор обычно заключается на 7 лет:
1 стадия. Разработка документации по планировке.
2 стадия. Самое дорогостоящее здесь- строительство объектов инженерной инфраструктуры.
3 стадия. Государственный кадастровый учёт ЗУ, необходимых для строительства конкретных объектов недвижимости. То есть в рамках распланированной территории формируются конкретные ЗУ, а то, что останется- это будет изменённый ЗУ (см. в самом начале). В отношении данных ЗУ инвестор имеет преимущественное право на заключение договора аренды или приобретение в собственность.
4 стадия. Строительство объектов.
Арендатор обязан соблюдать 3 основных срока
А) подготовка проекта планировки территории
Б) строительство объектов инженерной инфраструктуры
В) жилищного и иного строительства.
Арендные права могут быть переданы третьему лицу при этом на него переходят и обязанности по соответствующему договору.
Договор о развитии застроенной территории (ст. 46.2 и 46.1 ГСК)
Ещё один институт: договор о развитии застроенной территории. Институт введён с 1 января 2007 года(ФЗ № 232 от 18 декабря 2006 года). В США такой институт очень развит и называется «реновация территории». Смысл этого института: берётся территория в выгодном местом расположения, со сложившейся инфраструктурой, предоставляется инвестору. Он там всё сносит и строит, что захочет.
Необходимо соблюдение 2 требований:
- орган МСУ (правительство СПб в СПб) должны принять решение о развитии застроенной территории (это требование Градостроительного кодекса);
- отсутствие со стороны собственников ЖП, расположенных на этой территории, надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья (требование ЖК).
Решение о развитии застроенной территории принимается ОИВ МСУ (в СПб это Правительство СПб). Это возможно только там, где есть градостроительные регламенты, а значит необходимо принятие ПЗЗ. Территория на кадастровый учёт не ставится.
Требования к территории:
На территории должны находиться:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными,
2) многоквартирные дома, снос которых предусмотрен адресными программами,
3) иные объекты капитального строительства, вид разрешённого использования которых и параметры которых, не соответствует градостроительному регламенту.
Решение о развитии не может быть принято в отношении территорий, где нет многоквартирных домов, так как её смысл в расселении ветхого жилья.
После принятия решения о развитии застроенной территории, ОИВ должен предложить собственникам помещений, чтобы они самостоятельно получили разрешение на снос или реконструкцию. Если в течение полугода они заявки на получение таких разрешений не подадут- проводится открытый аукцион и по результатам заключается инвестиционный договор о развитии застроенной территории.
Обязательства инвестора зависят от условий, на которых проживают жители домов:
- если социальный наём. Инвестор обязуется создать или приобрести и передать в публичную собственность ЖП для предоставления гражданам, которых будут расселяться из своих квартир. Переселять должны в рамках одного района, если переезжать в другой жильцы не согласны.
- если собственность. Инвестор должен предоставить выкупную цену за помещение. Выкупную цену будет определять оценщик.
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
Так же он должен уплатить выкупную цену за ЗУ, на котором расположен дом. Но ведь ЗУ можно продать только, если он поставлен на кадастровый учет. В соответствии с постановлением Правительства СПБ № 43 2007 г: если ЗУ под домом не поставлен на КУ, то КУ осуществляется за счёт публичных средств.
После того, как граждане будут расселены, этот ЗУ снимается с кадастрового учёта, так как право собственности на него не регистрируется. То есть фактически инвестор уплачивает выкупную цену за участок, изымаемый государством (по ст. 35 ЖК).
После того, как всех расселили, застройщиком разрабатывается проект планировки и проект межевания территории, технические условия подключения к инфраструктуре. Инвестор подаёт заявление о предоставлении. ОИВ сперва принимает решение о предоставлении застройщику ЗУ внутри распланированной территории (по закону они могут быть предоставлены в аренду или в собственность бесплатно), а потом [5] участки ставятся на КУ (ст. 30 п. 2.1). Инвестор может строить после получения разрешений на строительство.
Ст. З0 ЗК: на регистрацию может быть предоставлен или ДКП или ДА. И тут противоречие. Вроде бы можно получить ПС бесплатно, но тогда ПС не удастся зарегистрировать, так как принимается или ДКП или ДА.
Возможность строительства на землях СХ назначения.
На землях СХ назначения возможно либо дачное, либо индивидуальное жилищное строительство. Так же возможно строительство линейных объектов- п. 2 ст. 78- это допускается в период строительства, до ввода в эксплуатацию.
ИЖС возможно было на землях СХН до принятия ЗК в 2001 г.
Ст. 27 п. 7 ЗК РФ: жилищное строение на землях СХ назначения возможно согласно буквальной трактовке этой статьи. Но систематическое толкование со ст. 78 и 81 приводит к обратному выводу. Поэтому, то что было построено до 2001- останется, а после это уже недопустимо.
Таким образом, чтобы построить ЖФ на землях СХН, надо перевести их в земли населённого пункта, путём включения в земли населённого пункта.
Ст. 78 ЗК и ст. 81 ЗК: предусматривают возможность осуществления дачного строительства на землях СХН. До 2008 года активно использовались следующие варианты: застройщик приобретал крестьянское фермерское хозяйство, обращался с главе МСУ в порядке ст. 4 ФЗ о введение в действие ГсК с заявлением об изменении вида разрешённого использования на дачное строительство.
В 2008 г. ВАС сказал, что осуществление дачного строительства на землях СХН возможен только в порядке ФЗ «о садоводческих, огороднических и…». Таким образом был ограничен круг субъектов, которые могут осуществлять дачное строительство на землях СХН- это только некоммерческие организации. Но строительство продолжается, так как позиция ВАС это не закон.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 300; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!